【摘要】隨著去庫存和供給側(cè)改革的不斷深入，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)遇到了前所未有的挑戰(zhàn)。本文從城市之間走勢明顯分化的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀出發(fā)，分析了商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)現(xiàn)狀，總結(jié)了房地產(chǎn)調(diào)控因城施策背景下商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸面臨的政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、信用風(fēng)險及操作風(fēng)險，歸納了房地產(chǎn)市場風(fēng)險的特征。在此基礎(chǔ)上，提出了商業(yè)銀行應(yīng)對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的對策建議。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)銀行 房地產(chǎn)信貸 風(fēng)險 因城施策

一、引言：房地產(chǎn)“去庫存”的提出以及政策演變

房地產(chǎn)去庫存是供給側(cè)改革的重要部分，2015年12月，中央經(jīng)濟工作會議提出“三去一降一補”，其中之一就是要化解房地產(chǎn)庫存。為了實現(xiàn)去庫存目標，中央、地方從供需兩端入手密集出臺去庫存政策。在需求端，中央多輪降準降息、降首付，減免稅費政策的出臺，降低了購房成本，推動需求入市。在供給端，控制土地供應(yīng)規(guī)模、調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大保障性住房貨幣化安置，改善市場環(huán)境等，以多種手段擴大有效供給，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)。一系列去庫存政策收到了明顯的效果，2017年6月末，全國商品房待售面積64577萬平方米，同比下降9.6%。

隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的不斷實施，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系出現(xiàn)變化，房地產(chǎn)市場走勢在城市間的分化日益顯著。一二線熱點城市房價漲幅較高，大部分三四線城市仍然面臨去庫存壓力。在上述背景下，房地產(chǎn)調(diào)控政策更加強調(diào)因城施策，各地地方政府出臺的一系列政策隨市場效果顯著分化，多為靈活的政策調(diào)整，如限購、限貸、限售、提高首付款比例、還對商品房項目備案、土地供給、竣工監(jiān)督、交易等做出明確要求。

二、現(xiàn)狀：陜西省房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)概括

（一）陜西省房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

1.商品房銷售持續(xù)好轉(zhuǎn)。2017年上半年，陜西省商品房銷售面積1648.21萬平方米，比2016年提高18.5個百分點。其中住宅銷售面積1491.57萬平方米，比2016年提高13.7個百分點。商品房銷售額1081.12億元，比2016年提高43.6個百分點；其中，住宅銷售額935.37億元，增長49.1%，比2016年提高34.3個百分點。6月末，全省商品房待售面積956.14萬平方米，增速比一季度回落2.6個百分點，總量減少3.71萬平方米，去化周期21個月。

2.西安市房價漲幅較高。在國內(nèi)一線城市量價齊升，周邊城市房價趨高的環(huán)境下，西安市商品房價格漲幅不斷擴大。2017年6月西安市新建商品住宅價格環(huán)比上漲1.7%，漲幅居于全國70個大中城市前列，同比價格上漲14.3%，二手住宅價格環(huán)比上漲1.6%。2017年上半年，西安市房地產(chǎn)投資1054.74億元，占全省房地產(chǎn)投資的比重為77.4%，西安市商品房銷售面積1138.80萬平方米，占全省銷售面積的69.1%，西安市主導(dǎo)地位明顯。2017年上半年受土地市場火熱及各種“去庫存”的相關(guān)政策刺激下，西安市商品住宅“去庫存”效果顯著，去化周期持續(xù)縮短，商品住宅庫存面積768萬平米，去化周期4.8個月，庫存創(chuàng)新底。

（二）陜西省房地產(chǎn)市場信貸業(yè)務(wù)現(xiàn)狀

近年來，在陜西自貿(mào)區(qū)掛牌和“大西安”建設(shè)提速等多重利好政策刺激下，陜西省房地產(chǎn)貸款繼續(xù)保持高速增長，個人住房貸款持續(xù)增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)走高。截至2017年6月末，全省房地產(chǎn)貸款余額6，408.18億元，同比增長23%，高出全省各項貸款增速11.4個百分點。

