摘 要 “法拍房”作為司法救濟(jì)措施，在二手房交易中占比極低，加之本身巨大的風(fēng)險(xiǎn)性，如被無(wú)差別的適用限購(gòu)政策，不但有違法律的原則，也極易造成負(fù)面的社會(huì)效應(yīng)。地方政府應(yīng)慎重制定相關(guān)政策。

關(guān)鍵詞 “法拍房” 適用 限購(gòu)政策

作者簡(jiǎn)介：何瑋，長(zhǎng)江大學(xué)法學(xué)院，碩士（法律碩士）。

中圖分類(lèi)號(hào)：D602 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.02.305

一、問(wèn)題的提出

2017年北京出臺(tái)了一系列限購(gòu)政策，號(hào)稱(chēng)是史上最嚴(yán)厲的限購(gòu)令，其被網(wǎng)友總結(jié)為“認(rèn)房又認(rèn)貸，納稅要五年，離婚也不行，限制商住房”。在平房與商辦房后，四月底已經(jīng)將“法拍房”納入限購(gòu)的范圍當(dāng)中。北京住建委發(fā)布消息：本市限購(gòu)范圍內(nèi)要將法院競(jìng)拍房納入其中，競(jìng)拍人如果缺少的購(gòu)房資格，不能辦理相關(guān)的產(chǎn)權(quán)登記。這一措施似乎堵住了投機(jī)性買(mǎi)房的最后漏洞，使大量準(zhǔn)備參拍者在北京的“安居”夢(mèng)瞬間破碎。

（一）“法拍房”的概念

“法拍房”即因法院強(qiáng)制執(zhí)行而被拍賣(mài)的房屋，指由于債務(wù)人（業(yè)主）無(wú)力履行按揭合約或無(wú)法清償債務(wù)，債權(quán)人為了達(dá)到以債務(wù)人名下房屋拍賣(mài)款抵償負(fù)債的目的，通過(guò)司法程序向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的房產(chǎn)。法拍房的來(lái)源一般因商業(yè)貸款和民間借貸未按時(shí)還貸，或司法沒(méi)收和被認(rèn)定為無(wú)主財(cái)產(chǎn)而產(chǎn)生。在實(shí)際操作中，雖然“法拍房”的數(shù)量不多，但因其不受限購(gòu)政策的限制，使得不少“房蟲(chóng)”鉆了空子，其主要參與到司法拍賣(mài)的過(guò)程中，得到相關(guān)的房產(chǎn)，然后采用多種渠道獲得利潤(rùn)。

（二）“法拍房”的優(yōu)勢(shì)

以北京為例，在房?jī)r(jià)暴漲的2015、2016年，法拍房具有價(jià)格低、不限購(gòu)的顯著特征，因此在一定程度上吸引了較多的競(jìng)爭(zhēng)者。

1.實(shí)惠的價(jià)格

司法在進(jìn)行拍賣(mài)房產(chǎn)時(shí)，由于是“問(wèn)題”房，因此拍賣(mài)的底價(jià)與市場(chǎng)價(jià)相比較為低下。若一套“法拍房”的評(píng)估價(jià)為300萬(wàn)元，那么通常情況下，該套房源首次起拍價(jià)為評(píng)估價(jià)的80%，若出現(xiàn)流拍，房?jī)r(jià)在前一次保留價(jià)基礎(chǔ)之上仍有20%（48萬(wàn)元）的下行空間。若三拍繼續(xù)流拍則進(jìn)入變賣(mài)程序，此時(shí)價(jià)格可低至市價(jià)的50%以下，即不足150萬(wàn)。中介公司多喜好以此為噱頭招攬顧客，號(hào)稱(chēng)“用100萬(wàn)買(mǎi)300萬(wàn)的房不是夢(mèng)，錯(cuò)過(guò)了法拍房就等于錯(cuò)過(guò)了好幾個(gè)億！”

2.不限購(gòu)

