2018年1月12日，由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)與住房保障研究分會(huì)、海南鴻洲置業(yè)集團(tuán)股份有限公司承辦的“十九大后中國(guó)房地產(chǎn)的機(jī)遇和出路——暨第五屆海南高峰論壇”在海南省?？谑信e行。本次論壇的演講嘉賓有：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、原建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)與住房保障研究分會(huì)會(huì)長(zhǎng)龐元，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)與住房保障研究分會(huì)秘書長(zhǎng)、原建設(shè)部政策研究中心主任陳淮，中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心專家委員會(huì)主任、上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張永岳，新城控股集團(tuán)有限公司副總裁歐陽(yáng)捷，易居企業(yè)集團(tuán)副總裁兼大客戶部總經(jīng)理于丹丹，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)與住房保障研究分會(huì)副秘書長(zhǎng)、上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心主任戴曉波，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)與住房保障研究分會(huì)副秘書長(zhǎng)、中房研協(xié)首席研究員李戰(zhàn)軍，等等。為期一天的論壇，上下午分別由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)與住房保障研究分會(huì)龐元會(huì)長(zhǎng)、陳淮秘書長(zhǎng)主持，來(lái)自全國(guó)的業(yè)內(nèi)人士約150人參加了論壇。

一、學(xué)習(xí)新時(shí)代思想，認(rèn)準(zhǔn)住宅現(xiàn)代化發(fā)展目標(biāo)

（一）把握新趨勢(shì)、適應(yīng)新變化、滿足新需求

劉志峰會(huì)長(zhǎng)以新時(shí)代視角看待房地產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)變化與機(jī)遇出路，就房地產(chǎn)業(yè)如何“把握新趨勢(shì)、適應(yīng)新變化、滿足新需求”，談了自己的看法。

1．把握新趨勢(shì)。城鎮(zhèn)住房制度改革以來(lái)，尤其是黨的十八大以來(lái)，我國(guó)住房發(fā)展取得了舉世矚目的成就，實(shí)現(xiàn)了從“憂房階段”到“有房階段”再到“優(yōu)房階段”的轉(zhuǎn)變。當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持相對(duì)平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)增強(qiáng)，城鎮(zhèn)化水平不斷提高，老百姓收入水平和生活品質(zhì)進(jìn)一步提升。隨著住房制度改革深化和調(diào)控政策的貫徹落實(shí)，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了以下新的趨勢(shì)：（1）住房短缺狀況得到根本改變；（2）“居住為主”的導(dǎo)向得到確立；（3）“租購(gòu)并舉”獲得前所未有的重視；（4）改善住房供求關(guān)系得到重視；（5）行業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)加大；（6）房地產(chǎn)業(yè)圍繞城市競(jìng)爭(zhēng)力布局趨勢(shì)更為明顯；（7）行業(yè)集中度進(jìn)一步提高。

2．適應(yīng)新變化。黨的十九大提出，我國(guó)社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。房地產(chǎn)業(yè)的主要矛盾，已經(jīng)從數(shù)量需求轉(zhuǎn)向品質(zhì)需求，從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，從滿足普通居住轉(zhuǎn)向滿足美好生活和精神享受。其中，有五個(gè)變化值得我們關(guān)注并且應(yīng)盡快適應(yīng)：（1）住房發(fā)展理念和政策思路的變化；（2）群眾對(duì)住房品質(zhì)要求的變化；（3）群眾對(duì)綠色健康消費(fèi)的需求不斷增長(zhǎng)；（4）群眾有關(guān)人居環(huán)境的意識(shí)進(jìn)一步增強(qiáng)；（5）群眾對(duì)共享融合的運(yùn)用和期待增多。

（二）我國(guó)現(xiàn)代化遠(yuǎn)景住房目標(biāo)

