摘 要 城市更新，主要指針對(duì)現(xiàn)有土地功能和資源利用不符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的特定城市建成區(qū)域（舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等），根據(jù)城市規(guī)劃進(jìn)行的活動(dòng)，是對(duì)存量土地進(jìn)行二次開發(fā)、盤活。城市更新的類型包括綜合整治類、功能改變類和拆除重建類。其中，拆除重建類是三類城市更新活動(dòng)中改造面最廣、程序最復(fù)雜、改造程度最大，同時(shí)也是開發(fā)商最為關(guān)注的更新活動(dòng)。筆者根據(jù)多年來從事城市更新法律服務(wù)的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)拆除重建類項(xiàng)目的法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行梳理，希望能夠?qū)Τ鞘懈马?xiàng)目從業(yè)人員的工作有所裨益。

關(guān)鍵詞 城市更新 拆除重建 實(shí)施主體 拆遷補(bǔ)償 安置

作者簡(jiǎn)介：王佳麗，平安信托有限責(zé)任公司。

中圖分類號(hào)：D920.4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.02.327

“城市更新”在中國(guó)目前尚處于摸著石頭過河的階段，在國(guó)家層面并無統(tǒng)一的法律、法規(guī)進(jìn)行規(guī)范，更多的是依賴于各地的地方性法規(guī)、規(guī)章和政策。而其中，深圳應(yīng)該是第一個(gè)系統(tǒng)性進(jìn)行城市更新立法的城市。

目前，深圳市初步形成了關(guān)于城市更新相對(duì)完整的立法政策體系：以《深圳市城市更新辦法》、《深圳市城市更新辦法實(shí)施條例》、《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》為基本文件，以《拆除重建類城市更新項(xiàng)目操作基本程序（試行）》、《深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃申報(bào)指引（試行）》、《城市更新單元規(guī)劃審批操作規(guī)則》、《深圳市規(guī)劃國(guó)土委城市更新項(xiàng)目用地審查操作規(guī)程》、《拆除重建類城市更新項(xiàng)目房地產(chǎn)證注銷操作規(guī)則（試行）》、《<深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定>試點(diǎn)實(shí)施辦法》等操作性指引為配套文件的地方性法規(guī)、政策體系。

城市更新改造工作的難點(diǎn)在于征地拆遷，圍繞征地問題的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定、違法建筑轉(zhuǎn)正等問題產(chǎn)生的爭(zhēng)議，都是土地增值收益分配領(lǐng)域矛盾的具體體現(xiàn)。土地增值包括自然增值和外力增值。自然增值的成果屬于土地權(quán)利人勞動(dòng)所得，主要是通過改善基礎(chǔ)設(shè)施、增加附屬物帶來的土地增值。外力增值則是非因土地權(quán)利人的直接投資而獲得的增值，通常是社會(huì)性投資產(chǎn)生的外部性后果，其主要受兩個(gè)方面的影響：一是土地的位置，主要與國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略和城市規(guī)劃兩個(gè)要素相關(guān)。如住建部、發(fā)改委、衛(wèi)計(jì)委、教育部等中央19大部委聯(lián)合編制的全國(guó)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃指出，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)城市定位建設(shè)全球城市。二是非農(nóng)用地的供求關(guān)系，主要與非農(nóng)用地供應(yīng)政策和城市化速度兩個(gè)要素有關(guān)。如城市發(fā)展的越快，城市的非農(nóng)建設(shè)用地需求就越多。

城市更新對(duì)于深圳來說，仍處于發(fā)展完善階段。因此，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，幾乎每一年深圳市政府都會(huì)出臺(tái)新一批的政策法規(guī)，而同時(shí)各區(qū)也在根據(jù)各地域的具體情況不時(shí)出臺(tái)相關(guān)的操作性文件，舊的政策文件在不斷的更新?lián)Q代。日新月異的城市更新法規(guī)政策，要求我們必須實(shí)時(shí)跟進(jìn)最新的“立法”動(dòng)態(tài)，必須及時(shí)更新對(duì)政策的理解與適用。

一、拆除重建類城市更新項(xiàng)目的操作流程

（一）流程概述

如前所述，城市更新有三種類型，其中，拆除重建類是目前市場(chǎng)關(guān)注度最高，也是律師提供法律服務(wù)的重點(diǎn)。要找準(zhǔn)城市更新拆除重建類改造項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，首先應(yīng)對(duì)城市更新項(xiàng)目的操作流程有個(gè)基本的把握。