在2016年6月之前，司法拍賣(mài)房產(chǎn)，不在限購(gòu)范圍之內(nèi)。即便有的競(jìng)買(mǎi)人是外地戶(hù)籍，或者其名下具有多套房產(chǎn)，仍然能參與到競(jìng)買(mǎi)的行列。同時(shí)，如果競(jìng)買(mǎi)后需要進(jìn)行過(guò)戶(hù)工作，只需要出示法院開(kāi)具的《協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)》以及《裁定書(shū)》，在性質(zhì)上是一種強(qiáng)制過(guò)戶(hù)行為。

（三）全國(guó)范圍內(nèi)“法拍房”實(shí)施限購(gòu)的具體狀況

2017年4月27日，北京市通過(guò)市高院、市規(guī)土委、市住建委召開(kāi)聯(lián)合會(huì)議，制定相關(guān)的限購(gòu)規(guī)定。之后，廣州、深圳、南京、石家莊、三亞等十余個(gè)城市也要求法拍房限購(gòu)。除此之外，大多數(shù)城市仍未將“法拍房”列入限購(gòu)范圍，如2016年11月10日，杭州市住建局的官網(wǎng)在限購(gòu)政策解答中表示，“限購(gòu)范圍內(nèi)并不包含司法拍賣(mài)住房”。西安也在2017年6月出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策中明確表態(tài)不對(duì)“法拍房”限購(gòu)。

“法拍房”是否應(yīng)該與普通二手房同等適用限購(gòu)政策？筆者認(rèn)為答案是否定的。

二、“法拍房”被限購(gòu)，有違法理

（一）對(duì)司法拍賣(mài)房產(chǎn)的性質(zhì)認(rèn)定

司法拍賣(mài)本質(zhì)上是基于公權(quán)力的強(qiáng)制性拍賣(mài)，是保障司法判決落實(shí)的重要環(huán)節(jié)，與市場(chǎng)交易并非同一層面的問(wèn)題。作為一種權(quán)利救濟(jì)途徑，它是司法程序的一部分，目的是實(shí)現(xiàn)司法公正，不同于一般市場(chǎng)交易中的雙方自愿的買(mǎi)賣(mài)行為，其乙方明顯是非自愿的。法院在收到拍價(jià)全款之后，作出拍賣(mài)成交裁定書(shū)的行為即產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力，司法權(quán)主要體現(xiàn)在法院強(qiáng)制執(zhí)行委托拍賣(mài)的相關(guān)行為，協(xié)助執(zhí)行的主要方式為不動(dòng)產(chǎn)登記，這并不影響物權(quán)的變動(dòng)情況。

（二）“法拍房”適用限購(gòu)政策缺乏法律依據(jù)

我國(guó)《物權(quán)法》第二十八條、《民事訴訟法》及其司法解釋中的相關(guān)規(guī)定，司法拍賣(mài)已明確相關(guān)的性質(zhì)：“根據(jù)法定程序進(jìn)行裁定的以物抵債或者拍賣(mài)成交，抵債裁定送達(dá)買(mǎi)受人、標(biāo)的物所有權(quán)自拍賣(mài)成交裁定、接受抵債物的債權(quán)人進(jìn)行相關(guān)轉(zhuǎn)移?！?/p>

可見(jiàn)，我國(guó)的立法已對(duì)司法拍賣(mài)這種特殊的物權(quán)變動(dòng)形式做出了明文規(guī)定。競(jìng)拍人不因限購(gòu)政策而喪失購(gòu)房資格，對(duì)司法拍賣(mài)房屋執(zhí)行限購(gòu)政策，是與民訴法司法解釋?zhuān)踔粮呶浑A的物權(quán)法相違背的。

