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        淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預算的現(xiàn)狀與優(yōu)化

        2018-02-22 04:24:06唐敏
        經(jīng)營者 2018年20期
        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預算財務管理

        唐敏

        摘 要 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于項目周期長、復雜的成本控制環(huán)節(jié)以及較長的資金占用等行業(yè)獨有的財務管理特性給全面預算管理工作提出了更高的要求。在當前激烈的市場競爭環(huán)境之下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有通過合理科學的構(gòu)建全面預算管理體系,高質(zhì)高地分配有限資金資源并加以最大化地利用,才能切實為企業(yè)帶來更高的市場競爭力與經(jīng)濟效益。全面預算作為現(xiàn)代化的管理措施,也需要得到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重視,積極充分地利用,為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供堅實的保障。

        關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 全面預算 財務管理

        一、全面預算的內(nèi)涵及在房地產(chǎn)企業(yè)中的應用

        全面預算管理是一個從市場預測開始,通過預算編制和執(zhí)行管控,到績效考評的完整的管控流程,它以實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略為目標,由全員經(jīng)營協(xié)作,包括企業(yè)一切生產(chǎn)經(jīng)營活動以及每項活動的全過程。全面預算管理的理念是均衡發(fā)展,促使企業(yè)保持其可持續(xù)性。全面預算一般編制資本預算、業(yè)務預算、財務預算三類。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預算除常規(guī)預算外,還有項目整體預算、進度預算、開工計劃、竣工計劃、在建擬建項目等具有行業(yè)特性的預算。

        工程項目作為房地產(chǎn)企業(yè)的主營核心,由于工作內(nèi)容復雜、涉及資金規(guī)模巨大、開發(fā)周期長等特點,在全面預算管理方面進行了廣泛的探索和實踐,當前房地產(chǎn)企業(yè)逐步形成“以項目成本控制為核心,現(xiàn)金流量控制為重點”的具有地產(chǎn)行業(yè)特色的全面預算模式。

        二、我國房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理的發(fā)展現(xiàn)狀

        (一)市場預測不充分導致資源錯配

        一般來說,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預算管理應該以市場預測為前提,考慮企業(yè)的現(xiàn)實狀況,制度戰(zhàn)略目標規(guī)劃,由于部分企業(yè)缺乏全面預算的認識與經(jīng)驗,導致全面預算編制脫離現(xiàn)實,這不但使預算工作無法達到預期效果,還妨礙了企業(yè)整體的規(guī)劃與目標實現(xiàn),嚴重的將使項目工程停滯、企業(yè)資金鏈斷裂,危及企業(yè)在行業(yè)市場中的存亡。

        (二)系統(tǒng)性差的預算模式造成房地產(chǎn)企業(yè)預算管理混亂

        近年來,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè),但企業(yè)內(nèi)部滯后的管理控制體系建設卻與企業(yè)在外部環(huán)境中快速擴張形成鮮明的對比,已經(jīng)無法適應企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)與當前經(jīng)濟形勢下發(fā)展的需要。尤其是面對項目多、業(yè)務屬性復雜的行業(yè)特性,當前的預算管理體系無法充分發(fā)揮對資源資產(chǎn)分配與利用應有的監(jiān)督、控制職能,極大地制約了企業(yè)的擴張與長期發(fā)展。

        (三)缺乏以全面預算為核心的績效考評體系

        由于部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有預算執(zhí)行但沒有總結(jié)分析,績效兌現(xiàn)與考核指標聯(lián)動性差,與此同時信息收集困難,考核的指標單一,評價標準與考核流程還有待梳理。以上種種現(xiàn)狀均影響了全面預算管理工作職能的全面發(fā)揮。

