張秋松

摘要：改革開(kāi)放40多年來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了顯著的成績(jī)，其中城市化的發(fā)展非常迅猛，在這一背景之下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要想獲得最高的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，就必須要控制好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，將成本控制在合理的范圍之內(nèi)，是技術(shù)上所面臨的一大問(wèn)題。而綜合分析我國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，在沿海的一線城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，其技術(shù)水平和開(kāi)發(fā)成本控制是非常好的，而在我國(guó)的二三線城市，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)技術(shù)水平相對(duì)較落后，因此開(kāi)展房地產(chǎn)成本控制對(duì)于現(xiàn)實(shí)工作具有較好的指導(dǎo)意義，本文針對(duì)二三線城市在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程當(dāng)中，成本管控技術(shù)進(jìn)行分析和探討，其目的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能夠順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需求，提高成本開(kāi)發(fā)的控制手段，爭(zhēng)取更大的利潤(rùn)空間，保證其建筑項(xiàng)目的順利實(shí)施和開(kāi)展。

Abstract： In the past 40 years of reform and opening up， China's economic development has achieved remarkable results. Among them， the development of urbanization is rapid. Under this background， the real estate developers must control the cost of real estate within a reasonable range in order to obtain the highest economic profits. From the comprehensive analysis of China's current economic development situation， in the first-tier cities along the coast， the economic development is rapid， its technical level and the development cost control is very good， but in China's second and third-tier cities， because real estate development technology is relatively backward， to carry out real estate cost control has a good guiding significance for real work. This article analyzes and discusses the cost control technology in the real estate development and construction process of the second and third-tier cities. Its purpose is that real estate development can adapt to the needs of market development， increase costs control measures， strive for greater profit margins and ensure the smooth implementation and development of its construction projects.

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；成本控制；二三線城市

Key words： real estate development；cost control；second and third-tier cities

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2018）14-0022-03

0 引言

綜合分析當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)從一線城市向二三線城市轉(zhuǎn)化，其主要原因是國(guó)家加大中西部的發(fā)展戰(zhàn)略，為中西部開(kāi)發(fā)提供了非常多的政策條件，而一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)趨于飽和，在這種背景之下，房地產(chǎn)必然會(huì)從一線市場(chǎng)轉(zhuǎn)移到二三線城市當(dāng)中，這就會(huì)導(dǎo)致二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，該企業(yè)造成極大的壓力，而企業(yè)要想在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程當(dāng)中占據(jù)主導(dǎo)地位就必須要結(jié)合二三線城市發(fā)展特點(diǎn)所進(jìn)行，才能夠?qū)崿F(xiàn)更好的成本管控。

1 二三線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管控的意義

改革開(kāi)放以后，隨著一線城市經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，生活成本也在處于上升狀態(tài)，尤其對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，在北京上海一線城市，房?jī)r(jià)已經(jīng)飆升到每平方米5萬(wàn)，甚至更高的價(jià)格，但隨著二三線城市的發(fā)展，很多人們將發(fā)展眼光定位于我國(guó)的二三線城市，這就給二三線房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)帶來(lái)了發(fā)展機(jī)遇。然而伴隨美國(guó)金融危機(jī)的影響，整個(gè)世界的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)處于低迷狀態(tài)，這給我國(guó)二三線城市房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)也帶來(lái)了一定的困難，企業(yè)要想在價(jià)格低廉的二三線城市獲得較大的利潤(rùn)，就必須要控制好成本。其主要原因不僅來(lái)自于國(guó)外的經(jīng)濟(jì)影響，還受制于國(guó)內(nèi)炒作的影響，出現(xiàn)了面粉貴過(guò)面包的情況，全國(guó)各地的土地寸土寸金，很多開(kāi)發(fā)商為了搶奪一塊地盤(pán)，進(jìn)行瘋狂競(jìng)價(jià)之時(shí)，樓房的價(jià)格處于飆升狀態(tài)。同時(shí)伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物價(jià)也出現(xiàn)了大幅度的上漲，致使房地產(chǎn)建筑過(guò)程當(dāng)中的建筑材料成本也在處于上漲狀態(tài)。這些情況，都會(huì)對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)空間帶來(lái)影響，鑒于這些影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要想獲取較高的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，就必須要開(kāi)展有效的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制，這對(duì)于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)的發(fā)展都有著非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成要素

房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中擁有固定的成本構(gòu)成要素，其中包括有生產(chǎn)成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)支出費(fèi)用等等。通常每一項(xiàng)費(fèi)用的支出，內(nèi)中還包括有非常多的細(xì)節(jié)費(fèi)用，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于不注重細(xì)節(jié)費(fèi)用的成本控制，完成利潤(rùn)空間的壓縮。