陳淮秘書長(zhǎng)根據(jù)十九大報(bào)告制定的從2020－2050年我國(guó)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)“三步走”的戰(zhàn)略目標(biāo)，提出了相對(duì)應(yīng)的現(xiàn)代化住房發(fā)展遠(yuǎn)景目標(biāo)。

1．到2020年全面建成小康社會(huì)決勝期，要實(shí)現(xiàn)：（1）人均一間房；（2）住房成套率達(dá)到80%；（3）形成租購(gòu)并舉的基本住房制度，基本建立政府與市場(chǎng)并重的住房租賃體系；（4）基本形成實(shí)物保障與多元多樣貨幣保障并舉的“兜底”體系，基本實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民“住有所居”目標(biāo)；（5）建立靈敏有效的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。

2．到2035年基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，要完成：（1）在城鄉(xiāng)人口流動(dòng)基本穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，人均住房面積穩(wěn)定在38-40平方米；（2）城鎮(zhèn)平均每百戶家庭擁有115-120套住房，基本實(shí)現(xiàn)住房供求的長(zhǎng)期均衡；（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)的構(gòu)成基本達(dá)到城鎮(zhèn)化后期和現(xiàn)代化國(guó)家水平，二手房市場(chǎng)交易規(guī)模與新房交易規(guī)模趨近于5∶1，住房資源的不斷重新優(yōu)化配置體系發(fā)育充分；（4）“人人享有適當(dāng)住房”的保障目標(biāo)和人口、就業(yè)不斷流動(dòng)的要求得到充分滿足，租賃住房人群占比達(dá)到30%以上；（5）城鎮(zhèn)住房成套率100%，住房功能和公用設(shè)施配置滿足改善性、舒適性需求的比重達(dá)到75%以上；（6）形成居住環(huán)境、共享資源的強(qiáng)制性、指導(dǎo)性、目標(biāo)性標(biāo)準(zhǔn)，70%以上住房達(dá)到指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)；（7）60%以上居住小區(qū)達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家智慧小區(qū)資源循環(huán)利用、綠色安全等方面技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

3．到2050年建成社會(huì)主義現(xiàn)代化強(qiáng)國(guó)，要實(shí)現(xiàn)：（1）需“兜底”的救助性住房保障人群減少并穩(wěn)定在7%左右；（2）基本需求性住房、舒適性需求住房、享受性需求住房和奢侈性需求住房比例基本達(dá)到并穩(wěn)定在10∶50∶30∶10 ；（3） 居 住 環(huán) 境 和 共 享資源90%以上達(dá)到現(xiàn)代化水平；（4）40%人群租房住，人均面積40平方米、套均90-220平方米、戶均1.2套住房的格局持續(xù)穩(wěn)定；（5）專業(yè)性養(yǎng)老社區(qū)供給充分，非居家養(yǎng)老人群在老齡化人群中所占比重超過(guò)30%；（6）在住房供求趨于長(zhǎng)期均衡、房?jī)r(jià)租金相對(duì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，家庭住房支出在收入中所占比重（支出收入比）三分之一及以下的家庭占比大于65%。

二、新時(shí)代我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展

（一）建立我國(guó)住房租賃法規(guī)

龐元會(huì)長(zhǎng)表示，我國(guó)的住房租賃法律法規(guī)建設(shè)相對(duì)比較滯后，且缺少專門針對(duì)住房租賃的立法。發(fā)展住房租賃產(chǎn)業(yè)需要盡快完善相關(guān)法律。

1.完善國(guó)家與地方租賃立法建設(shè)的建議：（1）形成完整的國(guó)家與地方住房租賃法律法規(guī)體系；（2）進(jìn)一步明確住房租賃立法的目標(biāo)；（3）《住房租賃條例》可考慮單獨(dú)立法。

2.針對(duì)國(guó)家住房租賃立法內(nèi)容的設(shè)想：（1）增加住房租賃市場(chǎng)行政管理的內(nèi)容；（2）進(jìn)一步明確住房租賃買賣不破租；（3）明確租賃期限管理；（4）明確“優(yōu)先承租權(quán)”為法定的規(guī)定；（5）推進(jìn)機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。

