王芳　宋世宇

[摘要]隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，引發(fā)了房價(jià)增長過快、開發(fā)不合理等一系列問題，因此，國家應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控。在分析我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控三種手段的基礎(chǔ)上，找出房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段存在的問題，進(jìn)而提出完善調(diào)控手段的具體措施。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；調(diào)控手段

[中圖分類號(hào)]F2933

[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A

[文章編號(hào)]2095-3283（2017）12-0089-02

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是指國家借助于政府的力量，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律、行政手段從宏觀經(jīng)濟(jì)層面對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和調(diào)節(jié)的一種政府行為，以保證其供需平衡，并彌補(bǔ)市場經(jīng)濟(jì)的缺陷，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的目的。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)區(qū)域發(fā)展不平衡、局部過熱，住房保障力差、結(jié)構(gòu)性矛盾突出，市場管理體制不健全等問題。因此，必須由政府來提供引導(dǎo)，通過采取適當(dāng)?shù)氖侄蝸硪?guī)范市場運(yùn)行，促其走向成熟健康的發(fā)展道路。我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的手段主要有經(jīng)濟(jì)手段、法律手段和行政手段三種，這三種手段是相輔相成的，它們只有相互配合才能達(dá)到最佳的效果。

一、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段的運(yùn)用和分析

（一）經(jīng)濟(jì)手段

1增加進(jìn)入房地產(chǎn)市場的難度。開發(fā)商必須具備一定的實(shí)力和良好的信譽(yù)，這些條件主要表現(xiàn)在開發(fā)商本身擁有不低于投資額30%的資金；還要控制施工單位的貸款用途，防止幫助別人墊資，避免投機(jī)者鉆空子；要實(shí)行按揭貸款的必須要擁有現(xiàn)房，另外本地的貸款要用在本地區(qū)的項(xiàng)目開發(fā)上。

2區(qū)分保障性住房和高檔住房的購房成本，同時(shí)提高購買多套住房的首付比例，避免炒房現(xiàn)象發(fā)生。

3向開發(fā)中低檔住宅的開發(fā)商提供綠色通道。政府連續(xù)發(fā)布各項(xiàng)政策，大幅度提高貸款利率就是想通過經(jīng)濟(jì)手段來抑制房地產(chǎn)的快速發(fā)展，讓房地產(chǎn)市場向平穩(wěn)健康的方向發(fā)展，使企圖利用金融市場控制房市走向的投機(jī)者沒有可乘之機(jī)。所以說無論是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營還是房屋的買賣過程都需要經(jīng)濟(jì)手段的參與，這也成為市場調(diào)節(jié)的重要手段之一。

（二）法律手段

所謂房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的法律手段即立法機(jī)關(guān)通過房地產(chǎn)立法，行政機(jī)關(guān)通過房地產(chǎn)執(zhí)法來調(diào)控房地產(chǎn)市場。通過制定各種房地產(chǎn)法律、法規(guī)來規(guī)范經(jīng)營管理，保護(hù)合法經(jīng)營，打擊不法經(jīng)營，維護(hù)房地產(chǎn)市場的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，以達(dá)到宏觀調(diào)控目標(biāo)的一種手段。

我國《土地管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)的開發(fā)必須使用國有土地而不能使用集體土地，所以隨著城市化步伐的加快和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，很快就出現(xiàn)用地緊張的局面。因此，1998年《土地管理法》增加了征用制度，即集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，把集體土地的使用轉(zhuǎn)為合法。在一系列制度的保障下，國家掌握征用集體土地和在市場上出讓城鎮(zhèn)土地使用權(quán)的權(quán)利，因?yàn)椤锻恋毓芾矸ā反_立土地用途和土地利用的管理制度，使得政府能夠?qū)ν恋厥袌鲞M(jìn)行有效管理，政府能通過決定土地的供給來控制房地產(chǎn)市場的走向，另一方面就是政府可以控制土地的不同屬性和用途，使土地利用達(dá)到市場的最優(yōu)配置。

（三）行政手段

行政手段即通過國家、政府部門的行政權(quán)力，以行政管理辦法對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。如通過制定房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)劃，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向進(jìn)行控制；通過規(guī)定房地產(chǎn)市場主體資格、活動(dòng)原則、經(jīng)營范圍、權(quán)力和義務(wù)等來控制房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)及其經(jīng)營業(yè)務(wù)等。2002年以來我國房地產(chǎn)市場的投資比重增長過快，土地圈占等現(xiàn)象的出現(xiàn)，促使國家及時(shí)制定一系列政策，防范房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)并抑制房價(jià)過快增長。2002—2005年期間國家制定頒布關(guān)于房地產(chǎn)方面的政策、文件和措施達(dá)30多項(xiàng)，政策的密度和深度都是以往所沒有的。2007年開始，國家在進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的同時(shí)，密集出臺(tái)了大量的調(diào)控政策，其力度前所未有。

二、我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中存在的問題

（一）經(jīng)濟(jì)手段中存在的問題

雖然經(jīng)濟(jì)手段在宏觀調(diào)控中占主導(dǎo)地位，但是調(diào)控的效果卻不盡人意，如提高首付的比例和貸款的利率，雖然加大了炒房的成本，但卻增加了剛需者的購房負(fù)擔(dān)，不能真正解決問題；同時(shí)雖然針對投機(jī)行為我國在稅收方面出臺(tái)了一系列相關(guān)的營業(yè)稅和個(gè)人所得稅的政策，但現(xiàn)階段由于買方還處于弱勢地位，特別是在二手房市場中，交易過程中的稅費(fèi)最終都轉(zhuǎn)嫁到買房者身上，更加大了其購房成本。所以目前宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)手段并沒有真正影響到投機(jī)者，對投機(jī)行為的抑制不明顯，投機(jī)性行為還會(huì)繼續(xù)推高房價(jià)。