2.1 開(kāi)發(fā)成本

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本包括有土地成本、前期工程費(fèi)、安全工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共設(shè)施配套費(fèi)用以及零碎的支出。其中土地成本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中最為重要的一環(huán)，內(nèi)中包含有土地征用費(fèi)，耕地占用稅等等一些費(fèi)用的支出，在我國(guó)廣泛的二三線城市當(dāng)中，由于不同地區(qū)的風(fēng)土民俗不同，其土地費(fèi)用也會(huì)呈現(xiàn)出不同的價(jià)格。待土地確認(rèn)完畢之后，就需要進(jìn)入前期的投入，前期投入包括對(duì)工程的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)劃，勘測(cè)設(shè)計(jì)等一下費(fèi)用，一般來(lái)說(shuō)，等前期設(shè)計(jì)完畢之后，就可以做工程項(xiàng)目費(fèi)用的預(yù)算。

2.2 開(kāi)發(fā)費(fèi)用

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中的其他費(fèi)用，包括有銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)的其他支出。銷售費(fèi)用包括有展覽費(fèi)、廣告費(fèi)、包裝費(fèi)折舊費(fèi)、材料消耗等等一系列的費(fèi)用。管理費(fèi)用包括有公司的為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用，工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、土地使用費(fèi)、土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)等等。而財(cái)務(wù)的其他支出費(fèi)用包括在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中，所產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用，比如兌換凈損失、利息凈支出、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)等。

2.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本影響因素

從上所述的各種費(fèi)用來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本要素構(gòu)成是非常復(fù)雜的，因此企業(yè)要想在復(fù)雜的成本要素當(dāng)中，賺取較多的利潤(rùn)，就必須針對(duì)上述所介紹的各類成本要素進(jìn)行重點(diǎn)的剖析，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況展開(kāi)有針對(duì)性的措施，合理控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本費(fèi)用。具體來(lái)說(shuō)，影響房地產(chǎn)成本的因素包括兩個(gè)方面。

第一是項(xiàng)目的決策情況，任何一個(gè)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中，都會(huì)受到項(xiàng)目的價(jià)值、項(xiàng)目的形象定位、項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等影響，在這一過(guò)程當(dāng)中，要想控制開(kāi)發(fā)成本，就必須要考慮當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)條件、企業(yè)的目前發(fā)展?fàn)顩r以及當(dāng)?shù)貪撛诘目蛻羧呵闆r，作出慎重的決策。

第二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理水平，之所以市場(chǎng)當(dāng)中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司層次不齊，很大一部分原因是企業(yè)的管理水平不同，這將會(huì)影響到企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中的費(fèi)用支出，對(duì)于一些管理水平相對(duì)較高的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，能夠通過(guò)管理來(lái)縮減開(kāi)發(fā)成本，提高項(xiàng)目建設(shè)的效率、縮短工期，從而節(jié)約開(kāi)發(fā)成本。

3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的成本控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制包括有以下幾個(gè)階段，從最初的設(shè)想提出到設(shè)計(jì)施工直至使用，所有的階段都可以進(jìn)行綜合細(xì)致的管理，以合理的管理成本，達(dá)到控制成本的目的。一般而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)要分為四個(gè)階段，投資決策階段、前期工作階段、施工實(shí)施階段以及市場(chǎng)營(yíng)銷階段。而每一個(gè)階段都會(huì)產(chǎn)生一定的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，需要做細(xì)致認(rèn)真的分析，進(jìn)而達(dá)到控制成本的目的。

3.1 投資決策階段

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)而言，投資決策階段是最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，在這一過(guò)程當(dāng)中，企業(yè)會(huì)將投資的眼光瞄向市場(chǎng)利潤(rùn)較大的土地，針對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況，目標(biāo)市場(chǎng)，進(jìn)而決定項(xiàng)目的角色定位，有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告的評(píng)估。在這一階段過(guò)程當(dāng)中，能夠通過(guò)論證去發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目是否能夠立即開(kāi)始實(shí)施，這樣可縮短施工的工期，對(duì)工程的投資進(jìn)行合理的預(yù)算。鑒于二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中，購(gòu)房者更加關(guān)注房屋工程建設(shè)的實(shí)用性，因此投資決策階段在最初構(gòu)思的時(shí)候，所提出的幾種不同設(shè)計(jì)方案，通常會(huì)根據(jù)綜合評(píng)價(jià)的因子，選擇最優(yōu)的方案。隨著科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步，更多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方案已經(jīng)從電現(xiàn)象定量的開(kāi)發(fā)方案中邁進(jìn)，綜合分析財(cái)務(wù)投資風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)理念等三方面的子因子，進(jìn)而確定最優(yōu)的投資開(kāi)發(fā)方案。

