谷雨潔

寧夏大學新華學院，寧夏 銀川 750021

隨著業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的問題日益激增，在現(xiàn)實中“業(yè)主對物業(yè)管理的認識度不夠，對業(yè)主自治更是缺乏認識?！雹偻瑫r業(yè)主自治管理存在缺陷、對業(yè)主委員會普及宣傳力度不夠，基于這些問題，筆者以石嘴山市X小區(qū)為例結(jié)合實際具體分析。建議妥善處理業(yè)主與業(yè)主委員會的關(guān)系，明確雙方的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系，引導業(yè)主委員會走上職業(yè)化和正規(guī)化的道路，同時加強對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的普及和宣傳，充分調(diào)動業(yè)主的積極性，當?shù)厝嗣裾坝嘘P(guān)部門應當深入調(diào)查分析，解決和保護最廣大業(yè)主的合法權(quán)益不受侵害、給予業(yè)主大會和業(yè)主委員會正確的指導和幫助。

一、石嘴山市X小區(qū)業(yè)主大會及業(yè)主委員會具體狀況

石嘴山市是中華人民共和國寧夏回族自治區(qū)的地級市，筆者以石嘴山市X小區(qū)為例，現(xiàn)場調(diào)查詢問相關(guān)人員以及對部分業(yè)主抽樣調(diào)查可知，該小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房總居住人口2300戶，其中經(jīng)營性用房有400戶，可知業(yè)主委員會成員為45人(計算方法：小區(qū)總戶數(shù)*2%的單數(shù))。同時通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)工作人員了解到，該小區(qū)業(yè)主委員會先根據(jù)合法程序成立后，因本小區(qū)的業(yè)主委員會在位期間不謀其政，未以小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益著想，業(yè)主訴求不及時溝通處理，影響小區(qū)正常運行，其后物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)合業(yè)主與管轄本小區(qū)的居委會在業(yè)主委員會成立不久后將其罷免。有關(guān)罷免業(yè)主委員會具體程序為：第一，超過60%的本小區(qū)業(yè)主在申請罷免業(yè)主委員會的申請書(列明罷免原因)上簽字；第二，列明罷免業(yè)主委員會的相關(guān)原因的申請書，經(jīng)過居委會、區(qū)物業(yè)辦以及街道辦事處三方共同入戶調(diào)查核實；第三，經(jīng)過調(diào)查確定與申請書內(nèi)容一致，后召開全體業(yè)主大會，業(yè)主表示對之前的業(yè)主委員會失去信心最后罷免業(yè)主委員會。

經(jīng)過一系列程序本小區(qū)業(yè)主委員會被罷免，現(xiàn)在本小區(qū)現(xiàn)在的狀況是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理本小區(qū)。筆者通過抽查的方式隨機詢問了本小區(qū)的100位業(yè)主獲知，有29位業(yè)主表示不知道業(yè)主大會和業(yè)主委員會的具體職能，有2位業(yè)主表示自己曾經(jīng)參加過業(yè)主大會并且選舉了業(yè)主委員會成員，隨后還參加了業(yè)主委員會罷免的相關(guān)事宜并且還表示自己家發(fā)生需要幫助的問題會直接找物業(yè)服務(wù)企業(yè)，很少或者幾乎不向業(yè)主委員會尋求幫助，有69位業(yè)主表示因個人原因不愿意接受詢問。

二、業(yè)主大會的現(xiàn)實困境

在《物業(yè)管理條例》中確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)化管理和業(yè)主自治管理兩大原則，以及2007年實施的《物權(quán)法》進一步明確了業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責和權(quán)利。但是，“由于目前法律法規(guī)對業(yè)主委員會制度規(guī)定過于抽象，加之內(nèi)外部利益的諸多影響，使業(yè)主委員會在成立前后都面臨著諸多有待解決的問題”，②具體體現(xiàn)在以下幾個方面：

(一)業(yè)主大會召集難

1.當?shù)厝嗣裾嘘P(guān)部門在行使社會管理職責，召集業(yè)主大會，需要大量的人力、物力以及財力，收集統(tǒng)計業(yè)主相關(guān)信息困難。

2.“開發(fā)商不愿意召集業(yè)主大會，房地產(chǎn)開發(fā)商在建設(shè)房屋的過程中，不可避免地存在一些住房質(zhì)量問題”，③房地產(chǎn)開發(fā)商為了避免自己的利益受損會盡量減少與業(yè)主的交涉。

3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿意成為召集義務(wù)人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)相較于人民政府有關(guān)部門和房地產(chǎn)開發(fā)商，在籌集和使用小區(qū)相關(guān)費用、場地以及公共設(shè)施都比前兩者占有更多的優(yōu)勢，加之物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間是有償服務(wù)合同的關(guān)系，兩者對于權(quán)利和義務(wù)的關(guān)系比較敏感。

