韓平柱

城中村是中國(guó)大陸地區(qū)城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的一種特有現(xiàn)象。一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)城市的建設(shè)面積迅速擴(kuò)張，原先分布在城市周?chē)霓r(nóng)村被納入城市的版圖，被鱗次櫛比的高樓大廈所包圍，成為都市里的村莊。

城中村內(nèi)部通常沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，以低矮擁擠的違章建筑為主，環(huán)境臟亂，人流混雜，治安混亂，基礎(chǔ)設(shè)施不配套，游離于城市管理體制之外。從地域角度上講，它屬于城市范疇，從社會(huì)性質(zhì)角度上說(shuō)，仍保留了傳統(tǒng)農(nóng)村的因素，具有城市與農(nóng)村的雙重特征。

進(jìn)入二十一世紀(jì)以來(lái)，隨著城市進(jìn)程的不斷加快，各地舊城（村）改造的推進(jìn)速度也不斷加快。以城市舊城區(qū)居住區(qū)的大規(guī)模拆遷改造為主的舊城改造，有利于城市基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)，對(duì)于改善城市居住條件，緩解城市住宅、用地、環(huán)境、交通等問(wèn)題，以及改變城市面貌等在城市化建設(shè)過(guò)程中起到了明顯的促進(jìn)作用。另外舊城改造的目的,主要是通過(guò)改造調(diào)高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，城市本身是一個(gè)生命體，要不斷吐故納新，不斷調(diào)整結(jié)構(gòu)與改進(jìn)自身、才有旺盛持久生命力。

一、城中村的改造模式

1.村集體自行改造型。該模式以村集體經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)，在當(dāng)?shù)卣龑?dǎo)下，由村委會(huì)自行籌資開(kāi)發(fā)，完成拆遷安置、回遷建設(shè)和商品房建設(shè)的全部工作。

2.開(kāi)發(fā)商參與型。開(kāi)發(fā)商參與型是指開(kāi)發(fā)商成立項(xiàng)目公司，負(fù)責(zé)整個(gè)舊城（村）改造中的征地、拆遷、補(bǔ)償、安置建設(shè)、銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)，按市場(chǎng)方式進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)。整體方案布局、資金運(yùn)作都由開(kāi)發(fā)商自己承擔(dān)。政府在其中要起到監(jiān)管，協(xié)助和協(xié)同的作用。

3.政府主導(dǎo)型。政府主導(dǎo)型模式是指政府直接主導(dǎo)改造，直接投資改造城中村，解決村民的拆遷安置問(wèn)題，在此基礎(chǔ)上將剩余土地完成一級(jí)開(kāi)發(fā)，通過(guò)招拍掛出讓給其他企業(yè)進(jìn)行建設(shè)。這種類(lèi)型中，拆遷補(bǔ)償和安置工作與后續(xù)開(kāi)發(fā)完全分離，沒(méi)有任何關(guān)系。

圖片新聞

2017年12月5日，湖北省地稅局舉辦國(guó)防教育專(zhuān)題講座，組織機(jī)關(guān)全體干部職工進(jìn)行學(xué)習(xí)，旨在深入學(xué)習(xí)貫徹落實(shí)黨的十九大精神，進(jìn)一步增強(qiáng)廣大黨員干部的國(guó)防意識(shí)、國(guó)防素養(yǎng)和國(guó)防情懷，營(yíng)造關(guān)心和支持國(guó)防教育的濃厚氛圍。 （圖/文：省地辦）

二、補(bǔ)償安置費(fèi)用的涉稅問(wèn)題

1.企業(yè)和個(gè)人取得的補(bǔ)償款是否需要繳納增值稅。國(guó)稅函［2008］第277號(hào)規(guī)定，納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者，只要出具縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無(wú)論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金額來(lái)源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還土地所有者的行為，按照規(guī)定，不征收營(yíng)業(yè)稅。

營(yíng)改增后的稅收政策規(guī)定，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者，不征收增值稅。村集體土地被政府征用給予補(bǔ)償，雖不屬于將土地使用權(quán)交還土地所有者，但也不屬于增值稅應(yīng)稅行為，不繳納增值稅。

2.企業(yè)和個(gè)人取得的償款繳納土地增值稅的問(wèn)題。《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅［2016］第21號(hào)）明確，關(guān)于因城市實(shí)施規(guī)劃，國(guó)家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。因此無(wú)論政府依法征用集體土地（村）還是收回國(guó)有土地使用權(quán)，均免征土地增值稅。為避免依法征用理解為被濫用，特別界定了依法征用被限制在因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要，而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回土地使用權(quán)。

3.企業(yè)和個(gè)人補(bǔ)償收入是否要繳納所得稅。一是企業(yè)所得稅。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈企業(yè)政府性搬遷所得稅管理辦法〉的公告》中規(guī)定，企業(yè)政策性搬遷，是指由于社會(huì)公共利益的需要，在政府主導(dǎo)下，企業(yè)進(jìn)行整體搬遷或部分搬遷。政策性搬遷，其搬遷收入應(yīng)納所得稅需單獨(dú)計(jì)算，在搬遷完成當(dāng)年（不超過(guò)5年）并入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額即可。

二是個(gè)人所得稅。財(cái)稅［2005］第45號(hào)對(duì)被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。

