楊惠莉

摘要：我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，已日趨成熟，但其發(fā)展會受到諸多市場及調(diào)控政策等因素的制約，如果不重視這些制約因素，最終會引起房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。文章分析了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀，并有針對性地提出了解決措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；現(xiàn)狀分析；措施

近年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，由于該行業(yè)能帶來巨大的利潤空間，許多企業(yè)紛紛涉足房地產(chǎn)業(yè)甚至改行開發(fā)房地產(chǎn)。但是，收益和風(fēng)險(xiǎn)通常對等，可以說，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)投資、回報(bào)、風(fēng)險(xiǎn)都較高的行業(yè)，因此，控制和防范風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)中的重要工作，只有重視風(fēng)險(xiǎn)，才能識別風(fēng)險(xiǎn)、防范風(fēng)險(xiǎn)，抓住機(jī)會。在房地產(chǎn)業(yè)的諸多風(fēng)險(xiǎn)中，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)直接影響著企業(yè)的利潤。

影響房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平的因素主要有成本費(fèi)用、稅負(fù)、負(fù)債、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等，這些因素很大程度上受到市場和國家調(diào)控政策的影響，如果企業(yè)對這些因素把握不準(zhǔn)，就會讓企業(yè)蒙受巨大損失；反之，則會將風(fēng)險(xiǎn)化為機(jī)會，為房地產(chǎn)企業(yè)提供更強(qiáng)大的競爭力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀分析

（一）成本費(fèi)用較難把握

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，近幾年國家拍賣土地的價(jià)格不斷上漲，各地地王不斷涌現(xiàn)，迫使全國各城市調(diào)控加碼。但國家越限制，土地出讓價(jià)越高。房地產(chǎn)企業(yè)為了拿到土地，不惜重金，這必然造成土地成本上漲，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來更大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外，最近幾年，建材、人工等受國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，價(jià)格也越來越高，而總包合同在項(xiàng)目開始時(shí)就已簽訂，這勢必造成追加成本的情況，所以如果房地產(chǎn)企業(yè)對這些成本費(fèi)用預(yù)測不準(zhǔn)的話，將會引起財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）國家宏觀政策的調(diào)整直接影響房地產(chǎn)的銷售量，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流

政府希望靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，增加稅收，同時(shí)又要平衡房價(jià)，正是這種矛盾，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)與政府之間存在微妙的關(guān)系。在房價(jià)大漲的形勢下，政府要出臺政策穩(wěn)定房價(jià)，平衡市場，如出臺限購限貸政策、將土地供應(yīng)的“招拍掛”改為“控地價(jià)、競配建”的出讓模式；但如果房價(jià)大跌，政府又要出臺政策刺激房價(jià)，刺激地方經(jīng)濟(jì)。總的來說，房價(jià)在政府反復(fù)出臺政策的環(huán)境中震蕩上升。在這種宏觀環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)往往會在房價(jià)下跌之時(shí)，受調(diào)控政策影響，銷量下降，造成資金回籠困難，為了緩解資金緊張的矛盾，房地產(chǎn)企業(yè)不得不降價(jià)或采取更多優(yōu)惠吸引客戶以擴(kuò)大銷量，或向銀行增加借款，加重企業(yè)的償債壓力，而房價(jià)上漲之時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)又會出現(xiàn)無房可賣的情形。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)重，稅種多，給企業(yè)帶來財(cái)務(wù)核算的困難，也增加企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