拆除重建類城市更新的實(shí)施模式有四種：自改模式、市場(chǎng)主體單獨(dú)改造模式、合作改造模式、政府組織實(shí)施模式。下面以市場(chǎng)主體單獨(dú)改造模式為例，對(duì)拆除重建類城市更新項(xiàng)目的操作流程進(jìn)行梳理。

根據(jù)《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，拆除重建類城市更新項(xiàng)目的實(shí)施流程具體可以分為13個(gè)步驟：（1）取得占建筑物總面積2/3以上且總?cè)藬?shù)2/3以上權(quán)利主體的改造意愿委托書；（2）向政府申報(bào)更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃及獲得批準(zhǔn)；（3）土地、建筑物核查匯總；（4）規(guī)劃編制和取得更新單元規(guī)劃批復(fù)；（5）與全體業(yè)主簽署搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議形成單一主體；（6）獲得實(shí)施主體確認(rèn)，簽署項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議；（7）房屋拆除及房地產(chǎn)證注銷；（8）簽署土地使用權(quán)出讓合同；（9）辦理開發(fā)報(bào)建手續(xù)；（10）開工建設(shè)；（11）房屋竣工驗(yàn)收；（12）房屋回遷入伙；（13）辦理房產(chǎn)證。

（二）各階段市場(chǎng)主體的工作重點(diǎn)

對(duì)上述13個(gè)步驟進(jìn)行歸納總結(jié)，可分為以下四個(gè)階段：

第一階段：意愿征集、立項(xiàng)階段。

在這個(gè)階段，開發(fā)商主要是爭(zhēng)取讓業(yè)主簽署《計(jì)劃申報(bào)委托書》，表明業(yè)主同意將其所持有的物業(yè)納入城市更新單元進(jìn)行拆除重建，并委托開發(fā)商作為申報(bào)主體，申報(bào)納入深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃。

第二階段：土地建筑物核查、專項(xiàng)規(guī)劃編制階段。

根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》的規(guī)定，開發(fā)商需在城市更新計(jì)劃公告之日起一年內(nèi)，完成土地及建筑物信息核查和城市更新單元規(guī)劃報(bào)批，否則將被調(diào)出計(jì)劃。

第三階段：拆遷補(bǔ)償協(xié)議簽署、實(shí)施主體確認(rèn)階段。

根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)在城市更新單元規(guī)劃批準(zhǔn)之日起2年內(nèi)，確認(rèn)項(xiàng)目首期的實(shí)施主體，否則將被調(diào)出計(jì)劃。而項(xiàng)目實(shí)施主體的確認(rèn)，又有賴于所有權(quán)利主體均與開發(fā)商簽署《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》。因此，本階段的主要工作就是與業(yè)主充分協(xié)商，簽署拆遷補(bǔ)償協(xié)議。需要注意的是，屬于以舊住宅區(qū)改造為主的改造項(xiàng)目，應(yīng)由區(qū)政府組織制定搬遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)方案和市場(chǎng)主體公開選擇方案，經(jīng)占建筑物總面積90%以上且占總數(shù)量90%以上的業(yè)主同意后，公開選擇確定項(xiàng)目開發(fā)商。

第四階段：開發(fā)建設(shè)及回遷階段。

開發(fā)商在取得《實(shí)施主體確認(rèn)書》后，開始拆除建筑物，注銷房產(chǎn)證，與國(guó)土部門簽訂《土地出讓合同》?！蛾P(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)在實(shí)施主體確認(rèn)之日起1年內(nèi)，辦理完用地出讓手續(xù)。用地出讓手續(xù)辦理完后，即進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，并在竣工驗(yàn)收后進(jìn)行回遷。當(dāng)然，在建設(shè)工程中，開發(fā)商還需要按照拆遷補(bǔ)償協(xié)議的約定支付相應(yīng)的臨時(shí)安置補(bǔ)助。

二、 拆除重建類城市更新項(xiàng)目的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范

（一）意愿征集、立項(xiàng)階段的常見風(fēng)險(xiǎn)

1.申報(bào)條件不符。城市更新辦法及實(shí)施細(xì)則、《深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃申報(bào)指引》等文件中對(duì)于納入城市更新單元的基本條件和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了規(guī)定，在進(jìn)行項(xiàng)目正式啟動(dòng)前，有必要對(duì)相關(guān)條件進(jìn)行梳理，一一進(jìn)行羅列、比較、審查，確保項(xiàng)目情況符合各項(xiàng)指標(biāo)。特別是在遇到難以判斷的情況下，要及時(shí)與主管部門進(jìn)行溝通，避免因申報(bào)條件不符而不能獲批城市更新單元計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)。

