單克強

（中國建設銀行江西省分行　江西南昌　330006）

黨的十九大提出了“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。十九大后第一次中共中央政治局會議提出，加快住房制度改革和長效機制建設是2018年要著力抓好的一項重點工作。

一、我國上世紀末住房體制改革的成效及問題

在建國以來的計劃經(jīng)濟時代，我國城鎮(zhèn)住房供給實行福利分配制度，由職工就業(yè)所在企事業(yè)單位實行排隊分配，而由于單位負責人話語權過大導致住房分配不公和矛盾，而且重積累輕消費導致住房投資規(guī)模較小，以至于城鎮(zhèn)居民住房長期處于嚴重的短缺狀態(tài)，成為制約經(jīng)濟發(fā)展和改善人民生活的短板，改變住房供應的福利分配制度成為改革的焦點。國務院于1998 年下發(fā)《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革和加快住房建設的通知》，要求停止住房實物福利分配，穩(wěn)步推進住房商品化，加快經(jīng)濟適用住房建設，發(fā)展住房金融等措施，明確了家庭收入低、中、高分別對應廉租住房、經(jīng)濟適用住房和商品住房。鑒于改革初期住房特別稀缺，住房制度的改革選擇效率優(yōu)先的市場化體制，建立了以市場化為主的住房供應和分配體系，為本世紀我國住房市場快速發(fā)展奠定了基礎，較好滿足了廣大居民住房需求，大幅改善了居住條件。2016年，我國商品住房竣工面積達到7.72億平方米，為2000年的3.45倍；商品住房銷售面積達到13.75億平方米，為2000年的8.3倍；城鎮(zhèn)住房人均建筑面積由2000 年的 20 平方米提高到2016年的36.6平方米。上世紀末這次住房體制改革取得了巨大成就，但住房領域仍然存在結構不合理、分配不合理、過度投資和金融風險積累等突出問題，導致住房建設快速發(fā)展與中低收入群體住房難的嚴重矛盾。

（一）商品住房一枝獨秀而保障住房嚴重不足

我國當前住房供應結構中商品住房占壟斷地位，2016年，商品住房施工面積占城鎮(zhèn)住房面積的78.9%，比2000年提高51個百分點；商品住房竣工面積占城鎮(zhèn)住房面積的45.0%，比2000年提高29.7個百分點。而保障性住房供應明顯滯后且大量偏向棚戶區(qū)改造，廉租住房在保障性住房中總量還非常小，經(jīng)濟適用住房每年竣工套數(shù)比較少，與商品住房相比呈逐年下降趨勢，2000～2010年，經(jīng)濟適用住房竣工套數(shù)與商品住房比重由28.2%下降到6.6%。在取消福利分房后，由于強調(diào)住房作為經(jīng)濟發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)的地位，而忽視了對中低收入群體的保障性住房供應，因而形成了商品住房一枝獨秀的局面。當前住房體制對低收入群體的保障性住房供應缺乏保證，對各種收入階層群體不能達到全覆蓋。其一，各種收入階層存在住房供應的斷層。對不同收入階層的住房供應缺乏連續(xù)性，廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房、商品房的斷層之間不能自動融合。其二，住房制度設計忽視對新居民的覆蓋面，進城創(chuàng)業(yè)就業(yè)的年輕一代是國家的未來，他們所在的城市應當在收獲其社會貢獻的同時給予其社會保障。其三，保障性住房的進入退出機制不健全，對保障性住房分配缺乏監(jiān)管、退出缺乏制約機制。其四，中等收入階層是社會勞動者的中堅力量，反而成為既不符合住房保障條件又買不起商品住房的“夾心層”，這部分家庭的住房困難問題在現(xiàn)有住房供應體系中缺乏有效的解決辦法。

