劉小藝

摘要：不動產(chǎn)抵押是抵押人在向銀行申請貸款、辦理財產(chǎn)抵押時的重要內(nèi)容與組成部分，起到償還擔(dān)保與物權(quán)擔(dān)保的目的，在《不動產(chǎn)登記暫行條例》出臺之前，不動產(chǎn)抵押登記的程序、材料比較繁瑣，登記行為缺乏規(guī)范，2015年3月1日，《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式實施，整合了不動產(chǎn)登記的權(quán)責(zé)，規(guī)范了登記程序與行為，提升了服務(wù)效能，以行政法規(guī)的形式保護(hù)了權(quán)利人的合法權(quán)益，但是在不動產(chǎn)抵押登記的具體實施中，卻面臨一些特殊情況與特殊問題，文章將對這些問題進(jìn)行探究，并提出相應(yīng)建議以規(guī)范不動產(chǎn)抵押登記實際操作。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)；抵押登記；特殊情況；規(guī)范建議

不動產(chǎn)抵押是指以不動產(chǎn)為抵押標(biāo)的物而設(shè)立的抵押，是最普遍的抵押形式，由于不動產(chǎn)的特殊性，抵押人不轉(zhuǎn)移對其的占有即可達(dá)到擔(dān)保之目的。不動產(chǎn)抵押登記指的是登記機關(guān)對不動產(chǎn)抵押權(quán)的取得、變更和消滅在登記簿上進(jìn)行記載，對抵押權(quán)變動情況進(jìn)行公示的辦法。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改變了不動產(chǎn)抵押登記原本“多頭登記”困局，提升了不動產(chǎn)抵押登記服務(wù)效能，但在具體實施過程中，不動產(chǎn)抵押登記所面對的特殊情況特逐漸顯現(xiàn)出來。

一、不動產(chǎn)抵押登記的特殊情況

（一）辦理不動產(chǎn)抵押登記時，所需材料規(guī)定不統(tǒng)一

辦理不動產(chǎn)抵押登記，根據(jù)規(guī)定申請人需要提供相應(yīng)材料與文件以供審核。目前我國各地對于不動產(chǎn)抵押登記申請所要求提供的材料具有差異性，有些地區(qū)需要申請人提交抵押合同的公證文件，有些則要求提交所申請抵押不動產(chǎn)的作價協(xié)議書或抵押房地產(chǎn)價值評估報告，全國范圍內(nèi)關(guān)于不動產(chǎn)抵押登記所需材料并未形成統(tǒng)一規(guī)定，致使各地在辦理不動產(chǎn)抵押登記時， 可能會給申請者帶來不必要的麻煩。

（二）材料差異帶來不必要成本

在辦理不動產(chǎn)抵押登記之時，因各地不動產(chǎn)登記申請所需要的材料不同，如果要求提交所要抵押的房地產(chǎn)價值評估報告或者抵押合同的公證文件，申請者除了繳納辦理抵押登記的費用，同時還要支付房地產(chǎn)評估費用或者公證費。材料的辦理需要時間，辦理程序相對較為復(fù)雜，辦理費用較高，房地產(chǎn)評估費用公證費用實行記段收費，意味著申請者所抵押的房地產(chǎn)價值越高，需要支付的額外費用也就越高，無形中給申請者帶來不必要的成本負(fù)擔(dān)。

（三）抵押權(quán)人為自然人的土地抵押受限制的問題

在對不動產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一登記之前，關(guān)于抵押權(quán)為自然人的不動產(chǎn)的抵押歸屬房產(chǎn)管理部門辦理，并沒有相關(guān)法律法規(guī)的限制，在《不動產(chǎn)登記暫行條例》出臺之前，由于國家土地管理局沒有對抵押人為自然人的土地抵押能否進(jìn)行申請登記做出明確規(guī)定，致使人們對其能否進(jìn)行申請登記產(chǎn)生不同理解?！秶临Y源部關(guān)于規(guī)范土地登記的意見》（國土資發(fā)〔2012〕134號）第五條明確規(guī)定，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，經(jīng)中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會批準(zhǔn)取得《金融許可證》的金融機構(gòu)，經(jīng)省級人民政府主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的小額貸款公司等可以作為放貸人申請土地抵押登記。在國家土地管理局發(fā)布的《關(guān)于使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》中也有明確規(guī)定，若抵押權(quán)人為非金融機構(gòu)，在申請土地使用權(quán)抵押登記時，其抵押借貸行為應(yīng)依照法律規(guī)定，辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)，提交有關(guān)批準(zhǔn)文件。從上述規(guī)定來看，自然人作為抵押權(quán)人申請土地抵押登記受到限制。

二、問題出現(xiàn)原因

（一）《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》對實際操作中的條款保留

《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第六十六條規(guī)定，自然人、法人或者其他組織為保障其債權(quán)的實現(xiàn)，依法以不動產(chǎn)設(shè)定抵押的，可以由當(dāng)事人持不動產(chǎn)權(quán)屬證書、抵押合同與主債權(quán)合同等必要材料，共同申請辦理抵押登記。而在《城市房地產(chǎn)抵押管理方法》第七條明確規(guī)定申請人在辦理不動產(chǎn)抵押登記之時，需要提交登記機關(guān)要求提交的必要材料，致使《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》中“等必要材料”以法律條例形式為各地在辦理不動產(chǎn)登記時對申請材料做了保留，各地登記機關(guān)據(jù)此可以根據(jù)本地實際情況要求申請者提交房地產(chǎn)價值評估報告或者抵押合同的公文證件等材料。

