張功富，張曉慧

(鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院 會(huì)計(jì)與財(cái)務(wù)研究中心，河南 鄭州　450015)*

一、引　言

土地資產(chǎn)是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的載體，是企業(yè)賴于生存和發(fā)展的重要資產(chǎn)，對企業(yè)未來收益和現(xiàn)金流量會(huì)產(chǎn)生直接或間接的影響，決定著企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的空間和發(fā)展?jié)摿?，因此有關(guān)土地資產(chǎn)的決策受到企業(yè)管理層的高度重視。在我國，土地所有權(quán)歸國家所有，企業(yè)需要使用土地可以通過以下三種方式獲得其使用權(quán)：政府以國有土地作價(jià)入股；交納土地出讓金；租賃。前兩種方式形成企業(yè)自有土地，因此，企業(yè)獲得土地使用權(quán)的方式可概括為租賃和自有兩種。這兩種方式各有利弊，采取入股或購置方式取得土地使用權(quán)，可能會(huì)稀釋現(xiàn)有股東的控制權(quán)，采取租賃方式可避免這些問題但租賃期間可能面臨出租人毀約收回土地使用權(quán)等法律糾紛，但如果所在地區(qū)的法制環(huán)境好或者社會(huì)信任度高，則租賃更不可能遭遇法律糾紛或即使遭遇也比較容易解決，從而企業(yè)更愿意采用租賃方式獲得土地使用權(quán)。因此地區(qū)法制環(huán)境和社會(huì)信任度可能會(huì)影響到企業(yè)土地資產(chǎn)的租賃或購買決策(以下簡稱“租購決策”)，然而，現(xiàn)有文獻(xiàn)中鮮見有關(guān)關(guān)于土地資產(chǎn)租購決策影響因素的研究，未發(fā)現(xiàn)有關(guān)于法制環(huán)境和社會(huì)信任影響企業(yè)土地資產(chǎn)租購決策的實(shí)證文獻(xiàn)。

因此，本文將法制環(huán)境、地區(qū)信任與企業(yè)土地租購決策納入同一個(gè)框架中進(jìn)行研究，試圖厘清三者之間的關(guān)系，為企業(yè)做出科學(xué)的土地租購決策提供理論支持。與現(xiàn)有文獻(xiàn)相比，本文補(bǔ)充了土地使用權(quán)影響因素的經(jīng)驗(yàn)證據(jù)；綜合考察了正式制度(法制環(huán)境)和非正式制度(社會(huì)信任)對企業(yè)土地資產(chǎn)租購決策的交互影響；使用了世界銀行大樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，該數(shù)據(jù)包括大量的非上市公司，而現(xiàn)有有關(guān)土地使用權(quán)使用現(xiàn)狀的文獻(xiàn)大多基于上市公司，極少見有來自非上市公司的經(jīng)驗(yàn)證據(jù)。

二、文獻(xiàn)綜述與制度背景

(一)文獻(xiàn)綜述

國外學(xué)者關(guān)于企業(yè)土地資產(chǎn)管理的研究起步較早，大約始于20世紀(jì)70年代晚期的美國以及20世紀(jì)90年代早期的歐洲。近40年有關(guān)企業(yè)土地資產(chǎn)管理的研究成果可以概括為地產(chǎn)管理和租購決策的影響因素兩個(gè)方面。

1.企業(yè)土地資產(chǎn)管理。Zeckhauser和Silverman(1983)觀察到美國企業(yè)經(jīng)理常常忽視其地產(chǎn)，地產(chǎn)市值占總資產(chǎn)25%-40%的公司更有可能被人收購[1]。Veale(1989)認(rèn)為，許多公司地產(chǎn)經(jīng)理對其地產(chǎn)資產(chǎn)缺乏足夠的信息，因而不可能進(jìn)行有效的管理[2]。Miles等(1989)認(rèn)為，企業(yè)有必要將地產(chǎn)看作是通過積極的管理能實(shí)現(xiàn)公司目標(biāo)的資產(chǎn)。綜合考慮企業(yè)內(nèi)外因素選擇租賃或購置方式獲得土地資產(chǎn)屬于積極管理行為[3]。Redman和Tanner(2002)的一項(xiàng)關(guān)于“美國公司地產(chǎn)購買和處置決策標(biāo)準(zhǔn)和方法”的調(diào)查結(jié)果顯示，20世紀(jì)80年代，超過50%的美國企業(yè)租賃其半數(shù)以上的商業(yè)房地產(chǎn)[4]。這表明，租賃已經(jīng)成為當(dāng)時(shí)許多公司獲得地產(chǎn)的常用解決方式。

