梁晨曦

摘要：2007年10月1日正式施行的《物權法》是保護權利人物權，維護國家經(jīng)濟機制，維護社會主義市場秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的作用的法律。正因有物權法的保護，小區(qū)業(yè)主自治才成為了可以嘗試的現(xiàn)代社區(qū)建設的新方向。鑒于此，本文即主要從物權法角度闡釋了小區(qū)業(yè)主自治。

關鍵詞：物權法；小區(qū)；自治

一、小區(qū)業(yè)主自治的含義概述

所謂小區(qū)業(yè)主自治是指，在小區(qū)公共設施維護管理、環(huán)境建設、權益保護、物權劃分等事務上充分發(fā)揮業(yè)主的主體能力，保障小區(qū)業(yè)主的合法權益，引導業(yè)主更多地參與到小區(qū)管理工作之中?？偠灾^(qū)業(yè)主自治是撕破小區(qū)物業(yè)管理獨裁者面具的有利武器，是引導小區(qū)業(yè)主依法進行權利維護及參與到小區(qū)維護、發(fā)展與建設事業(yè)上的驅動力量。

二、當前業(yè)主糾紛的主要表現(xiàn)形式

正如上文所言，物權法對于小區(qū)業(yè)主自治具有推動性作用。在利用物權法發(fā)展小區(qū)業(yè)主自主道路之前，我們首先應該認清業(yè)主糾紛的主要表現(xiàn)形式，如此才能更好地對制度進行改進，下文我們即對此做了相關論述：

1.小區(qū)鄰里關系不和諧

隨著現(xiàn)代城市的快速推進，城市人口得到了急劇的增加。通常情況下，一個小區(qū)的業(yè)主來自五湖四海，他們有著差異化的生活習慣。雖然現(xiàn)代城市的鄰居通常是老死不相往來的，但是由于生活習慣的差異化很容易出現(xiàn)一些矛盾糾紛。譬如某小區(qū)業(yè)主A某習慣將垃圾放置在門口處，但相鄰業(yè)主B卻對此頗有微詞。業(yè)主B將該問題向物業(yè)管理反映后非但沒有得到有效的解決，業(yè)主A由于心生憤懣反而變本加厲。對于這樣的鄰里矛盾，我們首先可以從調解入手，但如果沒有取得實質性進展，那么就應該采取法律保護措施，切實維護業(yè)主A的合法權益。

2.物業(yè)管理服務不規(guī)范引起的糾紛

物業(yè)管理服務作為小區(qū)治理的保障性服務項目，其應該完全按合同約定向業(yè)主提供質價相符的優(yōu)質服務。然而在現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)管理水平參差不齊的情況下，諸多小區(qū)時常會遇到亂收費、物業(yè)管理服務差、利用公用設備謀求私利的物業(yè)管理。這樣的物業(yè)管理時常會使業(yè)主感到異常的不滿，但是由于普通百姓不懂得利用物權法維權，因此也只能默默忍受質量較差的物業(yè)管理服務。

3.對業(yè)主行為約束不力而造成的糾紛

正如上文所言，由于現(xiàn)代城市居民都來自五湖四海，每個業(yè)主不僅生活習慣可能存在差異，其個人素質也良莠不齊。我們通過研究小區(qū)物業(yè)管理的相關案例則不難發(fā)現(xiàn)，諸多小區(qū)都存在不遵守規(guī)定的業(yè)主。而這些肆意妄為的業(yè)主通常還十分的刁鉆蠻橫，很難以曉之以理動之以情。對于這樣的問題，小區(qū)業(yè)主也可以利用物權法的維護自身的權益。

4.車位管理存在的糾紛

隨著現(xiàn)代居民物質水平的逐漸提升，絕大多數(shù)小區(qū)業(yè)主都擁有了私家車。在我國私家車數(shù)量快速增加的情境下，如何切實做好車位管理者顯得至關重要。然而諸多物業(yè)管理在車位管理中卻時常存在違法收費，利用公共場所謀求私利的問題。針對上述問題，我們通?？梢岳梦餀喾▉磉M行權利維護。

