李宏超，張萍麗

（1.河南測繪職業(yè)學(xué)院，河南 鄭州 450005）

2000年建設(shè)部頒布了《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T 17986.1-2000，國標中對房屋建筑面積的計算及共有面積的分攤做出了原則性的規(guī)定。隨著國家經(jīng)濟的發(fā)展，人們生活水平的提高，對居住的要求從起初的簡單到現(xiàn)在的功能齊全、設(shè)施完備、產(chǎn)權(quán)清晰[1]。人民群眾要求的提升對房屋面積的測算工作提出了新的挑戰(zhàn)，從而要求我們房產(chǎn)測繪工作要做得更全面、細致。在《房產(chǎn)測量規(guī)范》中對房屋建筑面積及分攤面積計算的規(guī)定不是很細致，全國各地在部分面積計算方面規(guī)定不同，尤其是在樓梯面積、陽臺面積、分攤面積計算中。作者根據(jù)房屋面積測算工作中遇到的實際案例， 結(jié)合國標以及地方法規(guī)，對房屋面積測算過程中典型問題進行探討和分析，指出國標中規(guī)定不細致、有爭議的地方，同時提出合理建議。

1 案例及分析

1.1 未開門樓層的筒體如何分攤

按照國標的規(guī)定，房屋的共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積，包括電梯井、管道井、樓梯間等[2]。筒體是房屋重要的組成部分，如何合理、準確地計算建筑面積以及分攤面積十分重要。在大部分省市的房產(chǎn)測繪實施細則中也進行了一定規(guī)定，但各省規(guī)定不盡相同，主要體現(xiàn)在對自然層概念的認識不同。

案例：商住樓中商業(yè)部分內(nèi)通往住宅的樓梯間（在此功能區(qū)未開門）；住宅樓偶數(shù)層或奇數(shù)層都是復(fù)式（或躍層）的上層時、通過這些樓層的樓梯間（未開門）。在此情況下，樓梯間是否計算面積？在某預(yù)售項目的核算中，該開發(fā)商第一次經(jīng)規(guī)劃部門批準的施工圖，地下室通過一層通達。幾個月后，開發(fā)商出于銷售的目的，重新報規(guī)劃部門批準，進行了部分變更，將地下室一分為二，一部分由一層直接通達；一部分由二層通過一層直接通達到地下室，這樣就在一層形成了不開門的樓梯間，這時建筑面積如何計算？

《重慶市房屋面積測算實施細則》規(guī)定：自然層是指樓梯間、電梯間、室外樓梯、垃圾道、管道井、提物井、室內(nèi)煙道等實際通達的樓層。在此情況下，不開門樓梯間不計算建筑面積[3]。

《湖南省房產(chǎn)面積測算規(guī)則》中，自然層指房屋的主要層次，即計入房屋總層數(shù)的各樓層[4]。

《四川省房產(chǎn)測繪實施細則》中規(guī)定，自然層是指按樓板、地板結(jié)構(gòu)分層的樓層。為整幢服務(wù)的樓梯或電梯整幢分攤（在個別樓層或部分樓層有門不開的，不影響整幢分攤）[5]。

在該案例中，按照《重慶市房屋面積測算實施細則》的規(guī)定，此樓梯應(yīng)該不計算面積，這樣整幢房屋的建筑面積就會減少，在房屋外立面和結(jié)構(gòu)不變的情況下，只是對內(nèi)部隔段進行變化，就形成同一幢建筑的建筑面積、分攤系數(shù)兩次結(jié)果不同情況。

為了避免上述問題的出現(xiàn)，本案例中自然層應(yīng)參照四川省的實施細則中自然層的定義，即樓梯間不論是否在本層開門，都應(yīng)該計算面積，這樣才更合理。將筒體不再視為一個整體，把客梯、消防梯、前室、消防電梯、管道井等分開。將開門的視為本層使用，未開門的視為本層不能使用，按照這個思路，未開門應(yīng)納入整幢分攤的范疇。

雖然在某種程度上違背了國標中關(guān)于筒體作為統(tǒng)一整體處理的規(guī)定，但是國標的確規(guī)定得較為模糊、籠統(tǒng)，它并未規(guī)定筒體開門不開門怎么計算的情況，因而在國標基礎(chǔ)上根據(jù)本地區(qū)的實際情況做一定的修正、補充，更具有普遍適用性。

1.2 躍層住宅樓梯面積計算問題

躍層住宅是近年來推廣的一種新穎的住宅建筑形式，隨著社會法制的逐步健全，人們維權(quán)意識的加強，此類房屋面積測算問題成了關(guān)注熱點。業(yè)主提出的問題主要有兩點：①室內(nèi)樓梯面積是否計算重復(fù)；②室內(nèi)樓梯間位置現(xiàn)場未修，但計算了面積（設(shè)計圖有樓梯，現(xiàn)場是一個空洞）。

