【摘要】房地產(chǎn)稅作為與民生息息相關(guān)的稅種一直備受人們關(guān)注，本文以我國稅制結(jié)構(gòu)優(yōu)化為視角，對建立稅基評估機制、優(yōu)化稅基稅率、完善稅收征管等方面提出改革建議，從而促進我國房地產(chǎn)稅制健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)稅 稅制結(jié)構(gòu)優(yōu)化 改革建議

我國房地產(chǎn)市場近幾年非?；钴S，過快上漲的房價已成為全民關(guān)注的一個社會經(jīng)濟問題，房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫成為政府宏觀調(diào)控最關(guān)注的問題之一。在加強土地增值稅清算、控制二套房信貸以及實施“限購令”等一系列措施施加于房市仍然難以有效阻止房價攀升的情況下，房產(chǎn)稅的改革被各界視為調(diào)控房價的“最后一根稻草”。但房產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅的本質(zhì)屬性，以及從重慶、上海兩市作為房產(chǎn)稅改革試點的成效來看，房產(chǎn)稅改革并沒有明顯調(diào)節(jié)房價的作用，亦難以成為解決地方政府財政困境的根本出路。因此，房地產(chǎn)稅制改革不應(yīng)操之過急，需要綜合權(quán)衡各方利益得失，避免誤傷中低收入階層，應(yīng)重點著手解決現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制不合理問題，在我國稅制結(jié)構(gòu)調(diào)整的大背景下逐步推進。

一、建立房地產(chǎn)稅稅基評估機制

房地產(chǎn)稅稅基評估問題是房地產(chǎn)稅改革進程中實際操作時無法回避的一個問題，其直接關(guān)系到納稅人的稅收負擔和國家稅收政策實施的效果。我國各個城市經(jīng)濟發(fā)展水平參差不齊，評估技術(shù)發(fā)展水平不均衡，為了確保房地產(chǎn)稅稅基評估的公平公正，建立一套科學、規(guī)范、嚴謹?shù)姆康禺a(chǎn)稅稅基評估機制很有必要。

（一）探索符合各地區(qū)的房地產(chǎn)批量評估模型

國內(nèi)目前尚無關(guān)于批量評估模型適用性的專用規(guī)定與標準，這也為各地區(qū)根據(jù)各自的特點研發(fā)出適合自己的批量估價模型提供靈活的空間。在房地產(chǎn)稅稅基評估比較成熟的城市如深圳市，結(jié)合深圳房地產(chǎn)市場交易較活躍、市場反映靈敏、可用案例較多的特點，研發(fā)出整體估價法{1}。

（二）成立相對獨立、運行高效的評估機構(gòu)

我國房地產(chǎn)管理歸屬多個部門，如果某一區(qū)縣級稅務(wù)部門要準確評估某一房地產(chǎn)價值，就需要從房管局、國土資源局、國資委、財政局等多個部門獲取信息。若無法律支撐和各單位配合，稅務(wù)部門幾乎不可能準確評估房地產(chǎn)價值?！岸囝^管理”大大增加了稅務(wù)機關(guān)獲取房產(chǎn)信息的工作難度，同時稅務(wù)機關(guān)評估房產(chǎn)價值、征收房地產(chǎn)稅時也必定會觸碰相關(guān)部門利益，這就使得工作難度進一步增加。

因此可以成立一個專門負責房地產(chǎn)稅稅基評估工作的機構(gòu)，行政上隸屬于稅務(wù)機關(guān)，職權(quán)上與不動產(chǎn)登記和管理機構(gòu)并列，在保證評估環(huán)節(jié)和征管環(huán)節(jié)不脫鉤的同時，也可以相互監(jiān)督制約，保證評估結(jié)果的公允性。

（三）專業(yè)人才隊伍的建設(shè)

我國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)總量是相當巨大的，而稅務(wù)機關(guān)的工作人員數(shù)量相對匱乏，采用高效率、高精準度的模型和系統(tǒng)能在較短時間內(nèi)一次性完成較大規(guī)模房地產(chǎn)的評估工作，同時對我國稅務(wù)人員的專業(yè)素養(yǎng)、技術(shù)也提出了更高要求。可以借鑒國外成熟的經(jīng)驗，制定房地產(chǎn)評估專業(yè)人才的培養(yǎng)和管理制度，完善評估人員“準入”、“準出”機制，房地產(chǎn)評估師不僅要通過考試取得執(zhí)業(yè)資格，還要定期接受培訓和考核，尤其是計算機技術(shù)的培養(yǎng)；通過高端人才引進，在評估實踐中進行人才培養(yǎng)，通過推薦拔尖人才參加國際交流活動使人才隊伍國際化；設(shè)立從業(yè)者黑名單，實行懲戒制度。

二、優(yōu)化設(shè)計稅基和稅率

根據(jù)房產(chǎn)稅的計稅原理，稅基和稅率直接起決定性作用。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅在實際中的征稅面要比稅法規(guī)定的窄很多，既不利于公平稅負，籌集財政收入的功能也十分微弱。從國際上發(fā)達國家和房地產(chǎn)改革試點地區(qū)改革經(jīng)驗來看，“寬稅基、低稅率”是我國稅收改革的未來發(fā)展趨勢。

