文/黃緒峰 青島市嶗山區(qū)房屋征收管理局 山東青島 266100

1、我國住房租賃市場發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題

隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，大量人口向城市集中，在房價高企、限購限貸的形勢與政策背景下，大量住房需求從購房市場外溢到住房租賃市場，導(dǎo)致我國住房租賃需求逐年增加，住房租賃市場未來發(fā)展空間巨大。與龐大的住房租賃需求相矛盾的是，我國住房租賃市場存在種種問題，主要如下：

一是市場供給不足，租金居高不下。住建部曾在16個外來人口較多、租房需求較大的城市進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)查，結(jié)果顯示，由于市場上能租到的中小戶型住房較少，很多人只能合租，合租比例達(dá)到50%。而在熱點(diǎn)城市部分地區(qū)，房源數(shù)量與租客數(shù)量更是相差懸殊，供需矛盾助推房租持續(xù)上漲。在北上廣深四個城市，藍(lán)領(lǐng)合租的租房成本均超過其月收入的30%，對于作為租房需求主力的應(yīng)屆畢業(yè)生及中低收入群體，這一支出已成為沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

二是房源主要由個人提供，缺少統(tǒng)一規(guī)范管理，“群租房”等違規(guī)租賃形式廣泛存在。目前房屋租賃市場的供給分散度較高，缺乏一定規(guī)模的企業(yè)供給主體。從監(jiān)管角度看，在房屋質(zhì)量、安全性、出租方式等方面管理難度較大，不符合租賃條件的“群租房”等違規(guī)出租形式仍廣泛存在。這些不合規(guī)的租賃形式帶來治安狀況惡化、消防安全隱患嚴(yán)重、環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差等一系列問題，顯著影響租戶及周邊生活質(zhì)量。

三是租賃市場法律法規(guī)不健全，承租人合法權(quán)益難以得到保障。目前租賃市場上，對于租期、租價等租戶權(quán)益尚沒有明確、具有硬約束力的法律規(guī)定，租戶往往面臨住房租賃期限短、房東或中介機(jī)構(gòu)隨意上調(diào)租金等問題。

2、發(fā)展住房租賃市場的現(xiàn)實(shí)意義

一是有利于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。我國傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式是拿地、開發(fā)和銷售，該模式導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重債務(wù)融資輕資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)調(diào)整、重銷售收入輕服務(wù)收入、重開發(fā)建設(shè)輕運(yùn)營管理。隨著我國城鎮(zhèn)化水平的提高及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的變化，房地產(chǎn)市場必然由增量開發(fā)建設(shè)為主轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪抗芾矸?wù)為主，為持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須進(jìn)行轉(zhuǎn)型，必須依靠持有、出租的后續(xù)服務(wù)來增加收入。發(fā)展住房租賃市場，有助于推動中國房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，減緩房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)整體的矛盾。

二是有利于推動住房制度改革，完善住房供應(yīng)體系，更好地改善城鎮(zhèn)居民的居住狀況。住房租賃是一種更高級的住房流通方式，發(fā)展住房租賃市場，可以促進(jìn)住房租買選擇機(jī)制形成，完善住房市場自我調(diào)節(jié)功能，推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、加快改善居民尤其是新市民住房條件，最終實(shí)現(xiàn)住有所居的發(fā)展目標(biāo)。

三是有利于房地產(chǎn)企業(yè)去庫存，有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國的房地產(chǎn)市場需求潛力和發(fā)展空間都很大，房地產(chǎn)業(yè)依然是國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依賴貸款的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，導(dǎo)致銀行、信托資金集中流向房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率比較高，加之部分城市去庫存壓力比較大，一旦出現(xiàn)無法按時還款現(xiàn)象，可能引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)展住房租賃市場，可以改變目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)去庫存的方式，由出售調(diào)整為出租、經(jīng)營，加快資金回籠，有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

3、加快住房租賃市場發(fā)展的意見與建議

一是增加土地供給，鼓勵開發(fā)企業(yè)興建商品租賃住房，建立穩(wěn)定供應(yīng)主體。建議在人口密集、房屋租賃供需矛盾相對突出的區(qū)域，向開發(fā)企業(yè)以優(yōu)惠的價格出讓自持物業(yè)租賃地塊，僅用于建設(shè)商品租賃住房及指定配套設(shè)施。此外，對于目前閑置或半閑置的商業(yè)、工業(yè)用地，如其區(qū)位、配套、交通狀況等方面能夠滿足居住需求，允許開發(fā)企業(yè)將其盤活，改建為長租公寓，進(jìn)而增加商品租賃住房房源供應(yīng)。

二是建立商品租賃住房運(yùn)營企業(yè)資質(zhì)認(rèn)證體系，向滿足條件的運(yùn)營企業(yè)提供稅收減免。建議制定相應(yīng)法律法規(guī)，明確商品租賃住房運(yùn)營企業(yè)與承租方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，規(guī)范房屋租賃市場。此外，還應(yīng)當(dāng)建立商品租賃住房運(yùn)營企業(yè)資質(zhì)認(rèn)證體系，向通過認(rèn)證且經(jīng)營合法合規(guī)的企業(yè)提供一定額度稅收減免。

三是對符合條件的承租人進(jìn)行不同形式的租房補(bǔ)貼，增強(qiáng)其支付能力。建議各地政府結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，建立分級租房補(bǔ)貼體系。具體來講，本人、配偶及未成年子女在當(dāng)?shù)貨]有產(chǎn)權(quán)住房，在通過政府資格認(rèn)證的租賃機(jī)構(gòu)進(jìn)行租房，且累計(jì)穩(wěn)定納稅或繳納社會保險(xiǎn)滿一定時限（6個月-1年）的居民，可向居住地政府申請租房補(bǔ)貼，額度參考當(dāng)?shù)仄骄孔馑降?0%-20%。應(yīng)屆畢業(yè)生、當(dāng)?shù)刂攸c(diǎn)發(fā)展行業(yè)從業(yè)人員等，經(jīng)資格審批可適當(dāng)提高補(bǔ)助額度。此外，地方政府可結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際靈活選擇補(bǔ)助發(fā)放模式。

四是將商品租賃住房租戶進(jìn)一步納入公共服務(wù)體系，實(shí)現(xiàn)與購房者均等化享有社會服務(wù)。建議從教育、醫(yī)療、社會保障等方面加快推進(jìn)租房者均等化享有公共服務(wù)，例如，教育方面，保障租房居住居民子女平等享有受教育的權(quán)利，納入義務(wù)教育發(fā)展規(guī)劃和財(cái)政保障范疇；社會保障方面，確保租房居住居民平等享有社會醫(yī)療、養(yǎng)老等公共福利。