趙潔

摘 要：登記是房屋所有權(quán)變動(dòng)的依據(jù)，一經(jīng)登記即認(rèn)為登記人是所有權(quán)人。通常，房屋的實(shí)際購(gòu)房人就是登記名義人。但當(dāng)借名買(mǎi)房出現(xiàn)時(shí)，兩者便不一致，房屋歸屬問(wèn)題是糾紛的根源。本文試通過(guò)對(duì)借名買(mǎi)房案件的裁判情況進(jìn)行簡(jiǎn)要分析，從中發(fā)現(xiàn)不足之處，從而為在審判實(shí)踐中更好地解決借名房屋的歸屬提供一些建議。

關(guān)鍵詞：借名買(mǎi)房；物權(quán)；房屋歸屬；審判實(shí)踐

近年來(lái)，國(guó)家為了抑制房?jī)r(jià)的上漲及規(guī)范市場(chǎng)秩序和保障人們的權(quán)益，對(duì)房屋等不動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)作了較為嚴(yán)格的規(guī)定，相關(guān)購(gòu)房政策應(yīng)運(yùn)而生。部分有購(gòu)房需求的人失去了購(gòu)房資格，只能借他人之名買(mǎi)房，后因房屋所有權(quán)的歸屬，發(fā)生了一系列糾紛。

一、“借名買(mǎi)房”概述

借名買(mǎi)房，是指因某種原因不具備購(gòu)房的資格一方當(dāng)事人（即實(shí)際購(gòu)房人），與具備買(mǎi)房資格的一方當(dāng)事人（即登記名義人）通過(guò)簽訂協(xié)議的方式，以登記購(gòu)房人的名義購(gòu)買(mǎi)房屋并進(jìn)行登記，之后，雙方再通過(guò)協(xié)議移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)，從而完成借名買(mǎi)房行為。任何現(xiàn)象的發(fā)生，都必有其原因。就借名買(mǎi)房而言，主要是：規(guī)避法律或者政策；貪圖便宜，享受優(yōu)惠；轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)逃避債務(wù)；簡(jiǎn)便手續(xù)，減少稅費(fèi)；犯罪分子通過(guò)借名買(mǎi)房進(jìn)行“洗錢(qián)”。

二、借名買(mǎi)房合同的效力

借名合同是認(rèn)定物權(quán)歸屬的前提，其是否有效直接影響房屋所有權(quán)的認(rèn)定。所以，在討論房屋所有歸屬前，我們先來(lái)探討一下合同的效力。在理論界，主要有兩種觀點(diǎn)：有效說(shuō)和無(wú)效說(shuō)。

1.有效說(shuō)。契約自由在合同法中主要通過(guò)意思自治表現(xiàn)出來(lái)的，意思自治是《合同法》的一項(xiàng)重要原則。如果雙方當(dāng)事人沒(méi)有違反法律、法規(guī)的規(guī)定，完全基于當(dāng)事人之間的意思自治，則該合同是有效的。

2.無(wú)效說(shuō)。在理論界，主要因借名買(mǎi)房行為違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定、合法形式掩蓋非法目的、當(dāng)事人惡意串通及損害了社會(huì)公共利益來(lái)認(rèn)定合同無(wú)效。在實(shí)務(wù)界，因規(guī)避限購(gòu)令、規(guī)避經(jīng)濟(jì)適用房的政策也是認(rèn)定無(wú)效的理由。

雖然兩種學(xué)說(shuō)各有各的道理，但是我個(gè)人認(rèn)為：第一，相關(guān)政策并不是法律或者行政法規(guī)，違反不應(yīng)該直接認(rèn)定無(wú)效，況且借名買(mǎi)房合同基于當(dāng)事人意思自治，沒(méi)有損害社會(huì)公共利益，因?yàn)樵谡麄€(gè)過(guò)程中，所購(gòu)房屋一直登記在有購(gòu)房資格的人名下，對(duì)政策所調(diào)控的目的及對(duì)象在整體上沒(méi)有任何影響，只是把調(diào)控對(duì)象的限制從一個(gè)人身上轉(zhuǎn)移到另一個(gè)人身上，應(yīng)該綜合分析、判斷，合同是否有效。若有效，則實(shí)際購(gòu)房人有權(quán)要求登記名義人協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)，但前提是實(shí)際購(gòu)房人必須具有購(gòu)房資格。第二，實(shí)踐中的案件涉及的事項(xiàng)較多，紛繁復(fù)雜，不能簡(jiǎn)單的依據(jù)學(xué)說(shuō)理論絕對(duì)的認(rèn)定有效或無(wú)效。退一步講，即便認(rèn)定無(wú)效，也應(yīng)該有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。