（三）地方性限購(gòu)疑似行政權(quán)對(duì)司法權(quán)的干擾

地方政府相關(guān)職能部門(mén)發(fā)布的限購(gòu)令要根據(jù)通知、意見(jiàn)等多種形式，在一般情況下，其并不屬于地方規(guī)章或者相關(guān)的行政法規(guī)。進(jìn)行司法拍賣(mài)時(shí)，其主要根據(jù)《民事訴訟法》。根據(jù)我國(guó)立法體制的改革，《民事訴訟法》的法律地位明顯高于“限購(gòu)令”。相關(guān)的限購(gòu)政策僅僅是政府進(jìn)行宏觀調(diào)控的組成部分之一，并且宏觀調(diào)控不能超出指定的范圍。如南京市簽發(fā)公文，在房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合執(zhí)法的辦公場(chǎng)所中明確表示：在司法拍賣(mài)時(shí)獲得的房產(chǎn)應(yīng)該按照相關(guān)的限購(gòu)政策嚴(yán)格執(zhí)行。此行為雖然有著維護(hù)公共利益的良好愿望，但確實(shí)產(chǎn)生了行政權(quán)力干涉司法公正的嫌疑。

（四）“多地異政”有損法律的權(quán)威性和統(tǒng)一性

法律是由立法機(jī)關(guān)制定，并由國(guó)家強(qiáng)制力保證執(zhí)行的行為準(zhǔn)則，對(duì)全體社會(huì)成員有普遍的約束力。法的特征要求其具有統(tǒng)一性和可預(yù)測(cè)性。法律是法治建設(shè)中重要的組成力量，相關(guān)的人民法院在進(jìn)行保證公平正義、化解矛盾糾紛時(shí)，法律的統(tǒng)一性是關(guān)鍵的因素。由此可以看出，“多地異政”這種做法明顯有損法律威嚴(yán)，同時(shí)很容易發(fā)生實(shí)際的法律難題，這就需要引起相關(guān)部門(mén)的高度重視。

三、 高風(fēng)險(xiǎn)性決定了法拍房的購(gòu)買(mǎi)政策應(yīng)相對(duì)寬松

據(jù)統(tǒng)計(jì)，從“法拍房”總的購(gòu)買(mǎi)人群上來(lái)看，占比較高的確實(shí)為投機(jī)者——專(zhuān)業(yè)炒房的“房蟲(chóng)”，催生出“多房合法”問(wèn)題。但是絕對(duì)不能因?yàn)榈种瞥促u(mài)“法拍房”，而一刀切的對(duì)法拍房實(shí)行與其他二手房無(wú)差別的限購(gòu)政策。

“法拍房”不論作為剛需住房還是另辟蹊徑的投資渠道，其劣勢(shì)都是非常明顯的：

1.存在法律規(guī)定的執(zhí)行回轉(zhuǎn)的可能性。遲遲不發(fā)的裁定書(shū)將導(dǎo)致房屋全款資金被占用，購(gòu)房者或?qū)⒊袚?dān)巨大的融資借貸費(fèi)用。

2.雖然司法拍賣(mài)房產(chǎn)可以強(qiáng)制過(guò)戶(hù)給購(gòu)房者，但如果存在長(zhǎng)期租約，因“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，購(gòu)房者可能長(zhǎng)期無(wú)法入住。且根據(jù)參拍規(guī)則，如房屋存在拖欠的水電物業(yè)費(fèi)、滯納金等都需要購(gòu)房者承擔(dān)，甚至還可能補(bǔ)繳土地出讓金和納兩次契稅，總支出或?qū)⑦h(yuǎn)超一般二手房。

3.易陷入原房主的債務(wù)糾紛。因民間借貸房屋被多次抵押，可能存在多個(gè)債權(quán)人。即使是法院在拍賣(mài)前也無(wú)法完全掌握民間借貸的情況，購(gòu)買(mǎi)了這樣的房屋，即使成功入住也難得安寧。

4.全額付房款。拍賣(mài)成功后，一般要求10個(gè)自然日一次性支付拍賣(mài)款。其中只有一部分狀況較好的房產(chǎn)可按揭貸款，且貸款比例較普通二手房更低。動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)的房款，使絕大多數(shù)人望而卻步。