國家調(diào)控房地產(chǎn)，往往會通過稅收手段進(jìn)行。比如，國家為調(diào)控房地產(chǎn)，往往會利用契稅、營業(yè)稅等稅收杠桿。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的重要稅收來源，稅收種類繁多，企業(yè)稅負(fù)壓力較大?，F(xiàn)行稅制涉及房地產(chǎn)行業(yè)的有14種稅種，幾乎涉及房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)階段；房地產(chǎn)的計(jì)稅過程復(fù)雜，稅法規(guī)定與會計(jì)準(zhǔn)則存在差別，給企業(yè)的財(cái)務(wù)核算帶來困難。比如，土地增值稅，稅法規(guī)定對單一項(xiàng)目征稅，計(jì)稅復(fù)雜，這就要求財(cái)務(wù)人員對每個(gè)項(xiàng)目分開核算；企業(yè)所得稅雖然先按預(yù)收賬款的預(yù)計(jì)毛利率預(yù)征，但企業(yè)所得稅的清算過程相當(dāng)復(fù)雜。多項(xiàng)稅種的計(jì)稅復(fù)雜性，給房地產(chǎn)企業(yè)增加了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高，籌資渠道單一

房地產(chǎn)企業(yè)無論是購地、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目建設(shè)還是并購等行為，都需要大量資金的支撐，而利息較低的預(yù)收賬款僅在銷售環(huán)節(jié)存在，除此之外，銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的首要選擇。雖然負(fù)債能解決企業(yè)的資金，為企業(yè)帶來更大的效益，但同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也是不可避免的，企業(yè)將要承擔(dān)更多的利息和金融手續(xù)費(fèi)；銀行為了監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)，可能會設(shè)定很多貸款條件，比如設(shè)立監(jiān)控賬戶、所有的收入支出要通過銀行審批、銀行入股等，企業(yè)可能要承擔(dān)失去經(jīng)營自主權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。另外，有些房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得更多資金，向民間借貸，這意味著企業(yè)將承擔(dān)更高的利息成本，造成資金流困難甚至不能償還本息。

（五）房款回籠期長，資金周轉(zhuǎn)速度慢

造成房款回籠慢的原因主要有：1.房子一般總價(jià)較高，購買者大都采取分期付款或銀行按揭方式，這些應(yīng)收款的回籠，很大程度上受到銀行按揭貸款速度和國家相關(guān)政策的影響，特別是公積金貸款。2.房產(chǎn)項(xiàng)目前期審批、建設(shè)期較長，前期基本只有資金的支出，幾乎沒有資金回籠。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

（一）投資前應(yīng)謹(jǐn)慎調(diào)研

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)成立專門部門或外請專業(yè)調(diào)研公司，進(jìn)行項(xiàng)目研究分析，對項(xiàng)目所在地的消費(fèi)水平、消費(fèi)偏好、周邊環(huán)境、配套交通、當(dāng)?shù)胤績r(jià)地價(jià)、成本利潤、融資、當(dāng)?shù)卣叩冗M(jìn)行充分論證，分析、識別風(fēng)險(xiǎn)事件，對危險(xiǎn)性因素盡可能規(guī)避，對控制性風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會風(fēng)險(xiǎn)，則提前做好預(yù)防，切忌盲目投資，避免企業(yè)投資不合理而造成財(cái)務(wù)危機(jī)。

（二）做好項(xiàng)目的全面預(yù)算管理，及時(shí)查明差異原因并調(diào)整對策

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目開始時(shí)就編制好全面預(yù)算，確定好項(xiàng)目成本利潤，然后根據(jù)目標(biāo)利潤做好進(jìn)程管理，在全面預(yù)算執(zhí)行過程中，發(fā)現(xiàn)差異就要及時(shí)分析，使收入、成本、利潤在可控范圍內(nèi)，做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范。

（三）建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制

可以建立一個(gè)數(shù)據(jù)信息化平臺，將財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、造價(jià)成本、工程進(jìn)度等都收集至數(shù)據(jù)平臺，企業(yè)管理者可以通過這個(gè)數(shù)據(jù)平臺，及時(shí)掌握財(cái)務(wù)經(jīng)營狀況，預(yù)測項(xiàng)目利潤，結(jié)合國家相關(guān)政策，及時(shí)分析識別出企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)并做出評估，防范相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，抓住機(jī)會風(fēng)險(xiǎn)中的契機(jī)。

