程遠(yuǎn)歡

摘 要：我國(guó)法律體系規(guī)定承租人享有先買權(quán)，并就該權(quán)利產(chǎn)生糾紛的司法解決提供了指引。但由于未對(duì)該權(quán)利性質(zhì)作出明確規(guī)定，學(xué)理中多承襲臺(tái)灣學(xué)理及實(shí)務(wù)操作，即主張?jiān)摍?quán)利本質(zhì)上屬于附條件的形成權(quán)，同時(shí)，該權(quán)利需在一定條件下取代其他合同當(dāng)事人，這也使得部分學(xué)者主張?jiān)摍?quán)利具有物權(quán)效力。筆者試從先買權(quán)產(chǎn)生的時(shí)間、比較立法及法政策的角度論證先買權(quán)的形成權(quán)性質(zhì)，并從我國(guó)現(xiàn)行立法及司法實(shí)務(wù)中簡(jiǎn)要論述先買權(quán)的債權(quán)屬性。

關(guān)鍵詞：優(yōu)先權(quán)；形成權(quán)；債權(quán)

一、問題的提出

在北京市某區(qū)人民法院處理的有關(guān)承租人的先買權(quán)受到侵害的案例中，該法院認(rèn)為我國(guó)在立法層面賦予了承租人優(yōu)先的地位，且該優(yōu)先性并不僅僅是指在簽訂合同的時(shí)候享有優(yōu)先主張的權(quán)利，而是包含了請(qǐng)求締約和請(qǐng)求履行上均有優(yōu)先性。簡(jiǎn)言之，當(dāng)條件滿足的時(shí)候，承租人可以獲得優(yōu)位的保護(hù)，相對(duì)方不得拒絕訂定契約。正是由于承租人的優(yōu)位地位，若承租人怠于履行此項(xiàng)權(quán)利，則不利于交易安全，因此，承租人應(yīng)積極行使此項(xiàng)權(quán)利。根據(jù)該法院的觀點(diǎn)，承租人如果想要行使該權(quán)利維護(hù)自身利益，必須滿足向出租人主張并獲得出租房的承諾。因此，其本質(zhì)上仍屬于請(qǐng)求權(quán)。

而在另一案中，貴州省某人民法院查明我國(guó)《合同法》中就行使承租人先買權(quán)需同時(shí)具備兩個(gè)要素：一是須出租人“出賣租賃房屋”；二是“同等條件”。并且認(rèn)為，承租人先買權(quán)是一項(xiàng)形成權(quán)，權(quán)利的行使不以出賣方配合為要件，只要承租人符合法律規(guī)定的兩個(gè)要件時(shí)，合同便成立。

上述法院判決的理由差異，反映了當(dāng)前理論與實(shí)務(wù)中關(guān)于此項(xiàng)先買權(quán)性質(zhì)認(rèn)定的分歧?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱“房屋租賃合同糾紛解釋”）雖然修改了《民通意見》中先買權(quán)人對(duì)抗第三人訂立的買賣合同，但同時(shí)該法條僅明確承租人不得基于其享有的先買權(quán)主張排除無其他效力瑕疵之買賣契約。據(jù)此規(guī)定，該項(xiàng)優(yōu)先權(quán)的性質(zhì)界分仍不甚明晰。對(duì)于此權(quán)利，依據(jù)權(quán)利之力劃分，系屬形成權(quán)亦或請(qǐng)求權(quán)，均有學(xué)者主張。在理論及實(shí)務(wù)操作中，尚有物權(quán)說、債權(quán)說及形成權(quán)說等諸學(xué)說。

基于學(xué)說上的爭(zhēng)議及司法審判現(xiàn)狀，通過司法審判案例的分析，提出本文的問題：承租人的先買權(quán)何時(shí)產(chǎn)生？其性質(zhì)系請(qǐng)求權(quán)、形成權(quán)亦或附條件的形成權(quán)？其替代一般承買人地位的優(yōu)先性是否說明該權(quán)利有物權(quán)屬性？

