鄭州大學(xué)管理工程學(xué)院 河南 鄭州 450006

正文：

一、背景分析

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)、居民收入的增加和生活水平的提高以及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步調(diào)控規(guī)范，一方面擁有充足的市場(chǎng)需求，另一方面正面臨著日益嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境和較強(qiáng)的宏觀調(diào)控的雙重考驗(yàn)，成本利潤(rùn)率逐漸壓縮，使得房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于工程款的合理使用安排成了長(zhǎng)久發(fā)展的首要條件，并且是工程施工平穩(wěn)進(jìn)行的有力保障。因此，房地產(chǎn)行業(yè)需要一系列的解決方案來合理利用工程款來確保交房完美完成。

二、問題分析

（一）資金統(tǒng)籌考慮不周

導(dǎo)致工程無法按時(shí)交房的首要問題存在于項(xiàng)目初、中期，各職能部門未能有效參加項(xiàng)目前期籌劃工作，使得項(xiàng)目統(tǒng)籌計(jì)劃未能有效安排，資金計(jì)劃不能有效控制，由于施工單位工程款計(jì)劃無法確定，使得施工單位在配合度及項(xiàng)目施工進(jìn)度上有很大消極作用，不能站在業(yè)主方的角度考慮交房工期的合理安排工作，極大程度上影響了完美交房。

其次在項(xiàng)目推進(jìn)過程中，由于業(yè)主方資金緊張，部分要求提前付款的單位會(huì)影響其他單位的工程款支付，這種問題有可能會(huì)導(dǎo)致業(yè)主方的資金鏈斷鏈或影響關(guān)鍵工序的有效完成。

（二）交房前計(jì)劃不明晰

在實(shí)際的施工過程中，交房前未能充分發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)存在的問題，在正式驗(yàn)收前未能進(jìn)行多次模擬驗(yàn)收，導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)存在的問題未能及時(shí)整改到位；其他職能部門未能及時(shí)參加模擬驗(yàn)收，部分土建及機(jī)電安裝問題已解決的情況下，其他職能部門未能及時(shí)提出其他相關(guān)問題，會(huì)導(dǎo)致不能按時(shí)交房。

（三）工程款分配不合理

在實(shí)際的施工過程中，轉(zhuǎn)包現(xiàn)象十分普遍，層層轉(zhuǎn)包導(dǎo)致責(zé)任分散，使得各個(gè)承包商之間互相推諉。承包商雖已建立相關(guān)制度，但制度不能落實(shí)到位，以包代管的現(xiàn)象十分嚴(yán)重； 在資金緊張的情況下，不能充分安撫好配合度較好的施工單位，使得配合度較好的施工單位會(huì)喪失信心，嚴(yán)重影響其配合度及施工進(jìn)度；同時(shí)對(duì)配合度較差的施工單位也產(chǎn)生了對(duì)項(xiàng)目不利的影響，交房工期無法按時(shí)保證。

（四）對(duì)分包無獎(jiǎng)懲措施

經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)缺少誠(chéng)信施工管理機(jī)制，在緊急狀態(tài)下?lián)尮べM(fèi)用不能切實(shí)保證，交房過程中產(chǎn)生的推諉扯皮現(xiàn)象頻頻發(fā)生。對(duì)于搶工有力的施工單位不能及時(shí)支付搶工費(fèi)用，對(duì)于推諉扯皮的施工單位不能采取有效的懲罰措施，使得業(yè)主方在資金緊張的情況下難以協(xié)調(diào)各施工單位之間的問題，導(dǎo)致交房工作無法順利進(jìn)行。

三、解決方案或措施

工程款是施工正常進(jìn)行的保障，在工程款緊張的情況下交房，需要統(tǒng)籌考慮，主次分明，保障有度，措施得力，有諾必踐，結(jié)合實(shí)際情況，解決方案如下：

（一）統(tǒng)籌考慮，有力推進(jìn)

1.在項(xiàng)目啟動(dòng)初期，召開由開發(fā)部、管理部、營(yíng)銷部、物業(yè)部、成本部、財(cái)務(wù)部、工程部參加的項(xiàng)目專題會(huì)議，制定出切實(shí)可行的項(xiàng)目推進(jìn)計(jì)劃，并制定出強(qiáng)有力的保障措施，確定相對(duì)寬松的交房日期，使得各部門統(tǒng)一思想，有分工也要有配合；