三、房屋所有權(quán)歸屬的法理基礎(chǔ)

（一）法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)

事實(shí)物權(quán)是孫忠憲教授于2001年提出來(lái)的概念，事實(shí)物權(quán)指的是實(shí)際購(gòu)房人擁有的物權(quán)，法律物權(quán)指登記人享有的物權(quán)。這一概念使得人們對(duì)物權(quán)的法律歸屬和事實(shí)歸屬有了全新的認(rèn)識(shí)。

（二）二者區(qū)分的現(xiàn)實(shí)意義

當(dāng)法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)不一致時(shí)，如何認(rèn)定物權(quán)，首先要對(duì)二者進(jìn)行區(qū)分。我國(guó)《物權(quán)法》明確規(guī)定，登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)的依據(jù)。這樣是否意味著，登記的權(quán)利人就是正確的物權(quán)人？而沒(méi)有登記的權(quán)利人就不享有權(quán)利？

當(dāng)然不應(yīng)當(dāng)這么理解，登記只是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)產(chǎn)生的公示效力。只有登記才會(huì)產(chǎn)生對(duì)外效力，法律即推定公示的權(quán)利人是該物權(quán)人，他人就可以相信，從而與其交易。登記效力的核心是具有對(duì)抗力，這一法律制度的設(shè)計(jì)，是為了促進(jìn)物的交易正常進(jìn)行，維持市場(chǎng)秩序，并不是為解決權(quán)屬爭(zhēng)議的。所以公示的物權(quán)不一定就是正確的物權(quán)。公示是僅對(duì)第三人有效，目的在于取得交易相對(duì)人的信賴，在有直接權(quán)屬爭(zhēng)議的當(dāng)事人之間不適用。

（三）事實(shí)權(quán)利人的權(quán)利補(bǔ)救

既然公示的物權(quán)不一定正確，那么，就應(yīng)允許真正的權(quán)利人來(lái)救濟(jì)自己的權(quán)利。當(dāng)涉及第三人時(shí)，即登記名義人處分了不動(dòng)產(chǎn)，且第三人出于善意，取得了該物權(quán)，則實(shí)際權(quán)利人不能再請(qǐng)求法院進(jìn)行物權(quán)確認(rèn)，只能向登記權(quán)利人請(qǐng)求賠償；若不涉及第三人，實(shí)際權(quán)利人則可以申請(qǐng)變更登記或異議登記兩種方式進(jìn)行權(quán)利補(bǔ)救。也就是說(shuō)，當(dāng)利害關(guān)系人對(duì)登記的物權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，可以直接提起確認(rèn)之訴，判決結(jié)果用來(lái)作為登記機(jī)關(guān)更正登記的依據(jù)。

四、法院的判決立場(chǎng)分析

借名買(mǎi)房借名買(mǎi)房糾紛案件涉及的事實(shí)、證據(jù)以及法律適用紛繁復(fù)雜，不能一一說(shuō)明。在實(shí)踐中主要因?yàn)榈怯浢x人拒絕承認(rèn)存在借名買(mǎi)房的事實(shí)、登記名義人擅自處分登記自己名下的房屋、登記房屋被司法機(jī)關(guān)采取強(qiáng)制措施這幾種情況產(chǎn)生糾紛。基于此，當(dāng)事人會(huì)以合同糾紛、所有權(quán)確認(rèn)糾紛以及少數(shù)的返還原物糾紛起訴。

針對(duì)不同的糾紛案件，法官的判決立場(chǎng)是不同的：1.實(shí)際產(chǎn)權(quán)人有充足的證據(jù)證明，其與登記名義人之間存在借名買(mǎi)房合同關(guān)系且合同有效，法院會(huì)支持實(shí)際購(gòu)房人擁有房屋所有權(quán)；2.實(shí)際產(chǎn)權(quán)人提交的證據(jù)不能證明其與登記名義人之間存在借名買(mǎi)房的意思表示和借名買(mǎi)房的事實(shí)，因此法院會(huì)認(rèn)定實(shí)際產(chǎn)權(quán)人推翻房地產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人的主張，證據(jù)不足，本院不予支持駁回其訴訟請(qǐng)求；3.在實(shí)際購(gòu)房人借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房等政策性房屋時(shí)，法院會(huì)以損害社會(huì)公共利益，認(rèn)定其借名合同無(wú)效，拒絕其確權(quán)請(qǐng)求。

