張心玥 鄭文武

【摘要】《成都市開展住房租賃試點工作的實施方案》、人才公寓政策等等“新政”出臺后，絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商會試水目前的房屋租賃市場，為今后企業(yè)的轉(zhuǎn)型奠定基礎(chǔ)。房企進(jìn)軍房屋租賃市場，與目前房地產(chǎn)企業(yè)以銷售為主進(jìn)行市場模式操作的實際情況不同，本文結(jié)合成都房地產(chǎn)租賃市場的現(xiàn)狀簡述了開發(fā)商應(yīng)該如何建立一套適合自己的新生存法則。

【關(guān)鍵詞】住房租賃 開發(fā)商 經(jīng)營模式 長租公寓

一、開發(fā)商住房租賃經(jīng)營的現(xiàn)狀

（一）開發(fā)商紛紛進(jìn)駐長租住宅業(yè)務(wù)

在成都住房租賃試點工作開展政策的引導(dǎo)下，成都將會建立健全的住房租賃交易平臺；培育具有規(guī)模的住房租賃企業(yè)；推出更多的租賃用地等等，總之，通過各種渠道讓全體人民有房可居。在政府的大力推進(jìn)下，開發(fā)商們也將視線匯聚于此，租賃市場將成為銷售市場以外的新商機，各路資本都開始投入租賃市場。保利、龍湖、萬科等知名地產(chǎn)商已進(jìn)入長租市場。

（二）成都長租公寓現(xiàn)狀

目前，長租公寓的運營情況大都不好。長租公寓的模式較重，要想形成規(guī)模，前期的成本投入非常大。政策對公寓的裝修造價有明確要求，這也就意味著裝修一套長租公寓的基本費用在6～12萬元左右，這使得資金的回收期長。另一方面，長租公寓有更規(guī)范的管理，更人性化的服務(wù)，這使得公寓租金普遍高于周邊同類型的物業(yè)。例如成都的魔方公寓，一室一廳的租金在2950元/月左右，相比周邊普通的出租房貴了近三分之一，對于大部分租客來說，大多數(shù)會選擇傳統(tǒng)物業(yè)。

雖然租金相對較高，但與傳統(tǒng)租房市場相比，長租公寓提供的更加良好的居住品質(zhì)也是市場一部分都市青年租客所在意的地方。如龍湖在成都的長租公寓——冠寓，它的每個房間都為精裝、家電齊全，每家店擁有將近一千平方米的公共區(qū)域配套，閱覽室、健身房、游泳池應(yīng)有盡有。冠寓的兩家店分別位于龍湖已經(jīng)開業(yè)的商業(yè)綜合體金楠天街和時代天街中，交通便利，商業(yè)配套完善。兩家店今年開業(yè)以來，在兩個月之內(nèi)出租率都達(dá)到了95%。

目前進(jìn)駐成都的長租公寓有龍湖冠寓、魔方公寓、優(yōu)客逸家、蜜柚、紅璞、you+國際社區(qū)等，分布在成都市的各個區(qū)域內(nèi)，主要集中在二環(huán)至三環(huán)之間，以西和南兩個區(qū)域為主。

二、成都住房租賃政策對開發(fā)商的影響

（一）土地出讓政策向鼓勵租賃用地傾斜

在土地市場經(jīng)過一系列限制措施后，拍地難度不斷加大，房企已經(jīng)開始在限房價的基礎(chǔ)上在保障房面積或者自持面積等方面進(jìn)行競爭。[1]也就是說，將來將有更多租賃用地被政府推出，而目前大部分開發(fā)商在住宅方面以銷售市場為主，要想在房地產(chǎn)市場中長期更好的存活下去就得向住宅租賃市場進(jìn)軍，這必將帶來房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變，對開發(fā)商將是一次挑戰(zhàn)。

（二）住房租賃政策對房價的影響

成都住宅租賃政策的推出將在一定程度上削弱部分居民購買產(chǎn)權(quán)房的緊迫心理，在平衡住房供給方和需求方之間能夠起到良好的調(diào)節(jié)作用，但對于中心城區(qū)，特別是學(xué)區(qū)房的房價影響并不大。

房子附加了很多隱形的福利，因此也不就是僅僅用于“住”。成都的學(xué)區(qū)房之所以比普通區(qū)域住房貴許多但仍然有那么多人趨之如騖，是因為大家買的不僅僅是房子，而是孩子讀上好學(xué)校的資格。相比起高額的房價，孩子的未來是無價的。成都中心城區(qū)的房價比周圍城區(qū)的高不僅僅是因為它的商業(yè)更加繁榮，更在于其更加優(yōu)質(zhì)的教育資源。就分析已經(jīng)推出相關(guān)“租售同權(quán)”政策的北京來說，“租售同權(quán)”就是個夸大的偽“同權(quán)”。對于北京市，只有當(dāng)教育資源充足的時候，才會考慮給予租戶子女入學(xué)資格，且需要辦理多達(dá)26種證明材料。[2]租房子和買房子的地位之差被獲得的公共服務(wù)所放大。

其他的原因，比如租房者的權(quán)益相對于購房者來說難以得到保障，隨時都有被掃地出門的風(fēng)險；消費者對買房的熱烈追捧；大部分國人結(jié)婚必須買房的傳統(tǒng)習(xí)慣，也是住房租賃政策對房價影響并不大的原因。