（二）對商品住房過度投資導致房價泡沫膨脹

房價快速上漲超過了廣大居民收入承受能力，房價泡沫在不斷膨脹，住房被資本壟斷的問題日益突出。2016年，全國商品住房銷售平均價格上漲10.06%，上海、北京、廣州分別上漲31.82%、28.28%、24.19%。2004～2016年，商品住房價格年均上漲8.9%，比同期年均商品零售價格指數(shù)高7.1個百分點。我國經(jīng)濟高速增長沒有帶來住房購買力的增長，居民收入高速增長并沒有趕上房價上漲速度，房價泡沫在逐漸積累。一是我國房價收入比在2004～2016年為6.85～8.13倍，明顯高于新加坡（5倍）、德國（3.3倍）、美國（3倍）、曰本（4倍）、韓國（3.8倍）等國，也高于發(fā)展中國家一般為3～6倍的合理水平，房價存在一定的泡沫。二是從存量房的價值與GDP比值看，據(jù)侯為民（2014）有關研究估算，我國存量房的價值與GDP比值為329.4%，明顯高于美國次貸危機前2006年的170%，與日本20世紀80年代經(jīng)濟危機前（1989年）的375%相當，以房地產(chǎn)財富水平判斷也存在泡沫。

（三）我國住房貸款金融風險在逐步積累

2016年末，全國房地產(chǎn)貸款余額為26.7萬億元，同比增長27.0%，增速較上年末高6.31個百分點。2016年全年，新增房地產(chǎn)貸款5.7萬億元，占各項貸款新增額的44.6%，較上年末擴大13.4個百分點。房地產(chǎn)貸款余額占各項貸款余額的比重由2004年的13.45%逐年上升到2016年的25.04%。由于我國房地產(chǎn)發(fā)展及房價還處于上升時期，房地產(chǎn)貸款仍然表現(xiàn)為較低的風險狀態(tài)。據(jù)銀監(jiān)會2016年報數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)行業(yè)不良貸款率為1.04%，低于對公類不良貸款率0.66個百分點；個人按揭貸款不良率為0.36%，低于全部個人不良貸款率0.4個百分點。

（四）稀缺的住房資源沒有得到合理配置

“房子是用來住的”，居住特性是住房功能的本源。我國住房資源尤其是中心城市住房資源是比較稀缺的，而住房又是人民群眾的生活必需品。當前我國商品住房被投資投機者囤積而大量空置，據(jù)西南財經(jīng)大學甘犁教授估算，2014年我國城鎮(zhèn)住房空置率22.4%；中央黨校研究員周天勇估計，2015年底我國城鎮(zhèn)住房空置率約在20%～25%之間，為6500萬～8800萬套之間。人民日益增長的美好生活需要，對住房供應是要求符合收入水平的合理價格，而不是需要幾代人的積蓄和未來身家做抵押。如果說在住房供應極度缺乏時期的住房體制改革，主要是以效率優(yōu)先促進擴大住房供應規(guī)模，但隨著住房市場主要矛盾由供應制約轉化為有效需求制約，住房領域利益格局也將發(fā)生根本性變化，那么對住房資源配置原則就應當從優(yōu)先效率轉向優(yōu)先公平，對住房資源配置方向必須從投資需求向住房自住需求傾斜，住房發(fā)展應當從擴大供應轉化為合理分配，把稀缺住房資源配置給有自住需要的居民。

二、市場經(jīng)濟國家住房體制的借鑒與警示

美國住房表現(xiàn)出市場化和資本化特征，資本通過信貸及其證券化深入?yún)⑴c住房市場。盡管美國市場機制比較完善和成熟，資本在住房市場具有比較充分的競爭性，但仍然避免不了泡沫破裂引發(fā)全球金融危機。德國住房市場受到政府管控，金融對住房的商業(yè)支持并不活躍，住房表現(xiàn)出較強的消費品特征，住房價格保持長期穩(wěn)定的水平，因而德國沒有發(fā)生住房泡沫擠壓實體經(jīng)濟的問題。日本在二十世紀八九十年代經(jīng)濟由高增長轉向正常速度，住房市場泡沫破裂嚴重沖擊金融體系，但由于日本保障性住房體系比較完善，在房地產(chǎn)泡沫時期有效保護了中低收入階層的利益，在房地產(chǎn)泡沫破滅以后對社會經(jīng)濟也起了穩(wěn)定的作用。新加坡被認為是住房問題解決得比較好的國家，主要得益于公共住房（又稱“組屋”）的模式，而我國與“組屋”類似的經(jīng)濟適用房模式并不成功，說明這種城市國家的住房模式移植到區(qū)域發(fā)展嚴重不平衡的大國必然水土不服。

