崔霽

十九大報(bào)告提出：堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。據(jù)此可以研判，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了新時(shí)代，這個(gè)時(shí)代下將由過(guò)去的全民買(mǎi)房進(jìn)入到租售并舉。在土地極為稀缺的一線城市以及部分重點(diǎn)二三線城市，一方面是城鎮(zhèn)化帶來(lái)的人口不斷向中心城市集中，另一方面是過(guò)去整個(gè)租房市場(chǎng)粗放式的發(fā)展，無(wú)法滿足新時(shí)代年輕人的需求。從2002年至今，住房租賃市場(chǎng)從無(wú)到有已經(jīng)經(jīng)歷10多年的發(fā)展。2014年迎來(lái)互聯(lián)網(wǎng)和資本兩大浪潮。2016年6月《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》正式對(duì)外公布，出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)和規(guī)范住房租賃市場(chǎng)的政策，這個(gè)行業(yè)真正站到了風(fēng)口之上。粗略估計(jì)，中國(guó)的租賃市場(chǎng)規(guī)模超過(guò)萬(wàn)億，潛在空間巨大。由于我國(guó)租賃市場(chǎng)發(fā)展尚處在探索階段，分析當(dāng)前租賃企業(yè)的發(fā)展以及國(guó)際上先進(jìn)企業(yè)，能夠在下一階段發(fā)展中，認(rèn)清形勢(shì)，抓住方向，迅速布局。本文從當(dāng)前我國(guó)租賃企業(yè)的基因入手，分析當(dāng)前住房租賃企業(yè)的發(fā)展模式，最終對(duì)我國(guó)住房租賃企業(yè)進(jìn)行展望。

一、住房租賃企業(yè)呈現(xiàn)多背景、多基因的特征

（一）按住房租賃企業(yè)的背景來(lái)分類

從住房租賃企業(yè)的背景來(lái)分類，大致上可以分為：政府背景、國(guó)企背景和民企背景三類。

1.政府背景

政府獨(dú)立或與社會(huì)資本合作，自建或收購(gòu)房源作為租賃房源，以提供保障性或政策性租賃住房。如上海市各區(qū)都有各自的公共租賃住房投資運(yùn)營(yíng)公司為解決本區(qū)青年、引進(jìn)人才和外來(lái)務(wù)工人員及其他常住人口的階段性居住困難提供公租房。截至2017年上半年，上海市公租房共15萬(wàn)套，其中供應(yīng)11.5萬(wàn)套，出租率在87%，主要供應(yīng)主體是上海地產(chǎn)集團(tuán)、上海市公積金管理中心等。

2.國(guó)企背景

包括國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、國(guó)有投融資企業(yè)，通過(guò)自建、購(gòu)買(mǎi)、資產(chǎn)劃撥、租賃等方式獲得房源。以北京為例，從2012年開(kāi)始，陸續(xù)就有市屬大國(guó)企，如首農(nóng)集團(tuán)、金隅集團(tuán)、城建集團(tuán)和建工集團(tuán)等利用閑置用地改建公租房、保障房。保利、葛洲壩、中冶等大型央企也都通過(guò)競(jìng)買(mǎi)北京、上海、廣州、杭州等地包含自持面積的地塊參與長(zhǎng)租公寓建設(shè)。住建部、發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)等九部委于2017年7月18日印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》（建房〔2017〕153號(hào)，下稱“153號(hào)文”），提出“人口凈流入的大中城市要充分發(fā)揮國(guó)有企業(yè)的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用，支持相關(guān)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)。”未來(lái)，隨著各地住房租賃實(shí)施方案落地，將出現(xiàn)一批國(guó)有住房租賃企業(yè)。日前，南京、成都、武漢、沈陽(yáng)等地都通過(guò)出臺(tái)相關(guān)實(shí)施方案制定了新建國(guó)有住房租賃平臺(tái)公司的計(jì)劃以及國(guó)有住房租賃平臺(tái)公司的市場(chǎng)規(guī)模預(yù)期。

