徐成林,陳小芳

(1.池州學(xué)院 管理與法學(xué)院, 安徽 池州 247000;2.宿州學(xué)院 管理學(xué)院,安徽 宿州 234000)

2016年12月1日，《資產(chǎn)評(píng)估法》正式開(kāi)始實(shí)施。不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)進(jìn)入一個(gè)有專門(mén)法律可依的新時(shí)代，資產(chǎn)評(píng)估法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的要求主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是明確了不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)相關(guān)各方的權(quán)利、義務(wù)及法律責(zé)任，加大了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)估價(jià)違法行為的處罰力度，對(duì)于規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)意義重大。二是提高了估價(jià)機(jī)構(gòu)設(shè)立要求，資產(chǎn)評(píng)估法實(shí)施后，估價(jià)機(jī)構(gòu)設(shè)立至少需要8名以上注冊(cè)估價(jià)師，這比之前的3名估價(jià)師要求要提高很多。三是降低了評(píng)估師考試要求，資產(chǎn)評(píng)估法明確規(guī)定：“具有高等院校?？埔陨蠈W(xué)歷的公民，可以參加評(píng)估師資格全國(guó)統(tǒng)一考試”。其中沒(méi)有對(duì)從業(yè)時(shí)間做出具體規(guī)定，但房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)仍然有從業(yè)時(shí)間要求，這與資產(chǎn)評(píng)估法的要求相背離。四是明確了評(píng)估行業(yè)可以按照專業(yè)領(lǐng)域依法設(shè)立行業(yè)協(xié)會(huì)，實(shí)行自律管理。雖然我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)有房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)和土地估價(jià)師協(xié)會(huì)兩個(gè)自治行業(yè)組織，長(zhǎng)期以來(lái)卻“自而難律”。

就目前來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)與資產(chǎn)評(píng)估法的要求仍存在一定差距，各自為政、高層次人才缺失、缺乏職業(yè)晉升通道、違規(guī)操作等諸多問(wèn)題依然存在。不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)應(yīng)該在《資產(chǎn)評(píng)估法》的約束下，加強(qiáng)自律管理，強(qiáng)化估價(jià)師職業(yè)道德建設(shè)，提升不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的公信力，吸引優(yōu)秀人才入行，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

一、建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)

合并現(xiàn)有的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)及土地估價(jià)行業(yè)，建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)已經(jīng)成為行業(yè)健康發(fā)展的切實(shí)需要。房地產(chǎn)是可開(kāi)發(fā)的土地及其地上定著物、建筑物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益[1]。無(wú)論是從房地產(chǎn)實(shí)體還是從房地產(chǎn)權(quán)益的角度來(lái)看，土地和建筑物是緊密聯(lián)系、不可分離的?！段餀?quán)法》第一百八十三條規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。在不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中，土地價(jià)值和建筑物價(jià)值也存在相互影響，相互依存的關(guān)系，強(qiáng)行剝離任何一方都會(huì)讓另一方的價(jià)值受損。由于歷史的原因，目前房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)及土地估價(jià)行業(yè)并存，業(yè)務(wù)范圍交叉，評(píng)估報(bào)告?zhèn)浒赋绦蚍爆?，給委托方帶來(lái)了很多不必要的麻煩，不利于估價(jià)行業(yè)的健康發(fā)展。

(一)估價(jià)行業(yè)合并技術(shù)上可行

房地產(chǎn)估價(jià)和土地估價(jià)的理論依據(jù)、估價(jià)原則、估價(jià)方法、估價(jià)技術(shù)路線等內(nèi)容幾乎完全相同，合并后撰寫(xiě)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)報(bào)告在技術(shù)上是可行的。目前，市場(chǎng)上的很多估價(jià)機(jī)構(gòu)都同時(shí)擁有土地評(píng)估資質(zhì)和房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)，合并不會(huì)對(duì)估價(jià)市場(chǎng)及估價(jià)業(yè)務(wù)產(chǎn)生太大的影響。

(二)行業(yè)合并時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟

第一，我國(guó)現(xiàn)在已經(jīng)實(shí)行統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記不再分別登記成為建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。在此大背景下，估價(jià)行業(yè)合并是可行的。