美娟戴上口罩往家趕，一進(jìn)門便被滿屋的血腥氣熏得吐了出來(lái)。這時(shí)，“咕?！緡！緡！保l(wèi)生間又響起熟悉的聲音。

3.地方租賃法規(guī)建設(shè)宜明確的主要內(nèi)容：（1）有條件的地區(qū)可以進(jìn)行租金引導(dǎo)或管理；（2）設(shè)定具體的居住安全、最小居住面積標(biāo)準(zhǔn)；（3）明確承租對(duì)象可以享受的公共服務(wù)。

4.促進(jìn)住房租賃合同登記備案：（1）進(jìn)一步通過(guò)法律強(qiáng)化住房租賃合同登記備案的效力，促使承租人主動(dòng)登記；（2）依托互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，使住房租賃合同簽訂、登記備案更加便捷。

（二）邁向新時(shí)代的租賃市場(chǎng)

張永岳院長(zhǎng)認(rèn)為，我國(guó)租賃市場(chǎng)要真正邁向新時(shí)代，需要和高質(zhì)量的發(fā)展掛鉤。只有在供應(yīng)端、需求端等層面研究高質(zhì)量發(fā)展的路徑，才可能形成更好更穩(wěn)的租賃市場(chǎng)。高質(zhì)量的租賃市場(chǎng)，才是真正“房住不炒”下的租賃新市場(chǎng)。

租賃市場(chǎng)需求，由流動(dòng)人口規(guī)模、租房比例、租房面積等指標(biāo)組成。此類指標(biāo)的變動(dòng)和不同組合，形成了不同的租賃市場(chǎng)需求規(guī)模。租賃房源由三部分組成，包括當(dāng)前市場(chǎng)上可用于租賃的存量房源、未來(lái)新房交易后形成的租賃房源，以及租賃用地供應(yīng)后形成的房源等。據(jù)測(cè)算，全國(guó)當(dāng)前可租賃的存量房源約為39.3億平方米，未來(lái)新房交易后形成的租賃房源每年約為2億平方米；租賃用地供應(yīng)后形成的房源每年約為0.6億平方米，租金規(guī)模的變動(dòng)與現(xiàn)有租金的水平、未來(lái)租金的上漲幅度有關(guān)，而未來(lái)租金的上漲，則與居民消費(fèi)水平的提高、全國(guó)房?jī)r(jià)的上漲等因素有關(guān)。當(dāng)前全國(guó)租金估計(jì)為40元/月/平方米，未來(lái)租金上漲幅度為年均4%。

租賃市場(chǎng)發(fā)展是住房制度改革的重要內(nèi)容，將租賃納入長(zhǎng)效機(jī)制的框架中意義重大，需要積極建立租賃市場(chǎng)的三大基石。

1.信用租房?；谝苿?dòng)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等概念，未來(lái)可以針對(duì)不同的出租者和承租者提供信用評(píng)估，也可以基于信用要素來(lái)進(jìn)行租賃市場(chǎng)的定價(jià)。這樣既消除了信息不對(duì)稱的風(fēng)險(xiǎn)，也有助于降低交易成本。

2.租購(gòu)?fù)瑱?quán)。不應(yīng)重復(fù)過(guò)去租賃市場(chǎng)的老路，要研究承租者的新需求，包括積分落戶、子女教育、醫(yī)療、居住安全感等。

3.租金證券化。應(yīng)該充分考慮房屋銷售市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的本質(zhì)區(qū)別和差異，積極為企業(yè)創(chuàng)造更寬裕的金融環(huán)境。在土地供應(yīng)中明確“租賃住房用地”屬性，有利于形成更為獨(dú)立的用地模式。

三、2018年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)

