曹海鷹

摘要：現(xiàn)代社會，隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)競爭壓力也在逐步增大，因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資具備很大的數(shù)量，投資回報(bào)時間比較長，以及受到政策影響比較大，投資風(fēng)險(xiǎn)存在不確定性。本文以財(cái)務(wù)管理基本理論為依據(jù)，對房地產(chǎn)投資進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)管理;基礎(chǔ)理論;房地產(chǎn)投資，風(fēng)險(xiǎn)分析

近些年來，在我國房地產(chǎn)行業(yè)金融貸款占據(jù)著很大的比例，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)也同時存在。因此要想保證項(xiàng)目盈利的能力，企業(yè)朝著前方不斷發(fā)展，應(yīng)該運(yùn)用財(cái)務(wù)管理基本理論，采取相應(yīng)措施做好房地產(chǎn)投資。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的特點(diǎn)

（一）投資金額大、回收期比較長

關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)，因?yàn)槭琴Y金密集型產(chǎn)業(yè)，通常一個房地產(chǎn)項(xiàng)目是很難只是憑借個人或者單獨(dú)企業(yè)實(shí)現(xiàn)的。由于項(xiàng)目投資回收時間比較長，投資風(fēng)險(xiǎn)就會不斷增加，在投資工作開始之前，對其進(jìn)行科學(xué)有效的分析，才能保證投資項(xiàng)目得到實(shí)施。

（二）流動性較差

盡管流動性比較差，但是在某些情況下可以很好的應(yīng)對通貨膨脹帶來的影響。在投資房地產(chǎn)項(xiàng)目時，從開始投資到收回投資，此過程歷經(jīng)的時間較長，那么要想套現(xiàn)投資者就會造成很大的經(jīng)濟(jì)損失。但是從長遠(yuǎn)看，這一項(xiàng)投資具有保值的特點(diǎn)。

（三）容易受到政策的影響，投資風(fēng)險(xiǎn)比較大

關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)，在發(fā)展中因?yàn)槭艿秸恍┱叩挠绊?，例如：金融、土地等政策，并且隨著這些政策的變化，也會給投資帶來影響。受到很多方面的因素影響，導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)越來越大。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的存在是最為直接的，由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的開發(fā)周期相對較長，所以市場環(huán)境的各種變化都有可能造成投資預(yù)期的背離，產(chǎn)生多方面的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。一是在房地產(chǎn)開發(fā)周期內(nèi)，市場需求和供求狀況是不斷變化的，消費(fèi)者對戶型結(jié)構(gòu)與面積的需求偏好也會發(fā)生變化，所以可能造成房地產(chǎn)的后期滯銷，影響投資資金的及時回收;另一方面，房地產(chǎn)的投資，無論是在融資環(huán)節(jié)，還是在施工環(huán)節(jié)，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)都會受到原材料價(jià)格、勞動力成本、利率、稅率、地價(jià)、融資效率、資金流動性等多方面因素的影響。

（二）外部風(fēng)險(xiǎn)

外部風(fēng)險(xiǎn)主要是指社會環(huán)境、人文因素的變化給房地產(chǎn)項(xiàng)目投資帶來的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步加重了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資者的經(jīng)濟(jì)損失。社會風(fēng)險(xiǎn)中包含的內(nèi)容非常復(fù)雜，本文主要針對其政策風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)審批風(fēng)險(xiǎn)和城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。從政策風(fēng)險(xiǎn)的角度來看，國家政策的變化會在一定程度上影響房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益，不管房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成功與否，都會受到政策上的限制，需要遵循國家政府的調(diào)控，而這些調(diào)控會給房地產(chǎn)項(xiàng)目投資造成一定的風(fēng)險(xiǎn)。從房地產(chǎn)審批風(fēng)險(xiǎn)的角度來看，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中，必須要經(jīng)過行政主管部門的審批之后，確保相關(guān)工作準(zhǔn)確無誤以后，才能夠開始進(jìn)行施工。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資屬于高風(fēng)險(xiǎn)高投入的項(xiàng)目，在建設(shè)工程中出現(xiàn)任何問題都會影響到投資者的經(jīng)濟(jì)利益，影響建設(shè)工程的收益。從城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)的角度來看，城市規(guī)劃的變化也會給房地產(chǎn)項(xiàng)目投資造成一定的影響，像是容積率的變化會降低房地產(chǎn)商品經(jīng)營者的經(jīng)濟(jì)效益。但是，通常房地產(chǎn)項(xiàng)目開始施工之后，容積率就不會發(fā)生改變，相對其他因素相比所帶來的風(fēng)險(xiǎn)還是比較小的。

三、房地產(chǎn)投資資金風(fēng)險(xiǎn)

（一）在開發(fā)階段面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)

從很多方面進(jìn)行分析，房地產(chǎn)行業(yè)其實(shí)就是一種復(fù)合型的行業(yè)。對于一項(xiàng)房地產(chǎn)工程的成功開展與完成來說，會面臨很多個環(huán)節(jié)的問題，其中包括資金融通、項(xiàng)目的選擇、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)以及項(xiàng)目的修建和出售等方面的業(yè)務(wù)內(nèi)容。而在解決這些業(yè)務(wù)內(nèi)容的過程中，需要消耗的資金數(shù)量極其龐大，因此，房地產(chǎn)行業(yè)又可以說是一種傳統(tǒng)性質(zhì)的資金密集型企業(yè)。在房地產(chǎn)的投資初期，企業(yè)會面臨很大的不確定性。

