羅文秀 馮云 柳佳

摘 要：我國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過幾十年快速發(fā)展后，已成為我國經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。在經(jīng)歷了一段時(shí)期的粗放發(fā)展后，整個(gè)行業(yè)到了一個(gè)過渡階段。與此同時(shí)，政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的政策在不斷收緊，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)難度逐漸增大。因此，如何有效控制項(xiàng)目成本成為一個(gè)亟待解決的問題。本文將引入壽命周期理論，從基礎(chǔ)理論分析出發(fā)進(jìn)行研究，以期為提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益提供一些基本思路和方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；成本控制；壽命周期成本

一、引言

作為國民經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤空間卻在逐漸流失?？v觀我國的房地產(chǎn)企業(yè)，成本控制沒有得到足夠的重視和管理，因此造成了經(jīng)濟(jì)效益低下和資源浪費(fèi)。英國著名項(xiàng)目管理專家梅樂在 1988年對(duì)世界范圍內(nèi)52個(gè)世界經(jīng)典房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的隨機(jī)抽樣研究表明，大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的最終完成時(shí)間，平均比預(yù)期的要延期17%，而成本超過預(yù)算的情況更加普遍[1]。我國的房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目成本控制過程，中存在以下諸多問題：

1.項(xiàng)目開發(fā)商成本控制的“全局，全面，全方位”觀念淡薄。很多企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)是更多關(guān)注建設(shè)期的建造成本，卻忽略了在項(xiàng)目立項(xiàng)決策時(shí)的市場調(diào)研等前期成本，以及在項(xiàng)目投入使用階段的運(yùn)營，維檢等后期成本，導(dǎo)致項(xiàng)目總體效益不高。

2.大部分企業(yè)沒有建立一個(gè)專門的，完善的成本控制部門和系統(tǒng)。成本控制是一個(gè)復(fù)雜，繁瑣，且專業(yè)性極強(qiáng)的工作，需要有專業(yè)的組織機(jī)構(gòu)或部門進(jìn)行管控。

3.各部門間協(xié)調(diào)性差，信息的溝通交流不到位。項(xiàng)目中經(jīng)常發(fā)生因設(shè)計(jì)變更等問題造成的糾紛事件，且大多數(shù)項(xiàng)目采用外包方式，缺乏足夠的交流，導(dǎo)致企業(yè)無法及時(shí)了解到項(xiàng)目的進(jìn)行情況，導(dǎo)致成本控制無從著力。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目壽命周期成本控制的基本理論

1.壽命周期

工程項(xiàng)目壽命周期是指工程產(chǎn)品從研究開發(fā)，設(shè)計(jì)，建造，使用直到報(bào)廢所經(jīng)歷的全部時(shí)間[2]。它包括建設(shè)前期，建設(shè)期，試用期以及報(bào)廢期的各個(gè)階段。

2.壽命周期成本

房地產(chǎn)項(xiàng)目的壽命周期成本是指從項(xiàng)目立項(xiàng)決策、設(shè)計(jì)、開發(fā)、施工、使用、維檢和報(bào)廢等過程中發(fā)生的費(fèi)用，即該項(xiàng)工程在其確定或者預(yù)計(jì)的有效期內(nèi)所支付的研究開發(fā)費(fèi)、制造安裝費(fèi)、運(yùn)營維檢費(fèi)、報(bào)廢拆除費(fèi)等一系列費(fèi)用的總和[3]。壽命周期成本控制，就是將項(xiàng)目里成本影響的各類因素的進(jìn)行集中化收集，整理，分析和管理，使之成為一個(gè)可視化，可量化的成本管理集成系統(tǒng)。

通過對(duì)項(xiàng)目各壽命階段的信息集成分析，在項(xiàng)目決策時(shí)就全面地考慮項(xiàng)目所面臨的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)，有利于提高項(xiàng)目總體效益。

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目壽命周期成本的特點(diǎn)

