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        基于目標成本管理的房地產(chǎn)成本精細化管理體系分析

        2018-02-20 14:45:10李貞偉
        大經(jīng)貿(mào) 2018年12期
        關(guān)鍵詞:目標成本管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)精細化管理

        李貞偉

        【摘 要】 現(xiàn)階段,國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟在逐漸提升,其中成本管理過程也愈加精細,并且建立落實全面的成本管理體系,能夠為房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)過程的高效開展創(chuàng)造條件,而且也能夠?qū)毣某杀究刂坪屠硐虢?jīng)濟目標的實現(xiàn)奠定堅實基礎(chǔ)。所以,在對成本精細化體系做出健全的基礎(chǔ)上,再以目標成本管理為指導(dǎo),來將精細化管理體系作用于各項成本管理環(huán)節(jié)中,并從多個角度實行成本管理工作,以此為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟的快速提升提供進一步保障。

        【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 目標成本管理 精細化管理 管控體系

        引 言

        在國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域不斷深入發(fā)展的過程中,其中同行業(yè)間的競爭也愈加凸顯,繼而走出了高利潤時期。在這樣的條件下,借助規(guī)模擴展,產(chǎn)品價格提升、財務(wù)杠桿等管理方式已不能滿足企業(yè)在競爭環(huán)境中的需求,應(yīng)當向細化管理、價值鏈增值、資金科學(xué)配置等管理層面發(fā)展。也就是說,要想提升企業(yè)在競爭環(huán)境中的適應(yīng)能力,實現(xiàn)理想的經(jīng)濟目標,就必須要進行精細化的成本管理,進而強化房地產(chǎn)企業(yè)成本管理質(zhì)量和能力。

        1房地產(chǎn)開發(fā)項目目標成本管理的內(nèi)涵

        通常而言,結(jié)合現(xiàn)代房地產(chǎn)的開發(fā)流程,需要將房地產(chǎn)開發(fā)過程所涉成本管理做出項目的劃分。提高對成本管理的重視程度,最主要環(huán)節(jié)就是重視目標成本管理。為保證此管理項目的高效進行,就應(yīng)當將企業(yè)優(yōu)勢資源做出匯集,以此切實體現(xiàn)其在房地產(chǎn)開發(fā)中成本控制的重要作用。那么企業(yè)在開展相關(guān)工作前,就應(yīng)在管理方案規(guī)劃環(huán)節(jié)對目標成本做出規(guī)劃和確立;在成本項目規(guī)劃環(huán)節(jié),就應(yīng)結(jié)合合理范圍內(nèi)的最高數(shù)值,對基本規(guī)劃項目做出明確;在施工環(huán)節(jié),應(yīng)當充分掌握實際目標成本控制的執(zhí)行狀態(tài),對具體控制過程做出監(jiān)管,從而保證成本控制始終維持在合理數(shù)據(jù)范圍內(nèi);在施工后期,就應(yīng)盡快進行成本評估管控,將實際成本與預(yù)計成本做出比對,如果比對數(shù)值存在較大偏差,就應(yīng)對相關(guān)成本項目做出分析,并建立落實相應(yīng)的措施來對實際成本做出合理管控,從而為未來實際成本控制儲備現(xiàn)實、真實的依據(jù)。

        2房地產(chǎn)開發(fā)項目目標成本管理存在的問題

        2.1房地產(chǎn)成本管理體系還很不完善。房地產(chǎn)成本管理體系還很不完善,并將開發(fā)項目成本管理等同于單項控制工作,如土地成本管理,配套設(shè)備管理控制等,并沒有將房地產(chǎn)成本管理看做為系統(tǒng)化的工程,由此導(dǎo)致成本管理體系存在很大的漏洞。