（一）國際住房體制模式的借鑒

1.美國住房資本化模式。20世紀20年代末之前，美國政府幾乎沒有制定住房政策，直至1929～1933年的世界經(jīng)濟危機對金融體系的威脅，美國政府開始干預住房金融市場，主要是鼓勵支持商品住房進行金融創(chuàng)新，但沒有建立對社會貧困階層的住房保障。美國的住房體制受金融創(chuàng)新的影響比較大，比如開辟出許多復雜的金融工具，如抵押貸款債券等，通過證券化構成了投資者直接對購房者的貸款，并且可以隨時對證券進行轉讓。到2006年，美國抵押貸款占GDP比重已高達76%。美國住房體制表現(xiàn)為高度商品化和投資屬性的特征。

2.德國住房市場化模式。德國住房體制特點為自有住房率比較低，對私人住房出租市場進行管制，根據(jù)德國聯(lián)邦統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，1999年德國的自有住房率為41%，私人出租房為42%，各類公共與社會住房為17%。德國出租住房中絕大多數(shù)出租房都是由私人房東和住房合作社提供，2008年社會性租房（包括政府補貼的公租房和保險等機構投資的租房公司）的比例僅9%。德國的住房供應基本是完全市場化運作，政府對住房供應的干預和直接補貼很少。德國法律規(guī)定，對于房價、房租超高乃至暴利者，地產(chǎn)商、房東要承擔刑事責任。因而，資本對住房投資炒作受到很大制約，住房市場活躍也與經(jīng)濟繁榮呈非相關性。

3.日本保障性住房模式。日本住房體制以市場化的商品住房為主，對中低收入家庭則是通過保障性供應，由政府支持提供保障性住房的非營利機構主要有三家。住宅都市整備公團(在各地設有支社)由國家出資，面向中等收入家庭出售和租賃住房，供出售的保障性住房價格為中等收入家庭年收入的5.3倍，供出租用的住房平均月租金約占租戶家庭月收入的15%；地方政府住宅局則為低收入者提供租賃型住房，實行政府定價，1983～1990年房地產(chǎn)泡沫時期租賃價格年均只上漲了4.4%；日本住宅合作社作為市場與政府之外的第三方資源配置手段，通過互助合作的形式解決城市化進程中大批工薪者的住房問題，沒有政府出資和補助資金。日本政府在土地、稅收等方面給予保障性住房一定的優(yōu)惠政策，能夠有效降低住房的成本，使中低收入居民有足夠的購房支付能力。

4.新加坡組屋供應模式。新加坡的住房特點是政府提供公共住房又稱“組屋”，公共住房的價格以居民平均收入水平?jīng)Q定?！熬诱哂衅湮荨闭邔嵤r，事先算出老百姓能承受的價格，比如按普通家庭 4～6 年的收入測算出房價是多少。

（二）西方住房資本化風險的警示

美國住房次貸危機引爆了2008年開始的全球金融危機，在本輪全球金融危機之前，西方國家正在經(jīng)歷前所未有的住房資本泡沫，經(jīng)合組織（OECD）20個國家在2009年以前持續(xù)20多年的時間，實際房價增速超過GDP增速的有15個、占75%。房價增速超過經(jīng)濟和收入增長意味著居民隨著收入上升住房購買力反而下降，這種違反經(jīng)濟規(guī)律的現(xiàn)象是不可持續(xù)的，可能導致房價泡沫突然破裂和危機爆發(fā)。1970～2005年經(jīng)歷過兩次下跌且最大跌幅超過30%的國家有芬蘭（50%）、瑞士（41%）、瑞典（38%）、丹麥（37%）、意大利（35%）、英國（34%）、西班牙（32%）、日本（31%）、韓國（48%）等。西方住房資本泡沫引發(fā)周期性金融危機警示我們，不能任由資本加杠桿對住房市場炒作，制造資本泡沫。

