倪念紅

摘 要：關于業(yè)委會的法律性質，《物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)都沒有給予明確的界定。根據(jù)現(xiàn)有的法律法規(guī)來界定業(yè)委會的法律地位，認為業(yè)委會本身不是獨立的民事主體，相應的也沒有獨立的民事主體資格，我們應當明確業(yè)委會的法律性質，賦予業(yè)委會獨立的民事主體資格，保障業(yè)委會所代表的權利得到切實有效的維護。

關鍵詞：業(yè)委會；業(yè)主；法律性質

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A 文章編號：1009 — 2234（2017）12 — 0120 — 04

一、引言

1978年以來，伴隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展和社會結構的急劇變遷，城市商品房制度改革也得到了有效的推進。住房產(chǎn)權由原先的單位制逐漸變成私有制、房屋產(chǎn)權主體由單一化向多元化方向發(fā)展、在商品房住宅小區(qū)中物業(yè)管理結構復雜化、大量公共設施存在于小區(qū)中等等，這些具體的因素使得商品房住宅小區(qū)內的業(yè)主自我組織起來，采用民主的形式自主的管理小區(qū)內的各項事務，或者采用多元主體共同治理的方式主要由業(yè)委會、物業(yè)服務企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)商、政府及居委會等主體共同解決各種小區(qū)內問題〔1〕。由于我國的業(yè)委會并沒有被給予明確的法律地位，使得業(yè)委會在與物業(yè)公司之間發(fā)生糾紛且有必要進行上訴時，各個地方法院關于業(yè)委會的法律地位表現(xiàn)出了不同的理解，出現(xiàn)了嚴重的分歧，業(yè)主的合法權益得不到有效保障的情況經(jīng)常發(fā)生，這將導致業(yè)委會處于比較尷尬的處境中。本文主要從業(yè)委會的法律主體資格方面進行探討。以當前我國業(yè)委會法律性質所處的現(xiàn)實情況為出發(fā)點，與現(xiàn)階段理論界的不同觀點密切聯(lián)系，并結合業(yè)委會在商品房住宅小區(qū)中所處的不可替代的地位，提出自己的看法。

二、賦予業(yè)委會法律地位的重要性

業(yè)委會是業(yè)主大會的常設機構，其地位和作用是其他任何組織都無法替代的，業(yè)委會是實現(xiàn)業(yè)主自治的重要組織。商品房住宅小區(qū)內的業(yè)主們可以通過業(yè)委會采用民主的方式積極參與到小區(qū)的公共事務中，自主管理本小區(qū)各項事務并提高小區(qū)業(yè)主的自治能力，業(yè)委會的存在，對我國民主建設也有著重大的實踐意義〔2〕。業(yè)委會將業(yè)主的意志從分散型整合為集中型，實現(xiàn)了業(yè)主的權利，為其提供了保障。因此，業(yè)委會被認為已經(jīng)具有了公民社會的基本特征并將業(yè)委會稱為公民社會的先聲〔3〕。但是，業(yè)委會在從事有關于民事行為的活動時，應該以哪種身份參與其中，如何在實踐中更好地維護商品房住宅小區(qū)內業(yè)主的合法權益成為我們需要關注的迫切問題。

業(yè)委會除了行使簽訂民事合同以外是否還有權進行其他的民事行為；能否以獨立的訴訟主體資格處理商品房住宅小區(qū)內的日常事務；是否可以獨立擔負起法律責任等等，這些問題要想解決，根本在于明確表明業(yè)委會的法律地位。但關于業(yè)委會的法律地位，我國的《物權法》、《物業(yè)管理條例》以及其他相關法律法規(guī)中都沒有具體給出明確的規(guī)定。這就造成在司法實務中，關于業(yè)委會訴訟主體資格的認定問題上各個地方法院表現(xiàn)出很大的分歧。業(yè)委會在日常生活中開展工作時，通常會受到居民委員會、小區(qū)辦事處等部門的行政性干預。因為法律的缺位，居民委員會、街道辦等有關部門本該對業(yè)委會的工作展開輔助性的指導，但現(xiàn)實生活中卻變成一種帶有行政干預色彩的行為，無疑使得業(yè)委會的性質更加的模糊。業(yè)委會法律地位不明確是阻礙業(yè)委會制度發(fā)展完善的瓶頸。