如某一項(xiàng)目，在計(jì)劃申報(bào)前，自行組織開展測(cè)繪工作，并召開了全體股東大會(huì)，制作了相關(guān)申報(bào)材料，但由于其擬改造用地的合法手續(xù)面積比重較小（僅占拆除范圍用地的30%），不符合《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行規(guī)定措施》要求（合法手續(xù)用地比例不小于60%），導(dǎo)致計(jì)劃申報(bào)工作無法進(jìn)一步推進(jìn)。

2.改造意愿取得不能。業(yè)主向申報(bào)主體出具委托書是申請(qǐng)立項(xiàng)的必要條件，實(shí)踐中我們經(jīng)常遇到業(yè)主處于各種顧慮不愿意簽訂委托書，其主要顧慮是擔(dān)心簽了委托書后就被開發(fā)商“綁架了”，會(huì)對(duì)房產(chǎn)的權(quán)益造成損害。

上述顧慮的產(chǎn)生，主要還是因?yàn)闃I(yè)主對(duì)城市更新政策的不了解。因此，在意愿征集階段，有必要就申報(bào)主體與實(shí)施主體的區(qū)別、簽署委托書的法律后果與業(yè)主進(jìn)行充分的溝通。通過政策解讀向業(yè)主強(qiáng)調(diào)：委托書僅是作為政府了解業(yè)主是否同意進(jìn)行城市更新的依據(jù)，并不作為確定規(guī)劃指標(biāo)、拆遷補(bǔ)償方式與標(biāo)準(zhǔn)等具體實(shí)施事項(xiàng)的依據(jù)，也不涉及業(yè)主具體的權(quán)利變動(dòng)和權(quán)益影響。成為申報(bào)主體并不意味著最終必然為項(xiàng)目的實(shí)施主體，實(shí)施主體的確定依賴于開發(fā)商能夠與所有業(yè)主協(xié)商一致簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議。事實(shí)上，委托書的版本是主管部門擬定的，其中已明確規(guī)定“本委托書僅用于深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃的申報(bào)工作，不作為城市更新改造項(xiàng)目實(shí)施主體的確認(rèn)件。”

3.商業(yè)目的難以實(shí)現(xiàn)。開發(fā)商參與城市更新是為了其中的商業(yè)利益，在目前高補(bǔ)償款的環(huán)境下，開發(fā)商的利潤(rùn)空間主要還是考慮從提高改造后的高容積率中獲取，但容積率又受限于項(xiàng)目地塊的法定圖則，如容積率過高，則存在無法通過規(guī)劃審批的風(fēng)險(xiǎn)。因此，商業(yè)目的的實(shí)現(xiàn)有賴于開發(fā)商對(duì)地塊各項(xiàng)指標(biāo)（如容積率、貢獻(xiàn)率、基準(zhǔn)地價(jià)、評(píng)估地價(jià)）的準(zhǔn)確評(píng)估與測(cè)算。

同時(shí)，充分了解與運(yùn)用土地政策，也有助于商業(yè)目的的實(shí)現(xiàn)。以“非農(nóng)建設(shè)用地”指標(biāo)為例，對(duì)該指標(biāo)的有效利用，能在地價(jià)的計(jì)算上給開發(fā)商帶來巨大的利潤(rùn)。舉例說明：某一股份合作公司有5萬平方米的非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)；同時(shí)有兩塊城市更新項(xiàng)目土地：一個(gè)是5萬平方米的舊屋村，一個(gè)是5萬平方米的工業(yè)用地，原有建筑均未辦理產(chǎn)權(quán)登記，規(guī)劃功能均為商住用地，容積率為4.0。假設(shè)公告基準(zhǔn)地價(jià)為3000元/平方米，市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)為7500元/平方米。那么，基于城中村、舊屋村、工改商住補(bǔ)繳地價(jià)的不同標(biāo)準(zhǔn)（見《深圳市城市更新辦法》第36、37、38條），若將非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)運(yùn)用于舊屋村地塊，則兩個(gè)地塊合計(jì)應(yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)為15.45億元（0.45億+15億）；若將非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)運(yùn)用于工業(yè)地塊，則兩個(gè)地塊合計(jì)應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)為4.2億元（3.75億+0.45億）；二者相差11.25億元。