三、我國住房體制改革的邏輯思路

效率優(yōu)先的市場化體制必然要吸引資本，由于資本逐利的冒險本性和對稀缺資源的壟斷，通過杠桿融資推高房價脫離廣大居民的購買能力，進而形成住房資本泡沫膨脹、破裂、金融危機的周期性循環(huán)。新時代中國特色社會主義思想強調(diào)“必須堅持以人民為中心的發(fā)展思想”，明確了“靠誰發(fā)展，為了誰發(fā)展”這一發(fā)展的根本問題，“為最廣大人民根本利益和美好生活”是發(fā)展的唯一目的，“惠及最廣大人民群眾”是住房體制改革的基本邏輯。

（一）立足點要面向城市化進程中的新居民

發(fā)展不平衡不充分將長期是我國社會的主要矛盾，在相當長時間內(nèi)，我國人口和勞動力還將向經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)城市轉移，解決城市新移入居民的住房短缺是住房改革的重要目標。我國城市化進程進入了高速發(fā)展軌道，年輕一代是城市化和現(xiàn)代化的生力軍，進城創(chuàng)業(yè)和畢業(yè)就業(yè)都需要在城市發(fā)展，他們都希望通過勞動創(chuàng)造能夠在城市購買住房，實現(xiàn)追求美好生活的夢想。住房是阻礙年輕一代融入城市發(fā)展的重要因素，也導致這些外來創(chuàng)業(yè)、就業(yè)新居民與原市民存在隱性的群體等級隔離。城市化進程不能忽視年輕一代進城就業(yè)的住房需求。當前商品住房體制主要是解決“宜居”的問題，只有中高收入階層才能承受市場化的商品住房價格；對中低收入階層主要是通過保障性住房解決“安居”問題。當然人民對美好生活追求的住房目標是宜居，但首先要為廣大中低收入居民提供住房保障以實現(xiàn)安居，同時隨著經(jīng)濟社會發(fā)展商品住房從高收入向中等收入推進以擴大宜居群體，從而逐步推進住房安居和宜居的全覆蓋。對住房改革的制度設計，特別要對年輕一代城市新居民提供保障性住房，否則這些城市建設的生力軍就難以安居，滿足人民群眾美好生活對住房不斷增長的需求將成為空話。

（二）住房以去資本化讓自住消費的勞動者受益

把住房作為資本品投資和允許資本杠桿介入，由于資本逐利的本性導致住房在資本依附下的資本化，包括通過融資購買住房進行非自住的投資，或者用住房抵押融資進行投資活動，而居民購買自住需要住房的按揭貸款是分期付款的消費行為，不屬于住房資本化。住房市場由融資杠桿資金創(chuàng)造虛擬需求推高房價形成泡沫，由于西方住房市場長期存在資本依附的資本化，對資本主義經(jīng)濟而言房地產(chǎn)市場泡沫是常態(tài)化，從超過社會資本回報平均利潤及風險補償?shù)牟糠址从撑菽笮?。資本泡沫膨脹是通過泡沫吸納社會財富的過程，資本泡沫破裂是把財富歸還價值創(chuàng)造者，因而資本泡沫擴大與縮小就是財富分配在資本與勞動之間的轉移。資本與勞動始終在為社會財富分配進行博弈。西方經(jīng)濟制度和理論一貫偏向資本主導財富分配，資本通過泡沫膨脹吸納財富與泡沫破裂抄底來獲取暴利。我國在資本稀缺性時代也默認資本在財富分配中的主導地位。馬克思經(jīng)濟學認為勞動是價值的唯一創(chuàng)造者，資本在價值創(chuàng)造中起輔助作用，資本泡沫是比直接榨取剩余價值更快的掠奪勞動價值的方式。住房體制改革必須堅持以人民為中心的發(fā)展思想，堅持以促進人民共同富裕實現(xiàn)美好生活為價值導向，應當扭轉住房資本化泡沫對勞動價值的掠奪，因為住房市場存在資本依附就必然存在資本泡沫，要抑制住房價格泡沫就必須對住房割斷資本依附，在對居民住房自住消費提供按揭貸款的同時，堅定削弱住房投資品屬性，讓房價水平與勞動者收入相一致，保持在廣大群眾通過辛勤勞動能夠承擔的合理水平。決不能允許發(fā)生資本站在住房資本泡沫泛濫的食物鏈頂端，對勞動者住房自住消費進行蓄意掠奪。