三、學術界對業(yè)委會是否賦予法律地位的觀點

（一）國外關于業(yè)委會法律性質的界定

西方經(jīng)濟比較發(fā)達的國家，住房制度普遍實行物業(yè)服務有償服務，當業(yè)主的合法權益受到侵害的時候，業(yè)主們擁有較強的維護權利意識；因此他們的物業(yè)服務體系以及物業(yè)服務法律體系都比較完善和成熟。但由于各個國家政體不同，國情也各不一樣，相應的有關業(yè)委會法律性質的規(guī)定也各不相同，主要有四種情況：

第一種：具有法人資格的團體。以法國為代表。共有人協(xié)會是法國區(qū)分所有權人的團體，按照法國《住宅分層所有權法》的規(guī)定，區(qū)分所有人管理團體是由兩名以上的區(qū)分所有者構成，這兩名及其以上的區(qū)分所有者擁有建筑物的不同部分并且享有法律人格，管理團體的法律性質是享有法律人格，有法律上的行為能力，實施法律行為，并能進行訴訟活動〔4〕。我國香港地區(qū)關于業(yè)委會法律性質的規(guī)定與法國有異曲同工之處，香港地區(qū)明確制定了業(yè)主立案法團和管理委員會制度?！督ㄖ锕芾項l例》中給予立案法團獨立的法人地位，擁有獨立的民事主體資格，可以作為訴訟主體代表業(yè)主行使權利，進行民事行為。

第二種：不具有法人資格的團體。比如德國和我國的臺灣地區(qū)，他們不認可業(yè)委會具有獨立的法人資格，與法人資格的團體完全不一致，德國的房屋所有權人是由房屋所有權人通過契約來確認，并不是來源于法律的直接規(guī)定。該種立法模式認為業(yè)委會不應該被賦予法人資格，不應該行使民事主體行為，僅僅是一個團體，并沒有實際的權利。其中德國住宅所有權人管理組織屬具有部分權利能力的特殊團體〔5〕。在我國臺灣地區(qū)的《公寓大廈管理條例》中規(guī)定公寓大廈管理的權力機構是由全體區(qū)分所有權人組成的區(qū)分所有權人會議，其執(zhí)行機構是管理委員會。同時管理委員會有訴訟上的當事人能力和資格的權利。也就意味著管理委員會為了公寓大廈管理的需要，可以作為原告或者被告進行訴訟。

第三種：附條件的法人資格團體。日本最具有代表性。日本的法律規(guī)定應當具體問題具體分析。日本規(guī)定要成為法人資格團體的前提條件是具備一定的條件。日本《區(qū)分所有權法》規(guī)定：“有30人以下的房屋所有人組成的管理團體為無權利能力之團體”，稱為“區(qū)分所有人團體”。人數(shù)若多于30人，且3/4以上所有人及表決權的決議成立法人并進行等級的，即可以為“管理團體法人”。

第四種：實用主義模式。以美國為例。美國將區(qū)分所有建筑物管理團體稱作公寓所有人協(xié)會，美國的立法發(fā)條上并沒有規(guī)定也并未認可公寓所有人協(xié)會擁有法人地位。但是隨著社會各方面的不斷的發(fā)展和現(xiàn)實的需要，從20世紀70年代開始，美國法院作出判例，認可了其具有法人人格。endprint

（二）我國關于業(yè)委會法律性質的界定

對于業(yè)委會的法律性質，我國學者主要有以下觀點：

不能賦予業(yè)委會獨立的民事主體資格。持這種觀點的學者們認為具有社團法人資格的應該是業(yè)主大會，業(yè)委會只是（社團法人）業(yè)主大會的常設機構，代表業(yè)主大會對外處理民事活動時不能以自身的名義進行而只能以業(yè)主大會的名義。業(yè)委會在商品房住宅小區(qū)內為了維護業(yè)主的合法權益而從事的正當活動產(chǎn)生的行為結果，由業(yè)主大會承擔民事責任。

業(yè)委會是代表商品房住宅小區(qū)內的全體業(yè)主，對小區(qū)內的物業(yè)實行業(yè)主自主管理的自治性組織，業(yè)委會成立的目的是為了代表和維護全體業(yè)主的合法權益。業(yè)委會和物業(yè)服務企業(yè)各自的責任和權利是通過簽訂物業(yè)合同的形式來明確的，兩者之間是平等的民事主體關系，共同維護小區(qū)的和諧。業(yè)委會是“其他組織?！?/p>

