李強

摘 要：個人擁有的土地與房屋屬于不動產(chǎn)，通過對個人的不動產(chǎn)進行登記公示，使其具備公信力，有效保障個人不動產(chǎn)的交易安全。然而現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度存在很多問題。這就需要我們深入分析這些問題，并針對問題進行改進，最終制定出符合我國國情的不動產(chǎn)登記制度。為此，本文具體分析了當前不動產(chǎn)登記制度存在的問題，并提出了一些可行性的建議。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)；物權(quán)法；不動產(chǎn)登記制度

作為物權(quán)法的重要組成部分之一，不動產(chǎn)登記制度凸顯了個人不動產(chǎn)的法律效力，是物權(quán)法的一項基本制度。雖然我國物權(quán)法明確了不動產(chǎn)登記制度，但目前的不動產(chǎn)登記制度存在諸多問題。

一、當前我國不動產(chǎn)登記制度存在的問題

1、不動產(chǎn)登記檔案資料移交難

不動產(chǎn)登記檔案移交難的問題普遍存在。電子檔案移交與紙質(zhì)檔案移交不同步的問題尤為突出，導致很多地方無法順利開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。例如，陜西榆林橫山區(qū)就因為住建部門遲遲無法完成檔案的移交，導致國土部門的不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)被迫中止長達三個月時間。檔案移交難的原因只要有兩點：首先，房產(chǎn)部門以往實行的房屋交易登記一體化，很難短時間內(nèi)完成房屋交易與登記資料拆分；其次是積累的檔案數(shù)量十分龐大，歸檔標準不統(tǒng)一，信息化管理水平也不一致，使得檔案資料難以短時間內(nèi)完成整理、移交。

2、不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)流程運轉(zhuǎn)不暢

就實際工作來看，不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)中房屋登記占比高達90%。而房屋權(quán)屬性質(zhì)最復雜，登記種類最全面。因此，在不動產(chǎn)登記制度建設(shè)、業(yè)務(wù)流程規(guī)范、信息化管理方面，建設(shè)管理部門走在前列。而國土部門接手不動產(chǎn)登記后，雖然制訂了《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》和《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》以及相關(guān)業(yè)務(wù)流程，但一時還難以適應(yīng)和滿足公眾的服務(wù)需求，業(yè)務(wù)流程還存在很多問題，給辦證群眾造成新的困擾。

3、不動產(chǎn)登記錯誤賠償難以落實

不動產(chǎn)登記過程中難免會出現(xiàn)錯誤登記的情況。如果登記出現(xiàn)錯誤有可能導致當事方蒙受損失。例如：法人以個人名義買賣或抵押不動產(chǎn)時，如果不動產(chǎn)登記資料不完整或不準確，一旦查封不動產(chǎn)使用權(quán)，就會導致抵押權(quán)落空。雖然《物權(quán)法》第二十一條提供了登記錯誤的賠償原則，規(guī)定因登記機關(guān)違法或者失誤出現(xiàn)不動產(chǎn)登記錯誤，應(yīng)由登記機關(guān)承擔賠償責任；非因登記機關(guān)原因造成的登記錯誤，應(yīng)由責任人承擔賠償責任。但是目前不動產(chǎn)登記機構(gòu)尚未明確，關(guān)于不動產(chǎn)登記錯誤的責任劃分、賠償范圍尚不明確，導致具體賠償行為無法落實，賠償機制有待完善。

4、缺乏完善的不動產(chǎn)登記查詢制度

雖然我國《物權(quán)法》第十八條規(guī)定有關(guān)權(quán)利人和利害關(guān)系人享有申請查詢不動產(chǎn)登記信息的權(quán)利，但沒有明確是否可以公開不動產(chǎn)信息。因此，在實際工作中，不動產(chǎn)登記機關(guān)往往以保密理由拒絕申請人的不動產(chǎn)登記信息查詢要求，給當事人帶來極大不便。

二、解決我國不動產(chǎn)登記制度問題的對策

1、加強信息化建設(shè)，提高不動產(chǎn)登記檔案移交效率

不動產(chǎn)登記檔案資料的移交是開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作基礎(chǔ)前提。傳統(tǒng)的紙質(zhì)檔案移交工作存在諸多困難。因此，我們可以在不影響不動產(chǎn)登記工作開展的前提下，優(yōu)先移交電子檔案，待條件成熟后再移交紙質(zhì)檔案?？梢哉f，檔案電子化是不動產(chǎn)登記工作的基本要求。借助信息化管理手段可以實現(xiàn)資源共享，對不動產(chǎn)登記檔案資料實施動態(tài)監(jiān)控。我們應(yīng)該充分重視不動產(chǎn)登記信息平臺的建設(shè)，加快建立互聯(lián)互通的信息化辦公平臺，實現(xiàn)各類登記信息平臺的對接、建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)系統(tǒng)。此外，還要盡快完成紙質(zhì)檔案的電子化，逐步實現(xiàn)不動產(chǎn)查詢、審批、登記和交易信息的互通共享。