三、房地產(chǎn)企業(yè)支付拆遷補(bǔ)償款的涉稅問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)支付拆遷補(bǔ)償款應(yīng)取得何種票據(jù)，是否可以在增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅前減除或扣除？

房地產(chǎn)公司在舊城改造過(guò)程中，為取得土地往往支付承擔(dān)大量拆遷補(bǔ)償費(fèi)的安置費(fèi)用，這個(gè)費(fèi)用非常龐雜，因此票據(jù)合理、合規(guī)性尤為重要。要取得稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可，必須構(gòu)成一個(gè)完整的證據(jù)鏈條包括合同、付款、票據(jù)、身份證明、政府文件，評(píng)估報(bào)告等相互印證，相互支撐，確保票據(jù)真實(shí)可靠。

拆遷補(bǔ)償費(fèi)用增值稅減除問(wèn)題，財(cái)稅［2016］36號(hào)第一條（三）第十款中“向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門(mén)支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。

房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)，向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用允許在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

房地產(chǎn)公司可以從銷(xiāo)售額中扣除的土地價(jià)款究竟包括哪些內(nèi)容，從營(yíng)改增政策出臺(tái)一直未能明確。試點(diǎn)過(guò)渡政策對(duì)于土地做了明確，只要是向政府交納的各項(xiàng)土地相關(guān)費(fèi)用均可扣除。實(shí)務(wù)中這里問(wèn)題不大，因?yàn)槠髽I(yè)交給政府的土地出讓金中基本扣除了上述所有內(nèi)容。

四、舊城改造涉稅問(wèn)題分析

1.土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第七條明確，開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、前期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括征地費(fèi)用、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷費(fèi)用支出等。第二十二條明確，審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注，拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。

舊城改造項(xiàng)目資金投入量大，資金是分期投入，資金成本會(huì)由于周期長(zhǎng)而升高，但舊城改造項(xiàng)目地段好，土地增值也能為公司帶來(lái)較大的贏利，但涉稅風(fēng)險(xiǎn)大，應(yīng)保持與稅務(wù)機(jī)關(guān)有效溝通，及時(shí)調(diào)整，降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

2.企業(yè)所得稅?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)［2009］第31號(hào)）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，指為取得土地使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生得各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓價(jià)、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地征用稅、土地使用稅、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。

舊城（村）改造項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商作為臨時(shí)性組織，目的就是從舊城改造中獲取最大化的經(jīng)濟(jì)利益。目前在舊城（村）改造中一般要支付折遷補(bǔ)償費(fèi)、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)（使用權(quán)）。安置與動(dòng)遷費(fèi)等建設(shè)費(fèi)用都是由開(kāi)發(fā)商支付，但仍有較大的利潤(rùn)空間。由于老城區(qū)一般處于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、政治、文化的中心，屬“黃金地段”，所以開(kāi)發(fā)后，房?jī)r(jià)和商鋪價(jià)格很高，銷(xiāo)售收入大，利潤(rùn)可觀。故不論是房地產(chǎn)企業(yè)還是取得拆遷補(bǔ)償收入的個(gè)人，都應(yīng)明確舊城（村）改造項(xiàng)目涉稅問(wèn)題，從而避免稅收風(fēng)險(xiǎn)。

冬天防感冒，戴帽別戴口罩

在冬天，有人喜歡戴帽子，也有人喜歡戴口罩，有些人甚至全頭武裝——既戴帽子也戴口罩。從保暖防寒、預(yù)防感冒的角度說(shuō)，戴帽子的確能阻止人體熱量散失，而戴口罩卻弊大于利。

有些人冬天怕冷，整天戴著大口罩，以為可以防寒，其實(shí)這樣不科學(xué)。人的鼻腔里血管很多，有許多海綿狀血管網(wǎng)，使鼻腔的血液循環(huán)旺盛。鼻腔及整個(gè)呼吸道，如咽喉、氣管、支氣管表面均覆蓋有許多黏膜，黏膜下又有微血管。當(dāng)鼻子吸進(jìn)冷空氣，經(jīng)過(guò)彎彎曲曲的管道進(jìn)入肺部時(shí)，已接近體溫。人體的這種生理功能，通過(guò)鍛煉可以得到增強(qiáng)，從而提高耐寒能力。要是整天戴口罩，鼻腔及整個(gè)呼吸道的黏膜得不到鍛煉，稍微受寒，就容易感冒。還有一些人在寒冷時(shí)，喜歡把圍巾當(dāng)口罩，以為可以“一物兩用”。其實(shí)這樣也非常不衛(wèi)生，因?yàn)閲碇械脑隙嗍茄蛎?、化纖織物，常常帶有不利于人體的物質(zhì)，如果把圍巾圍在嘴上，人在呼吸時(shí)，纖維和細(xì)菌等吸入肺部，對(duì)人體健康極為不利；而且，把圍巾當(dāng)口罩，會(huì)抬高圍巾的位置，也容易使頸部受寒。當(dāng)然，在野外行走，為抵御風(fēng)沙和寒冷，或在有空氣污染的環(huán)境中（如煙霧中）活動(dòng)，是需要戴上口罩的，但時(shí)間不宜過(guò)長(zhǎng)。

必須提醒的是，以上“戴帽別戴口罩”是純粹從保暖防感冒的角度得出的結(jié)論，在包括甲流在內(nèi)的傳染性較強(qiáng)的疾病面前，戴口罩還是非常必要的，可以從物理上起到預(yù)防疾病的作用。