第二，2014年10月23日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于取消和調(diào)整一批行政審批項(xiàng)目等事項(xiàng)的決定》(國(guó)發(fā)﹝2014﹞50號(hào))，明確取消土地估價(jià)師準(zhǔn)入類資格的行政許可。而且，自2015年以來(lái)，土地估價(jià)師資格考試已經(jīng)連續(xù)4年未舉行。成立以房地產(chǎn)估價(jià)為主導(dǎo)的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。

二、加強(qiáng)注冊(cè)估價(jià)師管理，為估價(jià)行業(yè)注入新的活力

(一)建立考試注冊(cè)相分離的制度，吸引優(yōu)秀人才入行

目前，土地估價(jià)師資格考試已經(jīng)暫停實(shí)施，只有房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試正常實(shí)行。參加房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試的條件參照的是1995年的《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法》。主要包含兩個(gè)方面：一是學(xué)歷要求，二是行業(yè)從業(yè)要求。例如，一名本科畢業(yè)生參加房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試需要滿足取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科學(xué)士學(xué)位，具有4年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷，其中從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿3年。對(duì)照此要求，一名本科畢業(yè)生想要成為房地產(chǎn)估價(jià)師至少需要5年時(shí)間。如果在考試不能一次性通過(guò)，則需要的時(shí)間更長(zhǎng)。畢業(yè)生在就業(yè)時(shí)出于對(duì)未來(lái)是否能夠通過(guò)估價(jià)師資格考試的擔(dān)憂，從而選擇不進(jìn)入估價(jià)行業(yè)，導(dǎo)致大量的人才流失?；诖爽F(xiàn)狀，估價(jià)師協(xié)會(huì)可以實(shí)行考試注冊(cè)相分離制度。

1.降低房地產(chǎn)估價(jià)師考試門(mén)檻

《資產(chǎn)評(píng)估法》第九條規(guī)定：有關(guān)全國(guó)性評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)按照國(guó)家規(guī)定組織實(shí)施評(píng)估師資格全國(guó)統(tǒng)一考試。具有高等院校專科以上學(xué)歷的公民，可以參加評(píng)估師資格全國(guó)統(tǒng)一考試。估價(jià)師協(xié)會(huì)可以根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估法的要求，修改估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試辦法，不再設(shè)立行業(yè)從業(yè)經(jīng)歷的門(mén)檻，只要取得了相關(guān)專業(yè)?？埔陨蠈W(xué)歷的公民均可參加估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試。這樣有利于吸引畢業(yè)生進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)。

2.提高估價(jià)師注冊(cè)門(mén)檻要求

可以借鑒土地估價(jià)師之前實(shí)行的實(shí)踐考核制度，對(duì)于通過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試的從業(yè)者設(shè)置一個(gè)兩年期的實(shí)踐考核期。在考核期內(nèi)，必須達(dá)到以下要求方可注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：無(wú)不良信用檔案記錄；完成繼續(xù)教育任務(wù)；完成一定數(shù)量的估價(jià)業(yè)務(wù)；必須有估價(jià)報(bào)告評(píng)審達(dá)到優(yōu)良等級(jí)。

通過(guò)設(shè)立估價(jià)師考試注冊(cè)分離制度，有利于更多高校學(xué)生在畢業(yè)伊始就投身估價(jià)行業(yè)，為估價(jià)行業(yè)提供新鮮血液，促進(jìn)估價(jià)行業(yè)蓬勃發(fā)展。

(二)建立估價(jià)師職業(yè)職稱晉升制度

現(xiàn)行的估價(jià)行業(yè)職業(yè)資格只有估價(jià)師一種，這樣的職業(yè)制度存在很多弊端。例如，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)目前從業(yè)人員高達(dá)30萬(wàn)人，而全國(guó)范圍內(nèi)注冊(cè)的房地產(chǎn)估價(jià)師只有5.4萬(wàn)余人[2]。大量的估價(jià)員無(wú)證上崗。估價(jià)員沒(méi)有獨(dú)立開(kāi)展估價(jià)業(yè)務(wù)的資格，但大多數(shù)的估價(jià)報(bào)告由估價(jià)員撰寫(xiě)，估價(jià)師只是負(fù)責(zé)簽字，甚至于簽字都由他人代簽。這樣的模式缺乏對(duì)無(wú)證從業(yè)人員的約束，雖然是估價(jià)報(bào)告的真正制作者，卻不需要對(duì)報(bào)告承擔(dān)責(zé)任。第二，由于缺乏職業(yè)資格晉升制度，很多估價(jià)師在通過(guò)資格考試后就放棄了對(duì)專業(yè)的學(xué)習(xí)鉆研。繼續(xù)教育流于形式，業(yè)務(wù)能力很難得到提升。

