摘 要：城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及其存在的問題分析研究著手于城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的服務(wù)屬性，將從法律法規(guī)的完善、市場競爭機(jī)制的引入等多個方面討論住宅小區(qū)物業(yè)管理的對策。

關(guān)鍵詞：城市住宅小區(qū)；物業(yè)管理；問題；對策

近年來，我國城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也迅猛發(fā)展著，因此城市住宅小區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r是否與物業(yè)管理水平相匹配令人關(guān)注。小區(qū)數(shù)量、規(guī)模都不斷擴(kuò)展，但是物業(yè)管理的水平與之沖突，從供需關(guān)系不平衡著手探討這一問題并給出對應(yīng)解決對策。

一、物業(yè)管理服務(wù)的屬性

城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的工作是指小區(qū)內(nèi)的統(tǒng)一實施社會化、專業(yè)化管理由物業(yè)管理公司執(zhí)行。小區(qū)內(nèi)的房屋建筑、交通問題、衛(wèi)生綠化以及治安環(huán)境等項目進(jìn)行整治、維護(hù)、修理等，小區(qū)物業(yè)管理的涵蓋范圍確定了城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的所屬范圍是公共產(chǎn)品中的混合產(chǎn)品，特點為非競爭性、非排他性、社區(qū)性以及排他性等四個屬性。首先，城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中的大部分內(nèi)容是小區(qū)中公共服務(wù)的提供，對于小區(qū)物業(yè)服務(wù)來說，在小區(qū)業(yè)主未飽和的狀態(tài)下，一位業(yè)主的增加并不會影響到其他業(yè)主在小區(qū)物業(yè)管理中獲取的服務(wù)，說明兩者之間并沒有競爭性的關(guān)系不會影響到邊際服務(wù)的增加。其次，物業(yè)管理公司提供的大部分服務(wù)有著一定的排他性，大部分的物業(yè)管理公司提供的服務(wù)都是有著可信方便的收費要求，即購買關(guān)系。比如說拒絕支付水、暖費用的用戶物業(yè)公司可以方便的將其排出在外。再一個來說，社區(qū)屬性是將物業(yè)管理服務(wù)與其它混合產(chǎn)品區(qū)分開來的重要標(biāo)志，將受益對象確定在小區(qū)內(nèi)即小區(qū)業(yè)主，所以說還具有社區(qū)屬性。最后要說的非排他屬性，例如說，小區(qū)內(nèi)排水管道的改造對小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主都具有益處，但是并不是所有的業(yè)主都支付了相應(yīng)的費用，那么拒絕支付這部分的費用也享受到了便利，這就是我們所說的非排他性的體現(xiàn)。

二、物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀與存在的問題

1.發(fā)展的現(xiàn)狀，隨著社會的進(jìn)步和時代的進(jìn)步，住宅小區(qū)如雨后春筍一般建立起來，并且逐步建立合理的物業(yè)管理格局，不斷走向物業(yè)管理的社會化、市場化、專業(yè)化。城鎮(zhèn)化的發(fā)展以及城鎮(zhèn)住房制度改革的深化都是推動住宅小區(qū)不斷建立的重要因素，住宅小區(qū)建設(shè)邁入重要階段。同時，物業(yè)管理的發(fā)展隨著小區(qū)的不斷建設(shè)有了更大的進(jìn)步空間，物業(yè)服務(wù)費用的收入也有所提升。在全國城市范圍內(nèi)物業(yè)管理的覆蓋程度不斷增多，尤其是在一線城市內(nèi)覆蓋率高達(dá)95%。物業(yè)管理的法律框架已經(jīng)初步形成，原國家建設(shè)部頒布的《城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》首次明確規(guī)定了城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法。隨著《辦法》的頒布，各省、直轄市、自治區(qū)也先后制定了關(guān)于物業(yè)管理的規(guī)章制度。

2.存在的問題如下：

第一政策法規(guī)方面。物業(yè)管理到目前為止仍然是只具備初步的法律框架，并沒有與此相關(guān)的完善法律體系。法律規(guī)定不明確導(dǎo)致對于規(guī)范的法律需求程度不高。并且《城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》頒布于1994年，但是物業(yè)管理的實際發(fā)展早于法規(guī)頒布許多年，立法的程度跟不上物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

第二業(yè)主方面。物業(yè)管理公司的服務(wù)是有償性，但是仍然有許多業(yè)主不適應(yīng)這種方式，在此之前人們的認(rèn)知方式都還是福利型的住宅消費模式，這種思維導(dǎo)致業(yè)主對物業(yè)管理公司有著高期望低收費的要求，甚至?xí)袠I(yè)主對公司有過分的要求。還有部分的業(yè)主認(rèn)為自己的房子完全可以自己進(jìn)行維護(hù)，不需要物業(yè)管理公司的管理，這種理解較狹隘，因為物業(yè)管理公司的職責(zé)范圍不僅僅只是在房屋的維修養(yǎng)護(hù)問題，還包括各類公共設(shè)施、治安、消防、衛(wèi)生等問題。