（二）《不動產(chǎn)登記暫行條例》實施尚未覆蓋全國

《不動產(chǎn)登記暫行條例》的頒布實施是不動產(chǎn)登記史上的里程碑，改變了以往不動產(chǎn)“多頭登記”的局面，具有重要而深刻的現(xiàn)實意義，但是《不動產(chǎn)登記暫行條例》的實施推廣需要時間，并受到人力、財力等因素的限制，以致不動產(chǎn)統(tǒng)一登記在全國各地的進(jìn)展情況不一致，在不動產(chǎn)登記實施統(tǒng)一登記之前，有些地區(qū)還在沿用以前的登記規(guī)定，不動產(chǎn)抵押登記還依照以前程序辦理和收費。

（三）評估機構(gòu)的評估存與不動產(chǎn)價值不符

不動產(chǎn)價值的評估依據(jù)的是一定的假設(shè)條件，包括損耗度、基準(zhǔn)定價、基本設(shè)施等，價值評估是專業(yè)性、技術(shù)性與復(fù)雜性的統(tǒng)一，是評估科學(xué)、藝術(shù)以及經(jīng)驗的結(jié)合，所以不動產(chǎn)的評估價值在與實際市場價值之間存在一定的差距，這種差距是客觀與主觀的共同作用的結(jié)果，評估機構(gòu)對房地產(chǎn)進(jìn)行評估時，抵押人希望通過評估公司對其不動產(chǎn)以較高評估價值來提高抵押價值，而由于評估費用按照最終房地產(chǎn)評估價值收取費用，評估公司則可能會人為提高最終價值評估，導(dǎo)致不同的公司的評估結(jié)果會存在較大差異。然而在實際過程中，如果不動產(chǎn)抵押登記部門要求提交房地產(chǎn)價值評估報告，夸大的評估結(jié)果給抵押人帶來了不必要的登記成本，也影響了整個評估市場健康發(fā)展。

三、不動產(chǎn)抵押登記規(guī)范建議

（一）各地統(tǒng)一辦理不動產(chǎn)登記所需材料

對《不動產(chǎn)登記暫行條例》以及其實施細(xì)則之中關(guān)于不動產(chǎn)登記申請所要提交的材料進(jìn)行明確規(guī)定，“等必要材料”具體包含哪些材料，材料的范圍如何限定需要進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范，盡可能對全國范圍內(nèi)不動產(chǎn)抵押登記申報所需材料進(jìn)行統(tǒng)一，減少各地登記機關(guān)增加不動產(chǎn)抵押登記申報材料的可能性，精簡流程，提高工作效率，減少不動產(chǎn)抵押登記辦理時間，避免增加申報成本。

（二）推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記全面實施

好的政策的實施效果如何，是否能最大限度發(fā)揮作用效能，關(guān)鍵在于具體的落實，地方是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的落實基礎(chǔ)，也是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作推進(jìn)的關(guān)鍵，其中市級、縣級是不動產(chǎn)登記工作進(jìn)行的具體承擔(dān)部門。各省與直轄市應(yīng)該推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記在地方的落實，給予人力物力資源支持，各地方部門應(yīng)該加快不動產(chǎn)登記職能與部門整合，吸納培養(yǎng)專業(yè)性不動產(chǎn)登記管理人員，嚴(yán)格按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》的具體細(xì)則實施辦理，推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記全面實施。

（三）減少不必要材料與公證文件

辦理不動產(chǎn)抵押登記時，應(yīng)該盡量減少不必要的材料與公證文件，《物權(quán)法》第十三條對登記機構(gòu)登記行為有明確規(guī)定：不得要求對不動產(chǎn)進(jìn)行評估，因此在申請不動產(chǎn)抵押登記時，申請者不需要提交不動產(chǎn)評估文件，避免了因評估機構(gòu)進(jìn)行評估等環(huán)節(jié)造成的成本增加。同時，公證文件作為一種具有廣泛信服力的第三方文件，被社會普遍接受，也因此常常被一些不動產(chǎn)登記部門與登記人員作為審查依據(jù)，成為辦理不動產(chǎn)抵押登記必要材料，不動產(chǎn)登記人員應(yīng)該提高專業(yè)素養(yǎng)與業(yè)務(wù)能力，對材料真實性進(jìn)行判斷，減少不必要的公證材料，提高服務(wù)水平與服務(wù)質(zhì)量。

（四）完善不動產(chǎn)抵押權(quán)人規(guī)定

不動產(chǎn)抵押權(quán)人除了金融機構(gòu)與企業(yè)，自然人也應(yīng)該能夠成為抵押權(quán)人，在進(jìn)行不動產(chǎn)抵押登記時，主體明確，責(zé)任明確，能有效避免登記機構(gòu)確認(rèn)抵押權(quán)人的困難局面，國土資源部應(yīng)該出臺相關(guān)政策法規(guī)，完善不動產(chǎn)抵押權(quán)人的范圍規(guī)定，便于自然人不動產(chǎn)抵押辦理，保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)益人的合法權(quán)益，為我國不動產(chǎn)抵押登記拓寬渠道。

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（作者單位：泉州市洛江區(qū)不動產(chǎn)登記中心）endprint