莫鎧嫣 朱宇雪 農素婷

隨著時代的發(fā)展與社會的進步，教育事業(yè)對于每個國家每片地區(qū)每個人都有愈來愈深的影響，國家積極推動科教興國戰(zhàn)略，這是一個知識改變命運的時代，這是一個高速發(fā)展的時代，人們對于知識的欲求也在日益高漲，大家對于教育這塊越發(fā)的重視，越來越注重人才的培養(yǎng)，而校園校區(qū)是學子與教師生活學習的重要場所，校園校區(qū)的環(huán)境舒適方便對于學生老師在學習研究方面也有很大的促進作用，所以校園校區(qū)內的物業(yè)管理的優(yōu)化分析項目一直是各大國內外高校的重點。

首先，良好的校園秩序是廣大師生學習、工作、生活的重要保障，同時也是對物業(yè)管理的第一要求，校園秩序的好壞，直接影響校園師生的工作質量、學習質量和生活質量，因此，滿足校園師生的良好秩序要求是管理工作的重點；其次，優(yōu)美舒適的環(huán)境是工作、學習的促使者，環(huán)境影響人們的心情，對于擁有一個好的生活環(huán)境的關注體現(xiàn)了現(xiàn)在人居住觀念的更新，同時表明了校園校區(qū)內物業(yè)管理工作對環(huán)境的維護、美化的重要意義，所以，給師生們營造一個優(yōu)美舒適的環(huán)境是校園校區(qū)內物業(yè)管理的基本要求；最后，隨著科技的進步與發(fā)展，人們對于生活品質和精神追求有了更高的需要，只有有了更好的生活平直和精神追求才能促進社會生活的發(fā)展。

因此，校園作為各個高校師生生活學習的場所，提高校園的物業(yè)管理是一個重要的步驟。目前許多應屆高中畢業(yè)生以及任教教師在選擇學習、工作、生活的校園時都會優(yōu)先考慮校園的生活管理以及校園美化環(huán)境，所以校園校區(qū)內的物業(yè)管理的優(yōu)化分析成為了許多高校著重抓住的實行項目。高校的物業(yè)管理部門必須切實的認識到本部門與其他社會性質的物業(yè)管理部門的不同，對高校物業(yè)管理工作作出必要的調整優(yōu)化。

一、高校物業(yè)管理的背景

（一）產生條件與背景

隨著國家城市化的高速發(fā)展，現(xiàn)代經(jīng)濟技術的高速發(fā)展，物業(yè)管理已經(jīng)成為城市居民生活水平不可忽視的一部分。物業(yè)管理服務內容也從之前的保潔、保修、保安、保綠拓展開成為了業(yè)主提供全方位的綜合性服務，服務的方式方法也從原來簡單的手工機械結合發(fā)展成如今的人工智能系統(tǒng)、樓宇智能化系統(tǒng)工程、系統(tǒng)化管理方案等的廣泛應用。人們的生活質量隨著社會的進步愈來愈好，對于物業(yè)管理也有了更高的要求和更明確的定位，對于物業(yè)公司來說，在人才輩出的時代，對于工作人員的職業(yè)能力和職業(yè)素養(yǎng)的要求也有所提高。

物業(yè)管理踏入中國20多年，是社會進步和經(jīng)濟發(fā)展的產物，在我國已經(jīng)成為朝陽行業(yè)。隨著高校后勤社會化改革的不斷深化，高校物業(yè)管理也得到了前所未有的發(fā)展。高校物業(yè)不僅要通過為師生提供服務，創(chuàng)造一個優(yōu)美和諧的校園環(huán)境，還要為社會提供服務，創(chuàng)造安全方便的人居環(huán)境。

