陳文

摘要：全面預(yù)算管理包含了企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)，是企業(yè)管理的重要內(nèi)容，企業(yè)規(guī)模越大，管理的難度也隨之上升，全面預(yù)算管理就顯得尤為重要。本文主要分析了房地產(chǎn)企業(yè)目前全面預(yù)算管理存在的問題，并對(duì)如何有效建設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理體系進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；全面預(yù)算管理；預(yù)算指標(biāo)

一、房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理概述

全面預(yù)算管理包括房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期的發(fā)展戰(zhàn)略和日常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。發(fā)展戰(zhàn)略決定了企業(yè)的發(fā)展方向，企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)需要依據(jù)企業(yè)外部的經(jīng)濟(jì)狀況和行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r來制定。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是發(fā)展戰(zhàn)略的具體表現(xiàn)，企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)首先要根據(jù)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)來制定經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，其次確定財(cái)務(wù)預(yù)算。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃包括：土地拓展、項(xiàng)目開發(fā)、成本費(fèi)用、建筑材料采購(gòu)和銷售計(jì)劃；財(cái)務(wù)預(yù)算包含銷售收入估算、成本估算現(xiàn)金流估算等。

全面預(yù)算管理要求企業(yè)將發(fā)展戰(zhàn)略滲透到整個(gè)企業(yè)，上至高層管理者，下至一線員工，都必須清楚企業(yè)整體的發(fā)展戰(zhàn)略，要求全員參與，各部門、各層級(jí)的員工要及時(shí)溝通、充分交流；企業(yè)內(nèi)部各責(zé)任主體制定預(yù)算方案時(shí)要與企業(yè)整體的發(fā)展相結(jié)合，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，避免資源浪費(fèi)。另外，要將發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)細(xì)分為長(zhǎng)期目標(biāo)和短期目標(biāo)，短期目標(biāo)可以是年度目標(biāo)或者季度目標(biāo)，各部門要根據(jù)自身分管的方向來規(guī)劃各個(gè)階段的目標(biāo)，如用地發(fā)展部門要提高拓展土地的積極性，積極開展相關(guān)工作，保證有足夠的土地來實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。

二、企業(yè)全面預(yù)算管理體系的施行

企業(yè)全面預(yù)算管理體系的實(shí)施主要有以下三點(diǎn)：一是將成本管控細(xì)化，分層進(jìn)行監(jiān)管，提高項(xiàng)目利潤(rùn)。二是通過信息化預(yù)算管理系統(tǒng)及時(shí)提醒預(yù)算執(zhí)行不合格的環(huán)節(jié)，保證反饋的及時(shí)性，減少預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)。三是要參照預(yù)算的真實(shí)的實(shí)施情況來對(duì)預(yù)算進(jìn)行動(dòng)態(tài)的調(diào)整，提高預(yù)算的準(zhǔn)確性。因此，在編制預(yù)算方案時(shí)要從戰(zhàn)略層面落實(shí)到具體的操作上，結(jié)合往年數(shù)據(jù)和經(jīng)營(yíng)過程中的數(shù)據(jù)，建立年、季、月的動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)管理機(jī)制。

三、全面預(yù)算管理是數(shù)據(jù)量化平臺(tái)

全面預(yù)算管理可以實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的管理、共享和經(jīng)營(yíng)模擬。全面預(yù)算管理平臺(tái)包含計(jì)劃進(jìn)度、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)管理等系統(tǒng)，可以方便調(diào)取各個(gè)系統(tǒng)的真實(shí)數(shù)據(jù)來與預(yù)測(cè)的數(shù)據(jù)比較差異，得出結(jié)論；各部門在權(quán)限范圍內(nèi)可以查看其他部門的數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)部門之間的數(shù)據(jù)的共享；此外，可以通過全面預(yù)算管理平臺(tái)來模擬經(jīng)營(yíng)，預(yù)測(cè)單價(jià)、銷量等對(duì)經(jīng)營(yíng)的影響，分析出更好的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方式。

四、全面預(yù)算管理的關(guān)鍵指標(biāo)

