葉光前

摘要：我國不動產(chǎn)契證史可分為三個階段，表現(xiàn)三種不同的權(quán)屬登記結(jié)果憑證：不動產(chǎn)立契時期，立不動產(chǎn)契；不動產(chǎn)發(fā)證時期，發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證；不動產(chǎn)登記簿記載并發(fā)證時期，不動產(chǎn)登記簿記載，同時發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證或證明。研究不動產(chǎn)契證發(fā)展史，以期對現(xiàn)代業(yè)務(wù)有所指導(dǎo)。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)；契證；歷史

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2018）01-0058-62 收稿日期：2017-12-15

我國不動產(chǎn)契證史可分為三個階段，表現(xiàn)為三種不同的權(quán)屬登記結(jié)果憑證：不動產(chǎn)立契時期，立不動產(chǎn)契；不動產(chǎn)發(fā)證時期，發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證；不動產(chǎn)登記簿記載并發(fā)證時期，不動產(chǎn)登記簿記載，同時發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證或證明。

1 不動產(chǎn)立契時期

不動產(chǎn)立契時期，以不動產(chǎn)當事人簽訂契約并交付承受人作為不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移標志。契，按官方以之為憑證收稅計，從東晉始，一直到中華人民共和國成立初期，前后持續(xù)約1600年。

1.1 契的定義及分類

“契”，說文解字意為：“成年人（大）用刀在一根木頭上刻劃記號”。地契，按百度解釋，指“中國舊時買賣或典當土地所訂立的契約”。連房帶地的，也稱房契。事實上，“地契”也好，“房契”也罷，只是人們對其口頭稱呼，契紙上并沒有“地契”或“房契”名稱。早期的白契多直入正文，只在契文內(nèi)容上有買賣/典當“田產(chǎn)”“祖宅”“住屋”“鋪面”等文字。清朝和民國時期的格式契紙上常使用“賣斷契”“賣斷契單（紙）”“契單”“典契”等名稱。

“契”在形式上與通常所說的契約（合同）不同，買賣不動產(chǎn)通常由賣方或以賣方口吻填發(fā)后交付買方，在名稱上也因此多稱為“賣契”，而不稱“買賣契”；只有一聯(lián)，交易后由買方持存。因此，與其說“契約”，更像“券”，如田契，也稱“田券”。

“契”時期，買賣不動產(chǎn)，以契的交付表示權(quán)利轉(zhuǎn)移，因此，舊時對契的掌管格外審慎。契，既是不動產(chǎn)權(quán)利人擁有不動產(chǎn)憑證，又記載了不動產(chǎn)來源和權(quán)利演化，有的契因此表現(xiàn)為前后多達十多道的契紙粘貼。

按物權(quán)類型，契分為賣契、贈與契和典契等；按有無官府印章，分為紅契和白契；按契紙是否為官方格式，分為官契和草契（私契）等。

1.2 契的演化史

1.2.1 從刻木結(jié)繩發(fā)展至紙質(zhì)書面契

在文字出現(xiàn)以前的人類早期，約定某項協(xié)議主要是口頭協(xié)議。某些重要事項，在口頭協(xié)議基礎(chǔ)上，當事人又在竹木片上刻痕或繩索上打繩結(jié)作為信物，即“刻木結(jié)繩”，提醒雙方對交易內(nèi)容的記憶。早期，云南傣族人在訂立契約時會將一根木杖一分為二，分別在上面刻畫兩三個符記，左邊的一片叫“左契”，右邊的一片叫“右契”，雙方各執(zhí)半片，債務(wù)人償還債務(wù)后，將債權(quán)人所執(zhí)半片收回。春秋戰(zhàn)國時期，文字普及并應(yīng)用到社會生活的各個方面，口頭契約、儀式契約發(fā)展為書面契約。至秦漢時期，書面契約已得到相當程度的普及。東漢后，伴隨造紙術(shù)發(fā)明應(yīng)用，紙張逐漸取代竹木簡成為契約文書的唯一介質(zhì)。民間買賣房屋田產(chǎn)，自行訂立紙質(zhì)書面契，即白契，由買方持存作為權(quán)屬憑據(jù)。契上內(nèi)容一般包括：（1）立賣契人，即賣方。如母健在，通常有“奉母命”；兄弟共有產(chǎn)的，寫上“經(jīng)兄弟合儀”。上述文字表示賣房經(jīng)全家同意，沒有糾葛。（2）賣房原因。常見“今因正用”“因年老體衰，無力經(jīng)營”文字，不一定與實際相符。（3）標的物，注明房屋田產(chǎn)的坐落、四至、面積等。（4）買房人，“賣與某人永遠為業(yè)”。（5）價款，并注明“錢房兩交”等類似文字。（6）中證人。（7）立契時間。在時間下面，買賣雙方及中證人畫押、蓋章或印指紋，有時白契還有保甲和牙紀等其他人員畫押。