二、承租人先買權(quán)概說

（一）優(yōu)先權(quán)的歷史與意義

優(yōu)先權(quán)最早可以追溯到羅馬法始期。在羅馬法始期，出嫁的妻子在離婚時(shí)可以向丈夫債務(wù)人主張與其妝奩相當(dāng)數(shù)額的債權(quán)，同時(shí)，羅馬法還規(guī)定了被監(jiān)護(hù)人受到侵害時(shí)享受賠償?shù)膬?yōu)先權(quán)，該優(yōu)先權(quán)設(shè)立的目的在于保護(hù)弱者。我國(guó)最早的優(yōu)先權(quán)制度可以追溯至西周時(shí)期，并主要集中在田宅、親屬關(guān)系的優(yōu)先權(quán)上。清末修律后，《大清民律草案》保留了田宅買賣的優(yōu)先權(quán)制度，這也與我國(guó)現(xiàn)行承租人先買權(quán)有相近之處。

承租人的先買權(quán)可以使承租人在現(xiàn)有租賃關(guān)系的范圍內(nèi)更有效率地利用房屋。對(duì)于出租人而言，買受該房屋的對(duì)象無論是第三人還是承租人，均符合其最優(yōu)的價(jià)值追求，其效用都是最大化的。但相對(duì)于第三人而言，承租人獲得房屋所有權(quán)人的地位，對(duì)于承租人而言，并無過多調(diào)整的需要。而且，我國(guó)法律對(duì)承租人一直采取優(yōu)先保護(hù)，為實(shí)現(xiàn)居者有其屋，我國(guó)合同法還設(shè)置了“買賣不破租賃”原則。倘若第三人與承租人因由誰受讓該房屋產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)，必然導(dǎo)致承租人與買受人因原租賃合同的存在而生訴累，這顯然也不利于市場(chǎng)的穩(wěn)定與安全。此外，一旦承租人因房屋買賣合同喪失居住空間，必然加重生活負(fù)擔(dān)，這顯然也與我國(guó)法律追求的公共秩序、善良風(fēng)俗等立法原則相悖。

（二）我國(guó)承租人先買權(quán)的法律演變

所謂承租人先買權(quán)，是指在法律明文規(guī)定或者當(dāng)事人之間存在約定時(shí)，符合條件的人享有依照第三人提出的同等條件，就某物的出賣優(yōu)先締結(jié)買賣合同的權(quán)利。我國(guó)臺(tái)灣民法第426條、第460條、第824條等均規(guī)定了不同類型的先買權(quán)。

我國(guó)法律主要在物權(quán)、股權(quán)、合伙等制度設(shè)計(jì)時(shí)賦予了特定人優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。承租人享有的先買權(quán)是法律基于保護(hù)租賃房屋一方當(dāng)事人的生活所需，而規(guī)定的使其優(yōu)先于第三人的權(quán)利。根據(jù)其規(guī)定，如果出租方想要將出租的房屋出售，租賃該房屋的當(dāng)事人可以先于第三人買得該房。我國(guó)1988年頒布的《民通意見》規(guī)定，如果出租方想要出售已經(jīng)出租的房屋需要提前三個(gè)月告知承租人，以供承租人考慮是否要購(gòu)買該房；如果沒有提前通知而出售給第三人的，承租人可以主張?jiān)摵贤瑹o效。顯然，根據(jù)當(dāng)時(shí)的規(guī)定，承租人在此類買賣合同中處于絕對(duì)的權(quán)利核心的地位。只要出租方?jīng)]按照法律規(guī)定的程序提前通知承租人行使先買的權(quán)利，則其權(quán)利可以對(duì)抗已經(jīng)完成的債權(quán)行為。1999年頒布的《合同法》也規(guī)定了此項(xiàng)先買權(quán)，但是對(duì)該權(quán)利的性質(zhì)未作明確規(guī)定，因此在適用中爭(zhēng)議頗多。