業(yè)委會依據(jù)法律程序合法成立，有一定的組織機構和財產(chǎn)，已經(jīng)具備了《最高人民法院關于適用中華人民共和國民事訴訟法》若干問題的意見》第四十條規(guī)定的條件，業(yè)主委員會應屬于具備民事主體資格的其他組織，可以以自己的名義參加訴訟，〔6〕也就是說，業(yè)委會具有獨立的民事主體資格，可以行使除簽訂民事合同以外的其他的民事行為。

綜上，我們可以看出，不管是國外對業(yè)委會的相關立法還是國內學者的不同觀點，司法界和理論界，關于業(yè)委會法律性質的成功立法例、經(jīng)驗等都充分說明賦予和認可業(yè)委會法律地位，實乃大勢所趨。筆者認為可以賦予業(yè)委會民事主體資格，業(yè)委會代表小區(qū)全體業(yè)主利益在與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)合同時可以以自己的名義進行。

四.業(yè)委會民事主體資格的構想

（一）業(yè)委會具備民事主體的原因

按照我國《物權法》和《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定，業(yè)主可以設立業(yè)主大會、選舉業(yè)委會，這樣更有利于實現(xiàn)業(yè)主自治。業(yè)委會在物業(yè)管理中代表小區(qū)內全體業(yè)主行使業(yè)主自主管理本小區(qū)事務的組織。業(yè)委會具有行使民事活動的權利，例如：可以以自己的名義代表業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同、小區(qū)中部分損害其他業(yè)主權益的業(yè)主，業(yè)委會也能夠要求他們承擔相應的法律責任等。關于業(yè)委會的法律性質問題，經(jīng)過上述表述，筆者以為已經(jīng)呼之欲出：

民事主體，是指根據(jù)法律規(guī)定，能夠參與民事法律關系，享有民事權利和承擔民事義務的當事人〔7〕。業(yè)委會在商品房住宅小區(qū)處理日常事務過程時，必然會涉及到民事法律關系中，筆者認為應當賦予業(yè)委會獨立的民事主體資格，具有民事權利能力和民事行為能力。原因如下：

一是業(yè)委會獨立的意志。業(yè)委會是依靠業(yè)主公約來規(guī)范、約束全體業(yè)主。業(yè)主公約來源于全體業(yè)主的個人意志，但是在現(xiàn)實實踐中，從業(yè)主公約生效開始，就不再是全體業(yè)主的個人意志，而上升為管理團體的團體意志。業(yè)委會成立的目的是為了服務于全體業(yè)主并維護全體業(yè)主的利益。全體業(yè)主只能在《業(yè)主公約》的相關規(guī)定下，使用、占有小區(qū)內的公共部分。在業(yè)主公約沒有涉及的事項，也只能根據(jù)多數(shù)人的意見決定，全體業(yè)主一致性同意的方式很少發(fā)生，是例外的情形，把單個業(yè)主的意志上升為團體的意志，對小區(qū)內建筑物的共有部分進行自主管理，約束業(yè)主的行為〔8〕。部分業(yè)主的離開或者加入并不會影響業(yè)委會的存在與發(fā)展。

關于業(yè)委會在物業(yè)服務中的地位，我國各個地方的法規(guī)都給出了一致的規(guī)定：業(yè)委會在成立之后，能夠以自身的名義參與到商品房住宅小區(qū)物業(yè)服務的各項事務中，業(yè)委會在與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)合同時可以以自己的名義進行。業(yè)委會成立的目的就是對住宅小區(qū)內的日常事務進行管理和對住宅小區(qū)外施行相關法律行為，業(yè)委會是一種特定的民事主體。傳統(tǒng)民法理論認為業(yè)委會是以其上級機關業(yè)主大會的名義行使法律行為，而業(yè)委會是民事主體將是對傳統(tǒng)民法理論的改革與創(chuàng)新。

二是業(yè)委會擁有可支配的財產(chǎn)。成為民事主體重要的前提是擁有自身可支配的財產(chǎn)作為物質保障。商品房住宅小區(qū)內全體業(yè)主擁有的財產(chǎn)包括：小區(qū)內的共用部位、共用設施、設備和物業(yè)服務辦公、經(jīng)營用房及由此產(chǎn)生的收益和成為小區(qū)“養(yǎng)老金”的專項維修資金以及利息部分，但是這些資金業(yè)主并不能隨意花費，這筆錢是當小區(qū)內公共設施設備出現(xiàn)故障時用來維修使用的。業(yè)主享有建筑物區(qū)分所有權是一種復合型所有權，單個業(yè)主沒有權利任意花費這筆財產(chǎn)，而只能由一個組織代表全體業(yè)主行使對財產(chǎn)的支配權，也就是業(yè)委會。雖然小區(qū)全體業(yè)主是這些財產(chǎn)真正的主人，但真正有權行使該部分財產(chǎn)所有權的是業(yè)委會。業(yè)委會要對小區(qū)全體業(yè)主共同財產(chǎn)行使日常的維護、管理和監(jiān)督的權利，同時業(yè)委會也享有法律規(guī)定范圍內對該部分財產(chǎn)的使用權和處分權。