保障法律的剛性與法治公正，是需要一定的社會(huì)成本的。并且法拍房本身具有高風(fēng)險(xiǎn)性，需要有相對(duì)寬松的準(zhǔn)入政策和一定的溢價(jià)空間來(lái)彌補(bǔ)其與生俱來(lái)的巨大劣勢(shì)。若僅以善政的理由損害法律剛性，需要通過(guò)犧牲當(dāng)事人利益以及司法原則在一定程度上完善房?jī)r(jià)調(diào)控，這樣可能導(dǎo)致法律權(quán)力大于行政權(quán)力的結(jié)論被提出相關(guān)質(zhì)疑，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)得不償失。

四、以北京為例，限購(gòu)使“法拍房”市場(chǎng)降溫

（一）“法拍房”限購(gòu)政策出臺(tái)前，北京火爆的法拍房市場(chǎng)

在法拍房被限購(gòu)之前，專(zhuān)做司法拍賣(mài)房屋生意的“房蟲(chóng)”們的生存之道：以八折價(jià)格購(gòu)入一套價(jià)值數(shù)百萬(wàn)元的住宅，即使原本不具備在京購(gòu)房資格者也可以繞過(guò)限購(gòu)令。辦好房產(chǎn)證后，這套房會(huì)以二手房的身份迅速進(jìn)行上市交易，從而獲得巨額利潤(rùn)。

以2017年1月1日至4月1日在某平臺(tái)完成的司法拍賣(mài)的房產(chǎn)為統(tǒng)計(jì)樣本，北京市房產(chǎn)通過(guò)該平臺(tái)完成司法拍買(mǎi)次數(shù)為120次，流拍28次，絕大多數(shù)為一次拍賣(mài)即成交。其中參拍人數(shù)最多的一套位于豐臺(tái)區(qū)，建筑面積為135平方米。公開(kāi)的資料顯示，該套房評(píng)估價(jià)為599萬(wàn)，起拍價(jià)為420萬(wàn)，吸引了多達(dá)63人報(bào)名。3月15日，這套房經(jīng)過(guò)54輪競(jìng)價(jià)，最終以910萬(wàn)的價(jià)格成交，折合單價(jià)為6.7萬(wàn)每平方米。而同一時(shí)期該小區(qū)的參考均價(jià)為僅6萬(wàn)每平方米。

（二）實(shí)施相關(guān)政策，法拍房市場(chǎng)并不理想

在2017年4月28日之后同樣執(zhí)行住宅限購(gòu)政策的法拍房，目前成交價(jià)普遍低于評(píng)估價(jià)，房源少有人問(wèn)津。截至11月15日，京東拍賣(mài)平臺(tái)即將開(kāi)拍的住宅用房共57套。其中，僅有5套房有人報(bào)名。同樣，在淘寶司法頻道上可以查詢(xún)到，截至11月15日，北京正在進(jìn)行的拍賣(mài)信息有14條。其中，只有2套房源有人報(bào)名，且都只有1人報(bào)名，其他房源則無(wú)人問(wèn)津。石景山、通州“法拍房”成交價(jià)不到4萬(wàn)而同一地段二手房單價(jià)卻在5萬(wàn)-7萬(wàn)元。

五、 “法拍房”限購(gòu)或?qū)⒃斐奢^大的負(fù)面社會(huì)效應(yīng)

（一）法拍房市場(chǎng)究竟是一個(gè)怎樣的市場(chǎng)