三、針對該政策開發(fā)商需考慮的事項

（一）住房租賃政策影響下的房企經(jīng)營新模式

絕大多數(shù)開發(fā)商不會選擇持有住宅地產(chǎn)用以租賃經(jīng)營，因為持有資產(chǎn)這一低周轉(zhuǎn)、重資產(chǎn)的經(jīng)營模式無法實現(xiàn)企業(yè)的高速增長，但在政策的引導(dǎo)下，特別是在成都一些地方掛牌土地明確要求只能長期持有、租賃經(jīng)營的情況下，住宅地產(chǎn)的租賃經(jīng)營會成為一些房地產(chǎn)企業(yè)特別是一些大型房企的必然選擇，只有這樣，才能分享到發(fā)展租賃市場政策的紅利。[3]

根據(jù)建房〔2017〕153號文的要求，鼓勵開發(fā)性金融等銀行金融機構(gòu)在風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下，加大對租賃住房項目的信貸支持力度。[3]這項要求其實是要金融機構(gòu)從金融政策上向發(fā)展租賃業(yè)務(wù)的房企傾斜。另外，在租賃企業(yè)審批上，也要求鼓勵這類企業(yè)的發(fā)展，統(tǒng)一經(jīng)營范圍為“住宅租賃經(jīng)營”，是要求這類企業(yè)在治安管理上參考酒店業(yè)管理模式。

參考酒店業(yè)管理模式長租公寓將提供更規(guī)范的管理，公共區(qū)域的完善配套能有效促進(jìn)社群活動的開展，豐富業(yè)余生活的同時能夠拓寬租客的交友圈，這些與眾不同的亮點都是傳統(tǒng)租賃沒有的。共享經(jīng)濟(jì)之下，未來住宅將不僅用于居住，不僅僅是院子，更多的是一種圈子，一種社區(qū)。[4]

（二）開拓新的的融資模式

REITs不可否認(rèn)的是開發(fā)商融資的最佳選擇。REITs是一種能讓企業(yè)快速回收資金，同時又能讓投資者獲得較穩(wěn)定的收益的融資產(chǎn)品，它和持有運營商業(yè)模式是極佳的拍檔。

房地產(chǎn)租賃經(jīng)營的獲利不能夠僅僅依靠租金，假如一般的租金資產(chǎn)比為3.5%，把很多房子買來使用金融工具打包做成證券化的產(chǎn)品，用REITs模式上市，資產(chǎn)證券化之后的回報就能達(dá)到7%。直接購買樓房做租賃經(jīng)營難以長期維持生計，但REITs把流動性較低的房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)化成證券化的產(chǎn)品賣給大家，再讓專業(yè)人士來管理運營資產(chǎn)，讓資產(chǎn)擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流和物業(yè)的增值。證券化是房地產(chǎn)租賃經(jīng)營的動力所在，REITs可以不停地復(fù)制這一模式來擴(kuò)大規(guī)模，從而增大獲利。

（三）精細(xì)化經(jīng)營管理帶來更多的挑戰(zhàn)

REITs只是一種融資工具，做好經(jīng)營管理才能從中獲利。三年來，新派公寓的良好運營業(yè)績?yōu)槠浣窈竽軌虺蔀橹袊谝恢徽嬲墓㈩怰EITs打下堅實的基礎(chǔ)。新派公寓最初只是一棟破舊的老樓，周邊環(huán)境差，以至于三年都沒有被人買走。但裝修完后，新派公寓以嶄新的時尚面孔迎來租客并迅速滿租。

新派公寓的大放異彩在于其精細(xì)化的管理，除了租客房間的細(xì)節(jié)處理細(xì)致、品質(zhì)化的物業(yè)服務(wù)外，還在于公寓和租客之間是雙向選擇的關(guān)系，如公寓拒絕50歲以上依然單身的大叔；拒絕帶小baby的爸爸媽媽；拒絕學(xué)歷低于本科的小伙伴等，當(dāng)大多數(shù)長租公寓難以運行的時候這家公寓卻3年賺了3倍！

四、未來展望

成都住房租賃試點的開展是一次房地產(chǎn)變革的開端，租賃市場仍然處于自發(fā)狀態(tài)，用于出租的住房供給只可以通過二手房交易市場獲得，鮮有用新房租賃的規(guī)范機構(gòu)，因此致使住房租賃市場存在許多的供給與需求不平衡，市場不規(guī)范等問題。[5]

開發(fā)商現(xiàn)在進(jìn)入是搶占先機，提前布局，雖然在未來也會像電商、共享單車一樣，最終只剩下幾家實力雄厚的，但即便是現(xiàn)在賠錢也應(yīng)該去嘗試，不然即使現(xiàn)在做的再好，未來也將被時代淘汰。

參考文獻(xiàn)

[1]華夏，朱啟兵.“租售同權(quán)”影響幾何[J].中國經(jīng)濟(jì)報告，2017，（10）：63-66.

[2]于光遠(yuǎn).租售同權(quán)”會成為壓倒房價的最后稻草嗎？[J].上海企業(yè)，2017，（10）：70.

[3]宋安成.“租售同權(quán)”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響分析[J].上海房地，2017，（10）：56-57.

[4]余英.行業(yè)未來已來？——房地產(chǎn)發(fā)展趨勢與保利的思考[J].城市開發(fā)，2017，（16）：80-82.

[5]2016年中國房屋租賃行業(yè)市場現(xiàn)狀分析[EB].中國產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng).2016.6.12.

作者簡介：張心玥（1998-），女，漢族，四川成都人，西華大學(xué)本科生在讀，研究方向：工程造價；鄭文武（1996-），男，漢族，四川眉山人，西華大學(xué)本科生在讀，研究方向：工程造價。