（一）擴大征稅范圍

現(xiàn)行房產(chǎn)稅只在大城市、縣市級、建設(shè)鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，考慮到農(nóng)村的特殊性以及發(fā)展較為落后的實際情況，沒有將農(nóng)村納入征稅范圍，這樣過窄的稅基給納稅人提供了避稅空間。應(yīng)根據(jù)量能負擔原則，將農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)營性房屋納入征稅范圍。從房地產(chǎn)改革試點方案來看，重慶、上海都是基于對當年新增住房征稅，重慶市僅對存量獨棟別墅和高檔住宅征收房產(chǎn)稅，而上海市則未把存量房納入征稅范圍，這也是試點成效不大的一個原因。隨著住宅商品化的發(fā)展和人們收入水平的提高，私人擁有的房產(chǎn)將會不斷增加，應(yīng)在一定條件下，對私人擁有一定數(shù)量的房產(chǎn)課稅，擴大房產(chǎn)稅稅基。

（二）完善稅率設(shè)計

從國際上看，稅率水平既有由國家制定統(tǒng)一標準的，也有地方因地制宜制定相應(yīng)征收標準。由于我國各地區(qū)人口密度狀況、區(qū)域位置、經(jīng)濟發(fā)展程度及征收難易程度存在差異，房地產(chǎn)稅也與地方政府的公共服務(wù)供給直接相關(guān)，因此應(yīng)賦予地方政府一定范圍內(nèi)的稅率制定權(quán)?？捎蓢掖_定一個總體的稅率幅度，各地區(qū)根據(jù)房地產(chǎn)類型、地理位置、年限、評估價值等再確定相應(yīng)的適用稅率。

同時，房產(chǎn)稅稅率設(shè)計必須考慮居民家庭的承受能力，對不同類型的房地產(chǎn)制定不同的稅率水平?？蓪?jīng)營性房地產(chǎn)制定較高稅率，個人住宅房地產(chǎn)適用較低稅率。在改革初期，可以選擇偏低的稅率水平，逐步培育居民住戶的納稅意識。

三、完善稅收征管

建立與完善房產(chǎn)稅征管系統(tǒng)無疑是房地產(chǎn)改革工作的當務(wù)之急，具體到縣地稅局，可從以下幾個方面進行完善：

首先要強化信息管稅，夯實稅源管理基礎(chǔ)。定期開展稅源調(diào)查，保證房產(chǎn)稅稅源數(shù)據(jù)及時更新，建立稅種和重點稅源、重點項目的征收臺賬，實行動態(tài)管理；加強稅源數(shù)據(jù)信息分析利用與綜合評估，深度挖掘利用信息，提升管理質(zhì)效。

其次要加強日常檢查，澄清欠稅底數(shù)。加大地方稅日常檢查力度，重點檢查土地使用證、房產(chǎn)證、房屋租賃合同等涉及房產(chǎn)稅的材料，對納稅人欠稅情況進行全面梳理，建立欠稅清冊。對每戶欠稅信息與納稅人進行確認，澄清欠稅底數(shù)，確保欠稅數(shù)據(jù)真實準確。包括納稅人已申報而未按期繳納、稅務(wù)機關(guān)依法核定應(yīng)納稅款而納稅人未按期繳納、稅務(wù)檢查已查定應(yīng)補稅款納稅人未按期繳納等形成的欠稅。

最后要積極溝通協(xié)調(diào)，提升綜合治稅工作效能。及時向縣委、縣政府匯報地方稅管理過程中需要政府及各部門配合的事項，爭取相關(guān)部門大力支持，全面掌握房產(chǎn)稅稅源變化狀況。與國土部門召開聯(lián)席會議，就房產(chǎn)、土地信息進行反饋和協(xié)商；與國稅部門定期互換房屋交易信息，更加有效地摸清稅源、控管稅源，確保稅源數(shù)額準、底子明。

注釋

{1}根據(jù)房地產(chǎn)估價基本原理，房地產(chǎn)之間存在動態(tài)的價格關(guān)聯(lián)關(guān)系，把整個房地產(chǎn)市場看作一個整體或系統(tǒng)，通過各房地產(chǎn)之間的價格關(guān)聯(lián)關(guān)系及影響程度來實施整體估價。

參考文獻

[1]高波.中國房地產(chǎn)稅制：存在問題與改革設(shè)想[J].南京社會科學，2012，（3）：8-13.

[2]蘇明，施文潑.我國房地產(chǎn)稅制度改革研究[J].經(jīng)濟研究參考，2016，（9）：27-40.

[3]汪友結(jié)，肖良生，鄒一旻.我國房地產(chǎn)稅計稅價格評估方法、問題與建議[J].中國房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀，2017，（1）：28-32.

作者簡介：李思穎（1994-），女，漢族，安徽宿州人，就讀于云南財經(jīng)大學，研究方向：稅務(wù)。