李貞偉

【摘 要】 現(xiàn)階段，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)在逐漸提升，其中成本管理過(guò)程也愈加精細(xì)，并且建立落實(shí)全面的成本管理體系，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的高效開(kāi)展創(chuàng)造條件，而且也能夠?qū)?xì)化的成本控制和理想經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。所以，在對(duì)成本精細(xì)化體系做出健全的基礎(chǔ)上，再以目標(biāo)成本管理為指導(dǎo)，來(lái)將精細(xì)化管理體系作用于各項(xiàng)成本管理環(huán)節(jié)中，并從多個(gè)角度實(shí)行成本管理工作，以此為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速提升提供進(jìn)一步保障。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 目標(biāo)成本管理 精細(xì)化管理 管控體系

引 言

在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域不斷深入發(fā)展的過(guò)程中，其中同行業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)也愈加凸顯，繼而走出了高利潤(rùn)時(shí)期。在這樣的條件下，借助規(guī)模擴(kuò)展，產(chǎn)品價(jià)格提升、財(cái)務(wù)杠桿等管理方式已不能滿足企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中的需求，應(yīng)當(dāng)向細(xì)化管理、價(jià)值鏈增值、資金科學(xué)配置等管理層面發(fā)展。也就是說(shuō)，要想提升企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中的適應(yīng)能力，實(shí)現(xiàn)理想的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，就必須要進(jìn)行精細(xì)化的成本管理，進(jìn)而強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)成本管理質(zhì)量和能力。

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的內(nèi)涵

通常而言，結(jié)合現(xiàn)代房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)流程，需要將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程所涉成本管理做出項(xiàng)目的劃分。提高對(duì)成本管理的重視程度，最主要環(huán)節(jié)就是重視目標(biāo)成本管理。為保證此管理項(xiàng)目的高效進(jìn)行，就應(yīng)當(dāng)將企業(yè)優(yōu)勢(shì)資源做出匯集，以此切實(shí)體現(xiàn)其在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中成本控制的重要作用。那么企業(yè)在開(kāi)展相關(guān)工作前，就應(yīng)在管理方案規(guī)劃環(huán)節(jié)對(duì)目標(biāo)成本做出規(guī)劃和確立;在成本項(xiàng)目規(guī)劃環(huán)節(jié)，就應(yīng)結(jié)合合理范圍內(nèi)的最高數(shù)值，對(duì)基本規(guī)劃項(xiàng)目做出明確;在施工環(huán)節(jié)，應(yīng)當(dāng)充分掌握實(shí)際目標(biāo)成本控制的執(zhí)行狀態(tài)，對(duì)具體控制過(guò)程做出監(jiān)管，從而保證成本控制始終維持在合理數(shù)據(jù)范圍內(nèi);在施工后期，就應(yīng)盡快進(jìn)行成本評(píng)估管控，將實(shí)際成本與預(yù)計(jì)成本做出比對(duì)，如果比對(duì)數(shù)值存在較大偏差，就應(yīng)對(duì)相關(guān)成本項(xiàng)目做出分析，并建立落實(shí)相應(yīng)的措施來(lái)對(duì)實(shí)際成本做出合理管控，從而為未來(lái)實(shí)際成本控制儲(chǔ)備現(xiàn)實(shí)、真實(shí)的依據(jù)。

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理存在的問(wèn)題

2.1房地產(chǎn)成本管理體系還很不完善。房地產(chǎn)成本管理體系還很不完善，并將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理等同于單項(xiàng)控制工作，如土地成本管理，配套設(shè)備管理控制等，并沒(méi)有將房地產(chǎn)成本管理看做為系統(tǒng)化的工程，由此導(dǎo)致成本管理體系存在很大的漏洞。

2.3全過(guò)程成本管控的協(xié)調(diào)性較弱。所謂全過(guò)程，也就是說(shuō)成本控制所包含的項(xiàng)目規(guī)劃、工程招標(biāo)、施工環(huán)節(jié)、事后評(píng)估等環(huán)節(jié)。在項(xiàng)目規(guī)劃環(huán)節(jié)，盡管企業(yè)可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目的硬件元素做出明確，但若在同一項(xiàng)目中的不同環(huán)節(jié)有著不同的施工主體。就可以會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目規(guī)劃審查不能完全執(zhí)行，繼而導(dǎo)致項(xiàng)目規(guī)劃的配套程度不明顯。而在招標(biāo)環(huán)節(jié)中，就必須要對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行深化的了解，匯集最具優(yōu)勢(shì)的供應(yīng)條件，并與其建立持續(xù)聯(lián)合關(guān)系。以確保建材機(jī)械的最佳檔次，并在檔次范圍內(nèi)優(yōu)先選取性價(jià)比高的建材設(shè)備。除此之外，由于建筑施工時(shí)期長(zhǎng)，相關(guān)部門(mén)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，使硬件采購(gòu)經(jīng)費(fèi)使用過(guò)程伴隨較高的提價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。那么在具體行動(dòng)中，所實(shí)行的目標(biāo)成本規(guī)劃和確立工作，就應(yīng)先從整體角度來(lái)對(duì)直接原因做出分析和確定，保證所確定的目標(biāo)成本可作用于各個(gè)全同項(xiàng)目、評(píng)估項(xiàng)目。而在施工環(huán)節(jié)，因天氣因素多發(fā)，對(duì)監(jiān)管工作不能穩(wěn)定進(jìn)行的建筑企業(yè)而言。操作項(xiàng)目變更、施工項(xiàng)目期限盲目延緩等情況的存在，則會(huì)導(dǎo)致施工成本的明顯提高，也會(huì)嚴(yán)重妨礙建筑的如期銷(xiāo)售。而在后期評(píng)估環(huán)節(jié)，企業(yè)若所涉管理項(xiàng)目少，成本評(píng)估項(xiàng)目不明確，也可能會(huì)導(dǎo)致資金無(wú)法如期運(yùn)作等不良后果。

