譚菊

摘要：房地經(jīng)紀(jì)公司在房地產(chǎn)銷售市場起到不可忽視的作用，要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控、改善經(jīng)濟(jì)管理、防范風(fēng)險(xiǎn)，必須不斷完善相關(guān)財(cái)稅制度，規(guī)范會計(jì)核算，引導(dǎo)企業(yè)建立內(nèi)部管控監(jiān)督體制，加強(qiáng)外部監(jiān)督力度，保證行業(yè)的健康發(fā)展;公司建立內(nèi)部管控監(jiān)督體制，分別從財(cái)務(wù)規(guī)范核算，統(tǒng)籌業(yè)務(wù)初始期間的運(yùn)作、項(xiàng)目進(jìn)行中加強(qiáng)收入成本控制、及時(shí)取得對應(yīng)現(xiàn)金流、提高項(xiàng)目盈利水平中加強(qiáng)監(jiān)管。

關(guān)鍵詞：核算規(guī)范化;統(tǒng)籌業(yè)務(wù)運(yùn)作;收入成本控制;加強(qiáng)監(jiān)管

房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)時(shí)，為了節(jié)約成本，體現(xiàn)專業(yè)的人員辦專業(yè)的事情，多采用將開發(fā)的商品房委托給有專業(yè)資質(zhì)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行代理銷售。為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自銷，代銷及包銷等多種房產(chǎn)銷售行為，稅務(wù)部門出臺了一系列的規(guī)則制度，如為規(guī)范代理費(fèi)用在企業(yè)所得稅前扣除，出臺了《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除政策的通知》（財(cái)稅[2009]29號）;為規(guī)范核算房地產(chǎn)銷售收入，出臺了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題》（國稅發(fā)[2009]31號）等文件，通過這些文件，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理公司可確定自身的核算方法，但在實(shí)際經(jīng)營管理過程中，經(jīng)營決策層總感覺財(cái)務(wù)人員提供的數(shù)據(jù)、財(cái)務(wù)分析資料不能為經(jīng)營提供有效服務(wù)，這主要是財(cái)務(wù)核算不規(guī)范財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)失真，項(xiàng)目運(yùn)營統(tǒng)籌規(guī)范性差、財(cái)務(wù)對項(xiàng)目前期參與度低，運(yùn)營中對項(xiàng)目監(jiān)督控制不到位造成的。本文從實(shí)際工作出發(fā)，對項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理控制中財(cái)務(wù)規(guī)范核算，統(tǒng)籌業(yè)務(wù)初始期間的運(yùn)作、項(xiàng)目進(jìn)行中加強(qiáng)收入成本控制、及時(shí)取得對應(yīng)現(xiàn)金流、提高項(xiàng)目盈利水平，提出以下幾點(diǎn)建議。

一、造成公司決策偏離軌道的主要原因分析

（一）房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司多為民營企業(yè)，而民營企業(yè)普遍存在家族企業(yè)性質(zhì)，依靠血緣關(guān)系，鄉(xiāng)鄰關(guān)系所產(chǎn)生的凝聚力可在很短的時(shí)間內(nèi)迅速成長壯大。但其在經(jīng)營過程，或迫于生存壓力，或法制意識薄弱，在決策時(shí)有減少各項(xiàng)稅收負(fù)擔(dān)的考慮，在采購、生產(chǎn)、銷售環(huán)節(jié)未取得合法憑證或取得憑證不實(shí)，這必然會通過財(cái)務(wù)核算反映出來，而失實(shí)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)是無法為經(jīng)營決策提供依據(jù)的。

（二）由于實(shí)際工作中的一些不確定因素，需要財(cái)務(wù)人員進(jìn)行估計(jì)、判斷與推理，而不同素養(yǎng)的財(cái)務(wù)人員得出的結(jié)果各有不同。同時(shí)，也存在財(cái)務(wù)人員濫用會計(jì)制度選擇權(quán)的情況。這樣就使得財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)脫離實(shí)際情況，造成會計(jì)信息不實(shí)，最終可能導(dǎo)致，經(jīng)營決策對財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、財(cái)務(wù)分析的棄用。

（三）工作程序不暢，受業(yè)務(wù)承辦人員自身能力素養(yǎng)，工作習(xí)慣的限制，運(yùn)營工作與財(cái)務(wù)工作脫節(jié)，導(dǎo)致工作質(zhì)量不高，業(yè)務(wù)指標(biāo)預(yù)測偏離大，最終項(xiàng)目業(yè)績差，這種情況下，財(cái)務(wù)人員根本無法及時(shí)有效的提供經(jīng)營決策所需的資料。