截至2017年11月，上海已掛牌成交15幅租賃住房用地，土地面積近30萬(wàn)平方米，其中已成交的地塊多被上海張江（集團(tuán)）有限公司、上海嘉定新城發(fā)展有限公司和上海地產(chǎn)集團(tuán)等國(guó)企背景的企業(yè)摘得，體現(xiàn)了國(guó)企作為租賃市場(chǎng)壓艙石的定位，對(duì)未來(lái)租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定起到重要作用和意義。

3.民企背景

民營(yíng)機(jī)構(gòu)通過(guò)各種市場(chǎng)化的手段獲取房源開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)。2016年國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào)，下稱“39號(hào)文”）關(guān)于“發(fā)展住房租賃企業(yè)”的提法是“提高住房租賃企業(yè)規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化水平，形成大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局”，而153號(hào)文則明確提出要鼓勵(lì)“民營(yíng)的機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)”發(fā)展。目前市場(chǎng)上活躍的長(zhǎng)租公寓企業(yè)，多為社會(huì)資本投資的企業(yè)。

（二）按住房租賃企業(yè)的基因分類

根據(jù)住房租賃企業(yè)的基因來(lái)分類，可以分為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基因，中介服務(wù)基因，酒店運(yùn)營(yíng)基因以及互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)基因。

1.地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基因

隨著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，房企告別了過(guò)去高增長(zhǎng)、快周轉(zhuǎn)的時(shí)代，過(guò)去房企制造業(yè)的發(fā)展模式不可持續(xù)，未來(lái)將是服務(wù)業(yè)的發(fā)展模式，特別是當(dāng)前一線城市住宅土地一級(jí)市場(chǎng)拿地均規(guī)定了不少于15%的自持物業(yè)面積，更加考驗(yàn)房企的運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力，這樣才能夠不斷提升持有物業(yè)的價(jià)值。碧桂園、龍湖、旭輝、金地、招商蛇口、華潤(rùn)等紛紛搶占租賃市場(chǎng)新藍(lán)海。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房源方面優(yōu)勢(shì)明顯，依靠自身在產(chǎn)業(yè)鏈多年深耕的經(jīng)驗(yàn)，能夠以較低的成本完成房屋設(shè)計(jì)、裝潢改造以及商業(yè)服務(wù)管理等，大幅降低出租房屋初期投入成本。此外，地產(chǎn)商擁有明顯的資金優(yōu)勢(shì)，能夠?qū)Ｗ⒂谠缙讷@取集中式優(yōu)質(zhì)房源，在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)突出重圍。

2.中介服務(wù)基因

“153號(hào)文”首次提出鼓勵(lì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立子公司拓展住房租賃業(yè)務(wù)。其實(shí)，市場(chǎng)上經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)早已憑借其租賃中介業(yè)務(wù)接近租賃房源和租賃客戶的先天優(yōu)勢(shì)開(kāi)展長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。自如寓（鏈家）、紅璞公寓（世聯(lián)行）、相寓（我愛(ài)我家）都依托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)務(wù)背景發(fā)展長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)服務(wù)中介作為連接房東和租客的橋梁，具有強(qiáng)大的數(shù)據(jù)優(yōu)勢(shì)，因而主要采用分布式收房的方式，能夠以較低的成本迅速收集分散在當(dāng)?shù)馗魈幍姆吭矗?guī)模擴(kuò)張較快。同時(shí)與租客直接對(duì)接，精準(zhǔn)定位不同偏好消費(fèi)者，充分受益于其龐大的用戶數(shù)據(jù)積累。