在《房產(chǎn)測量規(guī)范》以及住建房[2002]74號文中，對此都沒有十分明確的規(guī)定。這是房地產(chǎn)市場在發(fā)展中逐漸產(chǎn)生的新問題，需要國家級標準來明確它。重慶市國土資源房屋管理局在2003-10-01印發(fā)的《重慶房屋面積測算實施細則》中對躍層住宅室內(nèi)樓梯專門作了規(guī)定：躍層房屋的室內(nèi)樓梯間，不論是否修建樓梯，均應(yīng)將樓梯間面積按自然層計入套內(nèi)建筑面積；樓梯間底部不論是否利用均不再另行計算建筑面積[3]。有了這條規(guī)定，躍層樓梯的面積計算問題應(yīng)該是很清楚、明確，但還有許多業(yè)主對此不理解，主要集中在室內(nèi)樓梯未修建或者沒按原設(shè)計圖修。2010-05-01出臺的渝國土房管發(fā)[2010]92號文，市局再次出臺了細則的補充規(guī)定，對室內(nèi)樓梯的計算作了進一步細化，明確了躍層室內(nèi)樓梯本身無設(shè)計亦未修的不再計算面積。如今此類問題投訴明顯減少了，一方面是細則逐步完善，更科學(xué)化合理化，更多地考慮了業(yè)主利益；二是隨著房測知識以及面積測算的宣傳，已越來越多的人了解了細則，也更了解了房測這個行業(yè)。

1.3 如何計算陽臺的建筑面積

關(guān)于陽臺的計算規(guī)則在《房產(chǎn)測量規(guī)范》中只有兩條：①8.2.1.f挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算；②8.2.2.c未封閉的陽臺、挑廊按其維護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算[2]。針對目前陽臺設(shè)計的多樣性、復(fù)雜性，陽臺的計算方法無確切規(guī)則可循。為解決工作中關(guān)于陽臺面積計算的問題，各地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況制定了一些實用性很強的條款規(guī)則[7]。

1）關(guān)于封閉陽臺全算的爭議：按照國標規(guī)定，封閉陽臺是全部計算其外圍水平投影面積。正因如此，許多房地產(chǎn)開發(fā)商，打著替業(yè)主著想的口號，把一些本不應(yīng)該封閉的陽臺用塑鋼窗封閉起來。在測算房屋建筑面積時按照國標就必須把陽臺按全面積計算，直接導(dǎo)致業(yè)主在購買該房屋時，多付了本應(yīng)該不用付錢就能享受到的一半陽臺的面積。

各地規(guī)劃局為了美化房屋外立面，要求把靠近主公路的一面陽臺必須封閉處理?！督ㄖこ探ㄖ娣e計算規(guī)范》規(guī)定：在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算全面積；在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算1/2面積[9]。主體結(jié)構(gòu)外封閉的陽臺是按水平投影面積的一半進行計算的，這點和《房產(chǎn)測量規(guī)范》相違背，如規(guī)劃只給該項目批了10 000 m2（其中包含封閉陽臺面積），按照規(guī)范，封閉陽臺全算，算出其建筑面積為10 100 m2，這樣就比規(guī)劃多了100 m2。開發(fā)商拿去辦理房屋登記的時，因為這 100 m2辦不了房屋登記。

2）圍護結(jié)構(gòu)不同帶來的陽臺面積計算問題：對于陽臺圍護結(jié)構(gòu)，如果是磚墻體，圍護結(jié)構(gòu)外圍與結(jié)構(gòu)底板是基本一致的。目前比較普遍的圍護結(jié)構(gòu)是鐵欄桿，鐵欄桿的外圍與結(jié)構(gòu)底板外圍一般有一定距離，而且每一層的距離又不一樣，按規(guī)定計算，造成每一層陽臺面積不同，給產(chǎn)權(quán)登記及業(yè)主造成一些麻煩。

3）陽臺上蓋高度超過一個自然層而帶來的面積計算問題：陽臺上蓋高度問題在規(guī)范中并未明確規(guī)定，各地一般會出臺標準，例如《重慶市房屋面積測算實施細則》規(guī)定，當(dāng)未封閉的陽臺底面與上蓋的高度超過兩個自然層（不含兩個自然層）時，或未封閉陽臺底面與上蓋之間有不屬于底面所在產(chǎn)權(quán)單元的房屋的窗戶時，該陽臺不計算建筑面積[3]；《四川省房產(chǎn)測繪實施細則》中，陽臺、挑廊與其上蓋相距超過一個自然層以上，視為無上蓋，不計算建筑面積的范圍[4]。

