余江華

摘要：隨著各城市房產(chǎn)成交價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，為了預(yù)防房地產(chǎn)泡沫的膨脹，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始調(diào)控。隨著調(diào)控的深入，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，房地產(chǎn)行業(yè)正在告別暴利時(shí)代，利潤(rùn)回歸正常水平。因此，為了提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力房產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行精細(xì)化管理，從成本控制出發(fā)，提高企業(yè)的利潤(rùn)，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)；成本構(gòu)成；成本控制

中圖分類(lèi)號(hào)：F275 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2018）025-0273-01

引言

隨著各大中城市房產(chǎn)成交價(jià)格逐年暴漲，為防止因房地產(chǎn)泡沫迅速膨脹而最終破裂，給國(guó)家經(jīng)濟(jì)造成重大影響。同時(shí)，為保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康可持續(xù)發(fā)展，更重要的也是為了保持經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，2013年2月20日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，并開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控。隨著調(diào)控的深入，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，房地產(chǎn)行業(yè)正在告別暴利時(shí)代，利潤(rùn)回歸正常水平。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，只有變粗放式管理為精細(xì)化管理，從成本控制人手，找到行之有效的成本控制途徑，最大可能降低企業(yè)成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的提升，才在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展壯大。

一、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成

房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要分為開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩個(gè)方面，其中開(kāi)發(fā)成本占據(jù)絕大多數(shù)，也應(yīng)該是成本控制的重點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)階段分類(lèi)

房產(chǎn)項(xiàng)目按照所處不同時(shí)間可分為立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工以及竣工決算幾個(gè)階段。所以，成本控制在不同階段，應(yīng)該采用不同的途徑與方法。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各階段成本控制途徑及方法

1.項(xiàng)目立項(xiàng)階段。當(dāng)前國(guó)家大力整治環(huán)保問(wèn)題，所以在項(xiàng)目立項(xiàng)階段應(yīng)該委托專(zhuān)業(yè)的中介機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目開(kāi)始之前進(jìn)行項(xiàng)目的可行性論證，主要包括地災(zāi)評(píng)估、環(huán)境影響評(píng)估以及防雷評(píng)估等。防止盲目上馬未通過(guò)可行性論證的項(xiàng)目，避免因決策失誤導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本的增加，給企業(yè)造成重大損失。

2.項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段。規(guī)劃設(shè)計(jì)很大程度決定了項(xiàng)目的工程造價(jià)，如果方案設(shè)計(jì)時(shí)對(duì)功能、外型和規(guī)模等過(guò)分追求，而忽略施工過(guò)程的考慮，將造成施工階段重大設(shè)計(jì)變更的發(fā)生。所以，在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)拋棄對(duì)外觀、功能等的過(guò)分要求，確保設(shè)計(jì)方案的合理性以及可行性。

3.項(xiàng)目招投標(biāo)階段。招投標(biāo)的主要目的是通過(guò)招投標(biāo)程序，選取價(jià)格符合預(yù)期、質(zhì)量相對(duì)有保證的服務(wù)或者產(chǎn)品。當(dāng)然企業(yè)在招標(biāo)過(guò)程中，不能一味的追求最低的投標(biāo)報(bào)價(jià)，不能夠以?xún)r(jià)格最低作為中標(biāo)條件，必須是由專(zhuān)業(yè)人員對(duì)建造過(guò)程進(jìn)行科學(xué)的計(jì)算后，在確保施工方有合理利潤(rùn)以及工程質(zhì)量得以保證的前提下，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)獲得合理低價(jià)。否則，施工方為了利潤(rùn)會(huì)偷工減料，出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，到時(shí)候就得不償失。同時(shí)，招投標(biāo)也是了解市場(chǎng)行情的方式，通過(guò)該方式可以了解最新的材料價(jià)格、人力成本等，從而加強(qiáng)對(duì)成本的控制。