1.設(shè)立估價(jià)行業(yè)五級(jí)職業(yè)資格晉升制度

目前，在北京等地區(qū)已經(jīng)開(kāi)始探索建立估價(jià)員資格考試制度，要求估價(jià)行業(yè)從業(yè)者必須取得估價(jià)員資格方可從業(yè)[3]。然而，此制度只是地區(qū)性的職業(yè)資格，并未在全國(guó)范圍內(nèi)推廣，且職業(yè)資格設(shè)立缺乏連貫性。個(gè)人以為，必須建立起估價(jià)行業(yè)金字塔結(jié)構(gòu)的五級(jí)職業(yè)資格制度，才能促進(jìn)從業(yè)者積極探索業(yè)務(wù)，提升個(gè)人職業(yè)能力，從而帶動(dòng)整個(gè)行業(yè)的蓬勃發(fā)展。五級(jí)職業(yè)資格分別是估價(jià)員、助理不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師、注冊(cè)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師、高級(jí)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師、教授級(jí)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師。

(1)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)員。通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)員資格考試，取得估價(jià)員職業(yè)資格并且進(jìn)入一家不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)工作，即成為不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)員。不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)員為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)從業(yè)的最低要求，未取得估價(jià)員資格不得從事不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)。不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)員可以協(xié)助開(kāi)展估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例調(diào)查等外業(yè)工作，估價(jià)員不能獨(dú)立撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告。

(2)助理不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師。通過(guò)注冊(cè)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試尚未取得執(zhí)業(yè)資格證書(shū)的，并且進(jìn)入一家不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從業(yè)者即為助理不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師。助理不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師可在注冊(cè)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師指導(dǎo)下撰寫(xiě)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，并且在所撰寫(xiě)的估價(jià)報(bào)告上簽名確認(rèn)，作為實(shí)踐考核的依據(jù)。

(3)注冊(cè)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師。成為助理不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師滿3年時(shí)間；無(wú)不良信用檔案記錄；按規(guī)定完成繼續(xù)教育任務(wù)；完成估價(jià)業(yè)務(wù)總價(jià)值量滿1億元以上且簽字估價(jià)報(bào)告數(shù)量50份以上；必須有估價(jià)報(bào)告評(píng)審達(dá)到優(yōu)良等級(jí)的可以注冊(cè)成為注冊(cè)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師。注冊(cè)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師可在執(zhí)業(yè)類型范圍內(nèi)開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，例如住宅不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師可以開(kāi)展住宅不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。注冊(cè)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師可以擔(dān)任同執(zhí)業(yè)類型機(jī)構(gòu)的法人。

(4)高級(jí)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師。注冊(cè)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師滿3年時(shí)間；無(wú)不良信用檔案記錄；按規(guī)定完成繼續(xù)教育任務(wù)；完成估價(jià)業(yè)務(wù)總價(jià)值量滿5億元以上且簽字估價(jià)報(bào)告數(shù)量100份以上；必須有估價(jià)報(bào)告評(píng)審達(dá)到優(yōu)秀等級(jí)；取得副高職稱資格的可以申請(qǐng)高級(jí)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師。高級(jí)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師可以開(kāi)展綜合類型的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，如商住樓、綜合性酒店價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)。高級(jí)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師具有擔(dān)任不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)法人的資格。

(5)教授級(jí)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師。取得高級(jí)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師資格滿3年時(shí)間；無(wú)不良信用檔案記錄；按規(guī)定完成繼續(xù)教育任務(wù)；完成估價(jià)業(yè)務(wù)總價(jià)值量滿20億元以上且簽字估價(jià)報(bào)告數(shù)量500份以上；完成一宗單宗綜合類型不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，標(biāo)的價(jià)值達(dá)到1億元或單宗綜合類型房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)的面積達(dá)到1萬(wàn)平方米以上；估價(jià)報(bào)告評(píng)審達(dá)到優(yōu)秀等級(jí)一次以上；取得高級(jí)職稱資格；在國(guó)家級(jí)期刊以第一作者身份公開(kāi)發(fā)表相關(guān)文章3篇以上等條件的，可以申請(qǐng)教授級(jí)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師。教授級(jí)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師可以參與繼續(xù)教育培訓(xùn)、估價(jià)師資格考試命題等活動(dòng)。