二、為解決上述問題，提高項(xiàng)目盈利水平，建議業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)采取以下規(guī)范化合理化措施

（一）加強(qiáng)財(cái)務(wù)制度建設(shè)，減少具體業(yè)務(wù)中會計(jì)核算方法與程序的選擇，合理運(yùn)用稅收籌劃，保證會計(jì)信息真實(shí)有效

公司財(cái)務(wù)制度的建立必須從實(shí)際出發(fā)，協(xié)調(diào)好各部門，減少或盡量消除相關(guān)人員相關(guān)部門對制度的抵觸或抵制，制定、執(zhí)行、監(jiān)督要做到相互制衡。實(shí)際工作應(yīng)減少財(cái)務(wù)人員對財(cái)務(wù)核算程序和方法的選擇范圍，保證會計(jì)信息真實(shí)。合理運(yùn)用稅務(wù)籌劃，讓經(jīng)營者充分享受稅收優(yōu)惠，主動(dòng)拒絕偷漏稅款帶來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

（二）從項(xiàng)目拓展開始進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)范，是財(cái)務(wù)規(guī)范核算、有效監(jiān)督管控、經(jīng)營決策層做出準(zhǔn)確決策的基礎(chǔ)

項(xiàng)目前期拓盤調(diào)查工作普遍存在流程不規(guī)范隨意性大，導(dǎo)致工作質(zhì)量不高，業(yè)務(wù)指標(biāo)預(yù)測值與實(shí)際經(jīng)營成果偏離大，最終項(xiàng)目業(yè)績差，這種情況下，財(cái)務(wù)人員根本無法及時(shí)有效的提供經(jīng)營決策所需的資料，若項(xiàng)目運(yùn)行過程中退場則損失更大。因此，建議項(xiàng)目前期規(guī)范運(yùn)營工作分兩步走。

第一步，規(guī)范前期項(xiàng)目拓盤工作。業(yè)務(wù)拓展人員根據(jù)項(xiàng)目拓展進(jìn)度細(xì)分兩類：可立即實(shí)施項(xiàng)目、儲備項(xiàng)目。同時(shí)，按項(xiàng)目將開發(fā)商名稱、開發(fā)商規(guī)模（大型/中型/小型）、企業(yè)性質(zhì)（民營/國營/外資）、項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目地址、項(xiàng)目階段、所屬地塊（含周邊配套設(shè)施和規(guī)劃）、總體可銷售量、可銷售套數(shù)、銷售金額、代理方式（包銷/基價(jià)保底/）、代理費(fèi)率、代理費(fèi)總額，如項(xiàng)目分期銷售應(yīng)預(yù)測出當(dāng)年當(dāng)期銷售面積、銷售金額、階段性代理費(fèi)率以及對應(yīng)的代理費(fèi)，開發(fā)商付款周期以及是否存在拖欠款行為（即付款及時(shí)性調(diào)查），項(xiàng)目資料盡可能詳細(xì)，并造表歸檔，以便后期相關(guān)部門調(diào)閱。

該項(xiàng)工作類似盡職調(diào)查，但該項(xiàng)工作質(zhì)量決定公司在該項(xiàng)目業(yè)績以及業(yè)內(nèi)口碑。

第二步，徹底理順案場自銷、渠道分銷、老帶新客戶工作流程，制定合理的渠道分銷款和自銷傭金分配政策，將成交傭金按預(yù)定的比例分配，禁止隨意變動(dòng)。為收入成本控制做好基礎(chǔ)工作。

通常房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在銷售現(xiàn)場自行配備銷售人員（即置業(yè)顧問），同時(shí)，會聯(lián)絡(luò)各家經(jīng)紀(jì)公司共同銷售，以及由有良好合作關(guān)系的購房者推薦他人購房，形成巨大的銷售網(wǎng)絡(luò)。實(shí)際工作中這些銷售渠道存在重復(fù)性，在計(jì)算相應(yīng)傭金歸屬和制定傭金分配政策時(shí)，應(yīng)把握全局觀，保證客源量及成交量，分銷商傭金和置業(yè)顧問傭金要體現(xiàn)側(cè)重點(diǎn)，減少重復(fù)獎(jiǎng)勵(lì)，該項(xiàng)工作應(yīng)由業(yè)務(wù)部門和財(cái)務(wù)部門共同完成，只有這項(xiàng)工作到位，才能為項(xiàng)目收入成本控制打好基礎(chǔ)，并保證項(xiàng)目盈利水平和盈利質(zhì)量。