（三）住房資本泡沫風險應該由投資冒險者自擔

“住房不是用來炒的”， 但資本具有逐利的本質(zhì)特征，如果不接受對住房投資炒作，就否定了住房的投資屬性。由于住房涉及千家萬戶居住生計以及房貸綁定銀行的利益，住房資本泡沫破裂對社會經(jīng)濟破壞的后果比較嚴重，因而政府對房價下跌具有“救市、托市”的沖動，在一定程度上使大眾形成對投資住房的金融冒險共識。商品和資本品都必然有漲有跌，要認識和區(qū)分短期波動與大漲大跌，普通商品的特性是隨著供求關系改變出現(xiàn)短期波動，資本品的特性是隨著融資炒作而大漲大跌。因為資本獲取暴利最快捷方式是制造資本泡沫，或者對資本泡沫破裂的抄底，因而價格短期大漲大跌是資本的本性。如果承認住房作為投資品的屬性，就要接受住房價格大漲大跌的特點，房價短期大漲大跌屬于資本價格正常的波動，房價有漲有跌實質(zhì)上就是表明價格的長期穩(wěn)定，只有房價長期持續(xù)大漲才是危險的，而房價長期持續(xù)大跌就可能導致銀行危機。所以從邏輯上分析，短期看房價大漲就必然有大跌，而絕不是短期房價大漲就不允許大跌。由政府干預房價合理回歸的結果往往是房價長期持續(xù)上漲，這將埋下系統(tǒng)性金融風險發(fā)生的隱患。如果不允許資本化的住房價格正常波動，在房價持續(xù)瘋狂上漲后只漲不跌的神話中，當廣大勞動者付出畢生積蓄和負債，終于有房的一天就是房價泡沫轟然破裂的時候，就好比股市泡沫，當股票大量轉移到中小投資者手上就是股災之時。由資本通過銀行融資制造房價泡沫獲取暴利，而由廣大自住需求的勞動者承擔資本泡沫破裂的風險，這是不合理的。住房資本化泡沫風險應該由投資者自擔，而不是只依賴政府的“救市、托市”。

（四）要彰顯新時代中國特色社會主義制度自信

我國住房市場呈現(xiàn)供應增加、價格上升、購買力下降的特征，住房領域主要矛盾從供應短缺轉向了有效需求不足，僅靠市場調(diào)節(jié)和政府調(diào)控都已經(jīng)無法解決當前住房領域的主要矛盾，解決住房領域的矛盾和問題需要體制改革的思路，中央決策推進住房體制改革恰逢其時。在住房體制改革中堅持新時代中國特色社會主義的制度自信、中國特色社會主義制度的高度開放與極大包容，更宣示了中國特色社會主義制度極強的消化與吸收能力。對住房體制改革要堅持開放、包容、多元的原則，對美國、德國、日本、新加坡等國家的住房體制模式可以參考借鑒，比如美國住房體制對商品住房成熟的市場化運作機制、德國住房體制對資本杠桿插手住房市場的法律性限制、日本住房體制對低收入階層的保障性供應、新加坡住房體制中政府對中低收入群體補貼提供廉價住房。但在學習和借鑒國外經(jīng)驗的過程中不能失去自我，不能照搬西方國家住房體制，更不能在西方國家住房體制中尋找現(xiàn)成的答案。比如美國住房體制將住房納入資本化軌道，由于資本不會滿足獲取平均利潤，制造住房資本泡沫獲取暴利是資本的本性，資本泡沫膨脹、泡沫破裂和金融危機是西方經(jīng)濟循環(huán)的規(guī)律和特點。住房資本化對社會經(jīng)濟危害很大，住房體制改革就是要堅定地去資本化。制度自信要求住房體制必須符合中國國情和勞動者利益，住房制度改革方向只能是創(chuàng)造中國特色，要把堅定制度自信和改革創(chuàng)新統(tǒng)一起來，不斷推進住房體制的自我完善和發(fā)展。