        2.3全過程成本管控的協(xié)調(diào)性較弱。所謂全過程,也就是說成本控制所包含的項目規(guī)劃、工程招標、施工環(huán)節(jié)、事后評估等環(huán)節(jié)。在項目規(guī)劃環(huán)節(jié),盡管企業(yè)可能會對項目的硬件元素做出明確,但若在同一項目中的不同環(huán)節(jié)有著不同的施工主體。就可以會導(dǎo)致項目規(guī)劃審查不能完全執(zhí)行,繼而導(dǎo)致項目規(guī)劃的配套程度不明顯。而在招標環(huán)節(jié)中,就必須要對開發(fā)商進行深化的了解,匯集最具優(yōu)勢的供應(yīng)條件,并與其建立持續(xù)聯(lián)合關(guān)系。以確保建材機械的最佳檔次,并在檔次范圍內(nèi)優(yōu)先選取性價比高的建材設(shè)備。除此之外,由于建筑施工時期長,相關(guān)部門節(jié)能標準,使硬件采購經(jīng)費使用過程伴隨較高的提價風險。那么在具體行動中,所實行的目標成本規(guī)劃和確立工作,就應(yīng)先從整體角度來對直接原因做出分析和確定,保證所確定的目標成本可作用于各個全同項目、評估項目。而在施工環(huán)節(jié),因天氣因素多發(fā),對監(jiān)管工作不能穩(wěn)定進行的建筑企業(yè)而言。操作項目變更、施工項目期限盲目延緩等情況的存在,則會導(dǎo)致施工成本的明顯提高,也會嚴重妨礙建筑的如期銷售。而在后期評估環(huán)節(jié),企業(yè)若所涉管理項目少,成本評估項目不明確,也可能會導(dǎo)致資金無法如期運作等不良后果。

        3房地產(chǎn)開發(fā)項目目標成本精細化管理措施

        3.2建立面向市場的管理體系。一方面,結(jié)合市場發(fā)展趨勢,建立完善成本控制和監(jiān)管制度,并在此前提下,建立完善目標成本監(jiān)管體系,從而為所有管理制度的充分落實提供保證。另一方面,確定和完善切合市場發(fā)展趨勢的評價機制,通常而言,在開發(fā)項目完結(jié)時,都需對成本項目做出客觀評價,并施以科學(xué)管控,為未來的開發(fā)項目過程提供真實的依據(jù)條件。

        3.3制定合理的職能體系及管理模式。企業(yè)在發(fā)展進行中,結(jié)合現(xiàn)實情況來對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進行調(diào)整,能夠為成本管理過程的精細化開展創(chuàng)造條件。職能管理模式:項目管理實行于各工作間的良好溝通基礎(chǔ)上,這樣的管理模式可作用于對小型項目、技術(shù)優(yōu)勢顯著的項目,其優(yōu)點為,規(guī)?;芾?缺點為對復(fù)雜環(huán)境的適應(yīng)性不強,必須施以全面協(xié)調(diào)。項目管理模式,屬于項目確立工作組,體現(xiàn)以項目負責人為核心的專項管理隊伍,在此隊伍結(jié)構(gòu)中,存在直線性層級關(guān)系,這樣的管理模式可作用于以施工為核心的大型建筑單位,其優(yōu)點為條理化的職責范圍,可有效達成到業(yè)主的各項合理需求;缺點為項目發(fā)展過程伴隨較高風險,不能為企業(yè)主體理論基礎(chǔ)的豐富化創(chuàng)造條件。矩陣管理模式,需鼓勵各項目組成員進行良好溝通合作,并結(jié)合項目發(fā)展情況,安排相關(guān)技術(shù)人員臨時組建專項工作組,來對指定項目施以管理或作業(yè),體現(xiàn)明顯的柔性化。這種管理模式可作用于項目繁雜,人力資源緊缺的條件。優(yōu)點為對突發(fā)情況能夠及時做出相應(yīng)的應(yīng)對和處理,進而對指定項目的升級和技能的強化提供保證,缺點為一人兼任數(shù)職,須協(xié)調(diào)好企業(yè)各部門的合作關(guān)系,加大專業(yè)培訓(xùn)力度。

        結(jié) 語

        以目標管理以指導(dǎo),實行精細化管理工作,能夠促進相關(guān)部門結(jié)構(gòu)的完善、管理制度的健全,進而為現(xiàn)實、完善成本精細化管理體系的構(gòu)建提供保障。如果將這樣的體系作用于房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié),就能夠保證企業(yè)成本精細化管理過程的規(guī)范化和專業(yè)化,妥善處理好以往成本管理環(huán)節(jié)中的體系不完善,職責范圍不明確等實際問題,以此為房地產(chǎn)企業(yè)成本管理過程的高效進行提供保障。

        【參考文獻】

        [1] 包慧.房地產(chǎn)項目的精細化管理及成本控制[J].建筑工程技術(shù)與設(shè)計,2017,(36):2242.

        [2] 蔡文會.房地產(chǎn)開發(fā)項目目標成本管理研究[J].消費導(dǎo)刊,2017,(33):206-207.

        [3] 張衛(wèi)紅,金曉芬.基于目標成本管理的房地產(chǎn)成本精細化管理體系研究[J].工程經(jīng)濟,2018,28(10):12-16.

        [4] 高山.基于開發(fā)成本的房地產(chǎn)企業(yè)目標成本控制[J].住宅與房地產(chǎn),2016,(33):94-95.

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