        三、全面預算在房地產(chǎn)項目管理中的完善建議

        (一)重點做好市場預測和戰(zhàn)略定位

        要讓預算真正成為房地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)利用資源獲得最佳生產(chǎn)率和獲利能力的一種方法,首先要做好市場預測,房地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)受國家政策和金融市場影響很大,根據(jù)市場和政策情況確定企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略,以此確定開發(fā)方向、項目儲備規(guī)模和開發(fā)規(guī)模。對具體的開發(fā)項目要做好項目定位,根據(jù)定位確定項目的開發(fā)周期和開發(fā)物業(yè)的品質(zhì)檔次,以此安排各項資源的投入規(guī)模和節(jié)奏。各部門的預算以服務項目管理為主,項目管理以營銷計劃為中心,營銷計劃以控制投資回報和現(xiàn)金流為目標,以此保證企業(yè)投入資源的使有與項目開發(fā)目標驅(qū)同,發(fā)揮出預算配置資源的作用。

        (二)配合公司戰(zhàn)略設計合適的預算模式

        適合公司戰(zhàn)略的全面預算模式能有效提高預算管理的執(zhí)行水平與質(zhì)量,對于提高項目管理的執(zhí)行力度有著積極的促進作用。房地產(chǎn)類企業(yè)要根據(jù)形勢,對企業(yè)戰(zhàn)略進行滾動的調(diào)整,通過編制年度預算將調(diào)整后的戰(zhàn)略具體落實,預算框架應包含2~3年的發(fā)展規(guī)劃、年度財務預算和近12個月的融資計劃。從項目管理層面來看,全面預算應以項目整體預算為主體,重點控制項目的開發(fā)節(jié)奏和設定成本控制標準線,然后按計劃分解到各年度,形成年度經(jīng)營預算,在整個開發(fā)期內(nèi),滾動地用實際完成數(shù)替換已完成年度預算數(shù),動態(tài)反映項目預算執(zhí)行情況及剩余任務。年度工作以營銷工作為龍頭,以盡早達到銷售條件,實現(xiàn)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正和投資收益目標為重要工作節(jié)點,倒推各項工作安排,按計劃推進工程進度。過程中管控重點是工程進度,具體以合同控制和現(xiàn)金流控制為主要措施。項目結(jié)束后,要作好項目投資總結(jié)分析,形成或優(yōu)化指導性標準,提升管理效率。

        (三)構(gòu)建相適應的績效考評與激勵機制

        企業(yè)應以全面預算管理的充分執(zhí)行為中心的前提下兼顧全方位的管理需求,積極借鑒與引入平衡記分卡式的績效體系設計理念,從企業(yè)內(nèi)部流程、財務管理、員工配合與執(zhí)行以及效果反饋4個層面開展搭建績效考評體系。同時,實施適合公司環(huán)境的激勵機制,激發(fā)員工的熱情和潛能,促進績效管理落地執(zhí)行。

        四、結(jié)語

        房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全面預算管理是一項復雜、涉及面廣、專業(yè)程度較高的系統(tǒng)工程,能切實有效地提高企業(yè)資金、資產(chǎn)運作效率,促進經(jīng)濟效益的提升,對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是一項具有重大意義的管理措施。因此,企業(yè)要認清自身的經(jīng)營現(xiàn)狀與中長期發(fā)展規(guī)劃,設立具備可操作性的全面預算管理系統(tǒng),對現(xiàn)有的企業(yè)資源進行持續(xù)的整合與優(yōu)化配置,全面提高企業(yè)預算工作的有效性與合理性。

        (作者單位為廣西悅桂田園文化旅游投資有限責任公司)

        參考文獻

        [1] 梁寧. H房地產(chǎn)公司全面預算管理體系的研究[D].首都經(jīng)濟貿(mào)易大學,2017.

        [2] 費秋波.房地產(chǎn)企業(yè)預算管理的困境及對策探討[J].時代金融,2018(18):91-92.

        [3] 秦琪.基于戰(zhàn)略導向的D房地產(chǎn)公司全面預算管理研究[D].蘇州大學,2017.

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