孫 軍

（安徽省銅陵市樅陽縣國土資源局 ，安徽 銅陵 244000）

去年，房地產(chǎn)市場價格一路走高引起社會各界的廣泛關注，中央媒體也史無前例地加入了對房地產(chǎn)行業(yè)的批評，媒體如此集中激烈的關注被認為是中央將出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策的晴雨表。果不其然，國家在五月份連續(xù)出臺多項新政和措施（如國十條、新國十一條，停發(fā)第三套房貸等），重拳出擊，抑制房價過快上漲和規(guī)范開發(fā)商的開發(fā)行為，由此拉開了國家嚴格調(diào)控房地產(chǎn)市場發(fā)展的序幕。今年以來，國家更是加大房地產(chǎn)市場整治力度，政策和措施更趨嚴厲，針對土地出讓、供后監(jiān)管等環(huán)節(jié)均作了明確規(guī)定。千絲萬縷的利益驅動和人們消費心理的糾葛讓我國的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了錯綜復雜的迷局，在這種大背景下，隨著國家加快城鎮(zhèn)化建設步伐政策的貫徹落實，作為三線城市的樅陽縣，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展又呈現(xiàn)出怎樣的特點呢？

一、樅陽縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

樅陽縣房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近幾年的培育和發(fā)展，已步入升級換代的階段，尤其是安慶市住房建設“十一五”規(guī)劃編制完成和樅陽縣推進開放攻堅、加快城市化進程的發(fā)展戰(zhàn)略后，大力開展了“三違”集中整治，凈化了房地產(chǎn)市場秩序，給房地產(chǎn)業(yè)帶來了新的發(fā)展機遇并進入了最佳發(fā)展時期，呈現(xiàn)出強勁的勢頭。它不僅帶動了縣域經(jīng)濟的發(fā)展，促進了縣城面貌的改觀，而且還活躍了房地產(chǎn)市場，改善了縣城居民的住房條件。

目前樅陽縣的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)48家，其中外來企業(yè)35家。新開工住宅小區(qū)和成片改造項目34個。房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“增長速度較快、供需總體平衡、結構趨向合理、價格穩(wěn)中有升、消費逐步理性”的良好發(fā)展態(tài)勢。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2008年全縣房地產(chǎn)開發(fā)投資24746萬元，商品房銷售面積8.05萬平方米，銷售額11810萬元；2009年全縣房地產(chǎn)開發(fā)投資81040萬元，商品房銷售面積15.10萬平方米，銷售額28532萬元；2010年全縣房地產(chǎn)開發(fā)投資155330萬元，商品房銷售面積31.62萬平方米，銷售額70611萬元。

2011年以來，盡管遭遇全國性房地產(chǎn)硬性調(diào)控，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“拐點”，樅陽縣房地產(chǎn)隨大盤影響，成交量下滑，部分消費者持幣觀望，但商品房銷售額穩(wěn)中有升。2011年1-9月份商品房銷售面積17.84萬平方米，同比下降14.3%，其中住宅15.97萬平方米，同比下降4.5%;商品房銷售額49407萬元，同比增長11.06%，其中住宅42977萬元，同比增長27.98%。商品房平均銷售價格2770.13元/m2，同比增長29.63%，住宅平均銷售價格2690.89元/m2，同比增長34.03%。九月份，城區(qū)商品房平均銷售價格3022.37元/m2，環(huán)比3.68%；城區(qū)住宅平均銷售3037.32元/m2，環(huán)比6.79%。商品房成交量比去年同期有所減少，但成交均價上升幅度較大。

2011年1-9月份樅陽縣城區(qū)商品住宅成交對比

二手房需求量明顯增加，市場相對活躍。據(jù)統(tǒng)計，2011年1-6月份，樅陽縣二手房交易179件（套），面積1.62萬平方米，同比增長40.87%，平均售價842.75元/m2，同比增長14.98%。平均價格同比增長14.98%，環(huán)比增長2.36%。

廉租住房建設全面啟動。2009年康居山莊廉租房建設獲得省發(fā)改委批準立項，計劃總投資2000萬元，建筑面積10400平方米，工程完工后可滿足208戶低收入住房困難家庭居住，目前工程已全部完工；城區(qū)低收入住房困難家庭調(diào)查工作已深入開展，住房租賃貨幣補貼即將發(fā)放。相對廉租房的快速發(fā)展，經(jīng)濟適用房建設明顯滯后，我縣到目前為止，還未上馬經(jīng)濟適用房項目。