3.酒店運(yùn)營(yíng)基因

酒店運(yùn)營(yíng)管理類企業(yè)有著涉足租賃市場(chǎng)的先天優(yōu)勢(shì)，相對(duì)于酒店，長(zhǎng)租公寓投資額更低、服務(wù)人員更少、空置率更低，吸引了傳統(tǒng)酒店集團(tuán)的加入。早在多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)還在以“開(kāi)發(fā)+銷售”模式快速壯大之時(shí)，一些外資背景的酒店業(yè)主或酒店管理公司，已將“服務(wù)式公寓”“酒店式公寓”的概念引入了中國(guó)。在國(guó)內(nèi)，從廣義上講，可以將服務(wù)式公寓或酒店式公寓理解為租賃市場(chǎng)的高端產(chǎn)品。包括雅詩(shī)閣、輝盛閣、優(yōu)帕克、逸蘭等高端租賃公寓運(yùn)營(yíng)商。隨著長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的不斷發(fā)展，酒店背景的企業(yè)也逐漸切入中端乃至低端的公寓市場(chǎng)。城家（華住旗下）、窩趣（鉑濤旗下）、繽潤(rùn)亞朵（亞朵酒店旗下）、逗號(hào)公寓（如家旗下）即是酒店基因租賃企業(yè)的代表。酒店運(yùn)營(yíng)管理基因企業(yè)的優(yōu)勢(shì)在于住客和存量物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)上要比別的市場(chǎng)參與者都豐富，運(yùn)營(yíng)效率有先發(fā)優(yōu)勢(shì)，并且在物業(yè)資源端，與開(kāi)發(fā)商相似，酒店集團(tuán)也擁有較多的存量物業(yè)可以進(jìn)行改造轉(zhuǎn)變物業(yè)運(yùn)營(yíng)功能。endprint

4.互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)基因

目前租賃住房領(lǐng)域中，創(chuàng)業(yè)類背景的企業(yè)數(shù)量眾多?！秶?guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2015〕85號(hào)）明確提出積極發(fā)展長(zhǎng)租公寓等滿足廣大人民群眾消費(fèi)需求的細(xì)分業(yè)態(tài)，鼓勵(lì)參與企業(yè)開(kāi)展電子商務(wù)，實(shí)現(xiàn)線上線下互動(dòng)發(fā)展，促進(jìn)營(yíng)銷模式和服務(wù)方式創(chuàng)新。大量的創(chuàng)業(yè)類公寓企業(yè)借政策東風(fēng)大力發(fā)展以O(shè)2O為代表模式的公寓類業(yè)務(wù)。創(chuàng)業(yè)基因企業(yè)與其它市場(chǎng)參與者相比而言，他們?cè)谫Y源端和資金端都沒(méi)有先發(fā)優(yōu)勢(shì)，但經(jīng)營(yíng)思路和方式靈活，通常能在一個(gè)細(xì)分子領(lǐng)域中實(shí)現(xiàn)超速跨越。對(duì)于創(chuàng)業(yè)型公寓管理公司而言，領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)細(xì)分市場(chǎng)的敏銳選擇、商業(yè)模式的適應(yīng)性、團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行能力都是更重要的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)武器。當(dāng)前市場(chǎng)上知名度較高的企業(yè)有：魔方公寓、青客公寓、YOU+公寓、蘑菇公寓、優(yōu)客逸家等。同時(shí)對(duì)于有著互聯(lián)網(wǎng)基因的企業(yè)參與租賃市場(chǎng)的企業(yè)也日益增多，他們從租賃住房配套互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)服務(wù)的角度來(lái)考慮參與，典型的如阿里巴巴、螞蟻金服聯(lián)手打造全國(guó)首個(gè)智慧住房租賃平臺(tái)等。

二、“輕重并舉”將成為住房租賃企業(yè)的發(fā)展模式

住房租賃企業(yè)當(dāng)前的發(fā)展模式主要是重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)。所謂重資產(chǎn)，即企業(yè)通過(guò)拿地自建或收購(gòu)改造等方式獲取并持有房源、對(duì)外出租，主要通過(guò)收取租金獲取利益的模式。例如上海推出的15幅租賃用地，由上海張江、上海嘉定新城和上海地產(chǎn)集團(tuán)等企業(yè)拿地自建租賃住房，這種操作是典型的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)；還有開(kāi)發(fā)商對(duì)獲取住宅土地過(guò)程中規(guī)定的15%自持物業(yè)進(jìn)行自建運(yùn)營(yíng)也屬于重資產(chǎn)，另外，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)閑置工業(yè)廠房或商業(yè)用房等存量物業(yè)改造為租賃住房，以及將企業(yè)自持的存量物業(yè)進(jìn)行改造后出租也屬于重資產(chǎn)模式。

