許景順

(太倉(cāng)市市場(chǎng)監(jiān)督管理局 蘇州 215400)

我國(guó)大概有80億平方米的既有住宅未裝電梯，這些舊樓大部分是20世紀(jì)80、90年代所建，涉及7000萬到1億戶居民[1-2]。例如北京可加裝電梯的老舊住宅樓逾3萬棟、上海20萬棟、廣州逾5萬棟[1]。部分專家預(yù)測(cè)，舊樓加裝電梯的市場(chǎng)規(guī)模超過500萬臺(tái)。另外，隨著社會(huì)老年化進(jìn)程的加快，再加上我國(guó)歷史風(fēng)俗、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的原因，社會(huì)處于未富先老的階段，居家養(yǎng)老是大勢(shì)所趨。很多舊樓住戶都是退休的老年人，腿腳不便，攀爬多層樓梯力不從心，因此，舊樓加裝電梯成為人民群眾迫切的愿望和強(qiáng)烈的心聲。

1 現(xiàn)狀和困境

1.1 資金籌措困難

以一臺(tái)外掛式電梯為例，需要經(jīng)歷勘查、設(shè)計(jì)、制造、報(bào)批、施工、安裝、驗(yàn)收、交付等階段，其成本有以下幾個(gè)方面：危房鑒定1.2～1.6萬、設(shè)計(jì)1～1.5萬、土建基礎(chǔ)2～4萬、鋼構(gòu)14～16萬、電梯自身成本12～20萬、樓道建筑連廊處理7～8萬，再加上安裝、驗(yàn)收等費(fèi)用3～5萬，總的下來大概要40～50萬。如果按照每棟樓12戶至14戶來計(jì)算，平均每戶分?jǐn)偟馁M(fèi)用大概在3.3萬至4.2萬[1-2]。很多舊樓住戶都是退休的老年人，收入水平不高，對(duì)于他們來說這也是一筆不小的開銷。

1.2 住戶利益協(xié)調(diào)難

《物權(quán)法》第76條規(guī)定：“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”。同一幢樓高層住戶和低層住戶的利益存在分歧，高層用戶對(duì)舊樓安裝電梯可謂是望穿秋水，積極性高，而低層用戶積極性不高甚至投反對(duì)票。原因如下：一是不愿繳納費(fèi)用。除了電梯安裝需要一筆不少的費(fèi)用，后續(xù)的維修保養(yǎng)、定期檢驗(yàn)也是一筆不小的開銷，很多低層用戶不想出錢也不愿出錢。二是低層用戶對(duì)電梯利用率較低。一層、二層用戶基本是不需要電梯。三是安裝電梯會(huì)產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。電梯運(yùn)行過程中產(chǎn)生振動(dòng)和噪音，影響睡眠和休息，電梯井道容易遮住陽臺(tái)，影響采光。再加上很多舊小區(qū)沒有地下車庫(kù)，很多車都是停在小區(qū)樓下，如果安裝外掛式電梯，其井道就會(huì)占用2個(gè)車位；外掛式電梯井道的基站一般高于底層，如果按照無障礙標(biāo)準(zhǔn)來設(shè)置電梯基站層門出入口，則可能會(huì)占用更多的停車位，影響居民停車。

1.3 審批辦證難

舊樓安裝電梯可能涉及水管、電線、天然氣、消防、驗(yàn)收等問題，牽一發(fā)而動(dòng)全身，需要得到電力、水務(wù)、消防、市政規(guī)劃、住建、質(zhì)監(jiān)(市場(chǎng)監(jiān)管)等部門的批準(zhǔn)和審核，程序煩瑣，審批時(shí)間長(zhǎng)，在現(xiàn)有政策下，任何一個(gè)環(huán)節(jié)都是極有可能擱淺的。

