文| 蒙劍忠

隨著物業(yè)管理的發(fā)展，酬金制模式因其透明性、平等性等因素越來越被廣大物業(yè)管理單位和業(yè)主所認識和認可。本文通過對酬金制與包干制的對比分析，讓大家更加清楚的了解酬金制是物業(yè)管理健康可持續(xù)發(fā)展的必然。

酬金制與包干制的內涵

1.酬金制的內涵。酬金制，主要是指物業(yè)管理單位收取一定的物業(yè)服務費用，另外的費用按照合同約定進行支出，當出現(xiàn)支出的不足或者有結余的情況下，都是由業(yè)主自行不足或者退回的一種物業(yè)計費的制度。在一定程度上酬金制也屬于實報實銷的模式，物業(yè)管理的單位是和業(yè)主進行雙方的協(xié)定后進行預收費，在年底按照實報實銷的情況進行多退少補。酬金制模式下，物業(yè)管理的單位代收的部分支出屬于代收性質的，在納稅的時候這部分是不需要納稅的，這對于物業(yè)管理單位而言直接降低了成本，促進了物業(yè)管理企業(yè)的成長和發(fā)展。

2.包干制的內涵。包干制模式下，在業(yè)主和物業(yè)管理單位之間有著約定的義務和責任，而這種義務和責任是有一個固定的額度。這種模式主要是物業(yè)管理單位按照政府給予的指導價格進行收費的一種模式，但是一旦市場行情等因素發(fā)生變化，預測不準的情況下，物業(yè)管理單位就會出現(xiàn)虧損的可能性就大大提升了。

酬金制與包干制的優(yōu)劣勢的對比分析

1.酬金制的優(yōu)劣勢分析。（1）酬金制的優(yōu)勢。首先，對于物業(yè)和業(yè)主雙方的利益可以得到有效的保護。在酬金制的模式下，業(yè)主在支付的物業(yè)費與得到的服務是同等的，企業(yè)的利潤也是可以得到保障的。而在包干制模式下，物業(yè)企業(yè)為了獲得更多的利潤，就會降低服務的標準，長期下去，業(yè)主應該享受的服務得不到保障，就會對物業(yè)失去信心，物業(yè)企業(yè)發(fā)展也會受損。其次，酬金制使得物業(yè)的收費和服務更加透明化，利于物業(yè)管理市場發(fā)展。酬金制模式下，業(yè)務繳納的物業(yè)費的收費標準、人員編制、服務標準、物業(yè)費的使用等都會有明確的規(guī)定，而且是經過業(yè)主同意的以合同的形式進行科學化管理的，使得業(yè)主更加的放心，服務更加的靈活，為物業(yè)管理的市場發(fā)展提供了更加良好的理論和實踐依據(jù)。最后，酬金制模式可以有效的減少物業(yè)企業(yè)的賦稅，利于物業(yè)企業(yè)的成長和發(fā)展。根據(jù)國家現(xiàn)行的稅法，成本是不需要納稅的，管理費用是需要納稅的。而酬金制模式可以有效的將其中一部分劃為成本，只業(yè)務約定的服務費才作為管理費用納稅，這樣可以有效減少物業(yè)企業(yè)的賦稅，減少其成本，保障物業(yè)企業(yè)的成長和發(fā)展。（2）酬金制的劣勢。首先，酬金制模式下對于物業(yè)管理的財務有嚴格的審計和監(jiān)管，這就要求其員工和業(yè)主對物業(yè)管理有一定程度的認識和認可。其次，酬金制下，物業(yè)和業(yè)主雙方的利益是相輔相成的，同時也是和物業(yè)企業(yè)的利潤一致的。有的物業(yè)為了有效提高自己的利潤而加大物業(yè)服務的項目和支出，提高了物業(yè)服務費，而為業(yè)務著想合理進行收費，在保障服務的基礎上縮減開支的物業(yè)管理企業(yè)目前還是很欠缺的。

2.包干制的優(yōu)劣勢分析。（1）包干制的優(yōu)勢。首先，包干制模式比酬金制來說，執(zhí)行起來更加的簡單，而且不需要業(yè)主有專業(yè)的認識和認可，同時，也避免了業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)財務的審計和監(jiān)督，利于物業(yè)管理企業(yè)簡單行事。其次，包干制模式下，為了更好的提升物業(yè)企業(yè)的利潤，物業(yè)企業(yè)會加強對物業(yè)管理方法和服務的創(chuàng)新管理，利于物業(yè)管理的創(chuàng)新發(fā)展。（2）包干制的劣勢。首先，包干制模式下，物業(yè)管理企業(yè)為了獲得更高的利潤，很多都是以降低自己的服務標準的方法來做的，這樣不利于物業(yè)管理企業(yè)和行業(yè)的發(fā)展。其次，包干制模式下，物業(yè)管理在經費不足的情況下，對于物業(yè)中的設施的維修和保養(yǎng)經常出現(xiàn)視而不見的情況，這樣不利于物業(yè)管理發(fā)展的同時，對于小區(qū)的管理的設備等都會降低其壽命和使用價值，不利于物業(yè)的管理。最后，包干制模式下，物業(yè)管理水平和服務的不斷降低了獲得更加的利潤的同時，失去了業(yè)主的認可和支持，這對于物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展是致命的。

物業(yè)管理酬金制模式應用的條件

1.加強對業(yè)主酬金制模式的學習或者培訓。酬金制的應用是以業(yè)主對酬金制管理的認可為基礎條件的。只有在業(yè)務認可和了解的基礎上才能做到對物業(yè)管理的有效監(jiān)督和財務審計，確保業(yè)主與物業(yè)管理者之間可以有效溝通和理解，促進酬金制模式在物業(yè)管理中的應用。

2.建立相關的監(jiān)控管理機制。酬金制模式更主要的是在收取物業(yè)費的同時，確保對業(yè)主的服務質量，這種質量的保證就需要相關的監(jiān)控管理機制來進行有效的約束，光靠物業(yè)管理企業(yè)的信譽和自覺是很難做到。只有建立有效的監(jiān)控管理機制，執(zhí)行協(xié)商、仲裁等一系列機制來進行管控才能確保酬金制的有效應用。

3.財務透明的制度。酬金制模式下，財務透明是基本的條件，只有財務透明才能有效的確保業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方的利益都得到有效的保障，才能讓業(yè)主參與到物業(yè)管理的過程中來，確保酬金制的有效應用。

[1]張一民,施引曙,褚錫耀.迎接真正酬金制的到來——對物業(yè)服務費價格放開的思考[J].2015(3):11-13.

[2]劉政.物業(yè)管理酬金制與包干制比較[J].物業(yè)管理,2015(7):73-75.