2.設(shè)立職業(yè)資格動(dòng)態(tài)管理制度

打破目前一成不變的注冊(cè)估價(jià)師資格制度，在五級(jí)職業(yè)資格制度內(nèi)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，對(duì)于各類估價(jià)從業(yè)人員在其任職資格范圍內(nèi)實(shí)行3年一周期的動(dòng)態(tài)考核，如果未能完成設(shè)定的相關(guān)具體目標(biāo)，則實(shí)行退位制。

3.優(yōu)化繼續(xù)教育培訓(xùn)及考核機(jī)制，落實(shí)職業(yè)資格動(dòng)態(tài)管理模式

現(xiàn)階段，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育活動(dòng)采用網(wǎng)絡(luò)教育和現(xiàn)場(chǎng)教育相結(jié)合的方式，但是繼續(xù)教育往往流于形式，只要估價(jià)師參加就能夠取得繼續(xù)教育學(xué)時(shí)，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)估價(jià)師業(yè)務(wù)較忙而由其他人代替進(jìn)行繼續(xù)教育的情況。以房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育為例，每一注冊(cè)有效期(3年)的繼續(xù)教育應(yīng)達(dá)到120學(xué)時(shí)，包括必修課60學(xué)時(shí)和選修課60學(xué)時(shí)?？梢圆捎镁W(wǎng)絡(luò)教育的形式，而網(wǎng)絡(luò)教育的方式監(jiān)管很難，很多估價(jià)機(jī)構(gòu)由專人負(fù)責(zé)為所有的估價(jià)師進(jìn)行繼續(xù)教育，有的估價(jià)師在幾天之內(nèi)突擊完成120學(xué)時(shí)的繼續(xù)教育，這樣的繼續(xù)教育很難取得預(yù)期的效果。通過(guò)優(yōu)化繼續(xù)教育內(nèi)容，制定較嚴(yán)格的繼續(xù)教育考核方式，實(shí)行職業(yè)資格動(dòng)態(tài)管理模式，才能真正提高估價(jià)師執(zhí)業(yè)能力。

(1)優(yōu)化繼續(xù)教育培訓(xùn)內(nèi)容。協(xié)會(huì)提供的繼續(xù)教育內(nèi)容缺乏時(shí)效性，實(shí)踐指導(dǎo)意義不強(qiáng)是繼續(xù)教育流于形式的原因之一。例如隨著人工智能發(fā)展和大數(shù)據(jù)在估價(jià)領(lǐng)域的應(yīng)用，很多估價(jià)機(jī)構(gòu)已經(jīng)意識(shí)到估價(jià)行業(yè)未來(lái)的變化。而我們的繼續(xù)教育卻沒(méi)有提供相關(guān)的引導(dǎo)和培訓(xùn)。未來(lái)協(xié)會(huì)應(yīng)多加大和科研院所和高校的合作，將學(xué)科最前沿的研究?jī)?nèi)容通過(guò)繼續(xù)教育的方式傳達(dá)給一線的估價(jià)師。

(2)改變現(xiàn)行考核方式，實(shí)行不合格退位制度?，F(xiàn)行的繼續(xù)教育考核方式過(guò)于松散，不利于估價(jià)師能力的提升?？梢圆捎美^續(xù)教育后筆試的方式來(lái)考察估價(jià)師對(duì)繼續(xù)教育的掌握程度，將繼續(xù)教育考核結(jié)果納入到職業(yè)資格動(dòng)態(tài)管理制度。