（二）發(fā)展概況

高校的物業(yè)管理作為物業(yè)管理中重要的一支，同時，隨著國家對教育事業(yè)的重視程度的提高，人們對于知識的渴求愈加強烈，在中共十六大會議上，提出要形成全民學習、終身學習的學習型社會，促進人的全面發(fā)展，這意味著，需要增加和擴建更多的校園環(huán)境來滿足人民學習的需求，而高校物業(yè)管理作為高校管理中最重要的一部分，我們必須引起重視。高校物業(yè)管理興起雖然時間不長，但發(fā)展十分迅速，特別是高校后勤社會化改革以來，大多數(shù)高校都非常重視物業(yè)管理工作，在一些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和一些基礎較好的高校，物業(yè)管理工作取得了很大的成效，一些高校的物業(yè)管理服務不僅初具規(guī)模，而且具備了一定的專業(yè)化水平和市場競爭力，為全國高校物業(yè)管理工作起到了示范和表率作用。

二、高校物業(yè)管理的特點

（一）教育意義

現(xiàn)如今高校的物業(yè)管理工作作為各個高校內部工作的重要組成部分，在不影響教育學習的條件下，必須符合高效教育工作的計劃，給學生和教職工提供一個良好的學習和生活的環(huán)境。因此高校物業(yè)服務的所有的管理服務工作環(huán)節(jié)都必須密切地配合高校與教育相關的教學活動和科研活動，并且結合實際的生活學習習慣，使得高校的物業(yè)管理與高校的教育工作有機結合，更快捷、更高效地為高校的學生及教職工提供服務。

（二）服務對象

高校物業(yè)管理的工作不同于社會上其他企事業(yè)單位和居民小區(qū)的物業(yè)管理服務工作，高校物業(yè)管理工作不僅可以對高校工作者和學生所在的校園校區(qū)帶來優(yōu)化管理，還可以對高校家屬區(qū)的居住環(huán)境和學生的宿舍環(huán)境帶來很大程度的改善，從而對高校工作者和學生產生很深刻的影響。雖然對比于各個企事業(yè)單位和居民小區(qū)的物業(yè)管理服務來說，高校物業(yè)管理的服務對象較為單一，不需要面對眾多業(yè)主，在多種經(jīng)營上發(fā)揮的余地不大，主要的服務對象時高校工作者和學生，有強烈的自我管理監(jiān)督意識，沒有那么復雜化和多樣化，同時，又有時間和空間上的限定限制，有固定的假期，這樣使得高校的物業(yè)管理更加的方便和統(tǒng)一，但是高等學校是高素質人才的聚集場所，是學習知識的重要場所，因此，高校的物業(yè)管理針對的是一群知識儲備豐富、專業(yè)技能高超并且擁有強烈個人意識的特殊群體。

由于高校的教育工作繁忙，高校的家屬區(qū)的物業(yè)管理服務對于高校的教育教學活動至關重要。高校的家屬區(qū)大多為高校教育工作者的生活以及學習的主要區(qū)域，高校的教育工作者是社會的精英群體，改善高校的家屬區(qū)的生活狀況，對保障高校的教育工作者的生活水平，為高校工作者營造一個良好的工作氛圍有著重要的意義。同時，高校學生有計劃中的個人學習任務，高校的學生宿舍區(qū)的物業(yè)管理服務對于高校的學習生活有著密不可分的聯(lián)系。

高校的學生宿舍區(qū)是莘莘學子生活的重要場所，高校的學生是社會未來的希望，是國家發(fā)展的接班人，優(yōu)化高校的學生宿舍區(qū)的生活條件，對保障高校的學生的生活水平，為高校學生營造一個良好的學習氛圍有著重要的影響。因此，對于高校物業(yè)管理部門的工作人員必須具備一定程度的文化修養(yǎng)，以及精神修養(yǎng)，以便能達到高校校園校內物業(yè)管理服務的要求水平。

（三）管理模式

在物業(yè)管理這個大的范疇里，高校物業(yè)管理的模式不盡相同，企事業(yè)單位和居民小區(qū)有“業(yè)主自治與專業(yè)化管理的公管式”模式、有酒店式管理、無人化管理、智能化管理等各種各樣可以套用的管理模式，但是使用這些模式顯然不完全適用于高校的物業(yè)管理服務。

