王靜

摘要：總價包干合同建筑風險由施工單位自己承擔，除非產(chǎn)生了十分必要的變更，否則業(yè)主不會追加投資?？們r包干合同在投標時一定要核準工程量，把將來工作中可能存在的費用全部考慮到并分攤到相應的子目中，需通過各種手段把風險降到最低。

關鍵詞：總價包干;風險;索賠

引言：

隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展、技術的逐漸成熟，各大房企在工程開發(fā)與管理方面的能力都得到了快速提高。越來越多的房地產(chǎn)公司因各產(chǎn)品線實現(xiàn)了標準化，在招標過程中，大都采用總價包干合同，其有利于自身的成本管控與風險的合理規(guī)避。那作為利益的對立方施工單位而言，提高商務報價能力、合約管理與現(xiàn)場工程管理能力就顯得尤為重要。

一、總價包干合同報價時的注意事項

1、仔細核準工程量

對于固定單價合同，風險由雙方分擔。綜合單價的準確性風險由施工單位承擔，工程量的準確性風險由建設單位承擔。但是總價包干合同風險均由施工單位承擔。即使對于建設單位而言，總價包干雖不利于降低中標價，但是有利于風險合理規(guī)避。所以施工單位首先要將工程量復核準確，因建設單位清單編制人員水平無法把握，不能過度依賴建設單位提供的工程量，主要工程量必須重新計算，如果招標人給的投標時間緊，可要求招標人延長投標時間。

2、對照圖紙核對清單子目，做到不漏項

一般招標文件中對于清單子目的約定有兩種情況：1、投標價按xx版圖紙進行包干，投標人對于招標清單中未列的清單，可自行填至補充清單內(nèi)，如未填報，視為費用包含于其它子目內(nèi)。2、投標價按xx版圖紙進行包干，投標人不得自行調整清單子目，如有未列清單項，報價包含于其它子目中。所以無論是哪種情況，作為投標人，都要對照圖紙核對清單列項，不能漏項，特別是第二種情況，需要把漏項金額考慮到其它清單內(nèi)。3、明確發(fā)包范圍和界面劃分，而且必須要有發(fā)包人的書面確認資料并作為合同的附件。曾經(jīng)遇到一案例，圖紙中要求頂板上種植土下需要鋪設耐根穿刺防水層，具體做法見園林景觀施工圖。招標清單內(nèi)沒有該項內(nèi)容，施工單位也未提出增補。在工程實施過程中，施工單位以當時沒有具體施工做法為由，給業(yè)主單位發(fā)出索賠。業(yè)主以合同價是以圖紙包干為由予以拒絕。施工單位承擔了巨額損失。

3、反復熟讀招標文件及合同條款

第一，關注簽證變更的辦理及計價方法，以及簽證變更引起的單價措施項目工程量增加是否可調;第二，關注措施費與總包服務費的計價方式，尤其要關注按清單計價規(guī)范應該計入分部分項的工作內(nèi)容列入了措施費項目的情況和總包服務內(nèi)容;第三，注意合同中的材料價格調整方法，如執(zhí)行蘇建價[2008]67號文，要注意鋼材、混凝土在各單位工程中的材料費合價占單位工程費的比例。如招標文件注明了可調價的材料名稱，要注意是注明的鋼筋還是鋼材，同時要注意是按單位工程還是單項工程為調價基礎，是加權平均還是算術平均，以及承擔風險的范圍;第四，關注水電費的結算方式，如果是招標人代收代交，要考慮稅務抵扣成本;第五，關注甲供材的損耗比例，能否在施工過程中包得住;第六，關注付款方式，是按工程量以月支付，還是按節(jié)點支付，且需了解質保金支付方式和退還時間;第七，關注合同中“包括但不限于等字眼，是否有漏考慮的部分等等。以上這些都是影響報價的條款，但為了中標，如果報價過于保守又將失去競爭力。但可以將所有風險列清填價后，將可控制的風險做減法。風險不能杜絕但需預知并采取措施合理規(guī)避，做到心中有數(shù)。舉一案例，招標文件中違返市場行為的約定，投標人報價中需考慮初期施工時甲方未取得施工許可證對工期及費用的影響。施工單位進場施工時，因塔吊提前安裝施工，發(fā)生了行政處罰，施工單位因該處罰不是主觀原因為由向業(yè)主發(fā)出索賠要求，業(yè)主以合同價內(nèi)已考慮或已包含為由予以拒絕。因此施工單位一定要在報價時充分了解各種風險，如顧忌到考慮太多增加造價從而影響中標，可以以答疑的形式向甲方提出，甲方公開答復，可讓每家投標人都對此進行考慮并報價。