以上海為例，2017年，上海公拍網(wǎng)共1303次掛牌住宅類(lèi)房源，成交729套，成交率56%。這組數(shù)字意味著什么呢？2017年，二手房成交總套數(shù)為149210套，其中法拍房占比為0.49%，2016年法拍房占比0.50%。與北京，廣州，深圳對(duì)法拍房限購(gòu)不同，上海房地產(chǎn)交易中心明確表示，“法院的裁定書(shū)、判決書(shū)或者調(diào)解書(shū)，以及拍賣(mài)行相關(guān)的協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，屬于強(qiáng)制拍賣(mài)的行為，都不會(huì)被限購(gòu)?！边@也導(dǎo)致一定程度上“房蟲(chóng)”的資金流向上海，所以上海的數(shù)據(jù)有足夠的代表性。但結(jié)果顯示，作為碩果僅存的法拍房不限購(gòu)的一線城市，法拍房依然是一個(gè)小眾投資渠道，其對(duì)整體房?jī)r(jià)的影響微乎其微。這不得不令人懷疑，地方政府對(duì)“法拍房”限購(gòu)僅僅是為了表現(xiàn)出了一種姿態(tài)罷了。

（二）限購(gòu)政策下的拍賣(mài)，侵害了債權(quán)人和被執(zhí)行人的利益，更易產(chǎn)生交房糾紛

拍賣(mài)法明確規(guī)定：拍賣(mài)的表現(xiàn)形式為公開(kāi)競(jìng)價(jià)，其需要將特定物品以及財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給價(jià)高者的買(mǎi)賣(mài)形式。司法拍賣(mài)自身就是救濟(jì)措施，其讓債權(quán)人利益最大化是最終的目的，價(jià)高者得。而限購(gòu)前提下的法拍，價(jià)高者很可能排除在參拍者之外，這有損被執(zhí)行人和債權(quán)人的利益。房?jī)r(jià)大大低于市價(jià)可能導(dǎo)致債務(wù)清償不充分，同時(shí)被執(zhí)行人也會(huì)認(rèn)為遭受了不公正的對(duì)待，心理失衡，更易產(chǎn)生拒不騰房等違法行為。

（三）促使抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的剛需購(gòu)房者涌入法拍市場(chǎng)

法拍房必須全款是導(dǎo)致其長(zhǎng)期不受重視的首要原因。在信貸寬松的時(shí)代，全款買(mǎi)房被認(rèn)為是成本非常高的事情。但如今，在最強(qiáng)限購(gòu)令的作用下，法拍房全款甚至比二套房首付80%還要低。這就促使大量剛需購(gòu)房者進(jìn)入競(jìng)拍隊(duì)伍。這些剛需住房者的特點(diǎn)是，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差且選房經(jīng)驗(yàn)少，對(duì)“法拍房”的需求卻是價(jià)格低且居住舒適度高。而法拍房本質(zhì)上就是有問(wèn)題的房產(chǎn)，盡管不同房子問(wèn)題的嚴(yán)重性不同，但是盲目進(jìn)入“法拍房”市場(chǎng)并非理智的選擇，其隱性成本絕非普通家庭可以承受。

六、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，筆者認(rèn)為對(duì)法拍房無(wú)差別的適用限購(gòu)政策，將造成負(fù)面社會(huì)效應(yīng)，是得不償失的。從調(diào)控的角度上來(lái)看，政府采用適當(dāng)?shù)男姓袨槠胶夥績(jī)r(jià)是可取的，但是需要注意的是，要充分考慮政策的相關(guān)法律依據(jù)。并且“司法拍賣(mài)房”數(shù)量有限，并不能在一定程度上大面積突破限購(gòu)政策。各地應(yīng)該因地制宜，而不能一刀切，否則勢(shì)必造成法拍市場(chǎng)的困境，使債權(quán)債務(wù)關(guān)系進(jìn)一步惡化。地方政府如確有需要，應(yīng)在調(diào)研統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上，細(xì)化對(duì)“法拍房”的指導(dǎo)政策，即要穩(wěn)定房?jī)r(jià)也要保障司法拍賣(mài)的順利開(kāi)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]張占路.法拍房地產(chǎn)投資市場(chǎng)研究.價(jià)格理論與實(shí)踐.2004（8）.

[2]王世強(qiáng).“法拍房”是否適用限購(gòu)政策.新法制報(bào).2017-07-04.