（四）擴(kuò)大經(jīng)營范圍，轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)牽涉到許多行業(yè)，如設(shè)計(jì)、建材批發(fā)、基礎(chǔ)配套、綠化、教育等產(chǎn)業(yè)，如果房地產(chǎn)企業(yè)資金雄厚或有籌資來源，可以擴(kuò)大經(jīng)營而不局限于房地產(chǎn)，比如搞教育產(chǎn)業(yè)化，自成教育集團(tuán)體系，開辦幼兒園、小學(xué)、中學(xué)甚至課外培訓(xùn)、青少年宮等，既解決了自建樓盤的教育問題，又可以通過教育產(chǎn)業(yè)積累資金，轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。

（五）做好稅收籌劃，加強(qiáng)稅收核算

稅收籌劃又稱合理節(jié)稅，是企業(yè)采用合法的手段進(jìn)行納稅方面的有利于納稅人的稅收安排。房地產(chǎn)企業(yè)在每個(gè)項(xiàng)目開始前，就應(yīng)做好稅收籌劃。比如，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅實(shí)行按預(yù)收賬款的預(yù)計(jì)毛利率預(yù)征，因此應(yīng)籌劃好銷售節(jié)點(diǎn)，既要保證企業(yè)有充裕的資金流入，能夠支持項(xiàng)目的資金安排，又能在最合理的時(shí)間繳納企業(yè)所得稅，減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。要充分利用稅率的不同進(jìn)行稅收籌劃，例如商鋪的自持經(jīng)營與銷售的選擇、設(shè)備的采購與安裝分開簽訂合同等，只有做好稅收籌劃，才能降低企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

應(yīng)健全企業(yè)的涉稅會計(jì)核算體系，財(cái)務(wù)人員應(yīng)對會計(jì)準(zhǔn)則與稅法核算上的差異進(jìn)行分析，盡量使財(cái)務(wù)核算接近稅法核算，避免核算上的偏差帶來稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)重視稅收核算，加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員及其他管理人員的稅法培訓(xùn)，使企業(yè)全員重視稅法，降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（六）擴(kuò)大籌資渠道，降低房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率及財(cái)務(wù)費(fèi)用

房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)單一依靠銀行貸款籌資，企業(yè)應(yīng)將資本結(jié)構(gòu)控制在合理比例之內(nèi)。銀行貸款的利息高，企業(yè)將承擔(dān)高額利息。債券利率低，穩(wěn)定，償還期限長，是很好的融資工具，但國家限制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券。股權(quán)籌資沒有利息，但會分散企業(yè)的經(jīng)營自主權(quán)。各種融資工具各有利弊，房地產(chǎn)企業(yè)要靈活應(yīng)用，拓寬融資渠道。可以考慮部分產(chǎn)業(yè)上市，如上述的教育產(chǎn)業(yè)可以上市獲取資金，也可以考慮采用內(nèi)部員工跟投、發(fā)行債券等方式。內(nèi)部員工跟投制度下，可以將員工和企業(yè)的利益捆綁在一起，有助于提高員工的積極性，但也要平衡股東權(quán)益，以保障公司和股東利益。

（七）加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理

對房地產(chǎn)企業(yè)來說，穩(wěn)定的現(xiàn)金流入是企業(yè)的核心競爭力，所以應(yīng)收賬款的管理極為重要。首先，從源頭上管理，對不同的付款方式給予不同梯度的優(yōu)惠，爭取在銷售環(huán)節(jié)就以最短的時(shí)間回籠房款；其次加強(qiáng)銷售合同的管理，及時(shí)催款，建立壞賬預(yù)警機(jī)制。只有加快房款的回籠，企業(yè)才能有足夠的資金支撐房產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作，才能將資金用作其他投資獲取更多利潤。

總之，房地產(chǎn)行業(yè)是高風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)業(yè)，企業(yè)管理者必須重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)關(guān)注國家宏觀政策的調(diào)整，事先做好各種風(fēng)險(xiǎn)防范，加強(qiáng)管理，才能獲得健康穩(wěn)定發(fā)展。

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（作者單位：金成房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司）