（二）行政手段中存在的問題

政策的制定往往需要大量的信息支持，不僅要保證信息的完整度，還要保證信息的真實(shí)性，只有這樣制定出來的政策才能科學(xué)。但是就目前而言，房地產(chǎn)市場遍布全國各地，決策者不可能深入到每個(gè)企業(yè)去調(diào)查，所以即使調(diào)查也只是局部性的，這就導(dǎo)致決策者收集到的信息有可能沒有真實(shí)全面反映各地房地產(chǎn)企業(yè)的情況。而且在決策執(zhí)行過程中，往往有些地方政府偏離了中央政策，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的開發(fā)能提高地方政府的政績和增加財(cái)政收入，所以有的地方政府無視房價(jià)的非正常增長，甚至?xí)苿?dòng)房價(jià)的走高。還有些地方政府在制定政策時(shí)會(huì)最大限度地利用中央的鼓勵(lì)政策而同時(shí)最低限度地遵守中央的限制政策。更有甚者會(huì)利用一些小的漏洞去制定地方措施，從而與中央規(guī)劃的房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)背道而行。

（三）法律手段中存在的問題

從以往國家對房地產(chǎn)的調(diào)控可以看出，我國對房地產(chǎn)的調(diào)控都是以通知或文件的形式下發(fā)，宏觀調(diào)控的法律體系不完善，沒有具體的法律框架和結(jié)構(gòu)。文件下發(fā)到地方后，在具體執(zhí)行過程中由于缺乏法律的保障，一部分人便抱著應(yīng)付的心態(tài)去執(zhí)行中央政府的調(diào)控政策和措施，自然收不到良好的調(diào)控效果。所以完善房地產(chǎn)市場的當(dāng)務(wù)之急就是完善法律體系。

三、完善我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的對策

（一）完善行政手段

1 建立專門的調(diào)控職能部門

房地產(chǎn)在我國經(jīng)濟(jì)體制中占據(jù)主導(dǎo)地位，它牽涉面廣，多部門參與管理使得對某些政策實(shí)施起來難度較大。而且房地產(chǎn)業(yè)本身的區(qū)域性很強(qiáng)，不同區(qū)域之間都有自己獨(dú)特的地方特色，如地質(zhì)結(jié)構(gòu)不同、人文文化不同、氣候條件不同等，這就需要在制定相關(guān)政策時(shí)不能以點(diǎn)概面，應(yīng)因地制宜根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定相關(guān)政策。有專門的部門來統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，既有利于相關(guān)政策的發(fā)布，更能加強(qiáng)貫徹執(zhí)行能力。要解決這個(gè)問題就需要在中央調(diào)控部門和地方之間建立調(diào)控的平衡點(diǎn)，即宏觀調(diào)控的實(shí)施要通過經(jīng)濟(jì)手段、法律手段、行政手段三者之間的互相配合協(xié)調(diào)才能收到良好的調(diào)控效果。這就需要建立跨部門、跨區(qū)域的調(diào)控機(jī)制和制度，從而保證宏觀調(diào)控的可行性和有效性。

2 準(zhǔn)確定位政府職能

在宏觀調(diào)控中政府部門擔(dān)任著重要角色，所以其職能定位尤為重要。有一些地方可能會(huì)出現(xiàn)官商結(jié)合參與到土地的拍賣中，這樣會(huì)有失公平。在房地產(chǎn)市場中，政府部門應(yīng)正確定位，理清監(jiān)管范圍。我國在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控方面，政府部門應(yīng)起到引導(dǎo)的作用，盡量實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置，發(fā)揮出最大作用。建立完整的調(diào)控體系，這樣才能使調(diào)控發(fā)揮出最大作用，最終建立一個(gè)恪守依法、公平公正、透明高效的行政監(jiān)督管理部門，將房地產(chǎn)市場打造成為一個(gè)公平競爭的市場。

（二）建立健全房地產(chǎn)法律體系

我國應(yīng)盡快建立健全房地產(chǎn)法律體系，出臺(tái)《土地市場交易法》《住宅法》及《住房保障法》，為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控提供法律依據(jù)。可以適當(dāng)借鑒國外經(jīng)驗(yàn)制定適合我國國情的房地產(chǎn)法律體系，營造一個(gè)良好的法治環(huán)境。另外要健全和完善稅收法律制度，稅收是房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)持續(xù)有效的手段。

（三）經(jīng)濟(jì)手段因地制宜

我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，區(qū)域差距很大，所以宏觀調(diào)控過程中要考慮地區(qū)差異，因地制宜實(shí)行不同的經(jīng)濟(jì)手段。一線城市應(yīng)當(dāng)作為調(diào)控的主要目標(biāo)并應(yīng)采取比較嚴(yán)格的金融措施。如二套房首付應(yīng)嚴(yán)格按照家庭單位實(shí)行，利用嚴(yán)格的金融政策控制炒房熱潮，達(dá)到平穩(wěn)房價(jià)的目的；在一些二線城市，購買第二套住房可以以個(gè)人為單位，通過宏觀調(diào)控措施促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，有效防止房地產(chǎn)市場過熱和房價(jià)的過快增長；在三線或以下的城市，在調(diào)控過程中可以實(shí)行較寬松的政策，甚至住房貸款的利率和首付比例可以適當(dāng)減少。另外，可以適當(dāng)擴(kuò)大房產(chǎn)稅的范圍，對只擁有一套住房的家庭實(shí)行免稅，對擁有多套住房的家庭根據(jù)其數(shù)量征收房產(chǎn)稅。

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（責(zé)任編輯：郭麗春梁宏偉）