(三)根據(jù)估價(jià)對(duì)象用途分類設(shè)立專業(yè)估價(jià)師

以房地產(chǎn)估價(jià)師為例，只要取得了注冊(cè)資格，就可以從事所有類型的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，包括居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)等等。實(shí)際上不同類型房地產(chǎn)的價(jià)值構(gòu)成及價(jià)值影響因素是存在較大差異的，例如居住房地產(chǎn)的價(jià)值更加依賴當(dāng)前市場(chǎng)中同類型房地產(chǎn)的價(jià)值，而商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值更依賴于該房地產(chǎn)未來(lái)的收益能力。居住房地產(chǎn)的價(jià)值影響因素主要取決于城市配套設(shè)施(如學(xué)區(qū))及環(huán)境等。商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值影響因素主要取決于商業(yè)繁華度及商業(yè)集聚性等。因此實(shí)行分類估價(jià)師制度更有利于估價(jià)師精于本方向的估價(jià)業(yè)務(wù)能力探索，更加準(zhǔn)確的把握的估價(jià)對(duì)象的價(jià)值量。提高估價(jià)行業(yè)的社會(huì)公信力，促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展[4]。

(四)對(duì)于跨地區(qū)注冊(cè)估價(jià)師實(shí)行考核期

我國(guó)的估價(jià)師管理采用協(xié)會(huì)注冊(cè)管理的方式進(jìn)行，每3年一個(gè)注冊(cè)期。估價(jià)師可以在不同地域的分協(xié)會(huì)實(shí)行轉(zhuǎn)注冊(cè)。例如安徽的估價(jià)師可以通過(guò)轉(zhuǎn)注冊(cè)的方式去到上海注冊(cè)，然后在上海開(kāi)展估價(jià)活動(dòng)。目前的情況是只要估價(jià)師完成轉(zhuǎn)注冊(cè)，立刻就可以開(kāi)展估價(jià)業(yè)務(wù)。這樣的操作模式不利于估價(jià)師準(zhǔn)確把握估價(jià)對(duì)象價(jià)值的。不動(dòng)產(chǎn)是一種特殊的商品，由于其具有不可移動(dòng)性的特征，造就了房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性。能夠準(zhǔn)確把握區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)各類不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是一名估價(jià)師開(kāi)展估價(jià)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)。因此，建議對(duì)于轉(zhuǎn)注冊(cè)的估價(jià)師應(yīng)該設(shè)立一個(gè)至少一年的考核期，在考核期內(nèi)暫定為助理不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師，通過(guò)考核后成為注冊(cè)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師方可開(kāi)展執(zhí)業(yè)活動(dòng)。對(duì)于高級(jí)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師及教授級(jí)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師轉(zhuǎn)注冊(cè)則不受此限制。這樣既有利于估價(jià)師了解區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格行情，也激發(fā)了估價(jià)師提升職業(yè)資格的動(dòng)力。

三、提高一級(jí)機(jī)構(gòu)設(shè)立分公司門(mén)檻，優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)

按照房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)分公司設(shè)立的辦法，房地產(chǎn)估價(jià)一級(jí)機(jī)構(gòu)可以設(shè)立分公司，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)擁有全國(guó)執(zhí)業(yè)資格可以設(shè)立分公司。資質(zhì)等級(jí)高的機(jī)構(gòu)承攬業(yè)務(wù)范圍更廣，業(yè)務(wù)量更多，委托方更加愿意與其合作。

以房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)為例，很多銀行在進(jìn)行抵押物價(jià)值評(píng)估時(shí)就要求合作單位必須是一級(jí)機(jī)構(gòu)。一級(jí)機(jī)構(gòu)的設(shè)置條件是相對(duì)較高的，很多達(dá)不到條件的機(jī)構(gòu)就開(kāi)始采用以一級(jí)機(jī)構(gòu)分公司的名義來(lái)進(jìn)入市場(chǎng)。以國(guó)內(nèi)某一級(jí)機(jī)構(gòu)為例，其在全國(guó)范圍內(nèi)共設(shè)立61家分公司，數(shù)量之多令人咋舌。除總公司有注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師18人以外，其余各家分公司注冊(cè)估價(jià)師人數(shù)在3-7名不等，絕大多數(shù)分公司只有3名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。

(一)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)設(shè)立分公司的弊端

1.不利于估價(jià)行業(yè)的健康發(fā)展

房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域市場(chǎng)，準(zhǔn)確把握區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的變化是估價(jià)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確進(jìn)行評(píng)估的基礎(chǔ)。因此，總公司對(duì)分公司的業(yè)務(wù)把關(guān)很難落到實(shí)處，分公司所做評(píng)估報(bào)告是否符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格總公司亦一無(wú)所知。各分公司只具有三級(jí)機(jī)構(gòu)的技術(shù)力量卻在市場(chǎng)中承攬著一級(jí)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)，長(zhǎng)此以往對(duì)估價(jià)行業(yè)的健康發(fā)展非常不利。