4）封閉陽臺頂蓋面積小于底板而帶來的面積計算問題：國標中沒有明確規(guī)定，也造成了各地細則不一樣，有的按頂蓋計算，有的按底板計算。例如重慶市細則中規(guī)定：當(dāng)封閉陽臺或走廊的頂蓋面積小于底板面積水平投影的1/2時，該陽臺或走廊不計算面積[3]。鄭政文（2001）20號文鄭州市房屋建筑面積測算規(guī)則中規(guī)定：當(dāng)陽臺頂蓋面積與底板面積不一致時，該陽臺按頂蓋面積計算[8]。

1.4 多功能綜合樓房臨街商業(yè)門面房的功能區(qū)分及面積分攤

隨著商業(yè)的繁榮，對城區(qū)多功能樓房需求也增多，這種性質(zhì)的綜合樓大部分都將正一層和正二、三層設(shè)計為商業(yè)用房，地下的負一層設(shè)計為車庫，樓上一般為住宅。從房地產(chǎn)市場價格來看，平街層有特殊地理優(yōu)勢，平街商業(yè)門面的價格一般都要高出二、三層商業(yè)用房很多，在面積分攤計算中，如果把價格差距較大的一層平街層和二、三層商業(yè)用房看作一個功能區(qū)，同樣的共有公用面積的價格出入很大，由此帶來了平街商業(yè)門面房功能區(qū)劃分及共有面積分攤的思考。

案例：某幢房屋，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)樓，總29層，負一層為車庫，第一層（平街層）為商業(yè)用房，第二、三、四層為商業(yè)用房，五層以上為住宅。

處理過程：第一層（平街層）商業(yè)用房出售價格在20 000左右，而第二、三、四層出售價格約5 000～7 000元，負1層商業(yè)用房的價格則更低。如果按照國標規(guī)定：“商住樓或多功能綜合樓的分攤，把整幢樓根據(jù)使用功能劃分成各個功能段，再以各個功能段作為各自的分攤單元。各個分攤單元內(nèi)，住宅段共有面積分攤系數(shù)相同，商業(yè)段或?qū)懽謽嵌蝺?nèi)，每層的分攤系數(shù)相同[2]”，那么臨街部分的商業(yè)門面每多分攤1 m2，業(yè)主就要多支出15 000元左右。

1.5 地下車庫內(nèi)是否應(yīng)該為水泵房留公用通道

地下車庫內(nèi)水泵房屬于全樓分攤的共有建筑面積，但是設(shè)計和實際均未給進入水泵房及消防水池等設(shè)施留公用通道，這樣購買車庫的業(yè)主就對分攤提出了質(zhì)疑。

案例：某大廈共20層（不含負1層），該房屋負1層為車庫（含水泵房和消防水池）；1～4層為商業(yè)用房；5～20層為住宅。

處理過程：該房屋從設(shè)計圖結(jié)合實測情況，負1層為車庫、水泵房和消防水池，如果要進入水泵房維修必須要經(jīng)過車庫，消防水池入口則在1層商業(yè)門面內(nèi)。但是設(shè)計和實際均未給進入水泵房和消防水池留一定公用通道?？紤]進入水泵房和消防水池維修的時間次數(shù)很少，國家《房產(chǎn)測量規(guī)范》對此情況未作明確規(guī)定，該幢房屋就沒有給水泵房和消防水池留公用通道。但在辦理房地產(chǎn)權(quán)證時，購買車庫的業(yè)主對進入水泵房要經(jīng)過車庫，而未在車庫留公用通道提出了質(zhì)疑，業(yè)主要求在車庫內(nèi)劃分進入水泵房的公用通道。

1.6 大型商場、辦公區(qū)域內(nèi)承重柱分攤的問題

隨著社會的發(fā)展，房屋結(jié)構(gòu)的復(fù)雜和層數(shù)的增加，出現(xiàn)了很多高層多功能綜合樓。這些多功能綜合樓底層一般是大型商場和辦公區(qū)域，在這些區(qū)域內(nèi)分布很多服務(wù)于全樓的承重柱，這些承重柱不但多而且很大，有的直么和邊長能達到1 m多，承重柱面積的計算方法越來越引起大家的重視。國標中沒有對此類情況進行單獨說明，此類面積是按照全樓共有面積分攤還是計算到功能區(qū)里，也是下階段國標修訂工作應(yīng)該考慮的內(nèi)容。

2 結(jié) 語

《房產(chǎn)測量規(guī)范》2000年實行至今，沒有進行過修訂。隨著社會的發(fā)展，新的建筑形式和建筑風(fēng)格都會慢慢出現(xiàn)，測繪中出現(xiàn)許多問題，國標急需緊跟時代發(fā)展，繼續(xù)細化，才能應(yīng)對可能遇到的各種復(fù)雜問題，推動房測行業(yè)穩(wěn)定健康和諧發(fā)展。