梁杰

【摘要】隨著近二十年的經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為國家經(jīng)濟支柱行業(yè)，給人民生活帶來了物質(zhì)上的飛躍。房地產(chǎn)行業(yè)性質(zhì)特殊，開發(fā)周期長，資金耗用量大，國家對相關(guān)房地產(chǎn)政策的調(diào)控越來越緊，市場競爭日益激烈。日常管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制發(fā)揮著重要作用。但當前現(xiàn)實狀況：部分房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象不清晰，成本費用歸集方法不合理，資金分配方法不科學導致沒有合理地運用，項目預決算成本差異大等存在諸多的問題。所以只有嚴加管控房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，清晰界定成本核算對象，合理歸集和分配相關(guān)成本費用，科學分配資金并加以合理運用，加強監(jiān)管力度，才能在房地產(chǎn)市場中占據(jù)一席之地。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 成本核算 問題 措施

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的主要內(nèi)容

（一）土地費用

土地費用是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要部分，占據(jù)項目開發(fā)成本的50%左右。土地費用里含土地出讓金、拆遷補償費用等。房地產(chǎn)開發(fā)商在決定對投資項目的評估預測時，首先將預計的土地費用通過土地面積和相應(yīng)的容積率來計算出所開發(fā)產(chǎn)品的每平方米面積所占有的土地成本，然后據(jù)此來進行項目的可行性評估。

（二）前期工程費用

前期工程費主要包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃設(shè)計費用，該項對整個項目的開發(fā)進展起指示引導作用。規(guī)劃設(shè)計費一般占建安工程費的3%，水文地質(zhì)勘探工程費用，一般為設(shè)計費的0.5%，“三通一平”一般占概預算的0.35%。

（三）建筑安裝工程費

建筑安裝工程費主要包括建筑工程費、設(shè)備及安裝工程費以及室內(nèi)裝修工程費用等，它是項目成本核算中除了土地之外最重要的部分，占據(jù)著開發(fā)成本的半壁江山。

（四）基礎(chǔ)設(shè)施費

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費又稱為紅線內(nèi)外基礎(chǔ)設(shè)施工程費，用于開發(fā)小區(qū)內(nèi)水、電、氣、暖等保證業(yè)主生活基本保障的建設(shè)費用。通常采用單位指標估算法來計算，可按建筑平方米或用地平方米造價計算。

（五）公共配套設(shè)施費用

公共配套設(shè)施費主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等方便業(yè)主日常生活的配套設(shè)施費用。該費用占項目總投資的10～15%。

（六）開發(fā)間接費用

開發(fā)間接費主要包括開發(fā)小區(qū)項目部的工資、福利費、折舊費等，它不能直接歸屬于某項直接開發(fā)成本，是在上述五項費用之外的，但同樣是用于項目開支的費用，需要在進行產(chǎn)品成本分配時再按相應(yīng)比例進行分攤。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制中存在的問題

（一）開發(fā)成本核算對象不清晰

由于房地產(chǎn)項目開發(fā)的復雜性和特殊性，其成本核算對象的確定就顯得異常重要。它需要根據(jù)該項目的特點、管理要求、經(jīng)濟用途等多方面因素決定。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目一般按建設(shè)用地規(guī)劃許可證上的土地面積進行開發(fā)建設(shè)，開發(fā)產(chǎn)品有別墅、住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、地下車位、儲藏間等，需要考慮成本核算對象是在一塊土地上一期開發(fā)，還是一塊土地上多期開發(fā)，還是多塊土地上一期開發(fā)，并且開發(fā)所涉及的產(chǎn)品類型不同，都會導致開發(fā)成本核算對象不同。實際工作中，開發(fā)成本核算對象不清晰，這其中既有項目的特殊性，也有企業(yè)管理人員對開發(fā)成本核算對象沒有真實的了解定位。成本核算對象劃分的過于粗略，則難以反映開發(fā)項目中各開發(fā)產(chǎn)品的實際成本，不能利于進行精細化核算，不能給相關(guān)企業(yè)領(lǐng)導者帶來決策依據(jù)。若過于細致，導致核算工作任務(wù)繁重，效率低下，得不償失。

（二）成本費用的歸集和分配不合理

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)流程與普通商品流通企業(yè)、工業(yè)企業(yè)的財務(wù)流程是完全不一樣的，相對于其他行業(yè)來說，開發(fā)項目的成本費用錯綜復雜，成本費用的歸集和分配又是房地產(chǎn)企業(yè)各開發(fā)產(chǎn)品成本核算工作的重要內(nèi)容，可直接影響產(chǎn)品類型的價格定位及盈利情況，故需要企業(yè)財務(wù)人員經(jīng)常參加房地產(chǎn)財稅培訓學習，提高自己的業(yè)務(wù)能力。實際工作中，部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員對房地產(chǎn)財務(wù)不精通，業(yè)務(wù)水平跟不上學習的步伐，對房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程不熟悉，導致具體科目分類不清，成本歸集混亂，各開發(fā)產(chǎn)品成本核算不準確，給房地產(chǎn)企業(yè)提供決策依據(jù)帶來困擾。比如期間費用和開發(fā)間接費用中的一些明細科目，如果沒有相應(yīng)的規(guī)則標準就很容易出現(xiàn)混亂，導致成本歸集不準確，影響單位產(chǎn)品成本；比如部分房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員為了核算開發(fā)產(chǎn)品成本方便，將所有的成本費用均按建筑面積比例分攤各產(chǎn)品類型成本，導致別墅單位成本遠低于實際成本，住宅單位成本遠高于實際成本，由此造成荒謬的結(jié)論。

