郭婷

【摘 要】隨著越來(lái)越多的年輕人選擇在一線城市打拼，在高額的房貸壓力下，租賃式公寓作為建筑市場(chǎng)的新產(chǎn)品，高性價(jià)比的租賃方式越來(lái)越受到喜愛(ài)，與此同時(shí)市場(chǎng)對(duì)于長(zhǎng)租公寓建筑質(zhì)量要求也在不斷提高。文章首先闡述了建設(shè)過(guò)程各階段影響長(zhǎng)租公寓工程質(zhì)量的主要因素，并做了具體分析，提出了具體控制措施。

【關(guān)鍵詞】長(zhǎng)租公寓；質(zhì)量；影響因素；控制措施

習(xí)近平總書(shū)記在黨十九大報(bào)告中提出租購(gòu)并舉的住房制度。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的穩(wěn)健發(fā)展，住房需求量增大，租客的需求發(fā)生變化。傳統(tǒng)房屋租賃模式已無(wú)法滿足人們的住房居住體驗(yàn)需求，因此，居住體驗(yàn)良好的長(zhǎng)租公寓獲得市場(chǎng)的青睞。萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、21世紀(jì)OPEN家等長(zhǎng)租公寓紛紜投入甬城租賃市場(chǎng)，搶占先機(jī)。據(jù)了解，泊寓品牌目前已在上海、杭州、深圳等29座城市開(kāi)設(shè)了近200家門(mén)店，總計(jì)開(kāi)業(yè)3萬(wàn)個(gè)房間。為促進(jìn)長(zhǎng)租公寓未來(lái)的發(fā)展前景，對(duì)工程中每個(gè)階段的質(zhì)量管理控制是非常重要的。

一、影響項(xiàng)目各階段的主要因素

（一）前期階段

1.參與對(duì)象的組建。長(zhǎng)租公寓工程的質(zhì)量目標(biāo)是指租戶對(duì)公寓的滿意度。由于長(zhǎng)租公寓屬于住宅中的“快速產(chǎn)品”，需要使其建設(shè)周期較短，盡快投入運(yùn)營(yíng)來(lái)回歸成本投入，所以選擇的承包商需要選擇經(jīng)驗(yàn)豐富，資質(zhì)相對(duì)較高，產(chǎn)品質(zhì)量過(guò)關(guān)的承包商來(lái)承接工程項(xiàng)目。

2.房源地點(diǎn)的選擇。作為長(zhǎng)租公寓來(lái)講，交通便利，周?chē)惋嫾肮苍O(shè)施齊全作為一個(gè)重要的選擇的指標(biāo)，對(duì)長(zhǎng)租公寓未來(lái)的租金定位及宣傳力度都異常重要。一般來(lái)講交通便利是年輕人選擇住所的首選要素，所以建設(shè)單位房源地點(diǎn)的選擇變得尤為重要。

3.設(shè)計(jì)格局及入住體驗(yàn)。除了租金，房間風(fēng)格及入住體驗(yàn)也是同樣重要的一項(xiàng)指標(biāo)，設(shè)計(jì)中包含獨(dú)立的客廳、衛(wèi)生間及陽(yáng)臺(tái)深受租客的喜歡。尤其是95后、00后，他們視覺(jué)是第一感，所以大堂公共空間、健身房、咖啡廳等功能區(qū)會(huì)更吸引他們。建設(shè)單位需要在投入成本與入住體驗(yàn)方面達(dá)到一個(gè)平衡。

（二）設(shè)計(jì)-采購(gòu)階段

1.內(nèi)部信息的及時(shí)性。設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)圖紙過(guò)程中需要盡可能與采購(gòu)、施工及公寓運(yùn)營(yíng)相關(guān)負(fù)責(zé)人多次商討方案，互相緊密溝通和聯(lián)系，以避免產(chǎn)生設(shè)計(jì)上的繁雜的變更導(dǎo)致施工工期的延長(zhǎng)。如有設(shè)計(jì)變更，需要及時(shí)知會(huì)其他部門(mén)人員，以防采購(gòu)時(shí)材料、設(shè)備產(chǎn)生差異。