（二）在建筑施工階段面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)的工程建設(shè)施工過程，也可以看作是一種商品的生產(chǎn)過程。然而，在工程建設(shè)施工過程中，房地產(chǎn)企業(yè)也會面臨很多方面的資金風(fēng)險(xiǎn)。對外，房地產(chǎn)企業(yè)會隨時面臨材料價(jià)格上漲的資金風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)閷ㄖこ虂碚f，材料的價(jià)格上漲，就意味著企業(yè)在采購原材料方面的成本會增加，成本一增加就會造成企業(yè)的收益減少，甚至有時還會達(dá)到虧損的地步。若是材料的價(jià)格下降，企業(yè)的庫存就會變多，從長遠(yuǎn)的方向來考慮，房地產(chǎn)企業(yè)在這一方面所投入的成本也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出其他企業(yè)，也會造成企業(yè)的利益有所虧損。對內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)對企業(yè)內(nèi)部閑置資金的投資方式也會對企業(yè)的整體收益造成影響，從而增加企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)。

（三）在項(xiàng)目完成之后面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)

一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)在工程項(xiàng)目建設(shè)完畢之后，就會立即將其進(jìn)行后期處置。而這個處置，在大多數(shù)的情況下都是進(jìn)行出售，只有很少的一部分企業(yè)會將這些房地產(chǎn)進(jìn)行出租或者是自用。在處置的過程中，就是企業(yè)面臨最大資金風(fēng)險(xiǎn)的時候。當(dāng)然，采取不同的處理方式，給企業(yè)帶來的資金風(fēng)險(xiǎn)也是不一樣的。因?yàn)樵谔幚磉@些房地產(chǎn)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)必須要具有十分厲害的營銷團(tuán)隊(duì)，只有這樣，企業(yè)才會擁有最強(qiáng)大的營銷能力和營銷策略，才能使企業(yè)的利益達(dá)到最大化。除此之外，政府的相關(guān)決策也會對此造成影響。

四、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的有效控制對策

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)投資的可行性研究與科學(xué)決策

房地產(chǎn)企業(yè)可行性研究，可以對擬建項(xiàng)目在后期的投資建設(shè)與交付使用進(jìn)行綜合性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，對其中可能存在的各種風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行預(yù)判，所以是投資決策中非常重要的內(nèi)容。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期長、投資數(shù)額大，其中的不確定性因素比較多，所以在進(jìn)行投資決策時，要提高專業(yè)性水平，要在進(jìn)行充分市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的用途、規(guī)模、類型、功能結(jié)構(gòu)、成本投入、銷售政策等進(jìn)行科學(xué)決策、民主決策，盡可能對不確定性因素進(jìn)行預(yù)防性控制。

（二）重視市場信息分析，強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)的過程管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過程中會面臨多種風(fēng)險(xiǎn)，所以市場信息的搜集也就變得格外重要。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立專門的信息管理部門，能夠積極、主動的搜集市場上出現(xiàn)的各類信息，并作出相應(yīng)的分析、整理和判斷，提高市場信息的響應(yīng)速度，能夠根據(jù)市場信息的變化，及時對可能出現(xiàn)的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行判斷，強(qiáng)化過程管理與控制，以便及時采取相應(yīng)的應(yīng)對措施，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的可防、可控。如房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)利率、稅收、限購等信息的收集，要及時調(diào)整開發(fā)思路，對其中可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分預(yù)測，并采取相應(yīng)的有效控制策略。

（三）制定科學(xué)的投資組合策略

基于房地產(chǎn)投資與開發(fā)過程中存在的固有風(fēng)險(xiǎn)和潛在風(fēng)險(xiǎn)，要想完全做到“零風(fēng)險(xiǎn)”是不可能的，所以房地產(chǎn)企業(yè)的投資可以考慮制定科學(xué)的投資組合策略，將房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)分散化。對此，有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)，可以在進(jìn)行充分市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，考慮房地產(chǎn)投資周期的長短組合、投資規(guī)模的大小組合、房地產(chǎn)檔次的高中低組合、建筑用途的差異化組合等，這樣不僅可以實(shí)現(xiàn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分散化，還可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資開發(fā)與市場需求的有效對接。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以將一部分資金用于普通住宅的開發(fā)，另一部分資金用于寫字樓的開發(fā)，其投資回報(bào)率、回報(bào)周期、潛在風(fēng)險(xiǎn)都是不同的，高收益項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)高，低收益項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)低，但高收益可以彌補(bǔ)低收益的房地產(chǎn)開發(fā)損失，最終在整體上實(shí)現(xiàn)較高的收益率，整體的投資風(fēng)險(xiǎn)也會得到有效的降低。同時，房地產(chǎn)開發(fā)的投資組合也不是一成不變的，房地產(chǎn)企業(yè)要學(xué)會及時的研判和調(diào)整，做到順勢而為。

五、結(jié)語

綜上所述，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資的過程中，市場是瞬息萬變的，要想確保預(yù)期效果的實(shí)現(xiàn)，財(cái)務(wù)管理是非常關(guān)鍵的。財(cái)務(wù)管理人員要嚴(yán)格的控制每一個環(huán)節(jié)，例如：企業(yè)資金的經(jīng)營狀況，各種信息數(shù)據(jù)的正確性，這樣就能夠確保資金成本比較低，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化。

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