（1）多主體性：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目壽命周期中，建設(shè)階段就涉及到業(yè)主方，設(shè)計(jì)單位，施工承包方，以及委托單位，監(jiān)理單位，設(shè)計(jì)單位等多方主體的參與。在運(yùn)營使用階段，又會(huì)有消費(fèi)者參與進(jìn)來。多主體參與使成本控制更加復(fù)雜。

（2）多階段性：項(xiàng)目壽命周期要經(jīng)歷從決策，設(shè)計(jì)，施工，使用，維護(hù)到拆除整個(gè)可長達(dá)幾十年的時(shí)間跨度，每個(gè)階段成本控制環(huán)環(huán)相扣，互相影響，形成連鎖效應(yīng)。

（3）復(fù)雜性：壽命周期成本控制內(nèi)容量更加龐大，類別更多。要求不再把成本控制僅僅只是聚焦在建設(shè)階段，而是放眼到項(xiàng)目整個(gè)壽命階段，在做成本規(guī)劃時(shí)，將前期建造成本，后期運(yùn)營期成本統(tǒng)籌考慮，這大大增加了成本控制的復(fù)雜性。

（4）系統(tǒng)性：通常在企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目成本控制時(shí)會(huì)分階段性控制，因此壽命周期要求回歸項(xiàng)目本身的壽命系統(tǒng)。大多數(shù)企業(yè)將建造成本和未來成本進(jìn)行分開管控，但是據(jù)美國調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，后期的運(yùn)營成本和報(bào)廢成本在整個(gè)壽命周期成本中，同樣占有很大的部分。因此，成本跟控制需系統(tǒng)性地考慮項(xiàng)目壽命周期建造以及運(yùn)營狀況，這對(duì)成本控制管理人員的專業(yè)素質(zhì)要求很高。

三、房地產(chǎn)壽命周期成本控制在各階段的控制要點(diǎn)

全壽命周期的成本控制著眼于項(xiàng)目壽命期的各個(gè)階段，與各階段的工作的開展密切相關(guān)。要使整個(gè)項(xiàng)目成本得到有效控制，那么，在項(xiàng)目的各個(gè)階段的成本就必須嚴(yán)密的監(jiān)控，從點(diǎn)到面，從階段到整體，一系列的控制措施和流程走下來，成本控制就會(huì)變得更加系統(tǒng)可靠。由于工程不同時(shí)期的持續(xù)時(shí)間，工作內(nèi)容截然不同，需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理有效的階段劃分，使成本管理更加條理化、有序化。根據(jù)我國房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)程序，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)可以劃分為以下幾個(gè)階段：

（一）項(xiàng)目決策階段。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，方案的選擇決策是很關(guān)鍵的。首先，對(duì)項(xiàng)目的市場定位是非常重要的一環(huán)。通過科學(xué)地市場調(diào)研和分析，做出幾個(gè)有可行性的方案，結(jié)合企業(yè)自身運(yùn)營情況和公司發(fā)展規(guī)劃，經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)募夹g(shù)經(jīng)濟(jì)分析，做出合理的市場預(yù)測(cè)決策判斷。做決策時(shí)，不應(yīng)當(dāng)僅僅只關(guān)注到項(xiàng)目建設(shè)期的投資，還應(yīng)充分考慮項(xiàng)目運(yùn)營階段的成本情況。不可跟風(fēng)投資，盲目選擇，以避免投資失敗。