4、現(xiàn)場踏勘和合理確定施工方案

第一，現(xiàn)場踏勘主要是材料運輸進出條件，現(xiàn)場加工區(qū)、辦公區(qū)和生活區(qū)能

否正式布置，項目周邊環(huán)境對施工噪音有無要求，不要過分相信地勘報告，有條件的要走訪周邊在建項目的地質情況;第二，合理確定施工方案，投標的技術方案要有針對性，同時按確定的施工報價。

5、綜合單價填報前需要對標市場

因市場價格不斷變化，新型材料日益更迭。綜合單價填報時，不能只按當?shù)?/p>

定額套取或用以往經(jīng)驗數(shù)據(jù)的直接填入，主要項目的人工及材料要市場詢價后再填入。特別是新型材料，比如裝配式建筑PC類構件，至少需咨詢?nèi)夜毯笤僮鰣髢r。

二、合同執(zhí)行過程中的要點

1、非自身原因造成的工期延誤做好記錄

如有非自身原因造成了工期的延誤，需要在過程中做好書面記錄，及時給業(yè)

主發(fā)出工期索賠要求，如平時不注意積累，在結算中，甲方需要扣除因工期延誤發(fā)生的罰款，就沒有反舉證資料了。特別是遇到材料價格上漲情況，這便顯得尤其重要。一般合同材料調差會有如下約定，混凝土與鋼筋的價格按施工階段的市場價進行調整，但工期延誤的時間除外。所以施工單位對市場價格與時間必須具備較高的敏感度。舉一案例，某項目實際封頂時間比合同封頂時間晚了四個月，這四個月鋼筋及混凝土的價格發(fā)生了較大幅度的上漲，甲方因工期拖延為由，對這四個月的材料差價不進行調整，施工單位不認可，認為工期拖延非其自身原因，一是因為甲方未取得施工許可證發(fā)生停工;二是因為甲分包土方單位工期拖延，沒有按時提供工作面;三是因為甲方為了集中搶預售節(jié)點，將大量的人材機做了調整，延長了關鍵線路。這些都是充足的理由，但口說無憑，最終被甲方駁回，施工單位產(chǎn)生了巨大損失。

2、嚴格按圖施工

有些施工企業(yè)認為只要合同總價包干了，那么有些不被關注的地方可不施工，或偷工減料也不會影響總造價。這種想法是非常不可取的，如今各大房企管理水平提高，層層審核嚴格，如發(fā)現(xiàn)有不按圖施工的部分，必須是要從總合同內(nèi)扣除。并且有些附有懲罰條款，造成業(yè)主單位的反索賠。且不按圖施工也對公司的信譽成本造成直接的影響。例外情況：通過創(chuàng)新工藝節(jié)約成本的，在報價時要按創(chuàng)新工藝報價，不能按清單項目特征報價。如清水混凝土和砌塊墻面的免粉工藝，混凝土和砌塊面層的噴漿毛化處理。防止在結算時對增加的工序不計，沒有施工的工序要核減。

3、嚴格控制甲供材料的超領

有些管理不規(guī)范的項目對乙供材料一直是按需領用，沒有計劃性，導致同樣的管理習慣延用到領用甲供材上，甲供材是按工程圖紙使用量加上合同約定損耗計算的，一旦施工過程中，造成浪費或丟失，超領的數(shù)量，甲方一定會在結算中扣除。但甲方如果對塊料面層排磚對縫有特殊要求的，對超出預期的損耗量一定要及時辦理簽證書續(xù)。

4、簽證變更及時閉口

因施工單位與業(yè)主單位人員經(jīng)常會發(fā)生調動，發(fā)生的簽證或變更應立刻上報業(yè)主審核審批，做到及時閉口。此項工作也加快了結算的時間，結算款能得到及時支付，節(jié)省公司的資金成本，這也是間接地創(chuàng)收。

三、結束語：

施工單位怎樣對總價包干合同進行執(zhí)行與管理，如上已做了簡述?？們r包干合同一般比單價包干合同造價更高，結算更快，資金回收更及時，并能預先了解總收入從而指導過程施工管理。故要想給公司創(chuàng)造更多的利潤，重在方方面面的管理。本文對管理要點進行了簡單的分析，文中還存在一定的不足，希望專業(yè)人員加強對總價包干合同的執(zhí)行進行研究。

（作者單位：南通四建集團有限公司）