2.項(xiàng)目推進(jìn)過程中，嚴(yán)格按照項(xiàng)目推進(jìn)計(jì)劃實(shí)施，對(duì)于不能按照項(xiàng)目推進(jìn)計(jì)劃實(shí)施的單位按照事先制定的保障計(jì)劃予以彌補(bǔ)，優(yōu)先保障關(guān)鍵工序順利實(shí)施，并在付款上予以支持；在項(xiàng)目推進(jìn)過程中若出現(xiàn)重大偏差，需重新召開項(xiàng)目專題會(huì)議，重新制定項(xiàng)目推進(jìn)計(jì)劃和更嚴(yán)厲的保障措施。

3.每半年召開一次項(xiàng)目推進(jìn)總結(jié)會(huì)，具體分析項(xiàng)目推進(jìn)情況，借鑒成功經(jīng)驗(yàn)，汲取教訓(xùn)，為后半年項(xiàng)目推進(jìn)指出方向和目標(biāo)。

（二）交房動(dòng)員，分秒必爭(zhēng)

在交房前至少半年內(nèi)，召開由相關(guān)部門參加的交房動(dòng)員會(huì)，統(tǒng)一思想，解決實(shí)際存在的問題，制定出切實(shí)可行交房推進(jìn)計(jì)劃和保障措施以及優(yōu)選第三方隊(duì)伍，集中約談?dòng)嘘P(guān)施工單位，使得各部門和各施工能夠充分認(rèn)識(shí)到交房的緊迫性和重要性，聯(lián)合物業(yè)按照集團(tuán)分戶驗(yàn)收制度進(jìn)行分戶驗(yàn)收，將驗(yàn)房問題及時(shí)統(tǒng)一匯總至工程部，并限定整改期限，交房前至少三次維修整改。

（三）合理分配工程款，提振交房士氣

在后期工程款分配上，優(yōu)先解決直接影響到交房和配合較好的施工單位，對(duì)于因資金不足不能足額支付的施工單位做好解釋協(xié)調(diào)工作，并明確后續(xù)工程款支付計(jì)劃，使得優(yōu)質(zhì)施工單位交房士氣高漲；對(duì)于不能按時(shí)推進(jìn)和推諉扯皮的施工單位，堅(jiān)決按照保障措施由優(yōu)選第三方予以實(shí)施，并明確第三方隊(duì)伍的費(fèi)用支出方式和支付計(jì)劃，使得第三方施工單位能夠按照第三方施工單位無后顧之憂；同時(shí)反復(fù)強(qiáng)調(diào)交房的緊迫性和重要性，對(duì)于不能按時(shí)推進(jìn)和推諉扯皮的單位能夠充分認(rèn)識(shí)到后果，并加重處罰力度。

（四）合理組織，有效施工

對(duì)于交房前期的施工管理，建議至少每周組織三次協(xié)調(diào)會(huì)，由各單位匯報(bào)工程進(jìn)展和工程問題維修情況，工程部現(xiàn)場(chǎng)分析解決實(shí)際存在的問題，統(tǒng)一協(xié)調(diào)，緊而不崩，有條不紊，有效施工，對(duì)于各施工單位統(tǒng)一要求，嚴(yán)格管理，對(duì)于工程進(jìn)展和工程維修問題實(shí)施不到位的施工單位，組織強(qiáng)力足夠的第三方隊(duì)伍予以彌補(bǔ)。

（五）兌現(xiàn)承諾，彰顯誠(chéng)意

對(duì)于在緊急狀態(tài)下的承諾和第三方隊(duì)伍費(fèi)用切實(shí)履行承諾，統(tǒng)一協(xié)調(diào)各部門和各施工單位及時(shí)解決，對(duì)于在交房過程中推諉扯皮和進(jìn)展緩慢的施工單位列入?yún)^(qū)域黑名單，限制甚至禁止其他項(xiàng)目合作；交房后，召開由各部門參加的總結(jié)會(huì)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，汲取教訓(xùn)，處于交房過程中表現(xiàn)較好的部門和人員予以獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于在交房過程中表現(xiàn)不力的部門和人員予以懲戒，為區(qū)域下次交房提供有力支撐。

四、結(jié)束語(yǔ)

在工程款緊張的情況下順利交房的解決方案需要從五個(gè)方面考慮：一、統(tǒng)籌考慮，有力推進(jìn)；二、交房動(dòng)員，分秒必爭(zhēng)；三、合理分配工程款，提振交房士氣；四、合理組織，有效施工；五、兌現(xiàn)承諾，彰顯誠(chéng)意。充分考慮這五個(gè)解決方案的前提下，切實(shí)有效執(zhí)行更細(xì)節(jié)的工作，解決工程款緊張的問題會(huì)使得社會(huì)及房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展具有極大的推動(dòng)作用。