全面預(yù)算管理有四大重點(diǎn)指標(biāo)：一是可持續(xù)發(fā)展，土地和在土地上建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目是房地產(chǎn)企業(yè)賴以生存的生產(chǎn)資料；二是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收支，這是企業(yè)成長(zhǎng)的基礎(chǔ)；三是運(yùn)營(yíng)效率，運(yùn)營(yíng)的效率體現(xiàn)了一個(gè)企業(yè)的生產(chǎn)力以及管理是否高效；四是企業(yè)承擔(dān)是社會(huì)責(zé)任。

五、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的實(shí)施過程

（一）房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)有以下三大特點(diǎn)：一是開發(fā)周期長(zhǎng)，一般2—3年左右，或者更長(zhǎng)，因此企業(yè)要面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)間也很長(zhǎng)；二是基礎(chǔ)投資額大；三是銷售不穩(wěn)定，房地產(chǎn)容易受國(guó)家政策和金融政策的影響，所以售價(jià)和銷量很難把控。

（二）企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的基本思路

房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)直接影響企業(yè)在全面預(yù)算管理方面的管控，其管理的基本思路為：首先，要將房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的總預(yù)算放在首位，重點(diǎn)控制項(xiàng)目的開發(fā)速度；其次，在項(xiàng)目開發(fā)過程中，根據(jù)各環(huán)節(jié)的實(shí)際情況來對(duì)成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)的調(diào)控；與此同時(shí)，要通過合同管理和現(xiàn)金流管理來輔助管理。

（三）房地產(chǎn)全面預(yù)算管理下的項(xiàng)目管理

項(xiàng)目是企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展的基礎(chǔ)，項(xiàng)目的開發(fā)分為項(xiàng)目的決策、啟動(dòng)和實(shí)施三個(gè)階段。首先是決策階段，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資決策主要是根據(jù)企業(yè)的總目標(biāo)來對(duì)土地進(jìn)行評(píng)估，只有符合企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的土地是符合投資的。然后是啟動(dòng)階段，項(xiàng)目在啟動(dòng)時(shí)要召開啟動(dòng)大會(huì)，確定設(shè)計(jì)方案、成本預(yù)算和銷售預(yù)算，計(jì)算出投資回收期，并整理形成項(xiàng)目預(yù)算總表。最后是實(shí)施階段，投資決策和啟動(dòng)是實(shí)施的基礎(chǔ)，而實(shí)施企業(yè)投資的具體落實(shí)，是項(xiàng)目開發(fā)最關(guān)鍵的階段。要依據(jù)項(xiàng)目預(yù)算總額將施工圖編制預(yù)算細(xì)分，對(duì)施工的每個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃和管控，并指定負(fù)責(zé)人或負(fù)責(zé)部門。與此同時(shí)加強(qiáng)合同管理，降低因承包商要求索賠等預(yù)算超額的風(fēng)險(xiǎn)。

六、全面預(yù)算管理下的現(xiàn)金管理

房地產(chǎn)企業(yè)是大投資企業(yè)，現(xiàn)金管理是企業(yè)資金管理的總樞紐，影響著著企業(yè)的生存和發(fā)展。企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)依賴于現(xiàn)金的收入與支出，預(yù)算必須包含所有的現(xiàn)金收支，并且要保持預(yù)算的權(quán)威性，不得隨意更改。更重要的一點(diǎn)是，要避免超預(yù)算開支，堅(jiān)持無預(yù)算不開支，在具體的支出超過預(yù)算額時(shí)，要申報(bào)預(yù)算委員會(huì)審批。在期末進(jìn)行預(yù)算執(zhí)行考核時(shí)，對(duì)那些沒有申報(bào)審批的超預(yù)算開支追究當(dāng)事人責(zé)任。

七、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)全面預(yù)算管理體系要將管理落到實(shí)處，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資源優(yōu)化配置，加強(qiáng)項(xiàng)目管理、現(xiàn)金管理、合同管理等，確定具體的清晰的預(yù)算指標(biāo)，并設(shè)置考核機(jī)制；同時(shí)要加強(qiáng)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的宣傳并設(shè)置激勵(lì)機(jī)制，使員工充分了解企業(yè)對(duì)未來的規(guī)劃和自己努力所獲得的回報(bào)，要讓全體員工都參與到企業(yè)的全面預(yù)算管理中，實(shí)現(xiàn)全員參與，推進(jìn)全面預(yù)算管理體系的建設(shè)。

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（作者單位：成都萬華投資集團(tuán)有限公司）