2.供應(yīng)商資質(zhì)。在選擇公寓內(nèi)設(shè)施、家具、軟裝等供貨商時(shí)，不能一味靠著報(bào)價(jià)低來(lái)進(jìn)行招標(biāo)，如采購(gòu)的材料設(shè)備質(zhì)量差，直接影響租戶的入住體驗(yàn)及維修售后的工作量，得不償失。

3.精裝修標(biāo)準(zhǔn)。裝修的好壞影響租房者的決策。長(zhǎng)租公寓的租客是把位置、價(jià)格和裝修因素綜合考量，租戶可能會(huì)因?yàn)楣⒌难b修好壞來(lái)決定租不租。如果長(zhǎng)租公寓的裝修出問(wèn)題的話，整個(gè)出租率就會(huì)受影響，盈利當(dāng)然就下降了，裝修將是租賃的一個(gè)核心問(wèn)題。

（三）施工階段

1.人員的資質(zhì)。人的因素是建筑工程質(zhì)量管理過(guò)程中最主觀的影響因素，包含項(xiàng)目管理人員、監(jiān)理公司人員及施工單位人員等直接參與到工程中的人員。要嚴(yán)格把控參與人員的技術(shù)資質(zhì)以及執(zhí)業(yè)資格，確保此類(lèi)人員擁有相關(guān)的上崗資格。此外，應(yīng)激發(fā)人的主觀能動(dòng)性，自我監(jiān)督自我約束，全面建立健全崗位責(zé)任制，改善勞動(dòng)條件以及建立激勵(lì)機(jī)制，真正做到全員參與的質(zhì)量管理。

2.材料、機(jī)械設(shè)備的因素。只有采用合格的符合建造標(biāo)準(zhǔn)的材料，才能夠最大程度上保證建筑工程施工質(zhì)量符合預(yù)期的質(zhì)量要求，例如墻壁的乳膠漆，衛(wèi)生間及廚房的墻、地磚，鞋柜衣柜的木質(zhì)原材料等。對(duì)于進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)的機(jī)械設(shè)備，必須驗(yàn)收合格后，方可投入使用。

3.施工方法及工序。指通過(guò)編制符合工程特點(diǎn)的施工組織方法、施工方案和相關(guān)的施工進(jìn)度計(jì)劃及安全文明施工計(jì)劃等，使施工人員、施工機(jī)具和施工材料有序結(jié)合，以創(chuàng)造出質(zhì)量合格的工程。在施工方案中，應(yīng)明確與工程相關(guān)的施工工藝與方法、操作要求及質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，并且針對(duì)這些問(wèn)題提出具體的處理措施和應(yīng)急方案。

二、保障長(zhǎng)租公寓工程質(zhì)量的辦法

1.提高施工人員的素質(zhì)。工程建筑離不開(kāi)施工人員，所以在前期階段，選擇經(jīng)驗(yàn)豐富的、資質(zhì)較高的施工班組顯得尤為重要，長(zhǎng)租公寓的各個(gè)房間設(shè)計(jì)風(fēng)格各不相同，應(yīng)配備精裝修經(jīng)驗(yàn)豐富的管理人員和施工人員，使裝修標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到最好的效果。每個(gè)施工人員都要時(shí)刻明確自己的施工作業(yè)內(nèi)容及施工標(biāo)準(zhǔn)，尤其是其中難以明顯檢查出問(wèn)題的隱蔽工程，在施工后需要對(duì)每道工序進(jìn)行嚴(yán)格的檢查，如出現(xiàn)返廠問(wèn)題需要具體到各負(fù)責(zé)人員，不能馬虎逃避，反復(fù)檢查，爭(zhēng)取排除所有工程質(zhì)量隱患。

2.采用合適的施工工藝和材料。長(zhǎng)租公寓采用較為先進(jìn)的整體衛(wèi)浴和傳統(tǒng)的濕作業(yè)衛(wèi)生間工藝，設(shè)置合理的施工組織方案來(lái)進(jìn)行流水施工以做到節(jié)約工期和成本的效果，對(duì)于重點(diǎn)工程控制節(jié)點(diǎn)需要制定嚴(yán)格的質(zhì)量控制手冊(cè)，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)施工負(fù)責(zé)人及監(jiān)理人員檢查，如試水實(shí)驗(yàn)、墻磚地磚全檢、預(yù)留孔洞尺寸檢驗(yàn)等需要嚴(yán)格把關(guān)。在采購(gòu)階段要嚴(yán)格把握供應(yīng)商提供的材料是否有以次充好的現(xiàn)象，在運(yùn)輸及現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)方面，要保護(hù)好原材料，防止材料丟失及損壞。