四、對我國住房體制改革的建議

以人民為中心的發(fā)展思想要求廣大群眾實現(xiàn)宜居目標，那么就要堅持將商品住房作為住房供應的主渠道，因而必須著力于化解高房價與購買力不足的矛盾，住房體制改革的思路要立足于房價去泡沫，落實“堅持房子是用來住的、不是用來炒的”。但市場化供應主渠道決不是商品住房一枝獨秀，共有產(chǎn)權和公租房等保障性住房是住房供應體系的必要補充，當前既要大力推進住房保障又要防止福利陷阱，對商品住房要逐漸剝離資本屬性實現(xiàn)去資本化，讓住房回歸生活消費品的居住屬性。

（一）多渠道供給住房，實現(xiàn)各收入階層無縫隙全覆蓋

中央提出了構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系，針對低、中、高收入群體對應公租房、共有產(chǎn)權房和商品住房。保障性住房分配必須植入競爭性基因以防止尋租行為，比如由政府指導建立對保障性群體分層次的準入制度，政府支持的非盈利性機構保本微利條件下市場化運作，對公租房由準入群體進行排隊確定優(yōu)先權，對共有產(chǎn)權房由準入群體競價或抽簽確定優(yōu)先權。對中低收入群體設計保障性的公租房，公租房由政府支持的非盈利專業(yè)機構經(jīng)營，其中政府需要對低收入家庭提供財政性補貼，補貼額與家庭人均收入、人均住房面積和所在城市居住年限等掛鉤。對中等收入群體設計保障性共有產(chǎn)權住房，即由政府與個人共同持有產(chǎn)權的保障性住房，通過共有產(chǎn)權住房供給，既可以減輕政府提供保障性住房的財政支出，又可滿足首次置業(yè)購房支付能力不足家庭的住房需求。共有產(chǎn)權住房的產(chǎn)權比例可設計幾個檔次供個人選擇，對政府支付產(chǎn)權比例部分比照公租房繳納房租，對政府產(chǎn)權比例退出的決定權也交由共有產(chǎn)權的個人，可以選擇分期逐步退出。設計好共有產(chǎn)權房與公租房形成兩個層次的保障性住房，其中共有產(chǎn)權房起到了商品住房和公租房之間的橋梁作用，較好地解決了保障性住房的流動性和住房供應的連續(xù)性問題，是提高保障性住房制度公平性和有效性的創(chuàng)舉。

對于住房體制改革的供給主體設計：一是保持商品住房作為住房供應的主渠道，市場化調(diào)節(jié)對中高收入群體的住房供應；二是政府集中供給保障性住房，設立保障性住房經(jīng)營管理機構，組織財力興建“公租房、共有產(chǎn)權住房”，并從稅收政策和土地供給等方面給予優(yōu)惠，促進保障性住房存量的增長；三是鼓勵單位供給集資房和公租房等“職工房”，對于按照市場運作興建的職工房，按照商品住房特性進入市場流轉，對于由政府提供土地和稅率優(yōu)惠的，按照公租房機制運行；四是在城市建設和土地管理的規(guī)劃之內(nèi)，允許居民通過合作和集資等多種形式自建住房。

