文| 周 越

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的主要特征

1.第一個階段—復(fù)蘇階段。上一次經(jīng)濟循環(huán)的低估我們稱之為房地產(chǎn)經(jīng)濟的復(fù)蘇階段，此時房地產(chǎn)行業(yè)的供大于求，市場萎靡不振，很多開發(fā)商由于市場需求下降而減少房地產(chǎn)項目的投資，使房地產(chǎn)經(jīng)濟的供需關(guān)系維持衡量。經(jīng)過一段時間后，隨著房地產(chǎn)需求量的不斷增長，市場供大于求的局面會逐漸改善，房地產(chǎn)行業(yè)走出低迷狀態(tài)，進入復(fù)蘇過程。

2.第二個階段—繁榮階段。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷復(fù)蘇，房地產(chǎn)的需求量不斷上升，同時造成房地產(chǎn)價格和租金的增加，開發(fā)商在這一階段會加快對房地產(chǎn)項目的建設(shè)和開發(fā)。而隨著房地產(chǎn)需求量的不斷上漲，供應(yīng)量會相應(yīng)下降，房地產(chǎn)租金與價格進入快速上漲時期。在這一階段，很多房地產(chǎn)商看到市場的持續(xù)高漲會大力開發(fā)新的房地產(chǎn)項目，抓住市場機遇，在市場的良性刺激下，房地產(chǎn)的相應(yīng)消費會持續(xù)升高，房地產(chǎn)在市場中的總占比會進一步擴大。

3.第三個階段—衰退階段。隨著供應(yīng)量的不斷上漲，需求量在一段時間之后會保持不變，因此，在繁榮之后，房地產(chǎn)的市場會相應(yīng)縮小，而由于現(xiàn)有房地產(chǎn)市場中的商品價格已經(jīng)漲到了一個較高水平，消費者對房產(chǎn)價格的接受能力減少，從而造成房地產(chǎn)經(jīng)濟的衰退。在這個時期，有的房地產(chǎn)商會認識到市場的變化，市場中新的房地產(chǎn)投資和開發(fā)項目會減少，已經(jīng)完成的項目實際需求下降，房地產(chǎn)的交易量慢慢減少，價格降低。

造成我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的主要原因

1.經(jīng)濟因素。眾所周知，房地產(chǎn)的企業(yè)發(fā)展是建立在金融資金的基礎(chǔ)之上的，特別是對于剛剛起步的房地產(chǎn)企業(yè)，在前期首先就要投入資金。如果資金不到位，那么房地產(chǎn)的發(fā)展就會受到制約，為了房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展，企業(yè)和銀行就需要建立起長期的聯(lián)系，通過貸款的形式來解決資金遇到的問題，因此在后期發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和資金是緊密相連的，企業(yè)內(nèi)部可以通過轉(zhuǎn)賬來對資金的動向進行調(diào)整，其他的部分可以通過其他的一些形式自主解決，在資金的籌備的同時也能促進基本運作。

2.土地因素。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)要想發(fā)展，就會用到很多的土地，但是如果土地利用的不合理，也會對企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生不良的影響，房地產(chǎn)的土地需要得到國家政府的批準(zhǔn)，企業(yè)獲取土地的使用權(quán)之后，可以對土地進行處理，但是如果開發(fā)的不合理，也會對企業(yè)后期的發(fā)展產(chǎn)生不利的影響，造成經(jīng)濟的波動。

3.市場因素。房地產(chǎn)企業(yè)在目前的市場發(fā)展的背景下波動是非常大的，有一些波動嚴重的會造成經(jīng)濟運行盡早。從目前市場反饋的情況來分析，居民在購房時選擇的面積和居民的消費水平是相關(guān)聯(lián)的，未來房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展是根據(jù)市場的需要來調(diào)整的，因此在確定企業(yè)發(fā)展方向的時候，一定要對市場先進行調(diào)查之后再進行決策，這樣可以將風(fēng)險最小化。

控制房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的措施

1.完善經(jīng)濟管理制度。房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的主要因素是受到經(jīng)濟的影響，因而要健全對這方面的法律制度，以便于房地產(chǎn)企業(yè)所有的經(jīng)濟活動都能夠有法律可依，能夠得到法律方面的支持。第一，要在政策上給予支持，通過市場調(diào)查可以看出，很多的居民對經(jīng)濟適用房青睞有加，在工程的規(guī)劃之初，就要把經(jīng)濟適用房作為主推業(yè)務(wù)，讓居民了解到優(yōu)惠的政策，同時要加強管理的力度，使政策能夠得到居民的認可和肯定。第二，要建立完善的金融管理制度，要以當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的水平為基礎(chǔ)，要根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況來對制度進行完善和健全，對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟波動的幅度進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以保證制度和管理的同步性，保證房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展能夠得到雙重保障。

2.調(diào)整土地政策。土地資源是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵和核心，在現(xiàn)有的體系上對土地管理政策進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，可以促進房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的進程，要對土地審批的制度加大管理的力度，對管理人員的管理水平進行定期的培訓(xùn)和考核。同時要選擇有責(zé)任心的人去承擔(dān)管理的工作，嚴格的執(zhí)行土地招標(biāo)的程序。在根據(jù)相關(guān)的協(xié)議對土地的政策進行調(diào)整，對協(xié)議的內(nèi)容要嚴格地執(zhí)行，對土地管理的流程要進行細則化，加大土地管理的力度，以改善土地管理的目前現(xiàn)狀。為了避免出現(xiàn)土地規(guī)劃不明確的現(xiàn)象，在進行土地的管理時要加強對土地規(guī)劃體系制度方面的完善，以保障管理體系的長期適用性。

3.調(diào)整當(dāng)前投資管理政策。在房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的因素中投資政策占據(jù)主要地位，面對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理體系不完善的情況，要建立起完善的投資管理證詞，根據(jù)領(lǐng)域不同，制定的規(guī)章制度也要不同，要把規(guī)避風(fēng)險作為制度的核心。對房地產(chǎn)的經(jīng)濟變化情況要及時地掌握，要盡量地使企業(yè)的發(fā)展科學(xué)和。

結(jié)束語

改革開放以來，國民經(jīng)濟得以迅速發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)經(jīng)濟，近幾年成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，極大地推動了我國經(jīng)濟的發(fā)展，但是房地產(chǎn)在迅速興起的同時，也出現(xiàn)了一些問題，對房地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生了很多不利的影響。本文重點闡述了房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素，并且提出了針對性的意見。