4.項(xiàng)目施工階段。港口企業(yè)主業(yè)為港口裝卸服務(wù)等，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)只是業(yè)務(wù)之一，這在一定程度上對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的人才儲(chǔ)備不足。為了彌補(bǔ)因這一短板而造成施工成本的增加，應(yīng)外聘專(zhuān)業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理人員，在現(xiàn)場(chǎng)對(duì)施工過(guò)程加以控制和管理，加強(qiáng)施工簽證單的控制，對(duì)于隱性成本項(xiàng)目增加工程量而產(chǎn)生的簽證單，應(yīng)該由現(xiàn)場(chǎng)管理人員、監(jiān)理、審計(jì)多方簽字確認(rèn)；同時(shí)，在施工過(guò)程中應(yīng)該盡可能的減少設(shè)計(jì)變更，避免因設(shè)計(jì)變更而造成重復(fù)施工；加強(qiáng)項(xiàng)目成本與質(zhì)量、項(xiàng)目進(jìn)度之間的協(xié)調(diào)與控制，避免因?yàn)橐晃兜淖非箜?xiàng)目成本最小化，而忽略項(xiàng)目的質(zhì)量，以及追求項(xiàng)目進(jìn)度而忽略項(xiàng)目成本支出，否則到時(shí)由于質(zhì)量和進(jìn)度的影響，將使項(xiàng)目的大幅度的增加。

5.項(xiàng)目決算階段。作為成本控制的最后階段，在這個(gè)過(guò)程中應(yīng)以保證工程實(shí)際造價(jià)為目標(biāo)。為更加準(zhǔn)確的做好價(jià)格結(jié)算，在竣工決算時(shí)可以引入市場(chǎng)機(jī)制，聘用有資質(zhì)信譽(yù)良好的中介機(jī)構(gòu)，與之簽訂協(xié)議，由對(duì)方派造價(jià)工程師長(zhǎng)期駐守，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全程跟蹤審計(jì)，并明確告知對(duì)方，在他們出具結(jié)算審核報(bào)告后會(huì)另行聘請(qǐng)其他的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目的二次審計(jì)，如果二次審計(jì)與一次審計(jì)之間變動(dòng)幅度過(guò)大，將扣減相應(yīng)的審計(jì)費(fèi)，假如在審計(jì)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)施工方與審計(jì)方相互勾結(jié)，損害我公司的利益，我公司將保留追討損失的權(quán)利。這樣，至少在進(jìn)行跟蹤審計(jì)時(shí)造價(jià)工程師與施工方相互勾結(jié)，損害我公司權(quán)益的機(jī)會(huì)將大大降低。

6.結(jié)合港口企業(yè)的實(shí)際，合法、合規(guī)的對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行稅收策劃。隨著2016年5月1日開(kāi)始的全面營(yíng)改增的開(kāi)始，目前房地產(chǎn)行業(yè)的主要稅種包括增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。由于我國(guó)宏觀調(diào)控政策的關(guān)系，房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負(fù)在所有行業(yè)中是比較高的。所以，為了節(jié)約成本企業(yè)必須采取合理合規(guī)的稅收策劃，比如：合理選擇購(gòu)房?jī)?yōu)惠方案，不要直接減免大修基金和契稅，通過(guò)降低房款的方式來(lái)優(yōu)惠契稅和大修基金；做好施工合同和采購(gòu)合同的招投標(biāo)工作，不要將采購(gòu)合同與施工合同合并在一起進(jìn)行招投標(biāo)，目前房地產(chǎn)行業(yè)與建筑行業(yè)增值稅稅率均為10%。但是，銷(xiāo)售行業(yè)的增值稅則是16%。如果，單獨(dú)對(duì)鋼材、水泥等建筑材料進(jìn)行招投標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)可以取得16%的進(jìn)項(xiàng)，高于建筑行業(yè)10%的進(jìn)項(xiàng)，達(dá)到降低稅負(fù)的目的；將增值額最多的商業(yè)門(mén)面由“出售”變?yōu)椤俺鲎狻?，達(dá)到降低土地增值稅以及企業(yè)所得稅的目的，土地增值稅的征收范圍只是對(duì)于企業(yè)和個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的增值額進(jìn)行征稅，商業(yè)門(mén)面的出租，沒(méi)有發(fā)生房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，不屬于土地增值稅的征收范圍，對(duì)于出租部分通過(guò)投資性房地產(chǎn)科目進(jìn)行核算，在持有期間平均分?jǐn)偨ㄖ杀?，所以同樣也可以達(dá)到降低企業(yè)所得的目的。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制是一個(gè)系統(tǒng)而復(fù)雜的工作，涉及到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的每一個(gè)階段，各部門(mén)之間只有通力協(xié)作，成本控制的目標(biāo)才能夠?qū)崿F(xiàn)，企業(yè)效益得以增加，從而達(dá)到企業(yè)價(jià)值最大化這一終極財(cái)務(wù)目標(biāo)，使得企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展壯大。