法制經(jīng)緯 淺議借名購(gòu)買(mǎi)的房屋所有權(quán)認(rèn)定的完善 據(jù)此，審判實(shí)踐中，法院主要依據(jù)雙方當(dāng)事人之間是否存在借名買(mǎi)房協(xié)議及協(xié)議的效力如何、是否違反了政策規(guī)定及各方當(dāng)事人是否有充足的證據(jù)支撐自己的訴求。所以對(duì)借名合同效力的認(rèn)定不同，會(huì)直接導(dǎo)致了對(duì)房屋歸屬存在不同的認(rèn)識(shí)。

五、房屋所有權(quán)認(rèn)定中的不足

綜合訴爭(zhēng)案由類型及法院的裁判立場(chǎng)，可以從中發(fā)現(xiàn)一些問(wèn)題，而且這些問(wèn)題，在實(shí)踐中出現(xiàn)的比較多。

（一）以政策為裁判依據(jù)

《合同法》中，認(rèn)定合同無(wú)效的"法律"是專指全國(guó)人民代表大會(huì)及常務(wù)委會(huì)制定的法律，"法規(guī)"是專指國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)?；谶@種考慮，法官在宣告一個(gè)合同無(wú)效時(shí)，只能以上面兩個(gè)為依據(jù)。但是在借名買(mǎi)房糾紛中，很多法官直接以相關(guān)政策為裁判依據(jù)，認(rèn)定合同無(wú)效，拒絕實(shí)際購(gòu)房人的確權(quán)請(qǐng)求，這不僅擴(kuò)大了法律的規(guī)定，同時(shí)也使得案件的判決帶有很大的主觀隨意性，公正性無(wú)法保障。

（二）事實(shí)認(rèn)定困難

首先，借名買(mǎi)房大多是在熟人或者親戚朋友之間發(fā)生，因?yàn)殛P(guān)系好，雙方之間沒(méi)有簽訂書(shū)面協(xié)議，當(dāng)被借名人因某種原因反悔時(shí)，借名人便陷入舉證不能，無(wú)法證明雙方之間存在借名購(gòu)房的事實(shí)；其次，一方當(dāng)事人去世后，另一方當(dāng)事人和去世一方當(dāng)事人的繼承人之間關(guān)于借名買(mǎi)房的事實(shí)也會(huì)發(fā)生糾紛；再次，雙方當(dāng)事人各有部分證據(jù)，各執(zhí)一詞，互不相讓，也是造成事實(shí)認(rèn)定困難的一大原因。事實(shí)認(rèn)定是審判案件的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。由于借名買(mǎi)房的客觀條件非常復(fù)雜，導(dǎo)致在審判時(shí)很難清楚認(rèn)定案件事實(shí)，最終可能導(dǎo)致判決結(jié)果不太合理。

（三）同案不同判

法官在審理該類案件時(shí)，面對(duì)事實(shí)基本相同的案件，出現(xiàn)不一樣甚至截然相反的判決結(jié)果，公正性無(wú)法體現(xiàn)，歸根結(jié)底是因?yàn)榻杳I(mǎi)房案件在法律上并無(wú)明確定性，法律不能提供明確的裁判指引。這必然會(huì)通過(guò)相關(guān)的司法案件反映出來(lái)，因此，為統(tǒng)一法律的適用，完善相關(guān)法律可謂重中之重。

六、房屋所有權(quán)認(rèn)定的建議

從司法審判的立場(chǎng)來(lái)看，目前就借名買(mǎi)房案件的裁判思路比較混亂。可以從以下五個(gè)方面進(jìn)行完善。

（一）完善相關(guān)的法律制度

在審判實(shí)踐中，同案不同判的主要原因就在于沒(méi)有相關(guān)的法律可以作為裁判依據(jù)。法官在審判活動(dòng)中遵循相關(guān)原則，結(jié)合立法精神及裁判經(jīng)驗(yàn)，作出判決，雖有合理之處，但隨意性很大。所以，必須重視相關(guān)法律制度的完善。