所謂輕資產(chǎn)，即企業(yè)并不持有物業(yè)，而是通過(guò)長(zhǎng)期租賃、委托管理、與持有方運(yùn)營(yíng)合作等方式集中獲取房源，通過(guò)轉(zhuǎn)租（包括對(duì)物業(yè)升級(jí)改造后轉(zhuǎn)租）獲得租金價(jià)差或通過(guò)輸出品牌、提供租務(wù)管理、物業(yè)管理等服務(wù)，獲得管理報(bào)酬的模式。輕資產(chǎn)模式前期沉淀資金相對(duì)少，可以在短時(shí)間內(nèi)快速拓展市場(chǎng)。具有中介機(jī)構(gòu)背景的公寓運(yùn)營(yíng)商憑借其長(zhǎng)期的房產(chǎn)中介服務(wù)積累的大量業(yè)主客戶，多選擇輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)；而酒店管理類的公寓運(yùn)營(yíng)商在住客管理和存量物業(yè)運(yùn)營(yíng)方面的經(jīng)驗(yàn)也有助于實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)；創(chuàng)業(yè)類的公寓運(yùn)營(yíng)商由于資金端的優(yōu)勢(shì)相對(duì)不足，但卻有著互聯(lián)網(wǎng)基因，“懂客戶、重經(jīng)營(yíng)”，也是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的主力軍。

在當(dāng)前資金面相對(duì)比較充裕的背景下，實(shí)力較強(qiáng)的輕資產(chǎn)企業(yè)一定想往重資產(chǎn)走，從而獲得資產(chǎn)的溢價(jià)收益，同時(shí)重資產(chǎn)企業(yè)若是沒(méi)有輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的團(tuán)隊(duì)的管理，重資產(chǎn)依托資產(chǎn)溢價(jià)升值的盈利模式本身也不成立，所以未來(lái)租賃企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展模式應(yīng)該是輕重并舉。

三、看好三類住房租賃企業(yè)的未來(lái)發(fā)展

我國(guó)當(dāng)前租賃市場(chǎng)處于方興未艾階段，未來(lái)住房租賃市場(chǎng)將會(huì)迅速的發(fā)展壯大，租賃市場(chǎng)規(guī)模將會(huì)與日俱增，企業(yè)之間合作、整合與并購(gòu)也會(huì)頻頻發(fā)生。未來(lái)看好三大基因主體發(fā)展：

首先，以政府國(guó)企背景的企業(yè)在獲取土地及物業(yè)資源上具有先天優(yōu)勢(shì)，其定位作為壓艙石對(duì)整個(gè)租賃市場(chǎng)的基礎(chǔ)建設(shè)具有不可或缺的重要意義，政府國(guó)企基因企業(yè)在租賃住房保障領(lǐng)域?qū)⒊蔀榻^對(duì)主體。

其次，開(kāi)發(fā)商基因由于過(guò)去二三十年房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)累積，在規(guī)模發(fā)展、資金融資、資源獲取、人才集聚、成本控制、租賃客戶轉(zhuǎn)化購(gòu)買(mǎi)客戶上均具有比較優(yōu)勢(shì)，因此未來(lái)我國(guó)集中租賃住房市場(chǎng)化領(lǐng)域?qū)⒁缘禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)基因企業(yè)為主體。至于互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)基因企業(yè)將成為開(kāi)發(fā)商基因租賃企業(yè)的主要服務(wù)供應(yīng)主體或是收并購(gòu)主體，其重資產(chǎn)發(fā)展及規(guī)模擴(kuò)張將會(huì)受到商業(yè)模式的制約，而難以“輕重并舉”將成為這類企業(yè)提升盈利水平的障礙。

最后，中介服務(wù)基因企業(yè)由于能夠連接房東和租客，具有強(qiáng)大的數(shù)據(jù)優(yōu)勢(shì)，能夠抓住租賃市場(chǎng)規(guī)模最大的私人住房出租業(yè)主，我國(guó)當(dāng)前80%租賃住房源于私人住房，如果能夠獲得10%的私人租賃房源，未來(lái)這一市場(chǎng)將是萬(wàn)億市場(chǎng)規(guī)模。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，這一類企業(yè)將會(huì)成為住房租賃市場(chǎng)分散式供應(yīng)的主體。

王春敏/責(zé)任編輯endprint