2.企業(yè)資產(chǎn)租購決策的影響因素?，F(xiàn)有研究大多認(rèn)為，稅收是企業(yè)租購決策的重要考慮因素。如果出租人和承租人的稅率存在差異，則稅收對企業(yè)租購決策的影響就更大[5]。Graham等(1998)發(fā)現(xiàn)經(jīng)營租賃與稅率之間負(fù)相關(guān)，而債務(wù)水平與稅率之間正相關(guān)[6]，這表明低稅率企業(yè)比高稅率企業(yè)更多地租賃，擁有更低的債務(wù)水平。除了稅收因素外，Smith和Wakeman(1985)認(rèn)為在以下幾種情形時(shí)企業(yè)更可能租賃：資產(chǎn)價(jià)值對使用和維修決策不敏感；資產(chǎn)的專用性不強(qiáng)；管理層薪酬契約明確其薪酬是投資收益的函數(shù)；資產(chǎn)的預(yù)計(jì)使用壽命短于其有效壽命；出租人在資產(chǎn)處置方面擁有市場權(quán)力和比較優(yōu)勢[5]。Lim等(2017)發(fā)現(xiàn)，企業(yè)的信用評級與租賃負(fù)相關(guān)，越接近評級底線的企業(yè)租賃更多[7]。

我國學(xué)者對于企業(yè)土地使用權(quán)的研究成果并不多見，且多數(shù)是規(guī)范性分析研究。劉新芝等(2006)認(rèn)為我國城市土地市場大量存在的政府行為失范現(xiàn)象，如官員尋租活動(dòng)等，根源在于我國城市土地產(chǎn)權(quán)制度上存在缺陷[8]。郭琦(2013)以河南省國有企業(yè)為例，采取問卷調(diào)查的形式，以調(diào)查獲得的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，分析了制約土地市場化進(jìn)程的制度因素[9]。但是未發(fā)現(xiàn)有從企業(yè)角度考察企業(yè)土地使用權(quán)租購決策影響因素的經(jīng)驗(yàn)證據(jù)。

(二)制度背景

我國土地使用制度經(jīng)歷了從單一行政劃撥制度向多元化配置方式的發(fā)展歷程。自新中國成立后至1954年以前，國家對城市國有土地實(shí)行有償使用，無論全民所有制單位還是集體所有制單位，只要使用城市國有土地，都必須向國家交納租金和有關(guān)稅費(fèi)。1954-1987年期間，我國城鎮(zhèn)國有土地實(shí)行的是單一行政劃撥制度，國家通過征(撥)方式，調(diào)配建設(shè)用地，將土地使用權(quán)無償、無限期提供給用地者，限制土地使用權(quán)流動(dòng)，不允許轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

1988年，七屆全國人大一次會(huì)議通過的《憲法》修正案規(guī)定：“土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。同年發(fā)布的《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定“國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度”“建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得”。1998年發(fā)布的《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》規(guī)定，國有土地有償使用的方式包括：國有土地使用權(quán)出讓、租賃、作價(jià)出資或者入股。因此，除符合保留劃撥用地規(guī)定的企業(yè)外，其余企業(yè)用地均需選擇上述方式之一有償取得土地使用權(quán)。2001年，《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》中提出，企業(yè)改制涉及的劃撥土地需要轉(zhuǎn)為出讓(租賃)土地的，直接辦理變更登記或有償用地手續(xù)，不再進(jìn)行處置審批，取消了此前一直實(shí)行了近十年的土地出讓(租賃)審批制，使出讓(租賃)政策在國有企業(yè)改制中變得更加靈活和便捷。同年，國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》明確提出，各地要大力推行土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣。這標(biāo)志著我國土地供應(yīng)制度由以行政劃撥和行政定價(jià)的非市場配置政策為主體，步入了以市場形成價(jià)格為核心、以經(jīng)營性土地招拍掛出讓為表現(xiàn)形式的土地資源市場配置軌道。

三、理論分析與研究假設(shè)