三是獨立的民事主體資格便于責任的承擔。如果業(yè)主以業(yè)委會的名義進行活動，那業(yè)主所作出的行為就不再僅僅是個人的行為，而是業(yè)委會的行為。當業(yè)委會的成員以業(yè)委會的名義與第三方進行交易時，不可避免的會發(fā)生一些糾紛狀況，相應的就會涉及責任承擔的問題，即民事主體資格問題。賦予業(yè)委會民事主體資格將會產(chǎn)生對內對外兩方面的好處。第一對外責任具體化。如果業(yè)委會在與第三方的交易中由于是業(yè)委會的過錯而出現(xiàn)糾紛，那么業(yè)委會相應的就要承擔責任。但是由于業(yè)委會不具有獨立的民事主體資格，具有承擔相應責任后果的權利，因此這份責任后果只能由業(yè)委會背后的單個業(yè)主來承擔。這種結果對于一個規(guī)模小的商品房小區(qū)而言，或許還不存在太大的問題。但是對于一個規(guī)模較大的商品房小區(qū)而言，恐怕其責任將難以實現(xiàn)。賦予業(yè)委會獨立的民事主體資格，業(yè)委會對外將可以以團體的身份承擔責任，使小區(qū)業(yè)主成為穩(wěn)固的集合，維護業(yè)主的利益。第二對內責任清晰化。業(yè)委會在實踐中，也可能發(fā)生侵犯業(yè)主權益的情況，或者是單個業(yè)主侵犯全體業(yè)主利益的時候，如果不賦予業(yè)委會獨立的民事主體資格，那么在責任的承擔上將出現(xiàn)：當業(yè)主告業(yè)委會時，萬一業(yè)委會敗訴，那么敗訴的后果將由業(yè)委會背后的單個業(yè)主承擔，也就意味著業(yè)主以自己的財產(chǎn)賠償自己所受的損失。如果是業(yè)主敗訴，那結果也是如此。要想解決矛盾，業(yè)委會就必須能夠承擔責任，而這樣做的前提條件就是認可給予業(yè)委會獨立的民事主體地位。業(yè)委會在承擔了責任以后也有權利向犯錯的業(yè)委會成員討要補償。endprint

（二）賦予業(yè)委會法人資格

在我國業(yè)委會到底應該歸于哪一類民事主體？在我國有些學者提出將業(yè)委會定義為非法人組織，認為業(yè)委會不應該被賦予法人資格。原因主要是因為：第一，業(yè)委會是商品房住宅小區(qū)內的全體業(yè)主通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的，也在房地產(chǎn)行政主管部門依法登記備案，然而，這種通過登記備案的方式產(chǎn)生的業(yè)委會并不能認定為合法成立的。第二，業(yè)委會沒有獨立的財產(chǎn)；第三，業(yè)委會沒有法定的工作場所。他們認為業(yè)委會不具有獨立的法人資格是與我國的傳統(tǒng)學理、目前的立法和實踐相順應的。筆者認為，業(yè)委會的法律地位并不能也不應該是僵化不可改變的，而要通過全面具體分析業(yè)委會在業(yè)主自治中發(fā)揮的作用，并與實際社會的需要相聯(lián)系，做出適當?shù)恼{整。因此，可以賦予業(yè)委會法人資格，不僅是在現(xiàn)代化小區(qū)迅速發(fā)展的今天，業(yè)委會擔負著重要的社會作用和社會價值，而且業(yè)委會具備具有獨立法人資格的基本前提條件。我國《民法通則》第37條規(guī)定，“法人應當具備下列條件：（一）依法成立；（二）有必要的財產(chǎn)或者經(jīng)費；（三）有自己的名稱、組織機構和場所；（四）能夠獨立承擔民事責任。