經(jīng)發(fā)放100多份調(diào)查問卷調(diào)查，購房者中，縣城機關及事業(yè)單位人員占30%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府工作人員及教師占38%，外地經(jīng)商及個體商業(yè)人員占22%，其他人員占10%；月收入800元以下的占5%，800-2000元的占54%，2000-3000元的占31%，3000元以上的占10%；居住本縣的占98%，外地的占2%；67%的人認為目前我縣房地產(chǎn)價格太高，不能接受，28%的人認為較適度，可以接受，5%的人認為房價較低；所購房地面積在90M2以下的占5%，90-140M2的占87%，140M2以上的占9%。

樅陽縣購房者類別對比圖

1縣城機關及事業(yè)單位人員，2鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府工作人員及教師，3外地經(jīng)商及個體商業(yè)人員，4其他人員

通過調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)目前樅陽縣房地產(chǎn)開發(fā)基本處于適度增長階段，由于房地產(chǎn)市場化程度不高，居民可支配收入有限，消費層次較低，房產(chǎn)投資結構合理，住宅用房占比高，總體呈現(xiàn)供求基本平衡供略大于求的市場格局。

二、樅陽縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特點

縣城房地產(chǎn)業(yè)雖然起步比較晚，但是發(fā)展迅速，尤其是近幾年，隨著國民經(jīng)濟快速發(fā)展、人民生活水平不斷提高和城市環(huán)境不斷改善，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。

從供給來看主要有以下特點：（1）外地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成為投資主體，進駐樅陽從事房地產(chǎn)開發(fā)的48家房地產(chǎn)企業(yè)中，有35家系外地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；（2）開發(fā)量逐年上升，住宅面積比例逐漸增多；（3）小區(qū)規(guī)劃設計逐步規(guī)范，新開工的住宅小區(qū)設施齊備；（4）供應戶型以中等戶型和大戶型為主，2009年住宅投資68427萬元]，其中90平方米以下投資860萬元，僅占總投資額的1.26%。

從需求來看，主要特點如下：（1）總需求中，低收入家庭所占比例大，但由于住房商業(yè)貸款審查嚴格，“門檻”較高，使有效需求相對較少；（2）我縣房地產(chǎn)起步較晚，對外不具備輻射力，以本地需求為主；（3）機關事業(yè)單位人員及外地務工人員購房比例大；（4）付款方式多樣，貸款購房比例逐漸增加；（5）住房價格穩(wěn)中有升，漲幅不大，暫不具備投資和投機的潛力，絕大部分為自用性需求。

三、樅陽縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問題

在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，樅陽縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展與其它大城市相比有一定的相似性和滯后性，既有共性也有自己的個性的方面，可以歸納為以下幾個方面問題。

房地產(chǎn)開發(fā)缺乏科學統(tǒng)一的規(guī)劃。政府有關職能部門應在充分調(diào)查研究的基礎上，根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展狀況和居民需求等實際情況制訂出切實可行的發(fā)展規(guī)劃，進行有序開發(fā)，然而我縣前幾年一味堅持市場的主導地位而忽略了相關的調(diào)控機制，放任房地產(chǎn)自由發(fā)展。近幾年樅陽縣加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，以關注民生為出發(fā)點，出臺了一系列房地產(chǎn)政策，才使以上局面有所改觀。

部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模較小，商品房開發(fā)層次不高。房地產(chǎn)開發(fā)不能適應市場需要和提供布局合理、套型多樣、設施完善的商品住房，房地產(chǎn)中介機構不規(guī)范，房地產(chǎn)信貸規(guī)模偏小，還沒有健全完善的房地產(chǎn)信息發(fā)布系統(tǒng)。

房價的階段性漲幅過快，房價增長明顯快于居民收入增長，與樅陽縣城市競爭力不相匹配。2010年度，樅陽縣居民人均可支配收入14086元，同比增長8.4%，農(nóng)民人均純收入4504元，同比增長7.2%，遠遠低于房價漲幅，考慮收入分配差距，大部分居民收入增速低于房價增速。

商品房交易市場管理不到位。主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)混亂，私人開發(fā)商品房進入市場，房產(chǎn)證取得困難，私自交易情況嚴重，國家契稅收入大量流失。

四、樅陽縣房地產(chǎn)調(diào)控的幾點對策

第一有效增加供給，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。第二進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場，積極引導房地產(chǎn)理性開發(fā)、良性發(fā)展。第三轉變觀念，走可持續(xù)發(fā)展道路。

通過以上措施，必將促進我縣房地產(chǎn)市場秩序良好發(fā)展，購房需求也將趨于理性，房價上漲的勢頭會逐步得到控制。但我們也清醒地認識到，穩(wěn)定和發(fā)展房地產(chǎn)市場是一項綜合性、長期性的工作，需要各級部門的密切協(xié)作。我們須按照國家宏觀調(diào)控政策的要求，進一步加大調(diào)控力度，加強制度建設，努力建立房地產(chǎn)市場長效調(diào)控機制，實現(xiàn)我縣房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、持續(xù)、健康發(fā)展。

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