1.2.2 東晉始有“紅契”，官府收稅后在契上蓋章

以契約為平臺征稅，這就是“契稅”由來，最早出現(xiàn)于東晉。晉代首次出現(xiàn)“紅契”。當事人雙方訂立的、無官府印章的稱為“白契”；加蓋了官印的契約稱為“紅契”。從官方角度講表示已征稅；從當事人角度講表示交易行為已得到了官方見證認可，加蓋了官方印章的紅契，表示取得了官方鑒證的合法所有權(quán)，遇爭議，其效力和信用高于白契。

1.2.3 北宋始有官方格式契（官版契）

宋朝以前，各朝并沒有對契約的書面格式做出明確規(guī)定。宋朝是我國古代商品經(jīng)濟發(fā)展的高峰時期，也是中國傳統(tǒng)民事契約走向標準化的時期，這與印刷術(shù)（活板印刷）在宋朝快速發(fā)展有關(guān)。商品經(jīng)濟發(fā)展，交易立契頻繁，為了穩(wěn)定社會秩序并保障國家契稅征收，國家政權(quán)開始全面介入民間買賣契約的訂立。北宋政府首次對買賣契約的格式、內(nèi)容做出統(tǒng)一規(guī)定。由官府統(tǒng)一印制的契，稱為官契或官版契，也稱契本。

1.2.4 南宋規(guī)定草契要粘接官契（粘二契）

南宋，要求納稅時白契粘于官契上，納稅后在粘接處騎縫蓋章。這種白契粘連官契形成的契稱為“粘二契”。

1.2.5 元朝起出現(xiàn)“契尾”，自元至清成為紅契的根本標志

元代，契在承襲宋代基礎(chǔ)上進一步改觀，將官版契紙分為兩聯(lián)：正聯(lián)稱“契本”，由權(quán)利人持存；存根聯(lián)稱“契根”，由官府持存。在“粘二契”基礎(chǔ)上，將契稅“收據(jù)”粘于官版契紙上——這種專用收據(jù)在元代稱為“契給”，明清時改稱為“契尾”。契尾在不同時期格式不一，明清時期主要內(nèi)容包括：契稅征收的法律依據(jù)、田宅的價銀和稅銀、業(yè)戶姓名、官方印章（通常為州縣印或州縣印加布政使司?。?。契尾或粘連草契；或粘連官契；或粘連草契和官契，形成“草契+官契+契尾”格式，稱為“粘三契”，這是傳統(tǒng)契最完整的格式。契尾出現(xiàn)后，成為區(qū)分紅契白契的根本標志。

1.2.6 清末印花稅票取代契尾

光緒三十四年（1908年），清政府借鑒外國頒布印花稅，沿續(xù)六百多年的“契尾”逐漸廢止，取而代之的是在紅契上粘貼印花稅票，在格式上也不斷地縮小和簡潔化。

1.2.7 北洋和民國政府時期驗契后粘驗契單endprint

北洋政府和民國政府都頒布過驗契條例，規(guī)定舊有地契，無論紅契還是白契，均須呈驗確認。驗契的目的主要是政府征稅。驗契后填發(fā)契單并粘貼驗契憑證。這一時期，契證發(fā)放和驗契工作由稅務(wù)（福建國稅廳）或財政部門（福建財政廳）負責。