3.運(yùn)用BIM工程管理信息系統(tǒng)。在建設(shè)過(guò)程中工程環(huán)節(jié)比較繁瑣，在前期建設(shè)時(shí)需要鋪墊大量繁雜的工作，按照施工設(shè)計(jì)圖貫穿于施工中，許多時(shí)候在施工中才能發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，在設(shè)計(jì)階段無(wú)法預(yù)測(cè)，需要修改圖紙然后再重新施工，極大程度上耽誤了工程的成本和進(jìn)度，構(gòu)建一體化信息管理模式勢(shì)在必行。施工過(guò)車(chē)囊括了資金、人員、安全以及進(jìn)度方面的問(wèn)題，種種要素共同構(gòu)成了管理的核心內(nèi)容。所以應(yīng)用BIM工程信息管理技術(shù)非常有必要。

4.交房后的甲醛指標(biāo)需要符合標(biāo)準(zhǔn)。甲醛作為危害身體的重要的物質(zhì)，一直都是住宅類(lèi)建筑努力的重要指標(biāo)。長(zhǎng)租公寓作為建設(shè)周期較短的產(chǎn)品，要做到將甲醛指標(biāo)控制在符合標(biāo)準(zhǔn)的范圍內(nèi)確實(shí)是一項(xiàng)重要的事情。為了讓租戶放心居住，要選擇質(zhì)量好、環(huán)保安全的施工材料，不能一味追求工期短，而忽略施工后的房屋保潔等相關(guān)管理措施。

5.保證售后維修的及時(shí)性和準(zhǔn)確性，保證售后維修后的產(chǎn)品符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。站在租戶的角度，維修是重要的滿意度指標(biāo)，當(dāng)產(chǎn)生衛(wèi)生間地漏堵塞、墻磚地磚脫落、乳膠漆變色等現(xiàn)象時(shí)，入住體驗(yàn)得不到滿足，嚴(yán)重影響長(zhǎng)租公寓的品牌形象。及時(shí)做到售后處理，能極大地滿足租戶的安全感。租戶在居住過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的任何關(guān)于公寓的質(zhì)量問(wèn)題都要與運(yùn)營(yíng)人員溝通解決，享受售后服務(wù)的過(guò)程也是一種租戶對(duì)公寓滿意度進(jìn)行打分的過(guò)程。所以保持良好的售后服務(wù)也是對(duì)長(zhǎng)租公寓質(zhì)量的考驗(yàn)。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，長(zhǎng)租公寓的設(shè)計(jì)與施工有著自身的一些特點(diǎn)，本文分析了長(zhǎng)租公寓建設(shè)各階段影響質(zhì)量的關(guān)鍵因素，從設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、監(jiān)理等多個(gè)角度提出了質(zhì)量問(wèn)題的防治對(duì)策?？偠灾?，長(zhǎng)租公寓的質(zhì)量直接影響到每一位租戶生活的安全與舒適性，參與建設(shè)的各方責(zé)任主體應(yīng)嚴(yán)格依法依規(guī)，自覺(jué)規(guī)范自身的質(zhì)量行為，高度重視建設(shè)中的質(zhì)量問(wèn)題，精心設(shè)計(jì)，精細(xì)施工，針對(duì)長(zhǎng)租公寓建設(shè)中的常見(jiàn)問(wèn)題，改進(jìn)提高，有所創(chuàng)新。相關(guān)建設(shè)主管部門(mén)加強(qiáng)監(jiān)管，社會(huì)各界有效監(jiān)督，全社會(huì)齊抓共管，確保工程質(zhì)量穩(wěn)步提升，最大限度控制質(zhì)量問(wèn)題，將長(zhǎng)租公寓建設(shè)成安全環(huán)保工程，優(yōu)質(zhì)工程，從而促進(jìn)我國(guó)租賃式住宅更加蓬勃地發(fā)展。

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