三、承租人先買權(quán)學(xué)說分歧

（一）請(qǐng)求權(quán)說

就承租人的先買權(quán)性質(zhì)，在司法實(shí)務(wù)及法理上均有觀點(diǎn)認(rèn)為其為請(qǐng)求權(quán)。具體而言，又可以細(xì)化為一般請(qǐng)求權(quán)說和強(qiáng)制締約說。

所謂一般請(qǐng)求權(quán)說，即承租人的權(quán)利僅為要求出租方與之締約的主張，而該主張與民法上的其他債權(quán)請(qǐng)求權(quán)性質(zhì)一致。據(jù)此，承租人與出租方之間的買賣合同應(yīng)當(dāng)適用關(guān)于契約的一般原理，即承租人發(fā)出購(gòu)買房屋的要約，而該要約只有經(jīng)過出租方做出承諾后才在租賃合同雙方主體之間成立房屋買賣合同。

而強(qiáng)制締約說則認(rèn)為，在先買權(quán)的要件齊備時(shí)，房屋承租人享有的先買權(quán)雖為請(qǐng)求權(quán)，但由于此項(xiàng)要約受到法律保護(hù)，受要約一方并不能拒絕承諾。主張采納附強(qiáng)制締約義務(wù)請(qǐng)求權(quán)說的學(xué)者認(rèn)為，如果給出租方對(duì)承租人的締約請(qǐng)求課以強(qiáng)制承諾的義務(wù)，就能使承租人在想購(gòu)買所承租的房屋時(shí)直接處于實(shí)際買受人的地位。實(shí)際上，這是我國(guó)最高人民法院從事審判及理論研究的法官在解釋最高人民法院《關(guān)于租賃的司法解釋》時(shí)提出的觀點(diǎn)。在審判實(shí)務(wù)中，也有不少法官認(rèn)為行使該項(xiàng)權(quán)利仍然是請(qǐng)求締結(jié)買賣合同，只是課以出租人強(qiáng)制義務(wù)更加符合我國(guó)法律創(chuàng)設(shè)先買權(quán)的立法意圖。

（二）形成權(quán)說

先買權(quán)并非我國(guó)立法首創(chuàng)，而是承襲了德、日民法中先買權(quán)的有關(guān)規(guī)定。根據(jù)臺(tái)灣及德國(guó)的通說，承租人先買權(quán)的法律性質(zhì)系形成權(quán)。

《德國(guó)民法典》第464條規(guī)定先買權(quán)的行使并沒有固定的形式要求，只要先買權(quán)人行使了該權(quán)利，也就是說只要先買權(quán)人發(fā)出了其想以同等條件購(gòu)買房屋的意思表示，在權(quán)利人和義務(wù)人之間便成立了買賣合同，但出租人應(yīng)與承租人約定房屋買賣合同的內(nèi)容。盡管有人認(rèn)為，出租人與承租人約定買賣合同條款應(yīng)當(dāng)理解為強(qiáng)制締約，但依據(jù)該條文之規(guī)定可知，在承租人和出租方之是否存在買賣合同，完全取決于承租人是否行使了其先買權(quán)，而無需以出租人的意思表示為要件。因此，此條規(guī)定的優(yōu)先承買權(quán)應(yīng)為形成權(quán)無疑。

臺(tái)灣民法第839條第三款規(guī)定地上權(quán)人取回其工作物前，應(yīng)通知土地所有人。土地所有人愿以時(shí)價(jià)購(gòu)買者，地上權(quán)人非有正當(dāng)理由，不得拒絕。王澤鑒認(rèn)為該項(xiàng)優(yōu)先承買權(quán)性質(zhì)上屬于形成權(quán)，于土地所有人依時(shí)價(jià)提出為購(gòu)買的意思表示時(shí)，即生效力，不以地上權(quán)人之承諾為必要，故非屬所謂之強(qiáng)制締約。王澤鑒在形成權(quán)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步指出，該權(quán)利尚附停止條件，也就是在出租方欲將房屋售予他人時(shí)，承租人才有權(quán)行使該權(quán)利。