首先，依法成立。這是許多學者認為業(yè)委會不應該被賦予法人資格的原因之一。依法成立涉及兩方面的內容：一方面，成立的法人組織必須是正當?shù)?、合法的，其目的和宗旨不能與國家和社會公共利益的要求相違背，其組織機構、設立方式、經(jīng)營范圍、經(jīng)營方式等要符合國家法律的規(guī)定；另一方面，法人的創(chuàng)設程序要與法律、法規(guī)的規(guī)定契合。我國目前的法律并沒有給予業(yè)委會明確的法律地位，也就是業(yè)委會的成立是沒有滿足上述要求。但是筆者認為是否能夠滿足依法成立這一條件是法律技術層面的問題，法律不是一層不變的，應當隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展變化以及實踐的需要及時的做出適當?shù)恼{整。

其次，獨立的財產(chǎn)和經(jīng)費。這一條件是很多學者否認業(yè)委會擁有法人資格的重要原因。一些學者認為業(yè)委會擁有可以支配的財產(chǎn)，但這些可支配的財產(chǎn)并不是業(yè)委會自身所擁有得，而且也不能被業(yè)委會所有，可支配的財產(chǎn)歸于全體業(yè)主所有，所以業(yè)委會不是法人組織。必要的財產(chǎn)和經(jīng)費有兩種情況，一種是法人本身所有的，另一種是通過授權的方式由法人經(jīng)營管理的。由此可知，不贊同業(yè)委會具有獨立的法人資格的學者們忽視了“無論是法人自己享有所有權的財產(chǎn)還是由其經(jīng)營管理的財產(chǎn)，都應視為法人的獨立財產(chǎn)，由法人獨立進行經(jīng)營管理〔9〕?！比w業(yè)主可以將共有財產(chǎn)授權給業(yè)委會管理。業(yè)主也可以通過業(yè)主大會將共有財產(chǎn)讓渡給業(yè)委會，這樣一來，業(yè)委會就擁有了來自于業(yè)主又獨立于業(yè)主的財產(chǎn)，當然，這些財產(chǎn)是服務于全體業(yè)主的。

再次，有自己的名稱、組織機構和場所。業(yè)委會自然具有自己的名稱。業(yè)委會組織機構中，除了設有主任、副主任作為管理小區(qū)的組織者，還應具有熟悉財務、法律等的專業(yè)人員作為業(yè)委會的成員，負責小區(qū)財務的審核，將小區(qū)財務公開透明化和法律咨詢的工作，定期處理小區(qū)業(yè)委會的工作和解決日常工作中出現(xiàn)的難題。有專門的業(yè)委會工作章程，并由業(yè)主大會或全體業(yè)主監(jiān)督業(yè)委會的工作。法人的場所是法人對內對外組織生產(chǎn)經(jīng)營，開展業(yè)務活動和民事活動的場所。法人場所的使用權既可以是法人自己買下來該場所而擁有的，也可以是通過租賃的形式獲得的。業(yè)主大會可以考慮通過和物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商，共同使用物業(yè)服務辦公用房，或在會所中劃出一定面積供業(yè)委會日常辦公及存放資料。除此之外，還可以通過購買或者租賃辦公用房，如小區(qū)內閑置的單元房等。

最后，能夠獨立承擔民事責任。業(yè)委會能夠獨立行使民事行為的權利、承擔民事責任的前提基礎和物質保障是我們前面所提到的業(yè)委會具有獨立的財產(chǎn)和經(jīng)費。因此，在業(yè)委會擁有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費后，能夠獨立承擔民事責任這一條件也就不再是問題。

五、結語

賦予業(yè)委會獨立的法人資格，業(yè)委會在維護小區(qū)業(yè)主合法利益的過程中將能夠以自身的名義對外實施法律行為，毫無疑問的將有利于獲得各項合法權利以及在與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同時，更有話語權；業(yè)委會自身集權利和義務于一身。關于物業(yè)服務之間的法律關系就將變得更加明確，為業(yè)委會與第三方之間的交易行為更加方便和安穩(wěn)方面提供了有效的保障；在公共物業(yè)的改建或重大事項的修繕活動中，便于接受金融機構的融資；有利于對單個業(yè)主收取物業(yè)服務費、請求停止違反義務行為、請求損失賠償，并在涉及訴訟事務時可以以自己的名義直接起訴或應訴〔10〕；更有利于業(yè)委會維護全體業(yè)主的正當權益，實現(xiàn)小區(qū)的和諧發(fā)展。此外，國外各國大多也都承認業(yè)委會的民事主體資格。我國實行賦予業(yè)委會法人資格也是與國際趨勢相接軌。

〔參 考 文 獻〕

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〔責任編輯：陳玉榮〕endprint