首先，高校的物業(yè)管理面對的事單一業(yè)主，同時，高校物業(yè)管理屬于高校的整體管理范圍內，管理上還必須服從高校管理需要——從屬性，著就更強調了根據(jù)需求提供服務的能力，以顧客的無求為向導，提供個性化的管理服務，必須根據(jù)高校的自身特點、所處區(qū)域等因素進行量身定制的管理模式——有深厚學校特點的“共管式”模式。

（四）高校氛圍

高等學校在提高國民素質這個巨大工程中肩負著重要的任務，因此，高等學校的物業(yè)管理服務不僅必須結合高等學校特有的校園文化氛圍展開工作，還必須加強對高校學生的人身安全的管理。高等學校的物業(yè)管理服務部門在微全校師生提供基礎的物業(yè)服務以外，也要注重對高等學校校園當?shù)孛褡逄攸c文化氛圍的保護。健康安全的生活環(huán)境、優(yōu)質的校園文化氛圍必須以合格的硬件設施為載體，因此，高校物業(yè)管理部門對高校學生人身安全管理和高校基礎設施的維護和管理，是保障高校文化氛圍的重要工作。

（五）管理配置

對于高校物業(yè)管理人力資源配置上追求精干、高效、層次明晰、減少管理環(huán)節(jié)、降低運作成本的原則，確定直線職能式的管理框架。

首先，高校物業(yè)管理從屬于高校的整體管理，高校物業(yè)管理若如同居民小區(qū)的物業(yè)管理一般，采取處分責任制設物業(yè)管理員的多層管理，在成本上是物業(yè)公司和高校方面雙方都不能承受的，高校物業(yè)管理的從屬性，決定了他無需面對眾多的業(yè)主，他的服務對象相對來說較為單一，在多種經(jīng)營上發(fā)揮的余地不大，因此，不需要如同居民小區(qū)一般的物業(yè)管理人員的配置。高校的物業(yè)管理服務根據(jù)實際情況，按照人員配置設定管理服務的區(qū)域，每人負責自己的相關工作區(qū)域，以點概面，以面概全的物業(yè)管理模式，在減少人員配置的同時又不影響高校物業(yè)管理的工作質量。

三、桂林市高校物業(yè)管理現(xiàn)狀與難點

（一）桂林市高校物業(yè)管理現(xiàn)狀

目前，高校的物業(yè)管理比較落后，向社會先進的物業(yè)管理企業(yè)學習是高校物業(yè)管理獲得間接經(jīng)驗和管理模式的主要渠道。高校的物業(yè)管理多數(shù)仍處在以事業(yè)單位管理為主的行政體制下，房產管理的改革也多放在管理權利的調整上，經(jīng)營管理功能尚不能體現(xiàn)。雖然物業(yè)管理在我國的發(fā)展時間比較短暫，高校的物業(yè)一直沒有同一的規(guī)范，但是各個地區(qū)對于高校的物業(yè)管理的體系一直在進行探索。

2011年12月17日，山東省在全國率先出臺了《物業(yè)服務規(guī)范》系列地方標準，內容包括住宅、高校、中小學、醫(yī)院、寫字樓、商業(yè)及工業(yè)園區(qū)在內的7項物業(yè)服務標準?！段飿I(yè)服務規(guī)范》將于2012年1月1日起正式實施，青島也將參考執(zhí)行。與2005年發(fā)布的住宅物業(yè)規(guī)范相比，新的物業(yè)服務標準不僅涵蓋《住宅物業(yè)》服務標準，還包括《高校物業(yè)》、《中小學物業(yè)》、《醫(yī)院物業(yè)》、《寫字樓物業(yè)》、《商業(yè)物業(yè)》及《工業(yè)園區(qū)物業(yè)》等非住宅類物業(yè)服務標準。在這7項物業(yè)服務標準中，均對物業(yè)服務企業(yè)所提供的車輛管理、保潔、消防安全等服務內容和質量做了明確規(guī)定。

事實上，高校后勤社會化改革的主要內容之一就是要建立物業(yè)化的管理體系，換言之，物業(yè)管理改革是高校后勤改革成功的關鍵。我們走訪了桂林理工大學、桂林旅游學院、桂林電子科技大學、桂林師范學院這幾所大學，總結歸納了以下幾點主要的高校物業(yè)管理現(xiàn)狀。