我國(guó)《合同法》及《房屋租賃合同糾紛解釋》中，均未有諸如德國(guó)及臺(tái)灣法中關(guān)于契約成立之表述，在權(quán)利性質(zhì)規(guī)定方面留有空白。就該權(quán)利，國(guó)內(nèi)學(xué)者多贊同王澤鑒就先承租人的先買權(quán)是附停止條件的形成權(quán)的論述，即承租人依單方意思表示成立買賣合同，但承租人行使該項(xiàng)權(quán)利受到出租方出讓房屋及購(gòu)買人提出“同等購(gòu)買條件”等條件限制，并非單純的形成權(quán)。

四、承租人先買權(quán)性質(zhì)及適用

（一）我國(guó)承租人先買權(quán)為形成權(quán)

我國(guó)法律對(duì)承租人的先買權(quán)之性質(zhì)并無明文規(guī)定，但認(rèn)定該權(quán)利為一般請(qǐng)求權(quán)顯然不合理，因此，將該項(xiàng)權(quán)利理解為一般請(qǐng)求權(quán)，顯然存在立法悖論。即承租人的優(yōu)先性不能得到充分保護(hù)，而有賴于出租人的承諾，這無異于一般的買賣合同。承租人的先買權(quán)之所以是一種特權(quán)，就是因?yàn)榉少x予了承租人在出租方出售出租房屋是能夠優(yōu)先取得該出租房屋的所有權(quán)，優(yōu)先性是該權(quán)利的核心概念。

強(qiáng)制締約的學(xué)說似乎緩和了立法對(duì)承租人優(yōu)先保護(hù)的爭(zhēng)議，但該說法顯然不符合我國(guó)立法對(duì)此類先買權(quán)的規(guī)定。強(qiáng)制締約是對(duì)合同自由最大限度的干預(yù)，因此法律應(yīng)當(dāng)采取明文規(guī)定的方式規(guī)定此類合同。在法律沒有明文規(guī)定的情況下，如果放任締約自由而不予干涉將造成故意且悖俗的情形時(shí)，才可認(rèn)定當(dāng)事人負(fù)有強(qiáng)制締約的義務(wù)。采取強(qiáng)制締約說本質(zhì)上仍然屬于請(qǐng)求權(quán)，當(dāng)締約相對(duì)方采取拒絕履行締約義務(wù)的情況下，先買權(quán)人需采取向締約相對(duì)方主張權(quán)利救濟(jì)。盡管與《房屋租賃合同糾紛解釋》第二十一條規(guī)定相近，但該條后半句則表明只有在出租方已經(jīng)與第三人之間存在買賣合同的情況下該條才適用。若采此說，則在出租方提前拒絕簽訂買賣合同時(shí)，仍應(yīng)采取損害賠償責(zé)任救濟(jì)，則不僅會(huì)造成立法將承租人至于優(yōu)先地位的法律解釋矛盾，也沒有實(shí)現(xiàn)《房屋租賃合同糾紛解釋》旨在賦予承租人優(yōu)先地位的立法目的。若將承租人的先買權(quán)定為請(qǐng)求權(quán)，則達(dá)不到與其形成權(quán)相同的保護(hù)效果，而且，先賦予承租人請(qǐng)求權(quán)，請(qǐng)求出租方與之訂立合同，再通過合同約束出租方，相對(duì)于形成權(quán)而言，過于迂回。