1.房地產(chǎn)開發(fā)貸款較快增長，房產(chǎn)開發(fā)貸款高速增長。截至2017年6月末，全省房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額2287.66億元，同比增長25.78%，增速較上年同期大幅上升16.18個百分點。地產(chǎn)方面，受土地儲備貸款到期收回不再新發(fā)政策影響，6月末政府土地儲備機構(gòu)貸款余額為177.23億元，同比下降39.8%，地產(chǎn)開發(fā)貸款181.22億元，同比下降36.73%。房產(chǎn)方面，6月末全省房產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2，106.43億元，較去年同期增長37.46%，增速創(chuàng)年內(nèi)新高，在西安房價明顯上漲刺激下，西安市房產(chǎn)開發(fā)貸款余額為1914.45億元，同比增長35.42%，占到全省總額的90.9%。從趨勢變化分析，2017年上半年全省金融機構(gòu)發(fā)放的房產(chǎn)類開發(fā)貸款增速震蕩企穩(wěn)，主要是年初市場銷售升溫較快，對房地產(chǎn)開發(fā)資金需求較大，但隨著銀行業(yè)信貸資金額度逐步收緊，開發(fā)貸款增速將會隨之放緩。

2.個人住房貸款增速同比加快，環(huán)比增速出現(xiàn)下降。2017年6月末，全省金融機構(gòu)購房貸款余額4，099.42億元，增速較去年同期上升1.18個百分點，較年初新增413.27億元。其中：個人住房貸款余額3，821.72 億元，增速較去年同期上升1.14個百分點，較年初新增395.57億元，余額分別占購房貸款和房地產(chǎn)貸款的93.22%和59.64%。從趨勢分析，西安市“628”新政將西安市限購區(qū)域范圍內(nèi)的新房及二手房交易年限拉長，同時外地人在西安的購房門檻提高，西安市政府通過抑制需求端，增加供應(yīng)端，市場監(jiān)管力度不減，可以預(yù)見，下半年的西安市場將會回歸理性，個人住房貸款增速將會出現(xiàn)逐步放緩趨勢。

3.保障性住房貸款較快增長，不同地區(qū)房地產(chǎn)貸款增速分化明顯。陜西省繼續(xù)抓好以棚戶區(qū)改造為重點的保障性安居工程工作，提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置率。截至2017年二季度末，全省保障性住房開發(fā)貸款余額為1，532.32億元，，增速較去年同期提高6.1個百分點，高于房地產(chǎn)貸款增速近40個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)貸款的比重持續(xù)增長。分區(qū)域看，陜西省個人住房貸款增速呈現(xiàn)明顯分化。截至2017年6月末，西安房地產(chǎn)貸款余額為5073.97億元，較去年同期上升8.93個百分點，個人住房貸款余額為2779.49億元，較去年同期上升8.06個百分點，而陜北地區(qū)的榆林市房地產(chǎn)貸款余額僅為106億元，同比僅增長3.24%，關(guān)中地區(qū)的銅川市、陜南地區(qū)的商洛市房地產(chǎn)貸款分別僅為24.46、26.51億元，同比分別增長5.6%、7.5%。

三、對策：商業(yè)銀行應(yīng)對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理建議

（一）加強宏觀經(jīng)濟形勢分析

關(guān)注國家及地方宏觀調(diào)控、行業(yè)政策、稅收政策對房地產(chǎn)市場的影響，提高對市場及項目所在區(qū)域價格及需求的預(yù)判能力。加強對陜西省整體以及各地市（區(qū)、縣）房地產(chǎn)市場的分析能力，關(guān)注項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場的真實需求，區(qū)域去化能力，周邊項目銷售情況，項目周邊配套情況。準確把握房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景、市場空間和市場容量，加強對房地產(chǎn)行業(yè)授信總量研究與控制，建立有效應(yīng)對經(jīng)濟周期波動和經(jīng)營環(huán)境變動的反應(yīng)機制，提升房地產(chǎn)信貸經(jīng)營水平和經(jīng)營效益。

（二）充分挖掘市場調(diào)整周期中的業(yè)務(wù)機會

商業(yè)銀行要順應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方向，及時關(guān)注業(yè)務(wù)變化趨勢，把握行業(yè)兼并重組，強者恒強的結(jié)構(gòu)性機會。對大型優(yōu)質(zhì)集團及區(qū)域龍頭客戶采取積極的發(fā)展策略，緊緊抓住房企融資渠道收緊的重要機遇期，提升大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)客戶的貢獻度。重點支持一線城市和經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域集聚效應(yīng)明顯的二線城市，對供需比不合理的三四線城市從嚴控制。對商品房庫存去化周期超過18個月、土地和商品房市場管理混亂、產(chǎn)業(yè)搬遷或區(qū)域規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致需求塌陷的高風(fēng)險區(qū)域；現(xiàn)有項目銷售遲緩、杠桿偏高、存在民間借貸的高風(fēng)險客戶以及土地成本過高、當(dāng)前市場售價計算的銷售毛利率為負的高風(fēng)險項目實行回避原則。