（二）土地建筑物核查、專項(xiàng)規(guī)劃編制階段的常見風(fēng)險(xiǎn)

1.單元規(guī)劃公示異議。主管部門審查單元規(guī)劃，將在城市更新單元現(xiàn)場(chǎng)和網(wǎng)站上進(jìn)行公示。公示過程中，一旦業(yè)主提出異議，勢(shì)必會(huì)影響項(xiàng)目單位規(guī)劃的審批進(jìn)程。同時(shí)，考慮到更新單元規(guī)劃關(guān)系到地塊控制條件和技術(shù)指標(biāo)、供地方式、拆遷補(bǔ)償方案和項(xiàng)目審批等方面內(nèi)容，與業(yè)主利益息息相關(guān)，一旦眾多的業(yè)主對(duì)公示的單元規(guī)劃有異議，還有可能產(chǎn)生信訪事件，大大增加了審批通過的難度。

因此，開發(fā)商在編制單元規(guī)劃的時(shí)候，應(yīng)建立業(yè)主參與的平臺(tái)，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通交流，及時(shí)征詢業(yè)主對(duì)于規(guī)劃方案的意見。建議開發(fā)商能提供多套規(guī)劃方案供業(yè)主挑選，由業(yè)主通過投票的方式選定，這樣能有效的降低未來單元規(guī)劃公示異議的風(fēng)險(xiǎn)。

2. 規(guī)劃無法通過政府審批的風(fēng)險(xiǎn)。更新單元規(guī)劃既是對(duì)項(xiàng)目地塊法定圖則內(nèi)容的細(xì)化，也是調(diào)整。單元規(guī)劃要求在其法定圖則框架內(nèi)擬定，稍有突破將面臨一系列繁鎖的審批手續(xù)，而實(shí)踐中開發(fā)商為了爭(zhēng)取更大的商業(yè)利益，有時(shí)候會(huì)改變法定圖則的強(qiáng)制性內(nèi)容，這就可能會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目審批無法通過。另一方面，《城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，城市更新單元規(guī)劃的報(bào)批應(yīng)當(dāng)在更新單元計(jì)劃公告之日起一年內(nèi)完成。逾期未完成的，主管部門可以按有關(guān)程序進(jìn)行更新單元計(jì)劃清理。因此，一旦單元規(guī)劃無法在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成報(bào)批，還將面臨項(xiàng)目被調(diào)出規(guī)劃的風(fēng)險(xiǎn)。

因此，開發(fā)商在開展更新單元規(guī)劃編制工作時(shí)，建議盡量聘請(qǐng)有相關(guān)城市更新項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)單位，在參考深圳類似項(xiàng)目規(guī)劃方案的基礎(chǔ)上，平衡各方利益，并及時(shí)與市規(guī)劃國(guó)土部門進(jìn)行溝通，以便規(guī)劃能順利通過審批。

（三）拆遷補(bǔ)償協(xié)議簽署、實(shí)施主體確認(rèn)階段的常見風(fēng)險(xiǎn)

1.被搬遷人確定錯(cuò)誤。在城市更新過程中，如申報(bào)人本身即為房產(chǎn)登記權(quán)利人，具有紅本《房地產(chǎn)證》，一般不會(huì)出現(xiàn)權(quán)屬爭(zhēng)議。但現(xiàn)實(shí)中，很多申報(bào)人都不是房產(chǎn)登記主體。如何明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系事關(guān)其后的合理賠償以及后續(xù)的辦證問題，這也是整個(gè)拆遷補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)性工作。一旦確權(quán)錯(cuò)誤，將引來一系列的糾紛，甚至?xí)绊懻麄€(gè)改造項(xiàng)目的進(jìn)程。

如何辨別、確認(rèn)不同種類的權(quán)屬人，往往是困擾實(shí)施主體的一個(gè)難題。在實(shí)踐操作中，應(yīng)區(qū)分不同的權(quán)屬情況，要求申報(bào)人提供不同的證明材料，綜合利用各種手段，包括資料審核、第三方聲明、主管部門核查、司法機(jī)關(guān)確認(rèn)等，判斷擬拆遷物業(yè)的實(shí)際權(quán)利人。如：對(duì)房產(chǎn)情況進(jìn)行區(qū)分，分為具有紅本《房地產(chǎn)證》或綠本《房地產(chǎn)證》、未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)、違法建筑等情況進(jìn)行討論。而在有紅本《房地產(chǎn)證》的情況下，還要考慮登記權(quán)利人死亡（或下落不明）、離婚；登記權(quán)利人是未成年人或無民事行為能力人、境外人士；登記權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人不符等情況。