(一)法制環(huán)境與企業(yè)土地租購決策

企業(yè)決策在很大程度上受制于其面臨的制度環(huán)境[10]。與其他資產(chǎn)不同，土地資產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，是一種專用性很強(qiáng)的投資，一旦確定，與其相關(guān)的其他資產(chǎn)和經(jīng)營活動(dòng)也隨之確定，且難以轉(zhuǎn)移。與購置相比，租賃則會(huì)使企業(yè)未來的經(jīng)營更為靈活。因?yàn)橐坏┰庥鰧?jīng)營不利的事件，企業(yè)可以考慮退租，停止經(jīng)營或轉(zhuǎn)移至其他地方繼續(xù)經(jīng)營。然而，租賃也有不利之處，即正常經(jīng)營過程中，可能遭遇出租方由于種種原因中途毀約終止租賃合同，這將使企業(yè)被迫停止經(jīng)營或轉(zhuǎn)移至其他地方繼續(xù)經(jīng)營，給企業(yè)帶來額外的成本和不便。因此，企業(yè)在做出土地租購決策時(shí)必然要考慮到所在地區(qū)的外部環(huán)境的穩(wěn)定性，尤其是法制環(huán)境。因?yàn)榉ㄖ骗h(huán)境的好壞一方面會(huì)影響到租賃契約的執(zhí)行，另一方面也會(huì)影響到企業(yè)預(yù)期的未來現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，進(jìn)而影響到企業(yè)租金支付。

法制環(huán)境通過契約的預(yù)期執(zhí)行難易度影響企業(yè)土地租購決策。由于企業(yè)在經(jīng)營過程中契約環(huán)境的不完善，事前的專用性投資(如土地資產(chǎn))無法寫入契約或無法向第三方(如法庭)證實(shí)，那么在事后的再談判過程中承租方就會(huì)面臨被“敲竹杠”的風(fēng)險(xiǎn)[11,12]，從而提高了因違約所導(dǎo)致的事后契約執(zhí)行成本[13]。法制環(huán)境則決定了契約在執(zhí)行過程中的效率與風(fēng)險(xiǎn)。因此，法制環(huán)境的惡化對于契約依賴度更高的業(yè)務(wù)的損害是更大的，企業(yè)在不確定的環(huán)境下將更多地減少對契約依賴程度較高的業(yè)務(wù)。因而，法制環(huán)境的惡化將降低企業(yè)對契約的依賴程度。蔣為和蔣柳(2015)基于1998-2007年中國30個(gè)省、市、區(qū)的422個(gè)制造業(yè)小類行業(yè)的企業(yè)數(shù)據(jù)的實(shí)證研究結(jié)果證實(shí)了這一分析結(jié)論，他們發(fā)現(xiàn)，法制環(huán)境的改善對契約依賴度更高行業(yè)的企業(yè)出口概率與出口額的促進(jìn)作用更大[14]。與購置方式相比，租賃對契約的依賴度更高，因此，我們可以預(yù)期，法制環(huán)境的惡化(或改善)將降低(或增強(qiáng))企業(yè)選擇租賃方式獲得土地使用權(quán)的意愿。

法制環(huán)境還將通過影響企業(yè)未來現(xiàn)金流的穩(wěn)定性來影響企業(yè)土地租購決策。優(yōu)良的法制環(huán)境為企業(yè)的生存與發(fā)展?fàn)I造了良好的生存環(huán)境，提供了可靠的法律保障。良好的法律環(huán)境可以有效降低企業(yè)的資本成本[15]，抑制大股東的“掏空”行為[16]，從而改善企業(yè)績效，增加現(xiàn)金流量。在政府依法行政，企業(yè)依法經(jīng)營的穩(wěn)定有序的大環(huán)境下，企業(yè)現(xiàn)金流量波動(dòng)性更小，企業(yè)管理層也可以對未來現(xiàn)金流量作出更為準(zhǔn)確的預(yù)測。穩(wěn)定及充足的現(xiàn)金流量對于支付時(shí)間和金額均較為確定的土地租金的支付非常重要。因此，處于良好法制環(huán)境中的企業(yè)將更愿意采用租賃方式獲得土地使用權(quán)。鑒于此，提出假設(shè)1：

