陳文
摘要:全面預(yù)算管理包含了企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng),是企業(yè)管理的重要內(nèi)容,企業(yè)規(guī)模越大,管理的難度也隨之上升,全面預(yù)算管理就顯得尤為重要。本文主要分析了房地產(chǎn)企業(yè)目前全面預(yù)算管理存在的問題,并對(duì)如何有效建設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理體系進(jìn)行了探討。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);全面預(yù)算管理;預(yù)算指標(biāo)
全面預(yù)算管理包括房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期的發(fā)展戰(zhàn)略和日常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。發(fā)展戰(zhàn)略決定了企業(yè)的發(fā)展方向,企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)需要依據(jù)企業(yè)外部的經(jīng)濟(jì)狀況和行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r來制定。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是發(fā)展戰(zhàn)略的具體表現(xiàn),企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)首先要根據(jù)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)來制定經(jīng)營(yíng)計(jì)劃,其次確定財(cái)務(wù)預(yù)算。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃包括:土地拓展、項(xiàng)目開發(fā)、成本費(fèi)用、建筑材料采購(gòu)和銷售計(jì)劃;財(cái)務(wù)預(yù)算包含銷售收入估算、成本估算現(xiàn)金流估算等。
全面預(yù)算管理要求企業(yè)將發(fā)展戰(zhàn)略滲透到整個(gè)企業(yè),上至高層管理者,下至一線員工,都必須清楚企業(yè)整體的發(fā)展戰(zhàn)略,要求全員參與,各部門、各層級(jí)的員工要及時(shí)溝通、充分交流;企業(yè)內(nèi)部各責(zé)任主體制定預(yù)算方案時(shí)要與企業(yè)整體的發(fā)展相結(jié)合,促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置,避免資源浪費(fèi)。另外,要將發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)細(xì)分為長(zhǎng)期目標(biāo)和短期目標(biāo),短期目標(biāo)可以是年度目標(biāo)或者季度目標(biāo),各部門要根據(jù)自身分管的方向來規(guī)劃各個(gè)階段的目標(biāo),如用地發(fā)展部門要提高拓展土地的積極性,積極開展相關(guān)工作,保證有足夠的土地來實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。
企業(yè)全面預(yù)算管理體系的實(shí)施主要有以下三點(diǎn):一是將成本管控細(xì)化,分層進(jìn)行監(jiān)管,提高項(xiàng)目利潤(rùn)。二是通過信息化預(yù)算管理系統(tǒng)及時(shí)提醒預(yù)算執(zhí)行不合格的環(huán)節(jié),保證反饋的及時(shí)性,減少預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)。三是要參照預(yù)算的真實(shí)的實(shí)施情況來對(duì)預(yù)算進(jìn)行動(dòng)態(tài)的調(diào)整,提高預(yù)算的準(zhǔn)確性。因此,在編制預(yù)算方案時(shí)要從戰(zhàn)略層面落實(shí)到具體的操作上,結(jié)合往年數(shù)據(jù)和經(jīng)營(yíng)過程中的數(shù)據(jù),建立年、季、月的動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)管理機(jī)制。
全面預(yù)算管理可以實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的管理、共享和經(jīng)營(yíng)模擬。全面預(yù)算管理平臺(tái)包含計(jì)劃進(jìn)度、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)管理等系統(tǒng),可以方便調(diào)取各個(gè)系統(tǒng)的真實(shí)數(shù)據(jù)來與預(yù)測(cè)的數(shù)據(jù)比較差異,得出結(jié)論;各部門在權(quán)限范圍內(nèi)可以查看其他部門的數(shù)據(jù),實(shí)現(xiàn)部門之間的數(shù)據(jù)的共享;此外,可以通過全面預(yù)算管理平臺(tái)來模擬經(jīng)營(yíng),預(yù)測(cè)單價(jià)、銷量等對(duì)經(jīng)營(yíng)的影響,分析出更好的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方式。