2.搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽署的風(fēng)險(xiǎn)。一份合法有效的搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議是進(jìn)行補(bǔ)償安置工作最為重要的法律文件。一旦協(xié)議的簽署出現(xiàn)問題，有可能給后續(xù)工作帶來災(zāi)難性的后果。如：簽約人員授權(quán)有瑕疵，將導(dǎo)致后續(xù)實(shí)施主體確認(rèn)出現(xiàn)障礙；補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)約定不一致，將導(dǎo)致業(yè)主拒簽或要求解約；違約條款的缺失或設(shè)置不當(dāng)，將導(dǎo)致業(yè)主的消極履約或提出高額索賠。

為規(guī)避該等風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商有必要在起草搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議的時(shí)候進(jìn)行充分調(diào)查論證，根據(jù)實(shí)際情況反復(fù)修訂，在法律的框架內(nèi)進(jìn)行嚴(yán)密的條款設(shè)置，就實(shí)踐中出現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)擬定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防控條款。在搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議定稿后，在合同的簽署期間，應(yīng)嚴(yán)格審查被搬遷人的簽約主體資格，確保協(xié)議簽署的合法、有效。同時(shí)，原則上不得對(duì)協(xié)議進(jìn)行修改，如確有必要，應(yīng)提前確定修訂流程，確保協(xié)議的修訂不會(huì)對(duì)其他業(yè)主協(xié)議的簽署及開發(fā)商后續(xù)工作的開展造成實(shí)質(zhì)性的障礙。

3.談判僵局風(fēng)險(xiǎn)。“釘子戶”的問題是目前拆除重建類城市更新項(xiàng)目中開發(fā)商感覺到最棘手最頭痛的問題， 也是最為不可控因素。談判過程中一旦出現(xiàn)個(gè)別被搬遷人拒絕談判、提出高額或不合理補(bǔ)償要求時(shí)，往往整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度就被完全打亂。實(shí)踐中就出現(xiàn)過97%的業(yè)主在1年內(nèi)簽約，剩余的3%的業(yè)主花了兩三年都沒能談下來的情形。如何解決“釘子戶”的問題？如向其妥協(xié)，滿足其要求，給予高額的補(bǔ)償，結(jié)果是對(duì)其它權(quán)利主體顯失公平，將使拆遷更難進(jìn)行；不滿足其要求干耗著，項(xiàng)目無法推進(jìn)，還可能被政府調(diào)出計(jì)劃。

我們認(rèn)為，在與業(yè)主的談判過程中，首先要做到補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一，這一點(diǎn)是一定不能松口的；其次，在談判取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展后，要及時(shí)以書面協(xié)議的方式將談判成果固定下來，避免被搬遷人一天一個(gè)想法；最后，對(duì)于“釘子戶”，要充分了解其訴求，可以在合理的范圍內(nèi)滿足其需求，必要時(shí)也可以邀請(qǐng)已經(jīng)簽約的業(yè)主協(xié)助談判，如最終仍難以達(dá)成一致意見，可以考慮通過第三方收購(gòu)的方式處理該問題。

4.未能成為項(xiàng)目實(shí)施主體的風(fēng)險(xiǎn)。從征求意愿到最后簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議，這是一個(gè)相當(dāng)復(fù)雜而艱難漫長(zhǎng)的過程，面對(duì)的是不同性格，不同層次，不同觀念的復(fù)雜的個(gè)體，并且有可能出現(xiàn)多家開發(fā)商同時(shí)進(jìn)駐項(xiàng)目，爭(zhēng)先以所謂最優(yōu)惠的條件拉攏業(yè)主。如前所述，申報(bào)主體不一定就是項(xiàng)目實(shí)施主體，若開發(fā)商最終未能與所有業(yè)主簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議，無法取得項(xiàng)目實(shí)施主體資格，那么開發(fā)商的前期所耗費(fèi)的人力物力有可能就打了水漂，甚至還可能會(huì)引發(fā)業(yè)主反過來進(jìn)行違約索賠。

為了降低前述風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商除了在搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議中設(shè)置相關(guān)免責(zé)條款外，主要還是要從意愿征集階段開始就要安排固定的工作人員，積極跟進(jìn)與業(yè)主的溝通、談判，同時(shí)要對(duì)其他開發(fā)商進(jìn)駐項(xiàng)目的可能性做好評(píng)估，并提前做好防范。