H1：在法制環(huán)境好的地區(qū)，企業(yè)更愿意采用租賃方式獲得土地使用權(quán)。

(二)地區(qū)信任與企業(yè)土地租購決策

信任是社會(huì)資本的重要組成部分，它是指對潛在交易伙伴將會(huì)誠實(shí)表現(xiàn)的可能性的一種主觀信念，被認(rèn)為是除物質(zhì)資本和人力資本外決定一個(gè)國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長和社會(huì)進(jìn)步的重要因素[17]。信任在契約的簽訂和執(zhí)行中往往發(fā)揮著重要的作用。在社會(huì)信任度較高的社會(huì)中，人與人之間可以比較容易地打交道，特別是在陌生人之間，或者在陌生的環(huán)境下，互相欺騙的情況較少發(fā)生。因此，信任能給契約相關(guān)各方提供穩(wěn)定的心理預(yù)期，從而降低由于彼此間信息不對稱所產(chǎn)生的交易成本[18]。當(dāng)某種不可預(yù)期事件(如契約中不能明確指定的事項(xiàng))發(fā)生時(shí)，較高程度的信任，促使契約相關(guān)各方對如何解決該事件以及交易的可能性達(dá)成共同的理解，從而更快地達(dá)成協(xié)議。具體來說，信任在事前可以減少交易各方為獲得交易機(jī)會(huì)而發(fā)生的搜集信息的成本；通過使交易每一方都期望另一方在未來予以回報(bào)而更具讓步的靈活性以降低協(xié)商成本[19]；信任在事后可以減少商業(yè)契約執(zhí)行過程中的機(jī)會(huì)主義行為和道德風(fēng)險(xiǎn)問題，從而減少交易各方的監(jiān)督和執(zhí)行成本，減少耗費(fèi)在事后討價(jià)還價(jià)和爭議上的資源投入[20]。

在許多跨文化研究中，華人社會(huì)被認(rèn)為是低信任度的社會(huì)，不同地區(qū)的社會(huì)信任水平也存在差異[21]。劉鳳委等(2009)、張敦力和李四海(2012)分別實(shí)證考察了中國地區(qū)信任差異對簽約成本和債務(wù)契約的影響，前者發(fā)現(xiàn)地區(qū)信任度越高，所在地區(qū)企業(yè)的簽約成本越低[19]；后者則發(fā)現(xiàn)，所在地區(qū)信任度較高的企業(yè)能以更低的成本獲得更多、更長期限的銀行貸款[22]。

企業(yè)土地租賃契約通常是由地處同一地區(qū)的承租人與出租人簽訂的一項(xiàng)有效期較長的契約。由于期限較長，因而更有可能遭遇契約執(zhí)行過程中的機(jī)會(huì)主義行為和道德風(fēng)險(xiǎn)問題，從而影響雙方簽訂租賃契約的意愿。然而，如果契約雙方同處于社會(huì)信任度較高的地區(qū)，人與人之間的互信度較高，承租人和出租人更容易相信對方，也更容易就未來契約執(zhí)行過程中可能出現(xiàn)的某種不可預(yù)期的事件的解決達(dá)成共同的理解，從而更有可能達(dá)成租賃協(xié)議。鑒于此，提出假設(shè)2：

H2：在社會(huì)信任度越高的地區(qū)，企業(yè)更愿意采取租賃方式獲得土地使用權(quán)。

(三)法制環(huán)境、地區(qū)信任與土地租購決策

“經(jīng)濟(jì)制度”由“正式制度”“非正式制度”及其實(shí)施機(jī)制組成[23]，正式制度與非正式制度間可能是互補(bǔ)關(guān)系也可能是替代關(guān)系，這取決于二者作用的對象和環(huán)境。法律制度和社會(huì)信任分別屬于正式制度和非正式制度。二者分別對企業(yè)土地租購決策產(chǎn)生影響，二者共同作用于企業(yè)租購決策時(shí)是互補(bǔ)關(guān)系還是替代關(guān)系呢？已有研究表明，社會(huì)信任的作用在法制不健全的社會(huì)中更加顯著。這是因?yàn)?，在法律?shí)施機(jī)制較弱的社會(huì)中，法律對交易雙方的約束力或保護(hù)能力比較弱，交易的達(dá)成以及商業(yè)合同的執(zhí)行將更多地依賴雙方的信任與合作，此時(shí)社會(huì)信任所起的作用會(huì)更加明顯。許多經(jīng)驗(yàn)證據(jù)均支持這一分析結(jié)論。McMillan和Woodruff(1999)的研究發(fā)現(xiàn)，在法律保護(hù)較差的國家，企業(yè)更傾向于與老客戶交易，而不是冒險(xiǎn)與新客戶簽訂合同，這表明當(dāng)法律制度基礎(chǔ)較弱時(shí)，企業(yè)更依賴“關(guān)系”進(jìn)行交易[24]。Ang等(2010)通過考察社會(huì)資本在吸引外資高科技企業(yè)在中國投資的重要作用發(fā)現(xiàn)，社會(huì)資本是法律保護(hù)的一種重要替代機(jī)制[25]。潘越等(2010)通過考察社會(huì)資本和法律保護(hù)這兩種外部約束機(jī)制對公司IPO盈余管理行為的影響也得到了相同的結(jié)論[26]。