（二）堅持去泡沫化和控制改革風險的緊密結合

住房體制改革要求構建合理的房價形成機制，通俗地講就是讓房價降下來，讓勞動者買得起，隨著國民經(jīng)濟發(fā)展，勞動者收入逐漸提高，對商品住房購買力也相應地逐漸增強，廣大人民群眾宜居群體不斷擴大。新時代中國特色社會主義的政治和經(jīng)濟制度具有很強的處置危機、化解泡沫和穩(wěn)控市場的能力。一方面，危機的本質(zhì)是市場對資源配置的失效。黨的領導是中國特色社會主義優(yōu)越性最本質(zhì)的特征，在現(xiàn)代制度構建與國家建設中始終是核心力量，黨和政府有能力統(tǒng)一思想和集中資源，有效處置資本泡沫破裂的風險。另一方面，危機對實體經(jīng)濟影響造成資金鏈的斷裂。針對資本泡沫失控時帶來的風險，央行有足夠的能力對市場提供充足的流動性；監(jiān)管部門能夠管控銀行對債務風險選擇性清理，對產(chǎn)能過剩僵尸企業(yè)及時出清，對面臨資金困難的經(jīng)營能力優(yōu)良企業(yè)提供融資支持，防止優(yōu)良企業(yè)發(fā)生破產(chǎn)風險。當前資本泡沫不斷膨脹嚴重削弱勞動者住房購買力，將商品住房市場化渠道供應的途徑逼入絕境，正在阻礙廣大人民群眾宜居夢想的實現(xiàn)，要堅持新時代中國特色社會主義制度自信，在住房體制改革中適時推出房產(chǎn)稅和金融緊縮等政策，及時化解住房資本泡沫以防范系統(tǒng)性金融風險。

（三）堅持商品住房去資本化，建立房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制

住房的居住特性決定了其民生領域產(chǎn)品的性質(zhì)，推進住房商品化是為實現(xiàn)人民群眾的“宜居” 目標，但人民群眾“安居”的民生目標是不能動搖的基本，住房資本化及泡沫已經(jīng)導致少數(shù)人“宜居”擠壓多數(shù)人“安居”的本末倒置，表明由資本控制民生領域的住房市場的現(xiàn)象再也不能繼續(xù)下去了。住房體制改革必須堅持以居住消費品屬性定位住房市場，以商品住房去資本化定位住房金融政策，推進商品住房去資本化和去泡沫，促進住房作為消費品穩(wěn)定供應的長效機制。一是對住房按揭貸款僅適用自住型住房的融資進行立法，銀行向居民發(fā)放住房按揭貸款按照家庭預期收入進行控制，對投資性購房禁止發(fā)放按揭貸款。二是對不符合貸款償還條件的貸款項目，不得以住房抵押作為發(fā)放貸款依據(jù)，對家庭居住的唯一住房不得用于抵押貸款。三是持續(xù)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資去杠桿，對房地產(chǎn)市場的信托、基金、影子銀行等融資渠道設置禁令，從源頭有效遏制資本介入商品住房市場。

（四）構建成本定價機制，促進住房資源的合理配置

我國住房資源之所以沒有得到合理配置，是因為商品住房資本化導致住房由資本定價而不是成本定價，而保障性住房受到城鄉(xiāng)隔離制約提升了住房成本。因此，不解決資本控制商品住房和城鄉(xiāng)住房體制分割這兩個問題，就不能構建合理的住房分配體制。一是堅持貫徹“房子是用來住的”消費品定位，盡快出臺累進制房產(chǎn)稅和資本利得稅，抑制資本對商品住房市場的控制與炒作，并持續(xù)對投資性購房的融資去杠桿，杜絕資本杠桿對住房的投資行為，促進商品住房由資本定價向成本定價的回歸。二是把住房體制改革與城鄉(xiāng)土地改革配套整體推進，將住房改革與土地改革相結合，從社會經(jīng)濟體制重大變革視角推進城市化，長遠規(guī)劃農(nóng)民改變身份進入城市的對接問題，將進城農(nóng)民工納入城鎮(zhèn)住房保障體系，為農(nóng)民工扎根城市提供廣闊的渠道。要統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地資源優(yōu)化配置，實行新農(nóng)村建設與城市化統(tǒng)籌規(guī)劃和城鄉(xiāng)住房保障體系統(tǒng)籌規(guī)劃，推動農(nóng)村宅基地與保障性住房的置換，有效降低保障性住房的成本。