2.不利于一級(jí)機(jī)構(gòu)自身的健康發(fā)展

對(duì)于一級(jí)機(jī)構(gòu)而言，分公司是以加盟店的形式設(shè)立的，收取每年一筆不菲的管理費(fèi)(加盟費(fèi))是其設(shè)立分公司的動(dòng)力源泉。而分公司是不具有法人資格的，其一切業(yè)務(wù)行為的法律責(zé)任均由法人代表承擔(dān)。很多分公司由于不具有法人資格，甚至分公司的實(shí)際控制人不是分公司負(fù)責(zé)人，在承攬估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的把控意識(shí)薄弱。為了迎合委托人的意愿，更有可能做出違背職業(yè)道德的行為，一旦出現(xiàn)法律責(zé)任，勢(shì)必會(huì)影響總公司的健康發(fā)展。

(二)提高分公司設(shè)立門(mén)檻

隨著資產(chǎn)評(píng)估法對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)設(shè)立條件的變化，現(xiàn)在市場(chǎng)中大量的三級(jí)資質(zhì)機(jī)構(gòu)將無(wú)法生存，這必然會(huì)引發(fā)一輪新的估價(jià)機(jī)構(gòu)分支機(jī)構(gòu)設(shè)立潮。為了維護(hù)估價(jià)行業(yè)正常的市場(chǎng)秩序，對(duì)于分支機(jī)構(gòu)的設(shè)立必須從嚴(yán)控制。

1.數(shù)量控制

控制一級(jí)機(jī)構(gòu)設(shè)立分公司的數(shù)量，例如一家一級(jí)機(jī)構(gòu)只允許設(shè)立10家以下的分公司。并且要求總公司加強(qiáng)對(duì)分公司內(nèi)部管控。保證分公司所出報(bào)告的客觀性、公正性。

2.地域控制

由于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)區(qū)域性特征，因此估價(jià)行業(yè)同樣是一個(gè)區(qū)域性的行業(yè)，在全國(guó)范圍內(nèi)大面積的設(shè)立分公司，估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)分公司的管控效力基本為零?？梢砸笠患?jí)機(jī)構(gòu)只能在本省范圍內(nèi)設(shè)立分公司。

3.質(zhì)量控制

對(duì)于設(shè)立的分公司在設(shè)立條件上予以控制，例如可以要求一級(jí)機(jī)構(gòu)的分公司必須達(dá)到獨(dú)立設(shè)立二級(jí)機(jī)構(gòu)的條件。只有這樣，才能夠遏制目前愈演愈烈的分公司設(shè)立潮，還不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)以客觀公正。

四、加強(qiáng)職業(yè)道德教育，提升估價(jià)行業(yè)的社會(huì)公信力

我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)歷經(jīng)20余年的快速發(fā)展，估價(jià)行業(yè)日趨成熟。但是，估價(jià)行業(yè)中迎合委托人意愿、抵押物高估價(jià)值等現(xiàn)象仍然非常普遍。加強(qiáng)估價(jià)師職業(yè)道德教育，提升估價(jià)行業(yè)的社會(huì)公信力，是一件迫在眉睫的事情。

(一)在高校相關(guān)課程中增加職業(yè)道德教育內(nèi)容

估價(jià)行業(yè)的從業(yè)人員大多來(lái)自土地資源管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理等相關(guān)專業(yè)，這些專業(yè)開(kāi)設(shè)的《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)》《房地產(chǎn)估價(jià)》等相關(guān)課程中增加執(zhí)業(yè)道德教育內(nèi)容。從源頭上提高從業(yè)人員的職業(yè)道德素養(yǎng)。

(二)執(zhí)業(yè)資格考試增加職業(yè)道德部分內(nèi)容

行業(yè)可以在編寫(xiě)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試教材中增加職業(yè)道德教育章節(jié)，并在估價(jià)師資格考試增加資產(chǎn)評(píng)估法相關(guān)知識(shí)的分值。