（一）從宏觀經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看

戴曉波主任在演講中談到，2018年是持續(xù)轉(zhuǎn)型年，總體上，房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)其他行業(yè)仍然向好，如無(wú)宏觀經(jīng)濟(jì)危機(jī)，房地產(chǎn)業(yè)依舊可以獨(dú)善其身。

房地產(chǎn)市場(chǎng)有以下發(fā)展趨勢(shì)。

1.居住消費(fèi)、房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)價(jià)值與實(shí)際居住分離。房地產(chǎn)所有權(quán)與居住權(quán)的分離帶來(lái)對(duì)租賃房的需求。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)與價(jià)格走勢(shì)發(fā)生變化。房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值與金融或者服務(wù)價(jià)值關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)企業(yè)脫實(shí)就虛，走向金融化與服務(wù)型企業(yè)。

3.房地產(chǎn)稅收體系及開發(fā)環(huán)節(jié)改革。房地產(chǎn)稅制改革正在醞釀和討論中，其問(wèn)題與矛盾包括征稅理論、宏觀稅負(fù)、征稅主體客體、稅負(fù)公平、稅基稅率、稅收用途關(guān)聯(lián)等。

4.房地產(chǎn)市場(chǎng)體系及其價(jià)格傳導(dǎo)。土地供應(yīng)市場(chǎng)由政府控制供地與稅收；新建商品房市場(chǎng)主要由大的房企主導(dǎo)，市場(chǎng)有限，價(jià)格受控；存量住房（二手房）市場(chǎng)則受限受控，隨新房交易而萎縮；住房租賃市場(chǎng)發(fā)展得到鼓勵(lì)?？傮w上，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)緩慢剛性上漲趨勢(shì)，租金則呈現(xiàn)跌漲膠著趨勢(shì)。

（二）從市場(chǎng)和政策角度看

李戰(zhàn)軍研究員用數(shù)據(jù)分析了2017年全國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況，得出城市進(jìn)一步兩極分化結(jié)論。對(duì)2018年市場(chǎng)預(yù)判是：世界經(jīng)濟(jì)總體向上，中國(guó)經(jīng)濟(jì)走向穩(wěn)定，政策和政治周期會(huì)有新的表現(xiàn)，租賃房成為政策重點(diǎn)，去庫(kù)存不再突出，開發(fā)貸和消費(fèi)貸收緊，但總有出路。 投資、銷售、地價(jià)、房?jī)r(jià)總體高位運(yùn)行，強(qiáng)者恒強(qiáng)，市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提高，中國(guó)城市形態(tài)和功能進(jìn)一步優(yōu)化，企業(yè)戰(zhàn)略朝著規(guī)?；⒍嘣⑿《?、專業(yè)化方向分化。

政策動(dòng)向仍是去庫(kù)存，限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)，租購(gòu)?fù)瑱?quán)，供應(yīng)租賃房土地，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房，棚改，限制海外投資，等等。對(duì)政策出路的判斷如下：一是如果房地產(chǎn)產(chǎn)能產(chǎn)品過(guò)剩，價(jià)格充滿泡沫，給包括金融在內(nèi)的其他產(chǎn)業(yè)帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致社會(huì)不穩(wěn)定，那么仍需政府的調(diào)控政策發(fā)揮巨大作用。二是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)總體上是健康的，它使政府財(cái)政稅費(fèi)收入增加，給城鎮(zhèn)居民帶來(lái)財(cái)產(chǎn)性收入的增加，給城市形態(tài)改變和功能再塑提供發(fā)展引擎，因而仍是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

此外，歐陽(yáng)捷副總裁從更高的精神文化需求層次，來(lái)詮釋從住有所居到精神消費(fèi)的幸福之路。于丹丹副總裁也表示，隨著市場(chǎng)調(diào)控壓力持續(xù)和規(guī)模房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的顯現(xiàn)，未來(lái)TOP100房企的整體業(yè)績(jī)規(guī)模將繼續(xù)增長(zhǎng)，2020年千億元規(guī)模的房企將達(dá)到30家。

（整理：周明）