(四川大學 四川 成都 610000)

2017年7月,廣州市政府發(fā)布《加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》,強調賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益,保障租購同權。隨后，住建部會同國家發(fā)改委等八部門出臺了《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，并選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的城市。緊隨其后，無錫于7月28日發(fā)布了“租房可落戶”新政，鄭州、揚州、濟南等多個城市也于近期提出或準備出臺類似舉措。在政策的力挺、國企資源的傾斜以及眾多實質性動作的支撐下，“租房”時代離我們越來越近。

一、租售同權政策的背景

住宅是一種具有多重屬性的資產(chǎn)，其同時具備了居住個投資等屬性，同時與住房捆綁的還有“教育”、“醫(yī)療”等民生屬性。近年來房價高居不下，政府通過多種手段調控，平抑房價增速，但對于一二線城市居民來說，購房壓力巨大，保障性住房難以解決問題，因此也更難享受與住房捆綁的各類公共服務。而當前我國房地產(chǎn)市場，又存在租賃市場發(fā)展落后的問題，規(guī)?；I(yè)化、規(guī)范化的住房租賃市場和中介機構都比較缺位。

2016年12月中央經(jīng)濟工作那么會議首次提出要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位。十九大上更是進一步明確了這一定位，并提出“租購并舉”的概念，來完善我國住房體系，補齊房地產(chǎn)租賃市場的“短板”。較以往更注重供給側的調控。

二、租售同權的內涵

理解租售同權的內涵，主要在于明白租售同權同什么權？由于歷史原因和管理的需要，在不同的城市，房產(chǎn)與戶籍、房產(chǎn)與某項公共服務也進行了一定程度的交叉掛鉤。因此，“租售同權”只是一個概念統(tǒng)稱，不能一概而論，各地政府根據(jù)自身情況和目標人群來具體定義這一概念的不同內涵，并決定所同“權”的含金量。

根據(jù)廣州、無錫、沈陽等試點城市相繼出臺的政策來看，租售同權主要同兩方面的權。

一是教育權。一線城市資源集中、房價水平高、人口流人快、住房供需矛盾較為突出，亟需通過發(fā)展住房租賃市場來調節(jié)，因此需要增加租房所掛鉤的公共服務來提高租房吸引力。同時，由于人口上限、資源限制等約束條件仍然長期存在，一線城市不可能將所有公共服務權利與租房進行一步到位的“租售同權”，但會拿出人民群眾關注度最高、含金量最高的就近教育權與租房進行有條件地掛鉤。在各地相關政策制定實施過程中，具體實現(xiàn)形式和內容略有不同，充分反映了當?shù)匕l(fā)展和人口特點。

二是戶籍權。二線熱點城市一般位于城市群核心城市周邊，經(jīng)濟基礎相對較好，但由于周邊競爭激烈，缺乏吸引高端人才的明顯優(yōu)勢資源，人才集聚速度慢于一線城市。在中國經(jīng)濟整體轉型的大背景下，熱點二線城市有望承接部分產(chǎn)業(yè)轉移和培育一些新經(jīng)濟增長點，實現(xiàn)經(jīng)濟彎道超車，因此對人才非?？是?。為吸引周邊人才，增強經(jīng)濟活力，將租房與戶籍掛鉤，實現(xiàn)完全“租售同權”，提高城市吸引力，也是部分城市正在探索的模式。

三、租售同權的實現(xiàn)路徑

“租售同權”的實現(xiàn)分為兩個方面：一是直接通過各種規(guī)范性文件賦予承租人在公共領域享有和房屋所有權人同等的權利；二是通過擴大房源、支持租房租賃企業(yè)的發(fā)展等措施，促進租賃市場的發(fā)展，從而擴大租賃權主體，惠及更多人群。

增加租賃房源，可從存量房轉化。例如廣州增加租賃住房用地有效供應，將租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃，以招標、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地的，土地溢價率超過一定比例后，由競價轉為競自持租賃住房面積；同時，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房。

而實現(xiàn)租購的權利平等，還應該有充足的教育等公共服務資源配套，只有這樣才能夠真正落實購租同權，如果教育等公共服務資源配套資源跟不上，那么，購租同權也很難保障，也很難做到實際意義上的公平。

而當前一線城市教育等公共資源稀缺，租售同權政策的受眾并不廣泛。從教育資源來看，廣州“租售同權”的政策要求，承租人在廣州沒有自有產(chǎn)權房產(chǎn)的前提下，必須滿足(1)持有人才綠卡；(2)子女擁有廣州戶籍；(3)符合積分入學安排條件等3個條件中的一項，才能享受租房入學，該政策實則較難滿足。而當前稀缺的教育資源，導致子女與父母戶口、家庭住房一致且均在所申請地區(qū)的學生，都可能調劑到其他學校，更何況是租房的。雖然租售同權政策是否具有一定影響力，當前還無法做出判別，但實現(xiàn)廣泛的真正意義上的租售同權就目前來看還是阻礙重重。

四、租售同權的意義

租售同權是否能真正實現(xiàn)還要長久的探索和實踐，因此本文認為租售同權政策目前最大的意義就在沖擊了民眾的傳統(tǒng)住房思想，讓民眾慢慢開始增強對租賃住房的認可，而傳統(tǒng)住房思想的轉變是逐步推進租售并舉的一大基礎。

除此之外，租售同權還具有以下影響：

第一，盤活住房存量資源。當前一二線城市，乃至三四線城市，商業(yè)地產(chǎn)存量房空置現(xiàn)象都比較普遍。例如廣州規(guī)定允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房有利于增強閑置資產(chǎn)的使用效率。

第二，調節(jié)人口。類似“租售同權”的將部分公共服務和租房進行掛鉤的政策為城市控制人口、調節(jié)人口結構提供了非常有效的抓手。一線城市在制定“租售同權”政策時通過與戶籍等其他權利配套設置較高門檻，在控制人口增長速度的同時還對人口結構進行了調整。如上海通過居住證和教育掛鉤、租房和居住證掛鉤等形式調節(jié)人口結構配合郊區(qū)進行城市更新、產(chǎn)業(yè)升級。二線城市則利用將戶籍等權利和租房掛鉤，降低外來人才生活成本，幫助外來人才解決后顧之憂，增強城市親和力，提高對人才的吸引力。

第三，擴大稅基，對接長效機制。租售同權引入立法，對房產(chǎn)租賃雙方權益給予保護。這對于個人住房租賃市場無疑是一個重大利好。目前，租房市場房源以個人住房出租為主，很大一部分游離在管理體系和稅收體系之外，在安全和權益保障方面存在很大隱患。此次鼓勵租房政策中各地基本都提出建立租賃信息平臺，同時強調必須是在有關部門備案的租賃行為才能作為“租售同權”的依據(jù)，這將為規(guī)范租房市場打下較好的基礎。另外，租房相關信息規(guī)范化后，還可以與未來將出臺的房產(chǎn)稅、不動產(chǎn)登記制度進行對接，同時還能與金融部門聯(lián)動，為整體房地產(chǎn)長效機制的完善和地方財政收入轉型做好必要準備。