3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本精細(xì)化管理措施

3.2建立面向市場(chǎng)的管理體系。一方面，結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，建立完善成本控制和監(jiān)管制度，并在此前提下，建立完善目標(biāo)成本監(jiān)管體系，從而為所有管理制度的充分落實(shí)提供保證。另一方面，確定和完善切合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的評(píng)價(jià)機(jī)制，通常而言，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完結(jié)時(shí)，都需對(duì)成本項(xiàng)目做出客觀評(píng)價(jià)，并施以科學(xué)管控，為未來(lái)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程提供真實(shí)的依據(jù)條件。

3.3制定合理的職能體系及管理模式。企業(yè)在發(fā)展進(jìn)行中，結(jié)合現(xiàn)實(shí)情況來(lái)對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，能夠?yàn)槌杀竟芾磉^(guò)程的精細(xì)化開(kāi)展創(chuàng)造條件。職能管理模式：項(xiàng)目管理實(shí)行于各工作間的良好溝通基礎(chǔ)上，這樣的管理模式可作用于對(duì)小型項(xiàng)目、技術(shù)優(yōu)勢(shì)顯著的項(xiàng)目，其優(yōu)點(diǎn)為，規(guī)?；芾?缺點(diǎn)為對(duì)復(fù)雜環(huán)境的適應(yīng)性不強(qiáng)，必須施以全面協(xié)調(diào)。項(xiàng)目管理模式，屬于項(xiàng)目確立工作組，體現(xiàn)以項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為核心的專(zhuān)項(xiàng)管理隊(duì)伍，在此隊(duì)伍結(jié)構(gòu)中，存在直線性層級(jí)關(guān)系，這樣的管理模式可作用于以施工為核心的大型建筑單位，其優(yōu)點(diǎn)為條理化的職責(zé)范圍，可有效達(dá)成到業(yè)主的各項(xiàng)合理需求;缺點(diǎn)為項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程伴隨較高風(fēng)險(xiǎn)，不能為企業(yè)主體理論基礎(chǔ)的豐富化創(chuàng)造條件。矩陣管理模式，需鼓勵(lì)各項(xiàng)目組成員進(jìn)行良好溝通合作，并結(jié)合項(xiàng)目發(fā)展情況，安排相關(guān)技術(shù)人員臨時(shí)組建專(zhuān)項(xiàng)工作組，來(lái)對(duì)指定項(xiàng)目施以管理或作業(yè)，體現(xiàn)明顯的柔性化。這種管理模式可作用于項(xiàng)目繁雜，人力資源緊缺的條件。優(yōu)點(diǎn)為對(duì)突發(fā)情況能夠及時(shí)做出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)和處理，進(jìn)而對(duì)指定項(xiàng)目的升級(jí)和技能的強(qiáng)化提供保證，缺點(diǎn)為一人兼任數(shù)職，須協(xié)調(diào)好企業(yè)各部門(mén)的合作關(guān)系，加大專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)力度。

結(jié) 語(yǔ)

以目標(biāo)管理以指導(dǎo)，實(shí)行精細(xì)化管理工作，能夠促進(jìn)相關(guān)部門(mén)結(jié)構(gòu)的完善、管理制度的健全，進(jìn)而為現(xiàn)實(shí)、完善成本精細(xì)化管理體系的構(gòu)建提供保障。如果將這樣的體系作用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，就能夠保證企業(yè)成本精細(xì)化管理過(guò)程的規(guī)范化和專(zhuān)業(yè)化，妥善處理好以往成本管理環(huán)節(jié)中的體系不完善，職責(zé)范圍不明確等實(shí)際問(wèn)題，以此為房地產(chǎn)企業(yè)成本管理過(guò)程的高效進(jìn)行提供保障。

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