2、完善不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)流程

《不動產(chǎn)登記暫行條例》明確規(guī)定不動產(chǎn)登記工作必須遵循嚴格管理、穩(wěn)定連續(xù)、方便群眾的原則。不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)流程的完善直接關(guān)系到不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作能否順利開展，能否給民眾真正帶來便利。因此，各地相關(guān)部分要按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》的原則以及國土資源部發(fā)布的《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》和《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》，改進和完善不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)流程，明確劃分部門登記業(yè)務(wù)流程中的職責，合理設(shè)置崗位，制定工作制度，形成規(guī)范高效的不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)流程。同時，要盡量減少辦證工作環(huán)節(jié)，為民眾辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)提供便利。此外，還要加強對登記工作人員的業(yè)務(wù)培訓，提高其業(yè)務(wù)水平，從而提升整個不動產(chǎn)登記工作的效率和服務(wù)質(zhì)量。

3、建立完善的登記錯誤賠償機制

相關(guān)部門應(yīng)該針對登記機關(guān)登記錯誤導致當事人遭受損失的情況建立相應(yīng)的登記機關(guān)賠償責任制度，根據(jù)產(chǎn)權(quán)人遭受的損失的程度劃分賠償范圍。登記機關(guān)的賠償范圍要以產(chǎn)權(quán)人的損失程度來劃分，其中涉及主權(quán)利受損害的賠償，申請更正登記、異議登記的費用，訴訟的費用等等。

4、建立不動產(chǎn)登記信息查詢制度

為了提高不動產(chǎn)登記信息的透明度，更好的保障當事人的合法權(quán)益。首先，通過法律確立不動產(chǎn)登記機關(guān)提供信息查詢的義務(wù)以及拒絕履行義務(wù)需承擔的責任。規(guī)定在查詢?nèi)讼虻怯洐C關(guān)申請查詢后，登記機關(guān)應(yīng)當提供信息。其次，將不動產(chǎn)登記查詢分為兩個級別，即普通查詢和深入查詢。普通查詢級別中任何人都可以查詢不動產(chǎn)權(quán)屬，但如果想進行深入查詢不動產(chǎn)登記簿，則限定為利害關(guān)系人才可申請查詢。這種區(qū)別分類限制查詢模式既能體現(xiàn)不動產(chǎn)登記的公信力，又可以保護個人隱私和不動產(chǎn)交易安全。最后，在保留原有紙質(zhì)介質(zhì)的基礎(chǔ)上，加快不動產(chǎn)登記信息的電子化，盡快實現(xiàn)實現(xiàn)不動產(chǎn)登記信息的統(tǒng)一電子化查詢。除此以外，應(yīng)該明確不動產(chǎn)登記信息的查詢條件，查詢范圍，查詢規(guī)則，如明確查詢?nèi)松矸荼仨毷呛戏ü?、法人或其他組織，且需要規(guī)定申請查詢需提供的證件、材料，限定不動產(chǎn)登記部門的查詢回復時間，提高不動產(chǎn)登記機關(guān)的工作效率，對當事人合法權(quán)益予以保障，并明確規(guī)定不動產(chǎn)登記查詢費用，防止個別不動產(chǎn)登記機關(guān)工作人員利用職權(quán)亂收費，并制定相應(yīng)的預防措施及懲戒措施，確保不動產(chǎn)查詢流程公開、透明，從而獲得民眾的好評和信任。

三、結(jié)束語

綜上所述，隨著我國社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展以及法律體系的不斷完善，我國不動產(chǎn)登記制度也在不斷健全。要想建立更加完善的不動產(chǎn)登記制度，就應(yīng)該在制定和出臺不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例的基礎(chǔ)上，針對當前不動產(chǎn)登記制度中存在的問題進行針對性的改進，不動產(chǎn)登記制度的完善是一個長期過程，需要國家各個部門通力合作。筆者相信，我國不動產(chǎn)登記制度必定會越來越完善，從而促進我國房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展。

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（作者單位：南充市不動產(chǎn)登記中心）