第一，借名買(mǎi)房合同對(duì)房屋所有權(quán)認(rèn)定的重要性不言自明。在立法上可以規(guī)定借名買(mǎi)房合同的性質(zhì)及效力，即有效或無(wú)效的條件。尤其應(yīng)該對(duì)違反強(qiáng)制性規(guī)定的行為進(jìn)行明確規(guī)定：該強(qiáng)制性規(guī)定僅限法律、行政法規(guī)的規(guī)定，把相關(guān)的政策排除在外，不能因?yàn)檫`反政策就認(rèn)定合同無(wú)效，這樣有礙于市場(chǎng)交易的發(fā)展。此外，由于借名買(mǎi)房在生活中紛繁復(fù)雜，也要重點(diǎn)結(jié)合借名買(mǎi)房情況將強(qiáng)制性規(guī)定進(jìn)行細(xì)化、具體化，使審判有理有據(jù)。當(dāng)一類案件的審判有合法、合理、具體的審判依據(jù)時(shí)，才能更好的踐行公平正義的理念。

第二，《物權(quán)法》是房屋所有權(quán)變動(dòng)的唯一的法律依據(jù)。首先，要明確物權(quán)的確權(quán)方式、遵循物權(quán)法定原則及登記公示的效力，這在于確保交易安全的考量，具有重要的功用與價(jià)值，但不能絕對(duì)化。其次，在肯定登記的推定效力的同時(shí)，也要認(rèn)識(shí)到登記簿顯示的權(quán)利狀態(tài)并非就正確。所以，應(yīng)重點(diǎn)完善推翻不動(dòng)產(chǎn)登記的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)及證據(jù)要求，確保最終登記的是真實(shí)的物權(quán)狀態(tài)。

（二）發(fā)布司法解釋、指導(dǎo)案例

房屋歸屬糾紛目前在借名買(mǎi)房領(lǐng)域呈現(xiàn)出“常態(tài)化”趨勢(shì)。審判標(biāo)準(zhǔn)不同，審判結(jié)果也截然不同，當(dāng)事人不服判決結(jié)果，從而上訴、申訴，這不但沒(méi)有解決糾紛，反而加重了法院的負(fù)擔(dān)，降低了審判其他案件的效率。之所以出現(xiàn)這樣的情況，歸根結(jié)底就是因?yàn)闆](méi)有統(tǒng)一的法律適用標(biāo)準(zhǔn)。在現(xiàn)階段完善法律制度不是一時(shí)半會(huì)可以完成的。所以，司法解釋?xiě)?yīng)登上銜接的舞臺(tái)，給制定法律預(yù)留時(shí)間。

我國(guó)是成文法國(guó)家，成文法的局限性在于其不能自動(dòng)適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需要，因此，有必要用一種有效的手段去補(bǔ)救。結(jié)合我國(guó)的司法實(shí)踐，合理借鑒判例法國(guó)家判例法制度，讓案例指導(dǎo)側(cè)重于遵循法律規(guī)則的一致性，這樣即便案情不相似，也可以援引其推理原則。

（三）強(qiáng)化判決書(shū)說(shuō)理

實(shí)踐中，很多案件的判決結(jié)果千篇一律，有時(shí)判決結(jié)果是正確的，但是說(shuō)理不能讓人信服，導(dǎo)致當(dāng)事人上訴、抗訴。不但加重法院的負(fù)擔(dān)，更削弱了法律的權(quán)威。目前由于借名買(mǎi)房案件沒(méi)有統(tǒng)一適用的法律，依據(jù)基本上是法律原則或者法律、政策精神。強(qiáng)化法官說(shuō)理，特別要突出對(duì)判決理由中法律原則及法律精神的解釋，有助于使判決理由成為指導(dǎo)法律統(tǒng)一適用精神的載體，保證裁判的公正性，讓民眾信服。

（四）加強(qiáng)審判培訓(xùn)

法官是直接接觸當(dāng)事人和案件的人，法官的審判技能和業(yè)務(wù)水平直接關(guān)系到判決是否合理、合法，更何況社會(huì)發(fā)展如此之快，新類型的案件、新情況不斷發(fā)生。借名買(mǎi)房就屬于此類案件。所以，各級(jí)法院開(kāi)展業(yè)務(wù)培訓(xùn)是非常重要的。

