雷玲

摘要：隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也異常激烈，為了在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)一定的位置，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要應(yīng)對(duì)外部環(huán)境的變化，還要提升自身的管理水平，如何合理地控制財(cái)務(wù)管理，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是每個(gè)企業(yè)面臨的主要問題。為了保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和快速收回資金，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)必須提高財(cái)務(wù)管理和控制能力，使企業(yè)能夠長(zhǎng)期發(fā)展。文章分析新形勢(shì)下民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題，在問題的基礎(chǔ)上提出了有效的財(cái)務(wù)管理控制策略，以提高企業(yè)的管理能力。

關(guān)鍵詞：新形勢(shì)；民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；管理控制

在新形勢(shì)下，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展給民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)帶來了一些機(jī)遇，同時(shí)也帶來了一些挑戰(zhàn)。只有采取合理的措施應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，抓住機(jī)遇，企業(yè)才能更好地保證自己的經(jīng)濟(jì)利益。為推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)升級(jí)，國(guó)家有關(guān)部門出臺(tái)了相應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)政策。由于房地產(chǎn)行業(yè)限制因素較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展緩慢。要使企業(yè)在市場(chǎng)上占有穩(wěn)定的位置，要科學(xué)地控制財(cái)務(wù)管理，搞好財(cái)務(wù)管理，保證資金運(yùn)用和融資合理性，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

一、民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，是指企業(yè)對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需的各種資金進(jìn)行預(yù)測(cè)、計(jì)劃、核算、控制、分析和評(píng)估，妥善處理各種經(jīng)濟(jì)金融關(guān)系管理工作，是企業(yè)管理的重要組成部分。民營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)管理具有以下特點(diǎn)。

（一）開發(fā)周期長(zhǎng)，資金籌集任務(wù)繁重

房地產(chǎn)開發(fā)具有長(zhǎng)期性，資金周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)率較低，一次性投資資金相對(duì)較大，因?yàn)榫揞~的地價(jià)和住房項(xiàng)目需要大量的資金投入，資金的籌集難度較大。特別是在目前金融企業(yè)貧困狀況比較困難的情況下，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理是必要的。以廣西南寧為例，2016年1～12月，南寧市房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資約150億元，比上年同期增長(zhǎng)10%。住房總建筑面積1610萬平方米，增長(zhǎng)8%，商品房銷售額約1300億元，增長(zhǎng)6%。從以上總體數(shù)據(jù)來看，銷售增量值低于開工建設(shè)投入的速度，說明企業(yè)不得不以其他方式籌集更多的資金，未來一段時(shí)間，這筆投資的附加值會(huì)更大而隨著銷售資金的增長(zhǎng)，南寧民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈將處于緊張的趨勢(shì)中，甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂情況。

（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，在這個(gè)過程中存在很多不確定性，房地產(chǎn)企業(yè)自身調(diào)節(jié)能力較差，稍有不慎可能陷入資金鏈斷裂的困境中，從2016年1～12月，南寧房地產(chǎn)的資金來源總額達(dá)150億元，其中國(guó)內(nèi)貸款25億元，利用外資1000萬元，自籌資金56億元，剩余資金來自預(yù)付款項(xiàng)和定金，從資金來源看，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的還款任務(wù)艱巨，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高。

（三）財(cái)務(wù)管理難度大

為了滿足大量的資金需求，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)需要從銀行借錢，買地建房，由國(guó)土資源部門，規(guī)劃部門和環(huán)保部門監(jiān)督。這種等級(jí)關(guān)系表明，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展必須與這些部門打交道，涉及廣泛的關(guān)系，因此，財(cái)務(wù)管理比較困難。另外，與其他企業(yè)相比，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展周期長(zhǎng)，資金投入大，回收緩慢，增加了財(cái)務(wù)管理難度。

二、民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理過程存在問題分析

（一）資本結(jié)構(gòu)不合理，負(fù)債率高

房地產(chǎn)行業(yè)投資大，周期長(zhǎng)，對(duì)于從項(xiàng)目審批到土地審批到最終竣工并投入使用，投資量大，回收期慢。民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)融資難度較大，很多企業(yè)為了獲得資金，不考慮融資成本，借貸成本資金非常高，不考慮自有資金和借入資金的比例，他們?yōu)榱硕冗^眼前的財(cái)務(wù)難關(guān)，盲目借貸，導(dǎo)致資本結(jié)構(gòu)不合理，沒有考慮到高額的利率給公司帶來的負(fù)擔(dān)，最終資不抵債。

（二）不重視成本和費(fèi)用的管理

成本費(fèi)用管理一般在企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中進(jìn)行，主要對(duì)企業(yè)的產(chǎn)品成本與營(yíng)業(yè)費(fèi)用進(jìn)行預(yù)算，主要作用是全面開展管理工作，對(duì)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行分析，節(jié)省更多成本，有效控制企業(yè)成本，從而提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。很多民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本費(fèi)用管理不重視，沒有采取財(cái)務(wù)管理手段。他們沒有監(jiān)督和控制企業(yè)經(jīng)營(yíng)和生產(chǎn)的全過程，不重視財(cái)務(wù)預(yù)算管理，也沒有制定財(cái)務(wù)預(yù)算計(jì)劃和體系，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理比較隨意，造成企業(yè)成本提高。

（三）內(nèi)部控制制度不完善

大多數(shù)中小型民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)還沒有建立健全的內(nèi)部控制制度，企業(yè)主要依靠管理人員來監(jiān)督和控制。一些企業(yè)沒有專門的財(cái)務(wù)人員，財(cái)務(wù)人員和一些管理職位沒有分開，更沒有建立企業(yè)內(nèi)部控制制度，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)進(jìn)行管理，導(dǎo)致財(cái)務(wù)問題經(jīng)常出現(xiàn)。

