郭云根

摘要：隨著農(nóng)業(yè)領(lǐng)域的改革發(fā)展，對于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押貸款的優(yōu)化改革就顯得比較重要，這是對農(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展起到促進作用的重要保障舉措。本文先就農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款特征以及實施重要性加以闡述，然后就農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款發(fā)展問題和評估程序詳細探究。

關(guān)鍵詞：土地承包;經(jīng)營權(quán);抵押貸款

三農(nóng)政策的實施下，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展加快了速度，農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也在不斷進行調(diào)整以及升級，在生產(chǎn)經(jīng)營的多元化趨勢上愈來愈顯著。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押貸款能擴大農(nóng)戶產(chǎn)權(quán)資本，在良性的發(fā)展下有著其積極作用。但是從實際的發(fā)展現(xiàn)狀能發(fā)現(xiàn)，其中還存在著諸多不足之處。

一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款特征及實施重要性

（一）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款特征

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款有著鮮明的特征，體現(xiàn)在抵押的客體特征上，土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款客體是權(quán)利，在這一權(quán)利設(shè)置后，抵押人有土地承包經(jīng)營權(quán)，也享有經(jīng)營收入。還有是權(quán)利處分的獨特性上，土地不只是國家資源，也是農(nóng)民命脈，土地經(jīng)營權(quán)就是對經(jīng)濟功能的體現(xiàn)，也是對社會保障以及福利職能的體現(xiàn)^[1]。再有是抵押程序上有著其獨特性，進行用來抵押土地的時候，要有相應(yīng)權(quán)屬證書，以及要經(jīng)過發(fā)包方同意，法律規(guī)定活兒貸款進行抵押要滿足幾個重要的條件，體現(xiàn)在獲得合法有效的承包經(jīng)營權(quán)證書，以及發(fā)包方要同意。這些都是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的重要特征。

（二）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款實施重要性

結(jié)合當前的農(nóng)業(yè)發(fā)展改革的實施現(xiàn)狀，對實施土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款有著其必要性，實施土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營融資發(fā)展的需要，這一土地承包經(jīng)營權(quán)會成為財產(chǎn)流入到市場當中，從而進行有效實現(xiàn)增值效果，土地潛在價值能得到有效發(fā)揮。實施農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)低壓貸款也是農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的趨勢，我國在加入到世貿(mào)組織后，國內(nèi)市場在進一步的開放，農(nóng)產(chǎn)品受到國際社會沖擊，放開家庭承包方式獲得土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款以及融資的流轉(zhuǎn)等，就能為現(xiàn)代化的農(nóng)業(yè)發(fā)展起到踧踖作用^[2]。另外就是解放農(nóng)村剩余勞動力，促進非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也要求土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款要進一步的實施。

二、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款發(fā)展問題和評估程序

（一）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款發(fā)展問題

從當前我國的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的發(fā)展現(xiàn)狀能發(fā)現(xiàn)，其中還存在著諸多問題有待解決，主要體現(xiàn)在幾個層面：

其一，法律體系有待健全。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的實際發(fā)展過程中，相應(yīng)的法律體系還沒有完善，這是影響實際工作落實的重要阻礙因素。有的中央文件當中明確了允許農(nóng)戶把土地承包經(jīng)營抵押給金融機構(gòu)獲得貸款，但是在物權(quán)法以及農(nóng)村土地承包法等當中對土地承包經(jīng)營權(quán)抵押還有著限制，重視對土地要素市場化以及資本化發(fā)展產(chǎn)生限制的重要因素，對土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款發(fā)展也產(chǎn)生了很大影響。

其二，缺少評估機構(gòu)。從農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押抵款的發(fā)展現(xiàn)狀能看到，價值評估機構(gòu)是比較缺乏的，當前對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)評估是通過房地產(chǎn)評估機構(gòu)以及政府人員組成的臨時評估小組等進行價值評估的，這就造成了價值評估的不科學以及不系統(tǒng)，在評估的標準上主觀性比較強，比較容易造成承包經(jīng)營權(quán)所有人以及金融機構(gòu)間無法達成貸款協(xié)議，這對貸款發(fā)展就產(chǎn)生了很大影響。

其三，風險大的問題。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的風險比較大，這也是比較突出的問題，風險的源頭是多方面的。如在操作風險方面，主要是土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款審查的手續(xù)方面比較繁瑣，操作當中容易忽略操作風險，價值評估機構(gòu)缺乏以及高額評估費，沒有重視評估環(huán)節(jié)^[3]。再如自然風險，農(nóng)業(yè)發(fā)展受到自然因素的影響比較突出，自然條件對土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款也會產(chǎn)生影響。除此之外，還有法律風險以及政策風險的內(nèi)容，也會影響土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款。

（二）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款評估程序

（1）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款評估依據(jù)

進行對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款實施評估的過程中，要按照相應(yīng)的依據(jù)，保障評估的規(guī)范科學性。主要的評估法律依據(jù)有：中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》（自2003年3月1 日起施行）、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證管理辦法》（2004年1月1日起實施）、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（自2005年3月1日起施行）、《中華人民共和國物權(quán)法》（自2007年10月1日起施行）、《中華人民共和國擔保法》（自1995年10月1日起施行）。產(chǎn)權(quán)依據(jù)主要是委托方進行提供土地經(jīng)營權(quán)產(chǎn)權(quán)交易見證書，以及發(fā)包方和承包戶同意抵押權(quán)人處置土地經(jīng)營權(quán)證明。

（2）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款評估遵循的原則

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的評估需要遵循相應(yīng)的原則，保障評估的整體質(zhì)量。要按照公正客觀獨立的原則，站在中立立場，本著實事求是進行評估。還要按照合法的原則進行評估，要能在法律的框架下進行評估。評估中需要按照替代原則，評估結(jié)果和評估對象類似土地經(jīng)營權(quán)，在同等條件價值價格以及偏差要能控制在合理范圍當中。另外，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款評估要按照謹慎的原則進行評估，慎重考慮造成的評估對象價值的問題。

（3）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款評估程序

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款評估的過程中需要按照科學的方法，接受委托的環(huán)節(jié)確定評估對象和范圍，然后擬定評估的方案。在評估前的準備工作要做好，主要涉及到向委托方進行提交評估準備資料以及資產(chǎn)收入申報明細表等，結(jié)合委托方委估土地經(jīng)營權(quán)經(jīng)營特征，按照公司評估規(guī)范要求，對委托方的填報各類申報清查評估明細表等^[4]。收集好相應(yīng)的評估需要的文件資料，做好操作方案，接著，進行現(xiàn)場評估的過程中，根據(jù)評估的原則和規(guī)定，聽取有關(guān)人員對委估土地經(jīng)營情況的介紹，根據(jù)評估清查明細表，評估師到現(xiàn)場對實物逐一清查核實，并對評估對象進行實地勘察、核實。據(jù)委托資產(chǎn)的實際狀況和特點，通過核實、市場調(diào)查、取得計價依據(jù)及價格資料，選擇適當?shù)脑u估方法確定評估值。

三、結(jié)語

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的發(fā)展過程中，要能對發(fā)展當中的問題有充分的重視，做好相應(yīng)的管理工作，只有從這些基礎(chǔ)層面得到了加強，才能保障土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款良好發(fā)展。

參考文獻：

[1]姜秀偉.農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點過程中遇到的困難及政策建議[J].吉林金融研究，2016（10）.

[2]王鏡堯，林愷暉，程文彬.農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款意愿影響因素研究——基于江西省實地調(diào)研[J]. 財經(jīng)界（學術(shù)版），2016（24）.