（三）資金沒有合理地運用，造成資金成本高

目前由于國家金融政策和房地產(chǎn)政策調(diào)控力度加大，房地產(chǎn)企業(yè)的市場越來越困難。資金需求量大，資金成本高，開發(fā)周期長，這一系列問題將會導致企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)起來比較麻煩。如果沒有合理地運用資金，沒有合理地按項目資金預算計劃有條不紊地進行，將有限的資金發(fā)揮到最大的地方，那將會給企業(yè)帶來一定風險。輕則會降低房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平，重則導致高昂的資金成本壓垮企業(yè)，出現(xiàn)資不抵債的現(xiàn)象，最終涉及法律的邊緣，給企業(yè)帶來一定的危害。

（四）項目決算效率低，監(jiān)督管理差

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目的過程中，前期施工方所做的項目工程大多數(shù)都屬于墊資，中后期都會遵循相關(guān)的合同條款進行支付工程款，到項止竣工驗收時，基本上施工方都已經(jīng)和開發(fā)商核對完工程量，并進行工程款的結(jié)算。而項目決算一般都在工程決算后，由于項目種種困擾因素的存在，收入和成本均沒有結(jié)轉(zhuǎn)，這樣對于房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅和土地增值稅等的稅收清算工作帶來很大不便，也給國家造成了一定損失。加之中小企業(yè)的管理制度不規(guī)范，沒有建立相應(yīng)的監(jiān)督管理制度，對于存在的漏洞不能及時發(fā)現(xiàn)制止，造成后期成本核算不能完整、準確的反映項目的真實情況，給相關(guān)企業(yè)經(jīng)營風險帶來隱患，不能很好地為企業(yè)領(lǐng)導決策者服務(wù)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制問題的解決措施

（一）清晰界定成本核算對象

成本核算的對象設(shè)置應(yīng)依據(jù)“方便管理，核算清晰”為原則，結(jié)合開發(fā)工程的地點、用途、結(jié)構(gòu)、裝修等分別做出相應(yīng)對象設(shè)置。如果在同一區(qū)域、同一開竣工時間，同一施工方施工，同一施工結(jié)構(gòu)，那么就可以合并成為一個成本核算對象。例如作者本人所在的單位，目前開發(fā)的第一個項目是六幢高樓，均在同一建設(shè)用地規(guī)劃許可證上，由一個總包單位承建這個主體項目，同時施工，同時竣工，同為高層建筑，顯然可以很清晰的將該項目做為一個成本核算對象；如果房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)模較大，建設(shè)工期分開核算，由不同施工方施工，不在同一時段開竣工，那么就可以按開發(fā)項目的區(qū)域分批次劃分，或按建筑工程的性質(zhì)、結(jié)構(gòu)來劃分。再如：作者本人任職的單位目前有三塊土地，其中第一塊土地即上述所述，單獨立項成本核算，其他兩塊土地的建設(shè)用地規(guī)劃許可證也是分開頒發(fā)，并且不是在同一時間開發(fā)，也不是由同一總包方進行施工，顯然必須進行分項目核算，針對我單位的個例情況，會計成本核算對象就要分三個項目進行明細核算，這樣能夠合理計算各項目建筑類型的產(chǎn)品成本，進而能界定各類型的房產(chǎn)價格，從而了解各產(chǎn)品的收支盈利情況，為房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)成本核算對象作出相應(yīng)決策。

（二）合理歸集和分配相關(guān)成本費用

由于工程項目的復雜性，房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算費用的整理分配工作上要按照“誰受益誰承擔”的原則，對工程項目開發(fā)的費用，為了清晰明了地進行項目成本核算，進行各產(chǎn)品類型的劃分，企業(yè)在對項目成本進行歸集時，要區(qū)分直接成本和間接成本。直接成本的含義就是直接用于項目具體產(chǎn)品類型的成本，在實際發(fā)生時直接記入該項目產(chǎn)品成本核算。比如：建筑安裝工程費中，總包方建筑同樣產(chǎn)品類型的成本，安裝公司安裝相同類型產(chǎn)品的成本，不用進行二次分配就可以直接記入各產(chǎn)品類型的成本。間接成本的含義是不能直接記入產(chǎn)品類型成本，需要采取相應(yīng)的比例分攤方法分配進入各產(chǎn)品類型的成本核算。比如：土地費用按各成本對象的實際占地面積分攤計入各成本對象；前期工程費里的規(guī)劃設(shè)計費、三通一平費用、地質(zhì)堪探費等費用、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套費和開發(fā)間接費等按各成本核算對象的建筑面積比例計算分攤；對于資金利息支出按各成本核算對象的實際發(fā)生額比例計算分攤成本。