（三）建立各類控制表單及銷售現(xiàn)場輔助臺賬，強(qiáng)化項(xiàng)目收入成本配比率，提高項(xiàng)目盈利水平和對應(yīng)現(xiàn)金流的獲取

1.收入管控。在項(xiàng)目運(yùn)行過程中，客戶簽訂合同的房款結(jié)算大致分一次性付款、按揭付款、分期付款三種情況，因此工作中就存在實(shí)際銷售款與結(jié)傭銷售款進(jìn)度不一致，開票上賬金額會更滯后的情況。應(yīng)對這種現(xiàn)象，現(xiàn)場銷售人員應(yīng)根據(jù)銷售情況實(shí)時(shí)更新銷售臺賬，財(cái)務(wù)人員根據(jù)銷售節(jié)點(diǎn)，計(jì)算出實(shí)際銷售額，結(jié)傭銷售額，開票銷售額，并計(jì)算出相應(yīng)的收入成本費(fèi)用，控制好結(jié)傭節(jié)點(diǎn)、開票節(jié)點(diǎn)與實(shí)際銷售節(jié)點(diǎn)的時(shí)間差距，督促業(yè)務(wù)人員縮小回款節(jié)點(diǎn)與結(jié)傭點(diǎn)、開票點(diǎn)的時(shí)間差距，保證實(shí)際回款額與應(yīng)結(jié)傭金額、開票金額無差額。一般可建立：項(xiàng)目收入進(jìn)程表、應(yīng)收賬款回款表、賬齡分析表-未開票（已開票上賬應(yīng)收款賬齡分析可使用通用表單）等控制類表單。詳見表1、表2、表3。

2.成本管控。項(xiàng)目成本主要是分銷及銷售人員傭金、銷售現(xiàn)場費(fèi)用支出構(gòu)成，這個(gè)環(huán)節(jié)重點(diǎn)注意付款節(jié)點(diǎn)。把握收入成本配比原則，按購房客戶結(jié)算房款和房產(chǎn)開發(fā)商的結(jié)傭進(jìn)度，保證銷售客源的同時(shí)，充分考慮分銷商經(jīng)紀(jì)資質(zhì)，控制分銷商分銷結(jié)傭進(jìn)度，一般分銷商結(jié)傭進(jìn)度與房產(chǎn)開發(fā)商結(jié)傭同時(shí)或略微滯后較合適。銷售人員的傭金應(yīng)晚于分銷傭金結(jié)算，結(jié)算傭金比率略低于分銷結(jié)傭比率。這種結(jié)算方式既能被市場接收，又能保證售后服務(wù)。

3.費(fèi)用管控。嚴(yán)控銷售現(xiàn)場成本費(fèi)用支出。銷售現(xiàn)場成本費(fèi)用大多由辦公費(fèi)用、水電費(fèi)、租賃費(fèi)、現(xiàn)場獎(jiǎng)勵(lì)，展板費(fèi)、廣告費(fèi)、印刷費(fèi)用等，該部分應(yīng)嚴(yán)格按預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行管理。

三、監(jiān)管建議

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司資質(zhì)監(jiān)管。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司設(shè)立條件：具備一定人數(shù)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，固定的經(jīng)營場所，規(guī)定的注冊資本，機(jī)構(gòu)的日常管理、檔案管理、財(cái)務(wù)管理等各項(xiàng)管理制度健全。建議監(jiān)管部門加強(qiáng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)審查，禁止一證多用，防止行業(yè)亂象。

（二）財(cái)政稅務(wù)部門應(yīng)嚴(yán)格要求房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的章程、日常管理的各項(xiàng)制度建立及備案。發(fā)票管理方面：房地產(chǎn)代理服務(wù)收入發(fā)票應(yīng)注明項(xiàng)目名稱，經(jīng)紀(jì)代理合同應(yīng)由簽訂雙方分別備案。從而建立內(nèi)部自我約束和外部有效監(jiān)督相結(jié)合的機(jī)制。

總之，要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控、改善經(jīng)濟(jì)管理、防范風(fēng)險(xiǎn)，不可忽視房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)在房地產(chǎn)市場銷售環(huán)節(jié)中起到的作用。必須不斷完善相關(guān)財(cái)稅制度，規(guī)范會計(jì)核算，引導(dǎo)企業(yè)建立內(nèi)部管控監(jiān)督體制，加強(qiáng)外部監(jiān)督力度，保證行業(yè)的健康發(fā)展。

（作者單位：海南透明置業(yè)有限公司）