（二）項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)階段成果不僅直接關(guān)系到施工階段的成本投入，也在很大程度上決定了項(xiàng)目使用階段的的運(yùn)維成本，是壽命周期成本控制至關(guān)重要的階段。在該階段應(yīng)該推行限額設(shè)計(jì)，企業(yè)成本控制部門根據(jù)項(xiàng)目實(shí)地勘察結(jié)果和市場預(yù)期，制定周密詳細(xì)的設(shè)計(jì)任務(wù)，并對(duì)設(shè)計(jì)方案和施工圖做全面地審核。。還要實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度，防止出現(xiàn)重設(shè)計(jì)感，輕實(shí)用性的情況出現(xiàn)，也要避免設(shè)計(jì)時(shí)為降低建造成本而設(shè)計(jì)功能不完善，導(dǎo)致運(yùn)維階段成本增加的情況發(fā)生。從前期設(shè)計(jì)上把控成本，才能從源頭上杜絕成本浪費(fèi)現(xiàn)象。

（三）項(xiàng)目建造階段

項(xiàng)目建造階段是項(xiàng)目投資數(shù)額最大，最集中的一個(gè)階段。根據(jù)工作內(nèi)容的差別，項(xiàng)目建造階段可分為以下階段的成本控制。

在招投標(biāo)階段，對(duì)于開發(fā)商來說，最重要的是標(biāo)底價(jià)格編制和施工單位的選擇。在編制招標(biāo)文件之前，需對(duì)施工文件進(jìn)行嚴(yán)密的審查。使設(shè)計(jì)方案和施工圖的質(zhì)量和深度滿足編制招標(biāo)文件的要求。其次，在選擇施工企業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)從其投標(biāo)報(bào)價(jià)文件，企業(yè)資質(zhì)，往年業(yè)績等方面綜合考慮，而不是一味以低報(bào)價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)。

施工階段是是成本投入最多、最集中的階段。業(yè)主方應(yīng)委派專門的工程師駐施工現(xiàn)場進(jìn)行全程的成本管控。還應(yīng)當(dāng)編制資金使用計(jì)劃。根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃，在一定時(shí)間周期節(jié)點(diǎn)檢查資金使用情況，發(fā)現(xiàn)資金流向不明或浪費(fèi)現(xiàn)象，及時(shí)處理糾正，以避免資金超額的情況。并且要嚴(yán)控設(shè)計(jì)變更，現(xiàn)場簽證等情況。

在竣工結(jié)算階段，業(yè)主方需自行組織或委托咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行竣工結(jié)算審核。審核人應(yīng)當(dāng)根據(jù)施工單位提供的竣工結(jié)算資料進(jìn)行核實(shí)，并嚴(yán)格按照施工合同結(jié)算工程款。在施工合同中還應(yīng)當(dāng)約定高估冒算的違約責(zé)任，以約束施工單位，防止結(jié)算款被虛高報(bào)價(jià)的情況出現(xiàn)，減少不必要的審核程序和費(fèi)用。

（四）項(xiàng)目運(yùn)營階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目運(yùn)營階段即是物業(yè)管理階段。在保證建筑物質(zhì)量目標(biāo)和安全目標(biāo)的前提下，通過合理的運(yùn)營及維護(hù)方案，運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營手段，按合同對(duì)各類設(shè)施實(shí)施多功能、全方位的統(tǒng)一管理，并提供高效、周到的服務(wù)，以提高設(shè)施的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和實(shí)用價(jià)值，降低運(yùn)營和維護(hù)成本。房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的經(jīng)營目標(biāo)應(yīng)當(dāng)與建設(shè)階段高度統(tǒng)一。

（五）項(xiàng)目報(bào)廢處置階段

項(xiàng)目在報(bào)廢時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮項(xiàng)目的回收利用價(jià)值。在進(jìn)行拆卸之前，在確保安全的前提下選擇一個(gè)最經(jīng)濟(jì)，且對(duì)周圍環(huán)境破壞最小的方案。

參考文獻(xiàn)

[1]王忠偉，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本優(yōu)化控制[J]，中國房地產(chǎn)，2006，（2）：33-35

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[3]鮮正輝；何章善，工程壽命周期成本法在降低煤炭生產(chǎn)成本中的應(yīng)用[J]，2005（10）

（作者單位：四川省成都市西華大學(xué)）