學校 管理模式桂林理工大學 人員分包物業(yè)管理公司學校內部領導管理桂林旅游學院 人員分包物業(yè)管理公司學校內部領導管理桂林電子科技大學 人員分包物業(yè)管理公司學校內部領導管理桂林師范學院 人員分包物業(yè)管理公司學校內部領導管理

在目前桂林各個高校中，普遍的管理模式均為安保，清潔人員分包交給物業(yè)公司派遣，由學校內部領導分層派遣管理人員，由學校發(fā)放勞務費。這種模式的優(yōu)勢在于人員選拔方便，由物業(yè)公司統(tǒng)一派遣，人員調動由物業(yè)公司與學校雙方協(xié)商，管理方便，直接由學校內部統(tǒng)一管理。劣勢在于人員來歷參差不齊，學校方面沒有詳細了解物業(yè)人員的來歷，統(tǒng)一由物業(yè)公司提供人員資料，容易有造假行為，同時管理人員多由學校老師，領導兼任，并非專業(yè)管理人員，在人員調動以及日常人物安排中不能高效率的分配任務。

（二）桂林市高校物業(yè)管理難點

1、管理模式落后

目前，高校物業(yè)管理模式比較落后。由于在管理層次上沒有突破，物業(yè)管理人才缺乏，教職工的思想觀念跟不上物業(yè)管理發(fā)展的趨勢，很多高校還束縛在原有的管理模式下。

2、法律法規(guī)不完善，缺乏有效的激勵制度

政府還沒有頒布統(tǒng)一規(guī)范的政策法來指導高校業(yè)務管理實體，各個高校各行其是，管理模式不規(guī)范，與業(yè)主之間產生不必要的摩擦，使得內部管理制度不健全，管理監(jiān)督不到位。雖然也制定了相關的崗位職責、工作標準、工作程序、行為標準等相關的規(guī)范，但還是不夠完善，執(zhí)行也不夠嚴格，在許多安全隱患方面也存在許多沒有注意到的細節(jié)。

3、專業(yè)化水平不高

物業(yè)管理中保潔、綠化、維修、保安等工種均有較強的技術性，部分物業(yè)管理人員不僅需要具備專業(yè)技術知識，還要具備計算機應用、經(jīng)營學、心理學等多方面素質。目前各高校的物業(yè)管理大多數(shù)是以原后勤職工為主體，這部分人員物業(yè)管理的專業(yè)知識、專業(yè)技能相對缺乏，專業(yè)技術水平有待提高。

4、剝離上不規(guī)范

高校物業(yè)管理屬于高校整體管理的范疇，這種管理模式仍舊是學校進行自我管理，使得高校物業(yè)管理服務難以逾越高校管理直接參與市場競爭，因此，不能有效的引入到競爭機制由此來提高運行效率。

5、資金不足

首先，高校的物業(yè)使用率高，有許多實驗器材，所以維護難度也較大，工作量也有所提高；其次，高校的活動范圍很大，管理起來比較麻煩；再次，高校物業(yè)管理的工作要結合高校師生課程設置來安排工作，難度比較大；最后，隨著高校物業(yè)管理檔次的提高，對物業(yè)使用和管理服務的要求也越來越高。

6、物業(yè)管理的內容和范圍相對狹窄

物業(yè)管理的人文品位、文化氛圍需進一步提升高校物業(yè)管理作為新興行業(yè)，除了有物業(yè)管理的共性，還有其特殊性，它作為高校工作的一部分，同樣肩負著“管理育人，服務育人”的責任和義務。目前的高校物業(yè)管理在這方面還是有一定差距的。

7、個性化服務

在物業(yè)管理這個大范疇里，要在高校物業(yè)管理中充分挖掘，掌握高校工作者和學生的個性化與多樣化的需求基礎上，結合高校所處區(qū)域、自身特點，量身定做該高校的物業(yè)管理的服務模式和服務項目，在專業(yè)化、規(guī)范化、高效化的基礎上突出個性化的物業(yè)管理服務。