我國是轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)國家，法律執(zhí)行系統(tǒng)還不夠完善，且不同地區(qū)的法制環(huán)境和社會(huì)信任也存在差異。在法制環(huán)境良好的地區(qū)，通常地方政府對企業(yè)的干預(yù)也較少[27]，擬采取租賃方式獲得土地使用權(quán)的企業(yè)可以預(yù)期在較長的租賃期間萬一與出租人產(chǎn)生糾紛，可以通過正常的法律途徑得到妥善的解決；然而，在法律保護(hù)比較差的地區(qū)，企業(yè)預(yù)期如果遭遇租賃契約糾紛將難以通過法律手段予以解決，或者需要耗費(fèi)巨大的代價(jià)(時(shí)間或成本)方能解決，如果企業(yè)所在地區(qū)的社會(huì)信任度也很低的話，則企業(yè)可能會(huì)傾向于采取一次買斷的方式獲得土地使用權(quán)，以解除后顧之憂。但是，如果所在地區(qū)的社會(huì)信任度高，企業(yè)可以信任土地出租人即使在租賃期間發(fā)生某種不可預(yù)期的事件時(shí)，雙方也可以通過友好協(xié)調(diào)解決，因而盡管所在地區(qū)的法制環(huán)境較差，企業(yè)也會(huì)采用租賃的方式獲得土地使用權(quán)。鑒于此，提出假設(shè)3：

H3：在法制環(huán)境差的地區(qū)，社會(huì)信任度越高，企業(yè)越愿意采取租賃方式獲得土地使用權(quán)；反之，則地區(qū)信任度不影響企業(yè)的土地租購決策。

四、實(shí)證研究設(shè)計(jì)

(一)樣本選擇與數(shù)據(jù)來源

研究樣本來源于世界銀行2012年面向北京、廣州、沈陽、成都等25個(gè)城市的2848家企業(yè)所做的調(diào)查，調(diào)查內(nèi)容包含樣本企業(yè)的基本信息、基礎(chǔ)設(shè)施與服務(wù)、銷售與供應(yīng)、競爭環(huán)境、土地與許可、創(chuàng)新與科技、犯罪、融資、政企關(guān)系、勞動(dòng)力雇傭、營商環(huán)境、績效等，行業(yè)涵蓋制造和服務(wù)兩大行業(yè)。樣本企業(yè)通過分層隨機(jī)抽樣方法獲取，具有較強(qiáng)的代表性。該數(shù)據(jù)已被國內(nèi)多位學(xué)者從多個(gè)角度進(jìn)行了挖掘，但未發(fā)現(xiàn)有學(xué)者對其中土地使用權(quán)獲得方式(自有或租賃)的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析[28-30]。

(二)變量設(shè)計(jì)

1.土地租購決策(Rent)。關(guān)于企業(yè)土地是租賃還是自有，世界銀行在調(diào)查問卷中設(shè)置了如下問題：“貴單位占用的土地，多大比例是公司自有(g1a)，多大比例是公司租用(g1b)，多大比例是其他方式獲得的(g1c)”。本文以“公司租用”(g1b)作為土地租賃變量，由于以“其他方式”獲得土地使用權(quán)的比例非常低，因此租賃比例可以看作是租購決策。該比例越高說明該公司租賃土地比例越大，而自有比例就越低，反之，則說明公司租賃比例越小，而自有比例越高。

2.法制環(huán)境(Law)?，F(xiàn)有文獻(xiàn)大多采用樊綱等(2011)“中國市場化指數(shù)”中的“市場中介組織的發(fā)育和法律制度環(huán)境指數(shù)”來衡量各地區(qū)法制環(huán)境[31]，然而本文研究的問題是土地租購決策，因此，與土地執(zhí)法相關(guān)的法制環(huán)境更可能影響企業(yè)的土地租購決策。為此，參考梁平漢和高楠(2014)的做法，采用與各省份土地違法案件相關(guān)的數(shù)據(jù)來衡量法制環(huán)境[32]。但是我們并未直接用各省份土地違法案件數(shù)作為法制環(huán)境的逆向變量，而是以各省份土地違法案件結(jié)案率來正向衡量地區(qū)法制環(huán)境。因?yàn)槠毓獾耐恋剡`法案件數(shù)越多，并不一定就表明該地區(qū)法制環(huán)境越差，因?yàn)檫@也可能表明當(dāng)?shù)赝恋貓?zhí)法部門打擊土地違法的力度越大。而結(jié)案率越高，則表明當(dāng)?shù)赝恋貓?zhí)法部門執(zhí)法效率越高，因而法制環(huán)境越好。