三、從物權法角度看小區(qū)業(yè)主自治建設

1.完善業(yè)主大會，切實提升業(yè)主自治權利保障

業(yè)主大會制度是小區(qū)業(yè)主自治的落腳點，同時也是賦予業(yè)主自主權利的基本保障。在小區(qū)業(yè)主自治建設過程中，首先需要完善的業(yè)主大會制度。首先業(yè)主制度應該保障業(yè)主的全面參與，尤其在制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則，抑或選舉業(yè)主委員會或更換業(yè)主委員會成員時（根據(jù)物權法七十六條的規(guī)定），應該保障所用業(yè)主都知曉情況，部分業(yè)主可以放棄投票權利，但也應該享有知情權。其次，在小區(qū)業(yè)主自治過程，業(yè)主委員會成員代表業(yè)主的集體利益，同時也保障個體業(yè)主的合法權益，對于個別違反物權法規(guī)定且屢教不改的業(yè)主，應該通過業(yè)主大會進行仲裁并責令其及時矯正錯誤行為（根據(jù)物權法第七十八條業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力）。

2.利用《物權法》解決鄰里糾紛

在上文我們列舉了業(yè)主A和業(yè)主B之間存在的糾紛問題。對此問題，如果我們從《物權法》角度去審視的話，那么則很容易就能探尋到相關的解決思路。在上文我們談到，解決鄰里糾紛的主要方法應以調解為主。但對于個別不思悔改的業(yè)主，業(yè)主也應該自主拿起法律武器保護自身權利。根據(jù)《物權法》第八十四條規(guī)定：不動產(chǎn)的相鄰權利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。顯而易見，業(yè)主A行為是違反物權法相關的規(guī)定的。除此之外，根據(jù)《物權法》第七十條的規(guī)定可知，業(yè)主A放置垃圾的區(qū)域屬于公共區(qū)域，其應該受業(yè)主B和業(yè)主A及相關業(yè)主的共同管理。此外，根據(jù)《物權法》第七十一條規(guī)定：業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。由此可見，業(yè)主A隨意亂扔垃圾的惡習是違法物權法規(guī)定的違法行為，在逼不得已的情況下業(yè)主B也可以據(jù)此到法院進行申述，從而責令業(yè)主A改正錯誤。

3.利用物權法規(guī)定，更換物業(yè)管理企業(yè)

物業(yè)管理企業(yè)的服務質量的高低直接關系著業(yè)主的生活水平，因此切實提升小區(qū)物業(yè)管理服務水平是值得我們關注的問題。物業(yè)管理企業(yè)作為受業(yè)主委托進行物業(yè)管理的機構，其應該端正服務態(tài)度并切實做好服務工作。對于部分服務態(tài)度惡劣質量較差的物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主可以根據(jù)《物權法》第八十一條第二款的規(guī)定（對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換），并通過業(yè)主大會決定更換物業(yè)管理服務企業(yè)。

4.利用物權法解決車位亂收費問題

隨著我國私家車數(shù)量的急劇提升，諸多小區(qū)都存在的地下停車位及車庫供不應求的現(xiàn)狀。為了切實解決這樣的問題，部分物業(yè)管理通過對小區(qū)地面道路的規(guī)劃整治，建設了起了部分停車位，并向停車的業(yè)主收取一定的費用。對于該物業(yè)管理行為的合法性，很多業(yè)主存在質疑，他們認為地面道路屬于公共區(qū)域，即便是需要收取費用也應該屬于小區(qū)所有業(yè)主，而物業(yè)管理將收取的費用中飽私囊則是違法行為。誠然，根據(jù)《物權法》七十四條規(guī)定（占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有），物業(yè)管理的確沒有收取費用的權利，對此問題相關業(yè)主也可以利用物權法進行小區(qū)自治。

四、結束語

綜上所述，物權法的出臺及實施為業(yè)主小區(qū)自治提供新的思路及法律保障。我們應該在認清小區(qū)管理主要糾紛的前提下，積極利用物權法推動小區(qū)業(yè)主自治的發(fā)展。