根據(jù)高校具有必須適合學生學習、交流的特點，重點放在營造校園內濃厚的學習氛圍，積極建設相關的具有針對性的學習區(qū)域，同時將綠化養(yǎng)護和衛(wèi)生安全作為重點工作，在每個細節(jié)充分考慮高校特點，滿足師生對環(huán)境的要求，使得高校工作者和學生擁有一個健康舒適的身體和旺盛的生活熱情，以便全身心的投入到高等學校的學習教育、工作生活當中去，同時，可以適當?shù)奶峁┌l(fā)展自主創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的區(qū)域，讓學生有發(fā)展自我的機會，在校園內配備中型超市，以便高校工作者和學生的學習、生活、工作的方便，提供一個運輸?shù)狞c方便于外界的溝通交流等等，積極尋求高等學校廣大師生新興的服務需求，一遍為高等學校的師生提供更個性化的服務。

四、高校物業(yè)管理的優(yōu)化

（一）校園文化管理方案

結合高校所處區(qū)域，聯(lián)系所在地域的民族文化精神，參考高校的發(fā)展過程，融入節(jié)日慶祝的傳統(tǒng)活動中，積極開展主題文化活動、懸掛標志性圖案、舉辦有意義的集體活動等等，引導高校師生重視校園文化，積極行動，同時也結合各個院系建設相關的學習交流小園地，促進同學老師的交流溝通，發(fā)表自己內心的想法，共同營造一個有文化內涵的校園環(huán)境。

（二）宿舍樓管理方案

宿舍樓管理考慮到范圍大樓層多的因素，可以在一樓設立一個宿舍管理部，定時對各個樓層進行檢查，對于檢修方面制定一個固定時間每周進行一至兩次的統(tǒng)一保修維修，各個宿舍也選出一個宿舍長，對于宿舍內部的管理進行監(jiān)督檢查，積極配合高效管理人員的工作。

（三）教學樓管理方案

貫徹預防為主，防消結合的方針，項目處確定一名管理人員為防火值班員，全面負責教學樓的消防工作；嚴禁在教學樓內燒廢紙.雜物，亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等；不準在樓道過道內設立倉庫，堆放雜物，阻礙通道；公共場所嚴禁使用可燃性裝修材料，室內嚴格控制可燃性材料；定期檢查滅火設備，向各系師生進行消防宣傳教育。配備專職質量督導員，直屬學校領導，負責項目內各崗位，工作質量的檢查，整改處罰，落實學校教學樓紀律和各項工作制度。

（四）公共區(qū)域管理方案

1、安全管理服務

建立一套治安防范緊急反應系統(tǒng)是必不可少的。日常管理中，采取“物防、技防、人防三防并重”、“群防群治”、“中央監(jiān)控和區(qū)域管理相結合”、“重點區(qū)域、一般區(qū)域、時間區(qū)別對待”、“預防為主，防消結合”的管理原則，通過采取組建高素質秩序維護隊伍、合理設置崗位、規(guī)范工作流程等措施，確保管理區(qū)域24小時的消防安全、車輛進出有序、無責任安全事故。

2、加強環(huán)境文化和環(huán)保建設，樹立環(huán)保觀念

全面導入環(huán)保文化概念，通過開展環(huán)保主題文化活動、懸掛環(huán)保標訓、使用環(huán)保性服務用品等措施，宣傳環(huán)保知識，引導在“湖南工業(yè)職業(yè)技術學校”的師生（師生）重視環(huán)保事業(yè)，積極行動，從自我做起，愛惜環(huán)境，共同營造整潔、舒適的工作和生活環(huán)境。

五、結語

隨著國家對于教育事業(yè)的重視程度越來越深，高校的發(fā)展速度也越來越快，高校后勤社會化的不斷深入高校物業(yè)管理作為高校后勤的新興行業(yè)，由于其特殊性，越來越受到社會的高度重視。高校物業(yè)管理應當隨著社會的發(fā)展進步而不斷發(fā)展，針對各自特點，牢記宗旨、把握重心、確立方向、贏得市場、取得效益．并在保障高校教學秩序、提高教學質量中發(fā)揮應有的后勤保障作用。