第一，培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)該具有綜合性。不僅要學(xué)習(xí)新出臺(tái)的法律法規(guī)、司法解釋、前沿法學(xué)理論問(wèn)題，也要注重疑難案件的審判經(jīng)驗(yàn)交流、自由裁量權(quán)行使的案例評(píng)析，掌握同類案件判決的核心依據(jù)?？傊嘤?xùn)的關(guān)鍵應(yīng)在于法律知識(shí)、法律方法以及審判經(jīng)驗(yàn)的融會(huì)貫通，并加以運(yùn)用。

第二，培訓(xùn)方式要靈活多樣。不要總是拘泥于傳統(tǒng)的灌輸式培訓(xùn)，因?yàn)楣噍斒脚嘤?xùn)只是讓受訓(xùn)人員被動(dòng)的接受，不利于啟發(fā)受訓(xùn)人員的思想，在這個(gè)變化很快的社會(huì)中，傳統(tǒng)的灌輸式培訓(xùn)已經(jīng)跟不上時(shí)代的步伐了。培訓(xùn)要逐步實(shí)現(xiàn)向互動(dòng)式、實(shí)踐性、能力型培訓(xùn)的轉(zhuǎn)變，充分調(diào)動(dòng)受訓(xùn)人員的積極性，讓審判者們能主動(dòng)的學(xué)習(xí)，同時(shí)鼓勵(lì)他們對(duì)不同的觀點(diǎn)進(jìn)行討論或辯論，讓每一位審判人員都有機(jī)會(huì)發(fā)表自己的看法、和他人交流所學(xué)所感，進(jìn)而提升審判人員對(duì)法律的理解適用能力和溝通交流等能力。

（五）引導(dǎo)公眾做好風(fēng)險(xiǎn)防范

借名買(mǎi)房的法律風(fēng)險(xiǎn)是不言而喻的。如果借他人之名購(gòu)房，事先一定做好風(fēng)險(xiǎn)防范。

第一，在不違反國(guó)家法律之規(guī)定時(shí)，借用他人之名購(gòu)房，當(dāng)事人之間一定要訂立書(shū)面的借名合同。在合同中要明確雙方的權(quán)利義務(wù)，必要時(shí)可以邀請(qǐng)第三人見(jiàn)證合同或者對(duì)合同進(jìn)行公證，增強(qiáng)證明力。此外，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人注意保存購(gòu)房手續(xù)、付款證明、房產(chǎn)證書(shū)等書(shū)面證據(jù)材料。生活中，登記名義人會(huì)向他人出賣(mài)該房屋，為了防止該種情況的發(fā)生，雙方當(dāng)事人可以將該房屋抵押在實(shí)際購(gòu)房者名下，并辦理抵押登記。這樣一來(lái)，未經(jīng)實(shí)際購(gòu)房人同意，登記名義人處分該房屋不發(fā)生效力，就能在一定程度上約束登記產(chǎn)權(quán)人，減少糾紛。

第二，為規(guī)避國(guó)家政策而為之，是不提倡的。因?yàn)閲?guó)家的政策，在根本上是為了人民的根本利益，促進(jìn)社會(huì)的公平正義，為了追逐個(gè)人利益而損害人民的根本利益，是得不償失的。更何況，在違背政策的情況下，協(xié)議基本上是無(wú)效的。

借名購(gòu)房在生活中時(shí)常發(fā)生，從而導(dǎo)致的糾紛也多。之所以出現(xiàn)借名購(gòu)房的糾紛，一方面是因?yàn)榉康禺a(chǎn)政策存在某些問(wèn)題；另一方面是因?yàn)橄嚓P(guān)法律的不完善。解決借名購(gòu)房的糾紛不僅要依靠法律工作者們根據(jù)法律原則、法律規(guī)定和查明的事實(shí)，合理地、合法地審判案件，更需要廣大民眾意識(shí)到借名購(gòu)房存在的法律風(fēng)險(xiǎn)，盡量避免以此種方式買(mǎi)房。當(dāng)然，不能一概的否決借名購(gòu)房，其作為一種法律行為，有合理之處，當(dāng)其發(fā)生時(shí)，若不能有效避免，那我們就應(yīng)該積極回應(yīng)—即在處理借名購(gòu)房的糾紛時(shí)，不應(yīng)該將房屋登記推定效力絕對(duì)化，只要當(dāng)事人的自主意思表示不違反法律的規(guī)定，就應(yīng)該尊重當(dāng)事人的意思自治，這樣才能更好地踐行公平正義的理念，保護(hù)真實(shí)權(quán)利人的利益。

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