1.2.8 抗日戰(zhàn)爭及其后一段時間，曾由田賦糧食管理部門發(fā)放不動產(chǎn)契單

抗戰(zhàn)及抗戰(zhàn)結(jié)束后的國統(tǒng)區(qū)，曾由各地田賦糧食管理處制作格式契單并負責填發(fā)，日常工作由地方區(qū)公所受理。

1.2.9 中華人民共和國成立初期人民政府也發(fā)放過地契

中華人民共和國成立初期，在土地法發(fā)證前的過渡期，人民政府也曾經(jīng)印制統(tǒng)一的公定契紙，為土地買賣、分析等涉及的權(quán)利人填發(fā)地契。驗契時，白契粘貼于公定契紙上。

圖1：1953年，福州市人民政府頒發(fā)的賣契（粘二契），加蓋“福州市人民政府契稅專用印”。白契立契日期民國三十六年（1947年）

2 不動產(chǎn)發(fā)證時期

我們把“契”之后，由政府不動產(chǎn)管理部門制作發(fā)放權(quán)屬憑證時期稱為“發(fā)證時期”或“證”時期。其與“契”時期不同的是：（1）由財稅以外的政府不動產(chǎn)管理部門發(fā)證并實施發(fā)證管理。而“契”時期，除早期由不動產(chǎn)當事人編立契單外，由財稅部門制作格式契、填發(fā)契單及實施驗證等管理工作。（2）不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移，需到不動產(chǎn)管理部門辦理過戶登記手續(xù)。“證”的持有不能代表不動產(chǎn)權(quán)利的擁有。而“契”時期，“契”的交割表示不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移。（3）“證”在外在形式上表現(xiàn)官方印制的當前版，政府發(fā)證時存有發(fā)證的依據(jù)材料（檔案）；而“契”時期，契檔一體，同一不動產(chǎn)不同時期的契粘連。我國不動產(chǎn)發(fā)證經(jīng)歷了以下幾個階段：

2.1 北洋政府頒發(fā)我國歷史上第一部不動產(chǎn)登記法律，由地方法院負責發(fā)證

1922年，北洋政府頒布《中華民國不動產(chǎn)登記條例》，這是我國歷史上最早的不動產(chǎn)登記法律。規(guī)定由各地法院地方審判廳設(shè)立的不動產(chǎn)登記處發(fā)證。根據(jù)我館保存的檔案，我市閩侯時先后由“閩侯地方法院審判廳登記處”“閩侯地方法院登記處”負責頒發(fā)不動產(chǎn)登記證明書。說明的是，當時的“不動產(chǎn)證明書”在登記地位上與今有別，實際上是我國最早的不動產(chǎn)權(quán)證（見圖2）。

圖2：民國22年（1933年），閩侯地方法院登記處填發(fā)的不動產(chǎn)登記證明書

2.2 南京國民政府時期由地方政府負責發(fā)證

1930年，南京國民政府頒布《不動產(chǎn)登記法》，開始頒發(fā)《土地所有權(quán)狀》。目前我們見到的民國時期《土地所有權(quán)狀》，時間主要對應(yīng)上世紀三十、四十年代。我市出現(xiàn)的《土地所有權(quán)狀》，發(fā)證機關(guān)包括：“福州市政籌備處”“福建省地政局”“福州市政府”等。

2.3 中華人民共和國成立初期由地方人民政府負責發(fā)證

2.3.1中華人民共和國成立初期延用舊格式頒發(fā)《土地所有權(quán)狀》

在《中華人民共和國土地改革法》（1950年6月28日頒發(fā)）確立的新發(fā)證制度前，為保障不動產(chǎn)權(quán)利人的合法所有權(quán)，人民政府曾參照舊朝格式頒發(fā)《土地所有權(quán)狀》。我市由人民政府頒發(fā)的《土地所有權(quán)狀》，主要發(fā)生時間為1950-1955年。

2.3.2 1951年頒發(fā)《土地房產(chǎn)所有證》和《房地產(chǎn)所有證》

1950年6月30日，《中華人民共和國土地改革法（草案）》頒發(fā)實施。1950年11月25日，中央人民政府內(nèi)務(wù)部發(fā)布《關(guān)于填發(fā)土地房產(chǎn)所有證的指示》，各地開始在農(nóng)村土地改革區(qū)頒發(fā)《土地房產(chǎn)所有證》，在城市土地改革區(qū)則頒發(fā)《房地產(chǎn)所有證》（見圖3）。1954年，華東軍政委員會財政部發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)憑證采取契證合一辦法》，規(guī)定只發(fā)證，不再發(fā)契紙。