1.4 應(yīng)急救援困難

圖1 平層入戶

一方面，很多舊樓小區(qū)沒有物業(yè)，電梯報(bào)警裝置無法接通到值班或者物業(yè)管理處，萬一發(fā)生電梯困人事故，乘客將求救無門[3-4]。另一方面，采用平層入戶方式的電梯將面臨應(yīng)急救援方面的難題。很多舊樓原本無電梯預(yù)留井道，現(xiàn)在比較成熟的做法是在建筑主體結(jié)構(gòu)外加裝一個(gè)電梯井道，根據(jù)入戶方式，可分為平層入戶和半層入戶兩種。平層入戶是指電梯停留位置正好是樓層位置（如圖1所示），即電梯井道安裝在兩陽臺(tái)之間，一般將電梯井道安裝在樓層的南面，優(yōu)點(diǎn)是用戶可以直接抵達(dá)自己家。而半層入戶是指電梯停留位置正好是樓梯休息平臺(tái)位置(如圖2所示)，其電梯井道一般安裝在樓層的北面，缺點(diǎn)是用戶需要向上或向下走半層才能到達(dá)所在樓層。前者雖然是有很多優(yōu)點(diǎn)，但是對(duì)電梯應(yīng)急救援方面會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響，例如當(dāng)電梯層門出現(xiàn)問題，需要通過私人的空間來進(jìn)行應(yīng)急救援，根據(jù)國(guó)標(biāo)GB 7588—2003第6.2.1的規(guī)定，通往機(jī)房和滑輪間的通道應(yīng)在任何情況下均能完全安全、方便地使用，而不需經(jīng)過私人空間[3]。由此可見，如果加裝電梯采用平層入戶方式，容易對(duì)電梯應(yīng)急救援方面產(chǎn)生一定的消極作用。

圖 2 半層入戶方式示意圖

2 建議和對(duì)策

2.1 創(chuàng)新方法，拓展資金來源

解決舊樓加裝電梯資金問題有以下幾種方式：一是由業(yè)主委員會(huì)召集業(yè)主進(jìn)行集資。通過加大宣傳教育，宣傳加裝電梯的重要性和必要性，鼓勵(lì)小區(qū)業(yè)主進(jìn)行募捐，來拓寬舊樓加裝電梯的資金來源。二是由開辟住宅專項(xiàng)維修資金綠色通道，進(jìn)一步簡(jiǎn)化資金提取流程，解決舊樓加裝電梯資金難題[5]。三是由政府財(cái)政部門解決部分舊樓加裝電梯資金難題。舊樓安裝電梯是重要的民生工程，也是實(shí)現(xiàn)居家養(yǎng)老的重要前提條件，因此，政府財(cái)政部門有必要對(duì)由于歷史原因?qū)е吕吓f小區(qū)開設(shè)舊樓加裝電梯資金應(yīng)急綠色通道，來解決部分資金問題。四是提取公積金用于舊樓加裝電梯。政府部門應(yīng)設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)，明確機(jī)制，增設(shè)舊宅加裝電梯的公積金提取方式和流程，允許住戶全額提取公積金用于舊宅加裝電梯。另外，考慮到很多住戶都是退休的老人，沒有公積金，在政策制定過程中，應(yīng)允許加裝電梯的老人子女或者孫子女提取他們的公積金用于長(zhǎng)輩加裝電梯，從而把加裝電梯的民生工作落實(shí)到位。五是推廣共享電梯模式。利用市場(chǎng)化手段，由電梯企業(yè)來墊付資金來加裝電梯。然后以租賃或者付費(fèi)模式給住戶使用，乘客可按月繳納租金；或者每次乘梯前進(jìn)行投幣、刷卡之后，電梯自動(dòng)投入服務(wù)、自動(dòng)計(jì)費(fèi)。

2.2 政府主導(dǎo)，協(xié)調(diào)各界利益

針對(duì)住戶利益協(xié)調(diào)難，需要政府主動(dòng)牽頭，協(xié)調(diào)各方利益，打破僵局，不能只停留在讓居民自己商議的層面上。一是做好摸底調(diào)查統(tǒng)計(jì)工作。政府應(yīng)對(duì)轄區(qū)舊樓進(jìn)行摸底調(diào)查，了解舊樓居民的基本生活情況、人數(shù)、意見、建議和所面臨的困難，舊樓的樓層數(shù)、單元數(shù)、區(qū)位空間等信息，從而來確定需要加裝電梯的數(shù)量、類型及相應(yīng)的配套設(shè)施。二是加大領(lǐng)導(dǎo)力度。舊樓加裝電梯是一個(gè)系統(tǒng)工程，應(yīng)成立相應(yīng)的工作領(lǐng)導(dǎo)小組，來協(xié)調(diào)各個(gè)部門之間的分歧，做好各個(gè)部門之間政策和手續(xù)的銜接，來加快推進(jìn)舊樓加裝電梯民生工程。三是出臺(tái)舊樓加裝電梯的費(fèi)用分?jǐn)傊笇?dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前舊樓加裝電梯面臨的一個(gè)重大困難之一是業(yè)主在電梯購(gòu)買、安裝以及后續(xù)的維護(hù)保養(yǎng)和使用等方面的費(fèi)用如何分?jǐn)偂？梢越梃b其他城市的經(jīng)驗(yàn)，量化加裝電梯相應(yīng)的費(fèi)用分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)，例如有的城市是給以一樓業(yè)主適當(dāng)補(bǔ)貼、二樓業(yè)主免費(fèi)、三樓基準(zhǔn)價(jià)，然后每高一層增加基準(zhǔn)價(jià)10%～20%。在這個(gè)指導(dǎo)意見的基礎(chǔ)上來推進(jìn)業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，則協(xié)商成功率將大大增大。