（四）財(cái)務(wù)人員素質(zhì)不高，財(cái)務(wù)管理意識(shí)淡薄

大多數(shù)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)并沒有財(cái)務(wù)管理的意識(shí)，他們?cè)O(shè)置財(cái)務(wù)部門只是為了解決企業(yè)融資的問題。由于忽視了企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，不重視高級(jí)人才的引進(jìn)，也沒有對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，財(cái)務(wù)人員由于素質(zhì)低下、財(cái)務(wù)管理水平不高，造成企業(yè)財(cái)務(wù)信息混亂，不能體現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)的真實(shí)性和客觀性，導(dǎo)致決策失誤。

（五）融資渠道較為單一

大部分民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源是依靠銀行貸款，自籌資金的能力較弱，而且自籌資金大部分來自購(gòu)房者的定金和預(yù)付款，自備資金少之又少，如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)不似以前紅火，庫(kù)存越來越多，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的資金困難，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率的提高，從銀行借款的資金成本也不斷上漲。此外，國(guó)外房地產(chǎn)政策頻出，嚴(yán)格控制過熱地區(qū)和重度民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)貸款規(guī)模，房地產(chǎn)業(yè)銀行信貸緊縮，導(dǎo)致民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)融資困難。隨著時(shí)間的推移，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)也逐漸增大。

三、新形勢(shì)下民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)提高財(cái)務(wù)管理水平的對(duì)策

（一）建立健全財(cái)務(wù)管理規(guī)章制度

財(cái)務(wù)部門的管理工作之所以會(huì)出現(xiàn)大問題，是因?yàn)闆]有一套完整的規(guī)章制度作為工作依據(jù)，盲目地進(jìn)行工作只會(huì)給工作帶來不必要的麻煩和困難。因此，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身?xiàng)l件和經(jīng)營(yíng)狀況制定自己的財(cái)務(wù)管理制度，同時(shí)將自身的財(cái)務(wù)管理特征也納入到制度的發(fā)展之中，這樣不僅規(guī)范了員工工作程序，也能促進(jìn)企業(yè)規(guī)范化發(fā)展。一個(gè)好的制度可以促進(jìn)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。基于實(shí)際工作中遇到的一些問題，通過自身的經(jīng)驗(yàn)不能很好地解決，應(yīng)該通過創(chuàng)新的方式有效解決財(cái)務(wù)問題。

（二）加強(qiáng)成本控制

一要加強(qiáng)成本核算，房地產(chǎn)開發(fā)商的成本反映了實(shí)際投入在開發(fā)建設(shè)中的實(shí)際支出，以確定適當(dāng)?shù)匿N售價(jià)格來實(shí)現(xiàn)最大化，為資金回報(bào)奠定基礎(chǔ)；二是嚴(yán)格把關(guān)工程結(jié)算，在保證房屋質(zhì)量的前提下，防止施工過程中不必要的浪費(fèi)，控制物耗；作為日常重要的民間房地產(chǎn)業(yè)務(wù)支出，項(xiàng)目支出通常會(huì)有一定的監(jiān)管，要評(píng)估民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的工程部門，財(cái)務(wù)部門在建項(xiàng)目的資金需求情況下，確定合理支付節(jié)點(diǎn)，控制建設(shè)項(xiàng)目的成本；但在淡季，各項(xiàng)費(fèi)用需要控制在計(jì)劃中。例如，雖然行政性開支在民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的資金占比較小，但財(cái)務(wù)部門仍然需要監(jiān)督，拒絕不合理的開支。

（三）合理的管理和使用企業(yè)資金

由于涉及的資金數(shù)量大，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)統(tǒng)一安排資金使用情況，做好詳細(xì)規(guī)劃和合理調(diào)度，確保資金能夠合理科學(xué)地使用和支配。同時(shí)，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該設(shè)立專門的資金管理機(jī)構(gòu)，統(tǒng)籌安排和使用資金，合理調(diào)度，充分利用資金。

（四）提高財(cái)務(wù)管理人員水平

人是管理的核心，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)直接關(guān)系到企業(yè)財(cái)務(wù)管理的水平，在招聘過程中，考慮到他們的業(yè)務(wù)水平和競(jìng)爭(zhēng)上崗的能力，擴(kuò)大高層次人才；另一方面，要加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部人員的培訓(xùn)，財(cái)務(wù)人員要定期進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，工程儲(chǔ)備等方面的培訓(xùn)工作，只有不斷拓展知識(shí)面，豐富眼界，才能不斷提高自身的業(yè)務(wù)能力更好地為企業(yè)財(cái)務(wù)管理做出貢獻(xiàn)。

（五）拓展融資渠道

民營(yíng)房地產(chǎn)公司融資困難主要是自身的信用和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力并不高。首先，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)有效融資，從而降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵是要提升自己的綜合實(shí)力和管理水平，樹立良好的企業(yè)形象和口碑。其次，為了有效解決融資難問題，應(yīng)盲目投資管理，合理設(shè)置融資決策的基本流程，盡量減少融資成本和風(fēng)險(xiǎn)，確保民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)融資安全。

四、結(jié)語

面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的巨大壓力，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)必須正確對(duì)待財(cái)務(wù)管理，合理控制資金，保證資金的合理使用，為企業(yè)贏得最大利益。通過財(cái)務(wù)管理的改善，企業(yè)可以有良好的籌資和投資環(huán)境，確保企業(yè)資本結(jié)構(gòu)合理。在管理過程中，企業(yè)應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)情況和自身發(fā)展?fàn)顩r，完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度，同時(shí)將內(nèi)部監(jiān)督制度與規(guī)范合理的管理流程相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和更好的經(jīng)營(yíng)發(fā)展。

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（作者單位：廣西豐澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）