(三)估價(jià)師繼續(xù)教育時(shí)強(qiáng)化職業(yè)道德教育

根據(jù)《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育實(shí)施辦法(暫行)》的規(guī)定注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在每一注冊(cè)有效期內(nèi)應(yīng)當(dāng)接受120學(xué)時(shí)的繼續(xù)教育。它是對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員的行為規(guī)范、執(zhí)業(yè)能力、道德水平的約束和提升，進(jìn)而間接保證資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程和結(jié)果的公正性[5]。在繼續(xù)教育學(xué)時(shí)中強(qiáng)化職業(yè)道德教育內(nèi)容及違法違規(guī)行為警示教育內(nèi)容。以真實(shí)的案例警示估價(jià)師遵守職業(yè)道德、恪守職業(yè)準(zhǔn)則[6]。

五、加強(qiáng)對(duì)估價(jià)報(bào)告抽查評(píng)審

為了保證估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量，各省房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)對(duì)鑒證性估價(jià)報(bào)告進(jìn)行評(píng)審，鑒證性估價(jià)報(bào)告，是指房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為委托人提供給第三方使用，或者為委托人進(jìn)行內(nèi)部管理、接受外部監(jiān)管而出具的起著價(jià)值證明作用的估價(jià)報(bào)告[7]。估價(jià)報(bào)告評(píng)審采用抽檢的方式，以抽取時(shí)點(diǎn)前一年內(nèi)在“估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赶到y(tǒng)”備案的估價(jià)報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告為抽取對(duì)象，每次只抽取一份估價(jià)報(bào)告。評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)主要集中在估價(jià)報(bào)告撰寫(xiě)的規(guī)范性上，只要估價(jià)報(bào)告撰寫(xiě)符合房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，評(píng)審得分即相對(duì)較高。目前的評(píng)審機(jī)制過(guò)于機(jī)械，不能夠評(píng)判估價(jià)報(bào)告的核心內(nèi)容——估價(jià)對(duì)象價(jià)值量是否準(zhǔn)確。采用連續(xù)評(píng)審制將有助于評(píng)價(jià)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值衡量是否準(zhǔn)確。

(一)同價(jià)值類型同用途不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)報(bào)告連續(xù)評(píng)審

在評(píng)審?fù)患夜纼r(jià)機(jī)構(gòu)的報(bào)告時(shí)，連續(xù)抽取該估價(jià)機(jī)構(gòu)一個(gè)連續(xù)時(shí)間段內(nèi)所有的同用途同價(jià)值類型的估價(jià)報(bào)告，通過(guò)比較估價(jià)相關(guān)參數(shù)來(lái)確定該估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)論是否正常。例如估價(jià)方法采用比較法的審查其市場(chǎng)狀況修正系數(shù)是否保持一致；采用收益法的審查其報(bào)酬率是否一致。

(二)不同價(jià)值類型同用途不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)報(bào)告連續(xù)評(píng)審

同一宗不動(dòng)產(chǎn)因其價(jià)值類型不同，反映出來(lái)的價(jià)值量也不一致。理論上公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值最大，連續(xù)評(píng)審時(shí)可以審查同類型不動(dòng)產(chǎn)的其他價(jià)值類型的價(jià)值量與公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的關(guān)系[8]。例如如果同一家估價(jià)機(jī)構(gòu)所做的同時(shí)期同用途的抵押不動(dòng)產(chǎn)無(wú)法定優(yōu)先受償情況下的抵押價(jià)值(單價(jià))高于其他同時(shí)期同用途公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值(單價(jià))，則說(shuō)明該估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)論可能存在不客觀的因素。

通過(guò)連續(xù)評(píng)審的方法，更加有助于規(guī)范估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)鑒證性估價(jià)報(bào)告的撰寫(xiě)，杜絕估價(jià)機(jī)構(gòu)為迎合委托人意愿而高估抵押物價(jià)值的行為。確立起估價(jià)機(jī)構(gòu)獨(dú)立客觀公正的社會(huì)形象。

不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)化已經(jīng)20余年，估價(jià)行業(yè)為抵押貸款、司法鑒定、企業(yè)上市等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)作出了巨大的貢獻(xiàn)。雖然不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)仍然存在著較多的問(wèn)題，但是隨著資產(chǎn)評(píng)估法的實(shí)行，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)執(zhí)業(yè)行為將會(huì)在法律的引導(dǎo)下逐步規(guī)范，估價(jià)行業(yè)能夠真正做到獨(dú)立、客觀、公正。