3.地區(qū)信任(Trust)。張維迎和柯榮住(2002)委托“中國企業(yè)家調(diào)查系統(tǒng)”于2000年對全國31個(gè)省、自治區(qū)和直轄市15000多家企業(yè)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問卷調(diào)查[21]。本文的地區(qū)信任變量為根據(jù)該問卷中調(diào)查對象對“您認(rèn)為哪五個(gè)地區(qū)的企業(yè)比較守信用”問題的回答結(jié)果進(jìn)行5點(diǎn)定序賦值后的加權(quán)平均值。鑒于該調(diào)查是建立在經(jīng)理人員對企業(yè)在商品貿(mào)易往來過程中有關(guān)企業(yè)是否守信的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，因此該調(diào)查數(shù)據(jù)是有關(guān)我國地區(qū)間聲譽(yù)型信任的良好反映[33]，在國內(nèi)的研究中得到了較為廣泛的應(yīng)用[22,34]。

4.控制變量設(shè)計(jì)。土地租購決策除受法制環(huán)境和社會(huì)信任的影響外，企業(yè)所有權(quán)性質(zhì)、企業(yè)成立年限、高管性別、企業(yè)規(guī)模、融資難度、土地獲得的難度、成長性、地方土地財(cái)政、土地價(jià)格、土地價(jià)格上漲幅度以及行業(yè)差異等都可能會(huì)影響到企業(yè)的土地租購決策。因此，本文在回歸模型中納入了上述相關(guān)控制變量。

以上變量的設(shè)計(jì)可參見表1。

表1　主要變量設(shè)計(jì)

注：表中方框內(nèi)為世界銀行2012年調(diào)查數(shù)據(jù)庫中對應(yīng)數(shù)據(jù)的代碼。

(三)模型構(gòu)建

為檢驗(yàn)法制環(huán)境和地區(qū)信任對租購決策的影響以及二者對土地租購決策的替代作用，構(gòu)建了如下模型：

Renti=β0+β1Lawi+β2Trusti+β3SOEi+β4Agei+β5Genderi+β6Sizei+β7Finobsti+β8Growthi+β9Landfini+β10Landprsi+∑Ind+εi

由于樣本數(shù)據(jù)為截面數(shù)據(jù)，為控制異方差問題，采用經(jīng)懷特異方差修正標(biāo)準(zhǔn)誤的普通最小二乘法(OLS)對上述模型進(jìn)行回歸。

五、實(shí)證檢驗(yàn)結(jié)果分析

(一)描述性統(tǒng)計(jì)分析

根據(jù)表2提供的主要變量的描述性統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果可知，通過租賃獲得的土地平均占48.88%，25分位數(shù)還是0，表明至少有25%的公司完全無租賃土地，而是100%的土地均為自有；75分位數(shù)已達(dá)到100%，說明完全通過租賃方式獲得土地使用權(quán)的公司至少占25%①。以土地違法案件結(jié)案率度量的法制環(huán)境變量(Law)的均值為0.807，中位數(shù)0.864，說明半數(shù)以上省份的結(jié)案率都在86%以上；75分位數(shù)為0.93，說明25%以上的省份土地違法案件的結(jié)案率在93%以上。這表明，我國各地的土地執(zhí)法力度較大，法制環(huán)境較好。地區(qū)信任度變量(Trust)最大值為218.9，最小值為12.6，表明我國不同地區(qū)的社會(huì)信任度存在較大的差異。所有權(quán)性質(zhì)變量(SOE)均值為0.07，說明樣本中國有企業(yè)占比較小，75分位數(shù)為0，說明75%以上的企業(yè)均為非國有企業(yè)。土地獲得難度的中位數(shù)是0，均值是0.618，這說明半數(shù)以上的企業(yè)認(rèn)為獲得土地毫無難度。土地財(cái)政變量(Landfin)均值為0.662，表明來自土地的稅收收入和非稅收收入之和占當(dāng)?shù)刎?cái)政總收入的比例平均為66%以上，其中上海市的這一比例為266%②。

