高勝寒

（遼寧省撫順市第二高級中學(xué)，遼寧撫順113006）

一、引言

系統(tǒng)評價是對新開發(fā)的或改建的系統(tǒng)，根據(jù)預(yù)定的系統(tǒng)目標(biāo)，用系統(tǒng)分析的方法，對系統(tǒng)設(shè)計的各種方案進(jìn)行評審和選擇，以確定最優(yōu)或次優(yōu)或滿意的系統(tǒng)方案。在實際評價工作中，評價主體將按照一定的工作程序，通過各種評價方法的應(yīng)用，選定出最為滿意的方案。

長租公寓投資環(huán)境評價是長租公寓項目可行性研究的核心內(nèi)容，其結(jié)論可以作為投資者進(jìn)行投資決策的重要依據(jù)。近年來，隨著中國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人口持續(xù)性向一、二線發(fā)達(dá)城市遷移，這也就造成了一、二線城市土地供應(yīng)量緊張，房價持續(xù)走高，年輕人群首次置業(yè)年齡逐年提高，因此龐大的居住需求給房產(chǎn)租賃市場帶來巨大的發(fā)展動力。十九大以來，國家再次重申“房子是用來住的，不是用來炒的”，進(jìn)一步加快建立了多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。眾多的房產(chǎn)相關(guān)企業(yè)選擇投入到各大城市的長租公寓市場，然而機遇往往與風(fēng)險并存，投資者需要對房屋租賃市場進(jìn)行科學(xué)的調(diào)查和準(zhǔn)確的預(yù)判。因此，需要有一種對長租公寓市場開發(fā)進(jìn)行有效評價的手段，能夠為投資者的決策做出指導(dǎo)，同時促進(jìn)長租公寓市場有序健康地發(fā)展。

二、長租公寓投資評價實例分析

（一）實例介紹

近期，我國長租公寓市場競爭將會日趨激烈。目前一線城市的長租公寓市場開發(fā)較為成熟，本研究選取A、B、C、D四個較為典型的二線城市作為分析案例，運用關(guān)聯(lián)矩陣法對其長租公寓市場投資的經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行系統(tǒng)評價。

結(jié)合文獻(xiàn)[1]中對于此類指標(biāo)的構(gòu)成分析，最終形成長租公寓投資市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境的評價指標(biāo)體系，如表1所示。各指標(biāo)原始數(shù)據(jù)如表2所示。數(shù)據(jù)來自于各個城市統(tǒng)計年鑒及智聯(lián)招聘統(tǒng)計中心。

（二）系統(tǒng)評價過程

本研究運用關(guān)聯(lián)矩陣法做系統(tǒng)評價。

表1 市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境指標(biāo)

表2 市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境各指標(biāo)原始數(shù)據(jù)

一是用逐對比較法確定各評價指標(biāo)的權(quán)重。[2]對各評價指標(biāo)進(jìn)行逐對比較，對相對重要的指標(biāo)給予高分1，次要的指標(biāo)打分為0，全部比較完成后，計算各指標(biāo)的累積得分，按對應(yīng)比例歸一化確定出各指標(biāo)的權(quán)重，比較過程及結(jié)果如表3所示。

表3 逐對比較法列表

二是確定評價尺度表，以使方案在不同指標(biāo)下的實施結(jié)果能夠統(tǒng)一度量，評價尺度如表4所示。

表4 評價尺度表

三是建立關(guān)聯(lián)矩陣列表，按照加權(quán)和法計算出各城市的綜合得分，如表5所示。由最后得分可知，C市的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境優(yōu)勢突出，D其次，A和B緊隨其后。

表5 關(guān)聯(lián)矩陣列表

三、反思與改進(jìn)

（一）逐對比較過程中一致性檢驗的必要條件

如何檢驗評價主體判斷的一致性？在逐對比較法中，并沒有給出一致性檢驗的步驟，在本研究中，在不出現(xiàn)兩種指標(biāo)同等重要的情況下，把比較次數(shù)的累積得分按照從小到大排列，若是能夠從0，1，2到n-1（有n個指標(biāo)）連續(xù)排列不間斷，則可初步判斷其具有一致性。若沒有連續(xù)，即出現(xiàn)重復(fù)或斷點，則一定是不一致的，這是一致性檢驗的必要條件。