第三開發(fā)商方面。開發(fā)商的工程建設(shè)問題是住宅小區(qū)的質(zhì)量關(guān)鍵所在，有部分開發(fā)商在建設(shè)管理中管理與建設(shè)不相符，重點放在建設(shè)上面，但是從長遠(yuǎn)發(fā)展上來看住宅小區(qū)的安全問題有待提升，設(shè)施方面也缺少許多。工程質(zhì)量堪憂，長遠(yuǎn)看來各類問題頻出，以及配套設(shè)施不全面等等問題都是開發(fā)商方面出現(xiàn)的問題。

第四住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)自身問題。物業(yè)管理企業(yè)的管理涉及的方面較多并與社會的多個方面有所聯(lián)系，一個較好的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該將各類關(guān)系運營起來保證住宅小區(qū)的正常生活。

在不同的地區(qū)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該結(jié)合相關(guān)實際情況進(jìn)行收費，尤其是一些時間較長的小區(qū)、房改房小區(qū)都有可能接受不了較高的物業(yè)費用。另一方面是物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員缺少經(jīng)驗，并且缺少相關(guān)服務(wù)種類。物業(yè)管理企業(yè)收費困難，業(yè)主對于物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量要求更高，達(dá)不到業(yè)主心中要求，導(dǎo)致兩者出現(xiàn)越來越多的矛盾，導(dǎo)致收費效率低下。

三、關(guān)于加強(qiáng)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理對策

1、相關(guān)法律法規(guī)的完善。物業(yè)管理的法律法規(guī)應(yīng)該由中央進(jìn)行直接立法，同時在法律法規(guī)的設(shè)立中應(yīng)該將房地產(chǎn)開發(fā)商的權(quán)限、業(yè)主委員會、業(yè)主的權(quán)益以及物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)責(zé)任問題做出明確的標(biāo)識。對于物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的關(guān)系應(yīng)由《合同法》確立相應(yīng)權(quán)利義務(wù)。在相關(guān)法律的保障下才能為小區(qū)的健康發(fā)展鋪設(shè)道路。

2.業(yè)主方面。業(yè)主需要改變原有的認(rèn)知方式，逐步接受花錢買房之后繼續(xù)花錢請物業(yè)管理的情況，改變之前福利住房的思維方式。對物業(yè)管理企業(yè)的要求和憧憬應(yīng)該在實際范圍內(nèi)，可達(dá)到的維護(hù)管理。

3.開發(fā)商方面。著眼于長遠(yuǎn)利益不僅僅是當(dāng)下的利益，從工程質(zhì)量和配套設(shè)施的全面配置開始認(rèn)真對待，做好建設(shè)與管理的兩者兼容模式，以達(dá)到長期的經(jīng)濟(jì)效益。

4.住宅小區(qū)的物業(yè)企業(yè)管理必須加強(qiáng)。加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)管理，同時應(yīng)該引入市場競爭機(jī)制完善市場經(jīng)濟(jì)主體。真正建立起物業(yè)管理市場體系、提高競爭機(jī)制以解決住宅小區(qū)物業(yè)管理的成效問題。同時對現(xiàn)程度下的競爭壟斷問題進(jìn)行解決，改善物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。同時來說，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)應(yīng)該進(jìn)行申報評審制度，對物業(yè)管理企業(yè)的入門門檻有一定程度的要求，對待物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該同其他類型企業(yè)一般進(jìn)行資格認(rèn)證機(jī)制，還需要有相對應(yīng)的考評制度。市場競爭機(jī)制的引入需要將物業(yè)管理企業(yè)的招標(biāo)投標(biāo)以及其他的基本操作程序進(jìn)行明確規(guī)定，以達(dá)到實際需要。

總之從我國目前城市住宅小區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，城市住宅小區(qū)的宏觀和微觀環(huán)境都在等待著改善，并且在時間限制上也有所期待，加快走向物業(yè)管理企業(yè)的現(xiàn)代化進(jìn)程，加強(qiáng)企業(yè)的現(xiàn)代化建設(shè)。物業(yè)管理企業(yè)的市場化進(jìn)程也將大幅提升，小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的收費制度也將隨著市場化程度的發(fā)展有所加強(qiáng)。物業(yè)管理企業(yè)的品牌水平、服務(wù)質(zhì)量樹立標(biāo)準(zhǔn)，建立衡量標(biāo)準(zhǔn)為整體物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展提供保證。發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題制約這發(fā)展的進(jìn)步，最終問題的解決還是依賴于多個方面的共同進(jìn)步。

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[2]宋靜艷.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題及對策[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇，2012（1）：233-282.

（作者單位：勝利油田公共事業(yè)服務(wù)中心勝濱物業(yè)服務(wù)公司）