全面預(yù)算管理有四大重點(diǎn)指標(biāo):一是可持續(xù)發(fā)展,土地和在土地上建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目是房地產(chǎn)企業(yè)賴以生存的生產(chǎn)資料;二是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收支,這是企業(yè)成長(zhǎng)的基礎(chǔ);三是運(yùn)營(yíng)效率,運(yùn)營(yíng)的效率體現(xiàn)了一個(gè)企業(yè)的生產(chǎn)力以及管理是否高效;四是企業(yè)承擔(dān)是社會(huì)責(zé)任。
(一)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)有以下三大特點(diǎn):一是開發(fā)周期長(zhǎng),一般2—3年左右,或者更長(zhǎng),因此企業(yè)要面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)間也很長(zhǎng);二是基礎(chǔ)投資額大;三是銷售不穩(wěn)定,房地產(chǎn)容易受國(guó)家政策和金融政策的影響,所以售價(jià)和銷量很難把控。
(二)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的基本思路
房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)直接影響企業(yè)在全面預(yù)算管理方面的管控,其管理的基本思路為:首先,要將房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的總預(yù)算放在首位,重點(diǎn)控制項(xiàng)目的開發(fā)速度;其次,在項(xiàng)目開發(fā)過程中,根據(jù)各環(huán)節(jié)的實(shí)際情況來對(duì)成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)的調(diào)控;與此同時(shí),要通過合同管理和現(xiàn)金流管理來輔助管理。
(三)房地產(chǎn)全面預(yù)算管理下的項(xiàng)目管理
項(xiàng)目是企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展的基礎(chǔ),項(xiàng)目的開發(fā)分為項(xiàng)目的決策、啟動(dòng)和實(shí)施三個(gè)階段。首先是決策階段,房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資決策主要是根據(jù)企業(yè)的總目標(biāo)來對(duì)土地進(jìn)行評(píng)估,只有符合企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的土地是符合投資的。然后是啟動(dòng)階段,項(xiàng)目在啟動(dòng)時(shí)要召開啟動(dòng)大會(huì),確定設(shè)計(jì)方案、成本預(yù)算和銷售預(yù)算,計(jì)算出投資回收期,并整理形成項(xiàng)目預(yù)算總表。最后是實(shí)施階段,投資決策和啟動(dòng)是實(shí)施的基礎(chǔ),而實(shí)施企業(yè)投資的具體落實(shí),是項(xiàng)目開發(fā)最關(guān)鍵的階段。要依據(jù)項(xiàng)目預(yù)算總額將施工圖編制預(yù)算細(xì)分,對(duì)施工的每個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃和管控,并指定負(fù)責(zé)人或負(fù)責(zé)部門。與此同時(shí)加強(qiáng)合同管理,降低因承包商要求索賠等預(yù)算超額的風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)企業(yè)是大投資企業(yè),現(xiàn)金管理是企業(yè)資金管理的總樞紐,影響著著企業(yè)的生存和發(fā)展。企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)依賴于現(xiàn)金的收入與支出,預(yù)算必須包含所有的現(xiàn)金收支,并且要保持預(yù)算的權(quán)威性,不得隨意更改。更重要的一點(diǎn)是,要避免超預(yù)算開支,堅(jiān)持無預(yù)算不開支,在具體的支出超過預(yù)算額時(shí),要申報(bào)預(yù)算委員會(huì)審批。在期末進(jìn)行預(yù)算執(zhí)行考核時(shí),對(duì)那些沒有申報(bào)審批的超預(yù)算開支追究當(dāng)事人責(zé)任。
房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)全面預(yù)算管理體系要將管理落到實(shí)處,實(shí)現(xiàn)企業(yè)資源優(yōu)化配置,加強(qiáng)項(xiàng)目管理、現(xiàn)金管理、合同管理等,確定具體的清晰的預(yù)算指標(biāo),并設(shè)置考核機(jī)制;同時(shí)要加強(qiáng)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的宣傳并設(shè)置激勵(lì)機(jī)制,使員工充分了解企業(yè)對(duì)未來的規(guī)劃和自己努力所獲得的回報(bào),要讓全體員工都參與到企業(yè)的全面預(yù)算管理中,實(shí)現(xiàn)全員參與,推進(jìn)全面預(yù)算管理體系的建設(shè)。
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(作者單位:成都萬華投資集團(tuán)有限公司)