為進(jìn)一步考察法制環(huán)境、地區(qū)信任對企業(yè)土地租購決策的影響，分別按法制環(huán)境指數(shù)、地區(qū)信任度等標(biāo)準(zhǔn)將樣本分組，并進(jìn)行土地租賃比例的組間均值差異檢驗(yàn)。表3列示的結(jié)果表明，所在地區(qū)法制環(huán)境好的企業(yè)土地租賃比例顯著高于法制環(huán)境差的樣本組，所在地區(qū)信任度高的企業(yè)的土地租賃比例顯著高于地區(qū)信任度低的樣本組，這初步驗(yàn)證了假設(shè)1和假設(shè)2。

(二)回歸結(jié)果與分析

表4報(bào)告了模型的回歸結(jié)果。發(fā)現(xiàn)在模型1(全樣本)中，地區(qū)信任變量(Trust)和法制環(huán)境變量(Law)的回歸系數(shù)均在1%的水平上顯著為正，表明企業(yè)所在地區(qū)的法制環(huán)境越好，企業(yè)租賃土地的比例越高，即企業(yè)更愿意采用租賃的方式獲得土地使用權(quán)；企業(yè)所在地區(qū)的社會(huì)信任度越高，企業(yè)租賃土地比例越高，即企業(yè)更愿意租賃土地。因此，假設(shè)1和假設(shè)2均得到了證實(shí)。

表2　主要變量描述性統(tǒng)計(jì)結(jié)果

表3　租憑土地比例的組間均值差異檢驗(yàn)

注：表中T為絕對值，***表示顯著性水平為1%。

由于樣本企業(yè)所在地區(qū)的法制環(huán)境存在明顯差異，因此以法制環(huán)境中位數(shù)為基準(zhǔn)將樣本分為法制環(huán)境好和法制環(huán)境差兩組并分組進(jìn)行回歸，以檢驗(yàn)不同法制環(huán)境下地區(qū)信任度對土地租購決策的影響。表4模型2(法制環(huán)境好)中的地區(qū)信任變量的回歸系數(shù)不顯著，而模型3(法制環(huán)境差)中的地區(qū)信任變量的回歸系數(shù)依然在1%的水平顯著為正，這表明，在法制環(huán)境好的地區(qū)，地區(qū)信任度對企業(yè)租購決策沒有顯著影響，而在法制環(huán)境差的地區(qū)，地區(qū)信任度越高，企業(yè)越愿意采用租賃的方式獲得土地使用權(quán)。因此，法制環(huán)境和社會(huì)信任在作用于企業(yè)租購決策時(shí)為替代關(guān)系，假設(shè)3得到了驗(yàn)證。

控制變量的回歸系數(shù)基本與預(yù)期相符。國有企業(yè)、經(jīng)營年數(shù)較長的企業(yè)、大企業(yè)、融資難的企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)以及所處地區(qū)對土地財(cái)政依賴度大的企業(yè)均更傾向于采用購買的方式獲得土地使用權(quán)，而不是租賃。獲得土地難度較大、當(dāng)?shù)赝恋貎r(jià)格高企或地價(jià)漲幅大會(huì)促使企業(yè)更多地選擇租賃土地。

(三)穩(wěn)健性檢驗(yàn)

為檢驗(yàn)上述結(jié)果的穩(wěn)健性，本文通過分別變更法制環(huán)境和社會(huì)信任的替代變量對模型重新進(jìn)行回歸。前述法制環(huán)境變量我們采用了土地違法案件結(jié)案率來衡量，此處采用現(xiàn)有文獻(xiàn)中廣泛使用的樊綱等(2011)“中國市場化指數(shù)”中的“市場中介組織的發(fā)育和法律制度環(huán)境指數(shù)”來衡量各地區(qū)法制環(huán)境，該指數(shù)越大，表明訴訟在該區(qū)被接受程度較高，法律解決糾紛的程度較高，該地區(qū)的法制環(huán)境越好[31]。