圖3：1957年，福州市人民委員會頒發(fā)的《房地產(chǎn)所有證》，這是我國最早的集成本不動產(chǎn)權(quán)證

2.4 社會主義改造后中斷發(fā)證20年

1956年1月，中央批轉(zhuǎn)書記處第二辦公室《關(guān)于目前城市私有房產(chǎn)基本情況及進行社會主義改造的意見》中指出：“對私有房產(chǎn)的社會主義改造”“將一切私人占有的城市空地，街基等地產(chǎn)，經(jīng)過適當?shù)霓k法，一律收歸國有”。1962年9月27日通過的《農(nóng)村人民公社條例》（也稱《人民公社六十條》）規(guī)定：在生產(chǎn)大隊范圍內(nèi)，除了生產(chǎn)隊所有的和社員所有的生產(chǎn)資料外，一切土地、耕畜、農(nóng)具等生產(chǎn)資料，都屬于生產(chǎn)大隊所有。這樣，從上世紀50年代末（部分發(fā)證工作延至文革前）到七十年代末，不動產(chǎn)發(fā)證進入了長達20年的中斷期。

2.5 上世紀80年代后各地陸續(xù)恢復(fù)發(fā)證

1980年起，各地陸續(xù)恢復(fù)發(fā)證。根據(jù)土地是否列入發(fā)證內(nèi)涵，分兩個時期：

2.5.1 1980-1987年《房產(chǎn)所有證》發(fā)證

1980年起，各地陸續(xù)開始發(fā)放只具房產(chǎn)所有權(quán)內(nèi)涵的《房產(chǎn)所有證》。至于相伴的土地，盡管說房屋所有權(quán)人實際上具有使用權(quán)，但從法律上講不具任何權(quán)利項。這一時期，權(quán)證樣式由各省市自行制定并監(jiān)印權(quán)證，權(quán)證加蓋地方政府市長印章和政府發(fā)證專用章。

2.5.2 1987年后《房屋所有權(quán)證》和《土地使用證》發(fā)證

1986年6月25日《中華人民共和國土地管理法》頒布，1987年1月1日起施行。1988年，七屆全國人大一次會議通過《憲法》（修正案），規(guī)定“土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。至此，“土地使用權(quán)”作為中國特色的一項物權(quán)開始發(fā)證。房、地分管的城市，分別頒發(fā)《房屋所有權(quán)證》和《土地使用證》；房、地合管的城市，頒發(fā)《房地產(chǎn)權(quán)證》，加蓋地方房地產(chǎn)管理部門印章。

3 不動產(chǎn)登記簿記載并發(fā)證時期

1922年北洋政府頒發(fā)《不動產(chǎn)登記條例》后，我國就開始使用不動產(chǎn)登記簿。我館收藏的不動產(chǎn)登記簿，時間發(fā)生在民國時期的上世紀二十、三十年代。當代，全國層面廣泛使用不動產(chǎn)登記簿始于2007年《物權(quán)法》頒布實施后。依照《物權(quán)法》，不動產(chǎn)物權(quán)，除法律另有規(guī)定外，經(jīng)依法登記后發(fā)生效力。登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的依據(jù)，不動產(chǎn)權(quán)屬證書只是權(quán)利人享有不動產(chǎn)的證明。我市房屋登記從2008年10月起建立登記簿。

2015年3月1日，《不動產(chǎn)登記暫行條例》實施后，各地陸續(xù)建立了不動產(chǎn)登記機構(gòu)，統(tǒng)一負責當?shù)夭粍赢a(chǎn)登記工作。我市于2016年9月底完成不動產(chǎn)登記職責整合工作。在完成不動產(chǎn)登記簿記載后，同時發(fā)放《不動產(chǎn)權(quán)證書》或《不動產(chǎn)登記證明》（見圖4）。

圖4：2017年，不動產(chǎn)權(quán)證書（封皮示意）與《不動產(chǎn)登記證明》（內(nèi)容頁）endprint