附停止條件的形成權(quán)說亦有不合理之處，該說肯定了承租人先買權(quán)的形成權(quán)屬性，但其認(rèn)為承租人自租賃關(guān)系產(chǎn)生之始即享有該權(quán)利，權(quán)利的行使有賴于其他條件的滿足。與此觀點(diǎn)相近的是王利明教授提出的期待權(quán)說，即行為人并未實(shí)際上享有某項(xiàng)權(quán)利，但權(quán)利人取得權(quán)利期待具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值，具有一定的“優(yōu)先性質(zhì)”。在租賃期間，承租人的利益完全可以基于房屋租賃關(guān)系來涵蓋，以期待權(quán)主張損害賠償則無法確定承租人的損失及賠償范圍?！斗课葑赓U合同糾紛解釋》中明確了承租人的先買權(quán)受到侵害時(shí)尋求賠償救濟(jì)的情形是以出租方和第三人買賣合同已經(jīng)存在作為認(rèn)定侵權(quán)的條件之一，并不存在其他階段侵害此項(xiàng)權(quán)利的情形。而且冉克平先生則認(rèn)為，先買權(quán)并非屬于期待權(quán)，一旦該項(xiàng)權(quán)利產(chǎn)生，權(quán)利的要件即處于完備的狀態(tài)。在權(quán)利產(chǎn)生的條件實(shí)現(xiàn)之前，合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系僅為租賃合同項(xiàng)下的法律關(guān)系，承租人對(duì)于出租人出售房屋而由其享有的優(yōu)先購(gòu)買地位僅為一種期待，而此種期待是否轉(zhuǎn)化為具體權(quán)利，仍取決于多方面因素，并無法律特殊保護(hù)的必要。

綜上，先買權(quán)應(yīng)為形成權(quán)，在出租方出售房屋時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利才產(chǎn)生，而且只有承租人表示愿以第三人一致的條件購(gòu)買房屋時(shí)，承租人與出租方之間的買賣合同才得以成立。

（二）司法適用中承租人先買權(quán)僅具有債權(quán)屬性

盡管承租人的先買權(quán)為形成權(quán)，但先買權(quán)的形成權(quán)性質(zhì)并非意味著在出租人與第三人之間存在買賣合同時(shí)，承租人有權(quán)基于該性質(zhì)排除合同效力。

1.臺(tái)灣地區(qū)理論及實(shí)務(wù)操作

先買權(quán)作為形成權(quán)，若承租人行使該項(xiàng)權(quán)利，則在出租人與承租人之間成立租賃物買賣合同。出租人未經(jīng)通知承租人，直接將標(biāo)的物出售于第三人時(shí)，則可能會(huì)出現(xiàn)兩種合同并存、一物二賣的情形。臺(tái)灣地區(qū)通說認(rèn)為，承租人的先買權(quán)具有物權(quán)效力，學(xué)者有認(rèn)為法定優(yōu)先權(quán)具有物權(quán)效力，蓋以為法定先買權(quán)。然而法定優(yōu)先權(quán)與約定優(yōu)先權(quán)并非區(qū)分權(quán)利性質(zhì)系債權(quán)亦或物權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)物權(quán)法定原則，若非法律明確規(guī)定之情形，亦不宜認(rèn)定該權(quán)利具有物權(quán)性質(zhì)。實(shí)務(wù)操作中，就該權(quán)利爭(zhēng)議也經(jīng)歷了從債權(quán)到物權(quán)的認(rèn)定過程，《耕地三七五減租條例》頒布實(shí)施之前，《土地法》104條規(guī)定的耕地承租人的先買權(quán)僅為債權(quán)，當(dāng)所有人將耕地直接出讓，侵犯承租人先買權(quán)的，承租人只能依照權(quán)利受侵害請(qǐng)求損害賠償；之后，“最高法院”基于立法政策的考量，認(rèn)定該權(quán)利具有物權(quán)效力，即第三人與出租人之間的轉(zhuǎn)讓合同并不能消滅承租人享有的先買權(quán)，承租人仍然主張行使物權(quán)性質(zhì)的先買權(quán)涂銷已完成的物權(quán)登記，要求出租人將房屋轉(zhuǎn)讓至本人名下。

2.我國(guó)承租人的先買權(quán)僅具債權(quán)效力

我國(guó)《物權(quán)法》第106條規(guī)定了善意取得制度，出賣人對(duì)標(biāo)的物并不享有處分權(quán)，而在先買權(quán)中，出租人雖然受承租人的先買權(quán)的限制，在出售房屋時(shí)可能面臨優(yōu)先締約的情形，但本質(zhì)上，其仍然為房屋所有人。善意取得制度出于商事活動(dòng)便捷性的考量賦予善意第三人從無權(quán)處分人處獲得財(cái)產(chǎn)的可能。而作為房屋所有權(quán)人，善意第三人若因先買權(quán)而無法從處分權(quán)人處獲得所有權(quán)，顯然不符合法政策。