舉例檢驗這條規(guī)則：把表3與表6對照，可以看出，表 6 的累積得分為 1、1、4、2、2、5，1 重復(fù)出現(xiàn)，3處有斷點，按照上面的規(guī)則，可判定其沒有通過一致性檢驗。仔細(xì)分析表6，發(fā)現(xiàn)了一個與常規(guī)思維邏輯相悖的循環(huán)，即高校數(shù)量比平均薪酬重要，平均薪酬比競爭力重要，競爭力又比高校數(shù)量重要，這就出現(xiàn)了主體判斷不一致的情況，沒有通過一致性檢驗。

表 3中，累積得分排列為0、1、2、3、4、5，符合規(guī)則。

（二）評價尺度表的客觀性

制定評價尺度表的目的是要對不同的數(shù)據(jù)進(jìn)行打分，打分的原則要盡量顯示出不同數(shù)據(jù)的不同等級。但是對于同一個評價問題在不同時期可能會出現(xiàn)不同的評價尺度表，評價尺度也會因為主觀性原因有所差異。例如，表4所示的評價尺度表中，如果在待選方案中加入上海這一城市，在平均薪酬這項指標(biāo)上，上海市應(yīng)聘人員每月平均薪酬9365元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出A、B、C、D這4所城市的最大值6992元，按照原來的評價尺度表，C與上海將同樣得分為5，這樣會掩蓋兩所城市在平均薪酬這項指標(biāo)上的顯著差異。為能夠合理體現(xiàn)出差異，評價尺度表勢必要進(jìn)行一些修改。

此外，關(guān)聯(lián)矩陣法的評價尺度表對于差異的評價有時是不平等的，可能會擴大差異或縮小差異。例如在GDP一項：11000-10001得分為4，10000-9001元得分為3，若有3座城市的GDP分別為11000、10001 與 10000，按照尺度表，他們的得分為 4、4、3，它縮小了前2個城市的差異，擴大了后2個城市的差異，這與實際不夠相符。

表6 逐對比較法列表（對照表）

（三）實例改進(jìn)

原有評價尺度表的設(shè)定打分等級主觀性較強、靈活性較差。而為了突出原始數(shù)據(jù)的作用，可對數(shù)據(jù)進(jìn)行預(yù)處理，使處理后的數(shù)據(jù)能夠反映其在該項指標(biāo)中的客觀性程度，在最后的關(guān)聯(lián)矩陣表中用預(yù)處理后的數(shù)據(jù)替代原始評價指標(biāo)數(shù)據(jù)來打分。

數(shù)據(jù)預(yù)處理的方式有很多，對于不同的屬性會有不同的處理方法，屬性值可以分為三類：效益型（越大越好）、成本型（越小越好）與區(qū)間型（最優(yōu)值為給定區(qū)間），對于不同類型的屬性值會有不同的處理方法，如線性變換、標(biāo)準(zhǔn)0-1變換、向量規(guī)范化、最優(yōu)值為給定區(qū)間時的變換。

按照上訴公式進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化與正向化后的結(jié)果如表7所示，標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù)服從以0為均值、1為方差的分布，其數(shù)值大小體現(xiàn)了原始數(shù)據(jù)在該列中的相對位置，再以標(biāo)準(zhǔn)化、正向化后的數(shù)據(jù)代替表5中各指標(biāo)的打分值，得到表8所示的結(jié)果，加權(quán)求和后，得到4個城市的綜合得分，排序為C→D→A→B。表8的最后兩列分別給出了原有方法與新方法的評價結(jié)果，發(fā)現(xiàn)二者結(jié)論一致，研究認(rèn)為C市的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境最適合長租公寓市場投資，其次為D市、A市、B市。

表7 市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境各指標(biāo)數(shù)據(jù)（正向化、標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)值）

表8 關(guān)聯(lián)矩陣列表（比照）

四、結(jié)語

長租公寓投資環(huán)境評價是一個多目標(biāo)、多準(zhǔn)則的系統(tǒng)評價問題。傳統(tǒng)的關(guān)聯(lián)矩陣法在操作上簡單易行，但在逐對比較過程中有可能沒有達(dá)到一致性檢驗的必要條件，評價方案客觀性上也可能存在一定的問題。本研究結(jié)合統(tǒng)計學(xué)的方法對傳統(tǒng)關(guān)聯(lián)矩陣法進(jìn)行了改進(jìn)，使新的評價方法更加科學(xué)，適用性更加廣泛，可有效為投資者提供決策參考。

[1]鐘庭軍.集中式長租公寓的現(xiàn)狀以及前景[J].上海房地，2017(10).

[2]孫長衛(wèi).關(guān)聯(lián)矩陣法在供應(yīng)商評價與選擇中的應(yīng)用[J].廣西職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報，2010(3).