（三）慎重選擇合作企業(yè)，把好準入關(guān)口

一是建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名單制管理機制，在建立客戶關(guān)系時即進行初選，把好客戶選擇的“入口關(guān)”。在此基礎(chǔ)上，針對不同業(yè)務(wù)產(chǎn)品和城市類型，給予差異化的客戶準入政策，實現(xiàn)客戶、區(qū)域、產(chǎn)品等精準定位和管理。二是將主業(yè)突出，有戰(zhàn)略性發(fā)展規(guī)劃、資金實力強、杠桿控制合理、集團整體流動性強、盈利可持續(xù)性的全國性或區(qū)域性大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)或龍頭房地產(chǎn)企業(yè)作為優(yōu)先選擇合作和支持的對象，充分利用房企融資渠道收緊、房開貸款需求上升的重要機遇期，在信貸資金方面給予大力支持，依托大型客戶抗風(fēng)險能力較強的特征規(guī)避行業(yè)周期性風(fēng)險。三是審慎選擇中小型房企，主要支持具有特定土地資源優(yōu)勢（位于城市主城核心區(qū)、土地價格占銷售成本30%以下）的客戶，僅支持其住宅類項目。利用政策利好和銷售回暖，督促企業(yè)加快去化。盡快退出其中管理水平不高、財務(wù)惡化、涉訴和涉及民間借貸的中小開發(fā)商。對經(jīng)營效益低、成長空間有限的小型房地產(chǎn)企業(yè)，嚴格限制信貸資金進入。四是關(guān)注房地產(chǎn)客戶及所屬集團，房地產(chǎn)開發(fā)能力、土地儲備能力以及戰(zhàn)略發(fā)展和轉(zhuǎn)型能力，對于跨業(yè)經(jīng)營、主業(yè)不明、高價拿地的房地產(chǎn)客戶應(yīng)審慎介入。

（四）因城施策、分類管理

當(dāng)前一二線城市與三四線城市房地產(chǎn)市場差異已比較顯著，預(yù)計未來房地產(chǎn)市場分化格局將更加復(fù)雜。針對城市之間“冷熱不均”的差異情況，商業(yè)銀行應(yīng)合理進行區(qū)域市場布局，分類管理，因城施策。從陜西情況看，對西安市應(yīng)重點支持品牌開發(fā)商的剛需和改善型住宅項目，主城區(qū)核心地段銷售型商業(yè)項目；擇優(yōu)支持舊城改造項目；選擇支持以快速開發(fā)銷售為主要模式的高端住宅項目。審慎支持社區(qū)型、體驗式商業(yè)地產(chǎn)，積極關(guān)注并選擇支持物流地產(chǎn)、園區(qū)地產(chǎn)、文化旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。對土地購置價格較高的新增住房開發(fā)項目要從嚴控制，防范“泡沫”風(fēng)險。

（五）充分發(fā)揮利率和首付款杠桿的調(diào)控作用

緊緊圍繞“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位，大力支持居民自住購房貸款需求。對一二線房價上漲幅度較高的熱點城市，商業(yè)銀行可以通過利率工具來調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量和需求量；對三、四線城市，如果新建商品住房價格或二手住宅價格連續(xù)若干個月同比或環(huán)比下降一定幅度以上，去化周期提高到一定水平以后，可以降低個人住房按揭貸款比例和貸款利率。對購買多套住房的個人通過提高首付款及貸款利率方式對投資需求進行嚴格控制。對常住人口購買多套住房不予貸款，限制過度炒房以降低信貸風(fēng)險。對非自用住房和二套房貸款大幅提高首付款比例和貸款利率，對投資性購房進行信貸限制，并保持投資性購房較高的信貸成本。

參考文獻

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作者簡介：陳大勇（1968-），女，現(xiàn)供職于建設(shè)銀行陜西省分行，本科，主要研究方向：商業(yè)銀行經(jīng)營管理。