根據(jù)我國(guó)《房屋租賃合同糾紛解釋》，先買權(quán)人不得依據(jù)其享有的先買權(quán)對(duì)抗出租方與第三人已經(jīng)簽訂的合同。而且該解釋意味著在審理此類案件時(shí)，法院僅會(huì)支持承租人主張的侵權(quán)損害賠償。換句話說，如果認(rèn)定承租人的先買權(quán)具有物權(quán)效力，則意味著侵害先買權(quán)的行為發(fā)生時(shí)，承租人就涂銷登記或損害賠償二者而擇其一，顯然這樣的救濟(jì)途徑也超越了解釋規(guī)定的責(zé)任范圍。

五、結(jié)語(yǔ)

承租人先買權(quán)的性質(zhì)認(rèn)定在理論和實(shí)務(wù)操作中較為復(fù)雜，通過對(duì)比物權(quán)性權(quán)利與債權(quán)性權(quán)利、請(qǐng)求權(quán)與形成權(quán)各自的特點(diǎn)及臺(tái)灣等地區(qū)的立法，我們可以得出：當(dāng)前法律體系下，我國(guó)承租人的先買權(quán)應(yīng)為形成權(quán)且不具有物權(quán)的效力。當(dāng)承租人欲以同等條件下購(gòu)買出租人出讓房屋時(shí)，買賣契約即成立。當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)完成過戶時(shí)，承租人依據(jù)已存在之租賃合同維護(hù)現(xiàn)有利益，并就出租人侵害自己所享有的先買權(quán)提出賠償。

至于第三人與出租人契約成立之后，物權(quán)變動(dòng)之前，承租人是否仍然享有行使先買權(quán)的余地，我國(guó)司法實(shí)務(wù)中似采否定態(tài)度。但依據(jù)我國(guó)承租人先買權(quán)的立法目的，承認(rèn)承租人的先買權(quán)適用空間似乎更符合立法政策，同時(shí)也有利于就此類糾紛解決劃定較為統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉海鷗.論日本民法對(duì)古代羅馬法優(yōu)先權(quán)制度的發(fā)展[J].湖南科技學(xué)院學(xué)報(bào)，2007（2）.

[2]寧紅麗.論承租的先買權(quán)》[J].廣西社會(huì)科學(xué)，2004（8）.

[3]梅維佳.承租人先買權(quán)的損害賠償研究[J].中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)研究生學(xué)報(bào)，2015（5）.

[4]陳衛(wèi)佐，譯.德國(guó)民法典[M].北京：法律出版社，2010.159.

[5]王澤鑒.債法原理》[M].北京：大學(xué)出版社，2009.113.

[6]王澤鑒.民法學(xué)說與判例研究（第一冊(cè)）[M].北京：北京大學(xué)出版社，2009.315.

[7]陳福財(cái).論房屋承租人的先買權(quán)[D].上海：華東政法大學(xué)，2014.

[8][德]迪特爾·梅迪庫(kù)斯.德國(guó)債法總論[M].杜景林，盧諶，譯.北京：法律出版社，2004.70-75.

[9]崔建遠(yuǎn).強(qiáng)制締約及其中國(guó)化[J].社會(huì)科學(xué)戰(zhàn)線，2006（5）.

[10]曹雅晶.論我國(guó)房屋承租人先買權(quán)的性質(zhì)[J].研究生法學(xué)，2011（5）.

[11]王崇敏.不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)探析[J].行政法學(xué)，2006（12）.

[12]冉克平.論房屋承租人的先買權(quán)——兼評(píng)最高人民法院《房屋租賃合同司法解釋》第21-24條[J].法律實(shí)務(wù)，2010（4）.