表4　模型回歸結(jié)果

注：括號內(nèi)數(shù)據(jù)為T的絕對值，***、**、*分別代表顯著水平為1%、5%、10%。

前述地區(qū)社會(huì)信任變量我們采用張維迎和柯榮住(2002)[21]的地區(qū)信任度加權(quán)指數(shù)?？紤]到土地租賃多為企業(yè)向本地出租人承租，出租人與承租人通常地處同一地區(qū)，因此采用張維迎和柯榮住(2002)調(diào)查數(shù)據(jù)中的“本省人對本省人的信任程度”(Trust1)來衡量地區(qū)信任度[21]。此外，考慮到前述社會(huì)信任數(shù)據(jù)為2001年通過調(diào)查獲得的數(shù)據(jù)，距離現(xiàn)在時(shí)間較長，在此處穩(wěn)健性檢驗(yàn)部分，采用中國國家調(diào)查數(shù)據(jù)庫中的“中國綜合社會(huì)調(diào)查”2013年度調(diào)查數(shù)據(jù)來衡量地區(qū)社會(huì)信任水平。該調(diào)查在全國一共調(diào)查了12000個(gè)家庭，每個(gè)家庭隨機(jī)調(diào)查1人，總樣本量約為12000。此處采用受訪對象對該調(diào)查中的問題“一般來說，您對現(xiàn)在社會(huì)上的陌生人是否信任？”的回答來衡量地區(qū)社會(huì)信任水平(Trust2)。受訪對象針對此問題可從“非常不信任、不信任、一般、信任、非常信任”五個(gè)答案中選擇其中一個(gè)，分別賦值為1、2、3、4、5。

更換替代變量后重新回歸的結(jié)果(如表5)表明，在全樣本組中，法制環(huán)境和地區(qū)信任變量均在10%及以下的水平顯著為正，在法制環(huán)境好的樣本組中，社會(huì)信任變量均不顯著，而在法制環(huán)境差的樣本組中，社會(huì)信任均顯著為正。因此，即使更換替代變量，本文的研究結(jié)論依然穩(wěn)健。

表5　穩(wěn)健性檢驗(yàn)結(jié)果

注：括號內(nèi)數(shù)據(jù)為T的絕對值，***、**、*分別代表顯著水平為1%、5%、10%。

六、研究結(jié)論與啟示

本文利用世界銀行2012年面向中國25個(gè)城市的2848家企業(yè)調(diào)查所得的數(shù)據(jù)，考察了法制環(huán)境、地區(qū)信任如何分別和共同影響企業(yè)土地使用權(quán)的租購決策。結(jié)果發(fā)現(xiàn)：企業(yè)所在地區(qū)法制環(huán)境越好，社會(huì)信任度越高，企業(yè)越愿意通過租賃方式獲得土地使用權(quán)；在對土地租購決策產(chǎn)生影響時(shí)，法制環(huán)境與地區(qū)信任之間存在替代關(guān)系，即在法制環(huán)境好的地區(qū)，地區(qū)信息對企業(yè)土地租購決策不產(chǎn)生影響，但在法制環(huán)境差的地區(qū)，社會(huì)信任度越高，企業(yè)越愿意采用租賃方式獲得土地使用權(quán)。民營企業(yè)、融資難的企業(yè)、服務(wù)行業(yè)的企業(yè)更傾向于通過租賃方式獲得土地使用權(quán)。所在地區(qū)政府對土地財(cái)政依賴度大的企業(yè)則更傾向于采用購買的方式獲得土地使用權(quán)，所在地區(qū)土地價(jià)格高企或地價(jià)漲幅較大會(huì)促使企業(yè)更多地選擇租賃方式獲得土地使用權(quán)。

基于上述發(fā)現(xiàn)，我們認(rèn)為，企業(yè)在進(jìn)行土地租購決策時(shí)，不僅要考慮企業(yè)所有權(quán)性質(zhì)、融資難易程度、所處行業(yè)、所在地區(qū)對土地財(cái)政的依賴度、當(dāng)?shù)赝恋貎r(jià)格及其漲幅等因素，還要考慮所在地區(qū)法制環(huán)境和社會(huì)信任度。在其他因素相同的情況下，法制環(huán)境好或社會(huì)信任度高的地區(qū)，可以考慮采用租賃方式獲得土地使用權(quán)；但在法制環(huán)境不好的地區(qū)，社會(huì)信任度高就應(yīng)該成為企業(yè)租購決策時(shí)重點(diǎn)考慮的因素。對于地方政府部門而言，一方面，應(yīng)加強(qiáng)政府治理，減少政府干預(yù)，嚴(yán)厲打擊土地違法案件，為企業(yè)經(jīng)營發(fā)展提供良好的法制環(huán)境；另一方面，應(yīng)不斷加強(qiáng)信用環(huán)境建設(shè)，建立健全全社會(huì)征信體系，讓誠實(shí)守信蔚然成風(fēng)，降低企業(yè)的交易成本。

注釋：

① 租賃比例為100%的公司數(shù)為1305家，占全部調(diào)查樣本的45.8%。

② 超過100%是因?yàn)橐恍﹣碜酝恋氐姆嵌愂杖?如土地出讓金)不計(jì)入當(dāng)年財(cái)政收入，而是從中提取一部分納入次年的財(cái)政預(yù)算。

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