4.設(shè)立業(yè)主大會需要全小區(qū)業(yè)主積極參與選舉業(yè)主委員會，部分業(yè)主不能明確自己作為業(yè)主權(quán)利義務(wù)關(guān)系，不能充分合理的利用自己手中的選票，還有部分業(yè)主因個人原因不能及時參加選舉。

(二)業(yè)主大會選舉難

選舉業(yè)主委員會需要本小區(qū)業(yè)主全部參與，但居民入住時間以及入住率不能與此達成完全一致，并且有相當一部分業(yè)主購買房屋不居住而出租，導致選舉困難。

(三)業(yè)主委員會“堅持難”

1.業(yè)主委員會形同虛設(shè)

這種情況在中國現(xiàn)階段，存在范圍還是十分廣泛，因為在很多情況下業(yè)主都習慣性的直接向物業(yè)服務(wù)企業(yè)尋求幫助，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的員工幾乎每天都在與不同的業(yè)主打交道并且處理業(yè)主的訴求。而業(yè)主委員會在執(zhí)行自己的權(quán)利或者履行自己義務(wù)的時候就處于被動地位，可行性較低，無法實打?qū)嵉臑闃I(yè)主服務(wù)。

2.業(yè)主委員會不務(wù)實

業(yè)主委員會部分成員為確實保證自己的利益，會濫用職權(quán)，業(yè)主訴求不及時妥當?shù)奶幚恚瑳]有協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)搞好小區(qū)管理建設(shè)，擾亂小區(qū)日常生活，所以導致物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用自身便利發(fā)動業(yè)主，經(jīng)業(yè)主同意罷免業(yè)主委員會，使業(yè)主委員會無法堅持走到最后。

三、針對業(yè)主委員現(xiàn)實困境所涉及的問題及具體解決方法

(一)與時俱進把握時機

充分發(fā)揮國家政策為設(shè)立業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會提供的便利，在大的政策背景下，當?shù)厝嗣裾嘘P(guān)部門可以在居民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及業(yè)主三者之間進行相互之間的調(diào)節(jié)、互動，通過合作、共同協(xié)商一起制定、共同實施政策，正確處理好政府管理公權(quán)力與業(yè)主管理私權(quán)利相互之間的配合關(guān)系。

(二)對業(yè)主權(quán)利義務(wù)的普及

當?shù)厝嗣裾挠嘘P(guān)部門應當定期對各個小區(qū)業(yè)主針對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的權(quán)利和義務(wù)進行普及和宣傳，充分調(diào)動當?shù)鼐用竦姆e極性，讓業(yè)主明確本身的權(quán)利和義務(wù)的關(guān)系。

(三)業(yè)主應正確使用手中的權(quán)利

當?shù)厝嗣裾挠嘘P(guān)部門應本著為業(yè)主更好的服務(wù)，更好的維護業(yè)主的權(quán)益，做好具體的調(diào)查，收集相關(guān)數(shù)據(jù)，向當?shù)厝舜蟠硖岢鱿嚓P(guān)建議，再由人大代表提出議案，在召開全國人民代表大會時提出，向有關(guān)部門以及相關(guān)機關(guān)發(fā)出自己的聲音，維護各個業(yè)主的合法權(quán)益。

(四)完善業(yè)主委員會體制

應該豐富業(yè)主委員會的選舉方式并且設(shè)置實習期間，爭取讓每一位業(yè)主選出讓自己滿意的業(yè)主委員會成員，并且還可以通過實習的方式督促每一位業(yè)主委員會的成員在位謀其職，能切實的為每一位服務(wù)，代表業(yè)主維護最廣大業(yè)主的權(quán)利。

(五)加強業(yè)主委員會成員的自身業(yè)務(wù)素養(yǎng)

按階段組織業(yè)主委員會成員進行學習，使其明確自身所承擔權(quán)利和義務(wù)，正視手中的權(quán)利，明確大的方針政策，使每個成員可以善待自己手中的權(quán)利并且認真對待自己身上的義務(wù)。

四、結(jié)語

為了更好的使每個業(yè)主明確自身的權(quán)利和義務(wù)，也更好的明確業(yè)主大會和業(yè)主委員會的重要性，無論是代表國家的政府有關(guān)部門還是與之密切相關(guān)的業(yè)主本身，以及與業(yè)主密切相關(guān)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這三者相互之間所產(chǎn)生的問題以及相對應的解決方式，都是我們需要不斷的發(fā)現(xiàn)問題并且結(jié)合法律法規(guī)、實際情況具體得以解決。如今業(yè)主委員會成立是現(xiàn)代社會一個熱點問題，其中的問題還在不斷地發(fā)生著，解決的方案也在不斷地被設(shè)想著并且慢慢的落實著。

[ 注 釋 ]

①蘇媛.住宅小區(qū)業(yè)主委員會參與社區(qū)治理的困境研究[D].中南大學，2010.

②廖正君.首次業(yè)主委員會存在的問題和對策[J].經(jīng)濟師，2013.

③廖正君.首次業(yè)主委員會存在的問題和對策[J].經(jīng)濟師，2013.