2.3 綠色通道，簡(jiǎn)化審批流程

一方面要進(jìn)一步簡(jiǎn)化審批流程。舊樓加裝電梯涉及多個(gè)部門，如果讓住戶到每一個(gè)部門去審批，則需要花費(fèi)大量的時(shí)間。因此需要開通綠色通道，可以在行政審批中心設(shè)立一個(gè)專門為舊樓加裝電梯的審批一條龍服務(wù)窗口，來受理和辦理相關(guān)的審批手續(xù)以加快推動(dòng)該項(xiàng)工程的落實(shí)和推廣。另一方面，要提供相應(yīng)的政策信息咨詢服務(wù)。可在政務(wù)網(wǎng)、新聞媒體、微信微博等推送既有住宅加裝電梯的信息、政策、指導(dǎo)意見、標(biāo)準(zhǔn)、流程等。

2.4 設(shè)立規(guī)則，方便應(yīng)急救援

采用平層入戶的方式，容易產(chǎn)生應(yīng)急救援方面的難題?？梢詮囊韵聨讉€(gè)方面著手：一是將應(yīng)急報(bào)警裝置連接到統(tǒng)一的物業(yè)管理處，如果小區(qū)沒有物業(yè)，則要將電梯報(bào)警裝置連接到電梯安全管理人員家里。二是極限的情況下，比如沖頂、剎鉗，而頂層的業(yè)主無法趕回時(shí)，在電梯安全管理員、物業(yè)、維保人員共同在場(chǎng)的情況下，有權(quán)撬鎖進(jìn)門（也可以報(bào)消防部門撬鎖）進(jìn)行應(yīng)急救援。三是業(yè)主必須同意接到電梯管理員電話時(shí)，應(yīng)馬上趕回家開門以便電梯維保人員進(jìn)行應(yīng)急救援。以上規(guī)則，應(yīng)經(jīng)該樓所有業(yè)主簽字同意確認(rèn)，并與電梯維保單位進(jìn)行充分溝通備案。

2.5 降低成本，安裝座椅式提升機(jī)

如圖3所示，座椅式提升機(jī)由軌道、驅(qū)動(dòng)裝置和座椅三部分構(gòu)成，依托樓道內(nèi)現(xiàn)有的步行梯樓道，沿著固定軌道往上走。按下扶手上的按紐，座椅便開始移動(dòng)。當(dāng)手一離開按紐，則自動(dòng)停止運(yùn)行。另外，這種提升機(jī)有自動(dòng)感應(yīng)系統(tǒng)，當(dāng)遇到障礙物能夠自動(dòng)停下來。乘客在乘坐座椅式提升機(jī)時(shí)應(yīng)系好安全帶，以防摔倒。這種座椅式提升機(jī)的優(yōu)點(diǎn)是不破壞建筑原有結(jié)構(gòu)、占用空間小、成本低，座椅可以進(jìn)行折疊，缺點(diǎn)就是速度慢、一次只能搭載一人、運(yùn)輸效率低、容易導(dǎo)致樓道擁擠，影響其他人通過。

圖 3 座椅式提升機(jī)

3 結(jié)束語

本文分析了當(dāng)前既有住宅加裝電梯存在的困難，并針對(duì)上述問題提出了合理的建議?？傊?，要解決既有住宅加裝電梯難題，不僅需要政策支持，更需要政府統(tǒng)籌規(guī)劃，主動(dòng)作為，創(chuàng)新方法，簡(jiǎn)化流程，才能真正把民生問題落實(shí)到實(shí)處。

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