3.2 前期施工階段

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商決定要投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后，其面臨的首要問(wèn)題是前期的準(zhǔn)備工作，通過(guò)什么樣的方式來(lái)獲取利潤(rùn)空間較大的土地，對(duì)待土地的拆遷安置補(bǔ)償方案是否合理，是否符合當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)需求以及民俗風(fēng)情。并在此基礎(chǔ)之上，提出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的方案、資金籌措的手段、招標(biāo)方案的落實(shí)等等。其中著重要注意的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，因?yàn)橐?guī)劃方案能夠影響到成本的70～80%，因此加強(qiáng)規(guī)劃控制，可以對(duì)成本的控制起到很好的作用。具體的實(shí)施手段有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以選擇資質(zhì)水平較好的設(shè)計(jì)單位，根據(jù)設(shè)計(jì)單位的信譽(yù)設(shè)計(jì)隊(duì)伍組成，綜合考量設(shè)計(jì)單位的情況，而選擇最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案，另外也可以通過(guò)投標(biāo)招標(biāo)的方式，對(duì)設(shè)計(jì)公司展開(kāi)競(jìng)賽，從而確保設(shè)計(jì)方案的合理可行。另外還需要加強(qiáng)與設(shè)計(jì)單位的溝通，一般來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)分為初步設(shè)計(jì)、擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段，在每一個(gè)階段，開(kāi)發(fā)商要加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查力度，綜合考量當(dāng)?shù)厝说馁?gòu)房需求，以及對(duì)于工程的預(yù)期目標(biāo)，在施工過(guò)程當(dāng)中，能夠使施工具體化，形象化。同時(shí)加大設(shè)計(jì)單位與開(kāi)發(fā)商之間的溝通，能夠?qū)崿F(xiàn)信息的對(duì)稱，減少項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程當(dāng)中的一些爭(zhēng)端，這樣也可以減少圖紙?jiān)O(shè)計(jì)變更所增加的額外費(fèi)用，也能夠保證設(shè)計(jì)的資料。為了更好地控制成本，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)過(guò)程當(dāng)中可推行限額設(shè)計(jì)的手段，通過(guò)設(shè)計(jì)人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步評(píng)估之后，房地產(chǎn)將基本的設(shè)計(jì)構(gòu)想、社會(huì)調(diào)查情況、系統(tǒng)報(bào)告知會(huì)給設(shè)計(jì)單位，要求設(shè)計(jì)單位在初步設(shè)計(jì)過(guò)程當(dāng)中，能夠按照限額設(shè)計(jì)的要求，通過(guò)多方面的比較，拿出最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案，這樣既能夠滿足設(shè)計(jì)的需要，又能夠達(dá)到成本控制的手段。

3.3 施工實(shí)施階段

等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目獲得施工許可文件之后，就可以進(jìn)行施工，在這一階段過(guò)程當(dāng)中，施工單位要對(duì)設(shè)計(jì)圖紙作認(rèn)真的審核，結(jié)合當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)地貌情況合理組織開(kāi)工，以達(dá)到成本控制的目的。在項(xiàng)目施工過(guò)程當(dāng)中，所涉及到的資金流動(dòng)是實(shí)實(shí)在在的，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在這一階段主要的任務(wù)是加大對(duì)資金流動(dòng)情況的監(jiān)控。具體措施可以分為以下幾步，首先可以制定出詳細(xì)的資金使用計(jì)劃，進(jìn)而達(dá)到成本控制的目的。第二要有預(yù)見(jiàn)性，針對(duì)施工過(guò)程當(dāng)中所出現(xiàn)的各類變更，做認(rèn)真仔細(xì)的分析，盡量減少工程中的變更。第三，應(yīng)該及時(shí)督促施工單位進(jìn)行施工方案的擇優(yōu)選擇，減少因操作失誤或者技術(shù)原因造成的成本增加情況。

3.4 市場(chǎng)營(yíng)銷階段

這一工作在工程準(zhǔn)備開(kāi)始施工時(shí)就可以開(kāi)始進(jìn)行，通過(guò)營(yíng)銷活動(dòng)，策劃廣告等各種方式將已建成的工程項(xiàng)目出售從而完成土地轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的過(guò)程，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)最大化，而這一階段要想使成本得到有效的控制，就要盡可能地減少市場(chǎng)營(yíng)銷的開(kāi)支。而對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，要想使投資資金盡快地回收，就必須要做好房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)營(yíng)銷，目前主流的市場(chǎng)營(yíng)銷理念是全程營(yíng)銷，也就是說(shuō)，從房地產(chǎn)設(shè)計(jì)到最后的竣工，都要進(jìn)行相關(guān)的營(yíng)銷活動(dòng)。一般來(lái)說(shuō)，主要的流程包括有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以及營(yíng)銷模式的選擇，其次是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位，在充分調(diào)查市場(chǎng)購(gòu)買力的情況之下確定合理的銷售價(jià)格，并選擇合適的促銷手段和營(yíng)銷渠道，使投資資金能夠快速回收。

4 結(jié)語(yǔ)

在二三線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管控的過(guò)程當(dāng)中，一定要注重結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，再利用當(dāng)前技術(shù)水平、知識(shí)水平來(lái)進(jìn)行成本的管理，擴(kuò)大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間，使房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司能夠有長(zhǎng)足的發(fā)展。

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