（四）開發(fā)建設(shè)及回遷階段的常見風(fēng)險(xiǎn)

1.建筑物拆除的風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)施主體確認(rèn)后，將進(jìn)行建筑物的拆除，業(yè)主或承租人有可能在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷。因此，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議中明確要求業(yè)主應(yīng)在開發(fā)商發(fā)布搬遷公告后一定期限內(nèi)結(jié)清水費(fèi)、電費(fèi)等費(fèi)用，理清現(xiàn)存的租賃、抵押等法律關(guān)系，將房屋搬遷和騰空完畢，同時(shí)約定遲延搬遷的違約金。在搬遷過程中如遇到業(yè)主不配合，可根據(jù)搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議提起訴訟或仲裁，在裁判生效后申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。

2.產(chǎn)權(quán)注銷的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書注銷需提供被搬遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬證書及注銷房地產(chǎn)權(quán)屬證書委托書；沒有房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明文件及房地產(chǎn)權(quán)益由搬遷人承受的聲明書。由此帶來了產(chǎn)權(quán)注銷時(shí)聯(lián)系不上業(yè)主或業(yè)主不愿意出具委托書的風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商可以考慮在簽署搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議的同時(shí)或在搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議達(dá)到生效條件的時(shí)候，提前要求業(yè)主提交被改造房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬證書及注銷房地產(chǎn)權(quán)屬證書委托書，或相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明文件及房地產(chǎn)權(quán)益由開發(fā)商承受的聲明書。

3.工期延誤風(fēng)險(xiǎn)。搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議中會(huì)對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)周期進(jìn)行約定，同時(shí)在項(xiàng)目建設(shè)周期，開發(fā)商還需向業(yè)主支付臨時(shí)安置補(bǔ)助?？紤]到房地產(chǎn)項(xiàng)目的工期受多種因素影響，一旦出現(xiàn)工期延誤，開發(fā)商不但將面臨集體索賠，還有可能引發(fā)解約風(fēng)險(xiǎn)。建議在搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議中首先對(duì)建設(shè)周期進(jìn)行限定：自開發(fā)商發(fā)布的搬遷公告規(guī)定的房屋搬遷騰空期限屆滿且全體業(yè)主全部房屋搬遷騰空移交之日起算，至開發(fā)商書面入伙通知規(guī)定的業(yè)主可以辦理入伙手續(xù)的最早日期止；并對(duì)工期延誤時(shí)臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的增加方式進(jìn)行約定，如就逾期在12個(gè)月以內(nèi)和逾期超過12個(gè)月兩種情形，分別約定臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的支付標(biāo)準(zhǔn)，但不應(yīng)賦予業(yè)主解約的權(quán)利。

可以說，深圳的城市更新旨在通過一種綜合的、整體性的觀念和行為來解決各種各樣的城市問題，強(qiáng)調(diào)在社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、物質(zhì)環(huán)境等各個(gè)方面對(duì)處于變化中的城市地區(qū)做出長(zhǎng)遠(yuǎn)的、持續(xù)性的改善和提高。上述內(nèi)容僅是筆者對(duì)拆除重建類城市更新項(xiàng)目常見的法律風(fēng)險(xiǎn)做的初步梳理，實(shí)踐操作中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些。城市更新項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范貫徹于項(xiàng)目的始終，需要我們?cè)诠ぷ髦胁粩喟l(fā)現(xiàn)、總結(jié)，通過項(xiàng)目實(shí)踐推動(dòng)城市更新立法的不斷完善。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳峰.土地發(fā)展權(quán)的理論基礎(chǔ)與制度前景.法學(xué)研究.2012（4）.

[2]徐遠(yuǎn)、薛兆豐、王敏、李力行，等.深圳新土改.北京：中信集團(tuán)出版社.2016.

[3]劉芳、張宇.深圳市城市更新制度解析——基于產(chǎn)權(quán)重構(gòu)和利益共享視角.城市發(fā)展研究.2015（2）.

[4]李江、胡盈盈，等編著.轉(zhuǎn)型期深圳——城市更新規(guī)劃探索與實(shí)踐.南京：東南大學(xué)出版社.2015.

[5]北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院綜合課題組.更新城市的市場(chǎng)之門——深圳市化解土地房屋歷史遺留問題的經(jīng)驗(yàn)研究.國(guó)際經(jīng)濟(jì)評(píng)論.2004（3）.