王文晶 朱玲悅

(黑龍江大學(xué)法學(xué)院，黑龍江 哈爾濱 150080)

一、經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)行法律法規(guī)

《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱《管理辦法》)第三十條規(guī)定：“購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房不滿5年的，不得直接上市交易，由于特殊原因確實(shí)需要轉(zhuǎn)讓的，由政府在考慮折舊和物價(jià)水平等因素的情況下，依原價(jià)格回購(gòu)。購(gòu)房人持有的不是完整的產(chǎn)權(quán)，而是有限產(chǎn)權(quán)。”此外，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓。

由此可見，經(jīng)濟(jì)適用房(以下簡(jiǎn)稱“經(jīng)適房”)在五年期滿后才可以進(jìn)行交易，如果沒(méi)有滿五年是不允許進(jìn)行上市交易的，且需要已經(jīng)取得房屋的權(quán)屬登記，同時(shí)，政府在同等條件下具有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)。但是，實(shí)踐中卻存在大量不滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)生交易的情況，與此相關(guān)的法律問(wèn)題也不斷增多，法院也出現(xiàn)了裁判不一的問(wèn)題。

二、未滿五年私下買賣的合同效力

對(duì)于經(jīng)適房未滿五年私下買賣的合同效力主要有合同無(wú)效說(shuō)和合同有效說(shuō)兩種觀點(diǎn)。合同無(wú)效說(shuō)認(rèn)為，一方面，未滿五年私下進(jìn)行買賣違反了《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定，根據(jù)《合同法》第五十二條第五項(xiàng)應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效；另一方面，經(jīng)適房是為了實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平，保障低收入家庭的居住條件，具有社會(huì)福利的性質(zhì)，涉及我國(guó)的公共利益。[1]如果對(duì)未滿五年的經(jīng)適房進(jìn)行私下買賣，是對(duì)其保障功能的破壞，損害了社會(huì)公共利益，根據(jù)《合同法》第五十二條第四項(xiàng)的規(guī)定，這種情形應(yīng)該認(rèn)定為無(wú)效。合同有效說(shuō)認(rèn)為，《管理辦法》從位階上來(lái)看，應(yīng)屬于部門規(guī)章，而《合同法》第五十二條第五項(xiàng)不包含部門規(guī)章中的強(qiáng)制性規(guī)定，因此其不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的根據(jù)。

此外，根據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，如果這樣的買賣合同被認(rèn)定為無(wú)效，買受人需要把房屋返還給出賣人，這樣看起來(lái)公平合理，然而探其本質(zhì)并非是這樣，因?yàn)閷?shí)踐中向法院請(qǐng)求認(rèn)定為合同無(wú)效的情形通常是由于房屋的增值，出賣人為了增值的房屋而反悔。根據(jù)《合同法》第五十八條出賣人只需要返還購(gòu)房款和相應(yīng)的利息，出賣人因違約行為卻獲得了非常大的利益，對(duì)于出賣人是極為不公平的，如果出賣人也是低收入家庭，那么這種不公平還會(huì)更嚴(yán)重。雙方當(dāng)時(shí)訂立合同如果是基于自愿、平等的，認(rèn)定為合同無(wú)效不僅沒(méi)有維護(hù)社會(huì)的公共利益，而且鼓勵(lì)了市場(chǎng)上的不誠(chéng)信行為。況且，這也不利于市場(chǎng)交易的安全，破壞了合同的穩(wěn)定性。

筆者認(rèn)為，實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎處理，不能輕易否認(rèn)未滿五年的經(jīng)適房私下買賣合同的效力。一方面，此類合同是否違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定是值得探討的。《管理辦法》的效力位階屬于部門規(guī)章，而根據(jù)《合同法司法解釋(一)》第四條的規(guī)定，確定合同無(wú)效的依據(jù)中不包含部門規(guī)章的強(qiáng)制性，因而《管理辦法》不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)。[2]另一方面，經(jīng)適房未滿五年的私下交易究竟是否違反公共利益，也是有待探討的。公共利益作為一個(gè)抽象性的概念，在我國(guó)的立法中沒(méi)有明確規(guī)定，這就需要法官在審理案件中結(jié)合具體案情進(jìn)行分析，在處理經(jīng)適房的買賣合同時(shí)，應(yīng)對(duì)具體案情進(jìn)行分析，而不能一律認(rèn)定為有效或無(wú)效。

三、借名協(xié)議的效力

近些年來(lái)，我國(guó)出現(xiàn)借名購(gòu)房的現(xiàn)象，有些是借名購(gòu)買商品房，而有些則是借名購(gòu)買經(jīng)適房。隨著市場(chǎng)變化，當(dāng)房?jī)r(jià)發(fā)生變動(dòng)時(shí)，出名人和借名人便較易就房屋的權(quán)屬產(chǎn)生爭(zhēng)議，而法院在處理經(jīng)濟(jì)適用房借名協(xié)議效力的糾紛時(shí)卻出現(xiàn)了裁判不一的情況。目前，對(duì)于借名協(xié)議的效力認(rèn)定存在不同的看法。一種觀點(diǎn)認(rèn)為經(jīng)適房具有一定的政策性，對(duì)于購(gòu)房資格的審查是非常嚴(yán)格的，如此來(lái)看在未滿五年的時(shí)間內(nèi)應(yīng)該是限制流通物，限制流通物是禁止轉(zhuǎn)讓的。因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定借名購(gòu)房合同無(wú)效，而另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，若無(wú)合同無(wú)效的事由，根據(jù)意思自治原則，應(yīng)認(rèn)定此類協(xié)議有效。[3]筆者認(rèn)為，應(yīng)區(qū)分情況來(lái)討論借名協(xié)議的效力，不能一概而論。在處理借名購(gòu)房糾紛時(shí)，應(yīng)對(duì)借名人的身份進(jìn)行區(qū)分，根據(jù)借名人是否滿足購(gòu)房的資格來(lái)確定。當(dāng)借名人滿足經(jīng)適房的準(zhǔn)入條件時(shí)，應(yīng)尊重意思自治，認(rèn)定協(xié)議有效。然而，如果借名人不具備能夠購(gòu)買經(jīng)適房的資格，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定協(xié)議無(wú)效。除非有例外情形，如出名人和借名人是直系親屬，而且借名人迫切需要住房，此種情況下也可以確認(rèn)借名協(xié)議的效力。