（三）資金分配方法科學合理

房地產(chǎn)企業(yè)屬于類金融企業(yè)，開發(fā)周期長，耗費資金量大。資金是房地產(chǎn)企業(yè)的血液，如何更好地運用資金，以最低的成本獲取最高的收益，對房地產(chǎn)企業(yè)是個嚴竣的考驗。我們應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)項目的特性，在立項期間，首先根據(jù)項目的面積和容積率等相關(guān)指標做一下資金預算，對該項目所耗費的資金及預計未來能收回的資金量作下統(tǒng)籌規(guī)劃。項目前期的土地成本和前期相關(guān)規(guī)劃設(shè)計階段的支出，該筆資金基本上都屬于開發(fā)商自籌資金，這就需要考慮資金支出的時點和金額、資金的期限等因素；施工階段基本上都存在工程總包方前期墊資行為，在房地產(chǎn)企業(yè)五證齊全前基本上不用支付工程款；隨著房地產(chǎn)企業(yè)預售證的到來，營銷部門的蓄客、積累定向客戶將是房地產(chǎn)開發(fā)商的重頭戲，因為客戶是房地產(chǎn)企業(yè)的資金源，加快回收房款是當務(wù)之急的首要任務(wù)。只有資金的快速回籠才能加快項目的開發(fā)建設(shè)，跟上工程開發(fā)的步驟，合理地運用資金給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定收益。

（四）重視項目竣工決算

目前很多房地產(chǎn)企業(yè)存在著工程決算已經(jīng)完成，但項目決算拖延時間太長的弊病。針對這一現(xiàn)象，我們需要重點重申“權(quán)責發(fā)生制”原則。房地產(chǎn)企業(yè)在建造工程的過程中，由于項目的特殊性，工程款項的支付往往會滯后于工程的進展狀況，影響整個項目的成本核算。之前的狀況：當期發(fā)生的費用由于沒有付款，就沒有及時入賬核算；當期支付的費用往往不屬于當期發(fā)生的費用，但由于支付了款項，誤記入當期開發(fā)成本。類似這種現(xiàn)象導致工程核算對象數(shù)據(jù)資料沒有遵循“權(quán)責發(fā)生制”原則，資料數(shù)據(jù)不完整，給實際工作帶來一定困難。正確的核算方法是：我們可以先通過“預提費用”這個會計科目來顯示相關(guān)的業(yè)務(wù)核算情況。其貸方發(fā)生額記錄所有相關(guān)工程合同中當期應(yīng)支付而未支付的款項，待以后工程完工決算后再按實際支出調(diào)整記錄到“預提費用”的借方金額，“預提費用”會計科目的貸方余額反映的就是該項目應(yīng)支付而未支付的金額，借方余額就是工程實際多支出的金額。這樣反映的成本核算數(shù)據(jù)就不會對項目的總成本和單位成本造成較大的影響。結(jié)轉(zhuǎn)完工后的實際成本，再按照相應(yīng)分配方法計算各獨立核算對象的單位成本。例如：住宅銷售成本應(yīng)按配比原則，在獨立銷售單元中進行明細核算，以每平方的開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本；商鋪、地下車位等不同類型產(chǎn)品的銷售成本應(yīng)按直接成本和間接成本相結(jié)合的方式，采用配比原則，進行明細核算，得出單位成本結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。

（五）加強項目監(jiān)督管理，健全制度管理

房地產(chǎn)企業(yè)健全和完善相關(guān)成本核算的規(guī)章制度，需要建立內(nèi)部審計部門，保證該部門人員的獨立性和專業(yè)性，對成本預測、成本控制、成本決策提供專業(yè)信息，全程參與工程項目各個階段的工程決算，跟蹤房地產(chǎn)企業(yè)成本核算監(jiān)督，對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)直接向企業(yè)高層領(lǐng)導進行匯報反映，使各部門形成相互聯(lián)系、相互制約，有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。

四、結(jié)束語

綜上所述，在房地產(chǎn)項目開發(fā)成本管理過程中，成本核算是極其重要的環(huán)節(jié)，對企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展起著舉足輕重的作用。明確成本核算對象，合理的歸集和分配成本費用，合理地運用資金，降低資金成本，重視項目竣工決算，全方位的實施工程項目監(jiān)督管理，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理控制水平，提高企業(yè)核心價值，為企業(yè)在激烈的競爭中爭取一席之地起著非常重要的作用。

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