林宇滔

樓價(jià)高不可攀，公屋供應(yīng)嚴(yán)重不足，是近年社會(huì)怨氣累積的關(guān)鍵，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的住宅樓宇的價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2017年第三季本澳整體樓價(jià)指數(shù)達(dá)256.3，按年增幅達(dá)14.7%，連續(xù)兩季打破2014年第三季的歷史高位紀(jì)錄。該樓價(jià)指數(shù)以2011年樓價(jià)作為100基數(shù)，意味目前整體樓價(jià)較2011年已累升逾1.5倍。當(dāng)中，實(shí)用面積50至74.9平方米的樓價(jià)指數(shù)更高達(dá)282.9，反映中小型單位平均價(jià)格較2011年累升逾1.8倍！

樓價(jià)指數(shù)連續(xù)兩季創(chuàng)新高

澳門(mén)樓價(jià)長(zhǎng)年高企，核心原因是澳門(mén)從來(lái)沒(méi)有整體的房屋政策及規(guī)劃，住宅供應(yīng)僅由巿場(chǎng)決定，公、私樓供應(yīng)極不穩(wěn)定。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上世紀(jì)八、九十年代，年均建成公私樓住宅達(dá)7、8千個(gè)；但隨著九十年代中後期本澳樓巿因受內(nèi)地宏觀調(diào)控撤資影響，加上回歸前治安經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)差，樓巿一直跌至2003年沙士的最低點(diǎn)，期間公、私樓供應(yīng)幾乎停頓。故此，回歸至今年均供應(yīng)公私住宅供應(yīng)平僅約2千個(gè)。供應(yīng)短缺加上博彩業(yè)急速發(fā)展、人口增長(zhǎng)，以及低息環(huán)境刺激投資等外圍因素，促成了恐慌性需求，澳門(mén)樓價(jià)過(guò)去十多年急升十多倍，早已遠(yuǎn)離一般巿民購(gòu)買(mǎi)能力。

住宅年供應(yīng)回歸前後差數(shù)倍

但另一方面，截至去年底，全澳合共有21.9萬(wàn)個(gè)住宅單位，當(dāng)中有12，497個(gè)空置住宅單位，反映澳門(mén)仍然存在“有人無(wú)屋住，有屋無(wú)人住”情況。針對(duì)目前樓價(jià)高企、供應(yīng)極為不足，卻有相當(dāng)數(shù)量的單位被囤積空置的困局，要治本解決房屋問(wèn)題，必須從穩(wěn)定供應(yīng)和打擊囤積炒賣(mài)兩方面同時(shí)著手處理，否則單靠個(gè)別辣招，不單不能治本解決問(wèn)題，辣招效用必會(huì)大打節(jié)扣，副作用亦會(huì)越來(lái)越大，隨著樓巿泡沬不斷累積，最終若出現(xiàn)斷崖式下跌，勢(shì)必重創(chuàng)澳門(mén)整體經(jīng)濟(jì)及金融體系。任何時(shí)候，讓樓價(jià)重回居民可負(fù)擔(dān)的合理水平，減低樓巿波幅，才是讓樓巿健康發(fā)展符合社會(huì)最大利益的方向，也是政府應(yīng)盡之責(zé)。

訂短中長(zhǎng)房屋供應(yīng)規(guī)劃減恐慌

在穩(wěn)定供應(yīng)方面，政府必須立即制訂整體房屋政策及規(guī)劃，並配套土地供應(yīng)、制訂短中長(zhǎng)期公、私樓供應(yīng)目標(biāo)，以穩(wěn)定供應(yīng)回應(yīng)住屋需求，穩(wěn)定巿場(chǎng)信心。然而，澳門(mén)至今不單沒(méi)有整體房屋政策，僅有的公屋政策和規(guī)劃亦嘆慢板，已建成的公屋入伙上樓一拖再拖，新建公屋規(guī)劃無(wú)論是偉龍馬路或新城A區(qū)的大型公屋項(xiàng)目亦僅畫(huà)餅充飢落成無(wú)期，房屋局的研究報(bào)告甚至明確指出，2021年前沒(méi)有經(jīng)屋單位讓居民申請(qǐng)，只是聲稱十年後公屋供過(guò)於求，不單加劇巿場(chǎng)對(duì)住屋的恐慌性需求，更反映出政府房屋政策的官僚心態(tài)！私樓方面，回歸後政府僅在2004及2008兩之拍賣(mài)共三幅土地，加上回歸前批出的土地基本已屆廿五年大限，若無(wú)新的穩(wěn)定土地供應(yīng)，私樓供應(yīng)勢(shì)必出現(xiàn)斷層。

規(guī)劃閒置地整合工業(yè)區(qū)創(chuàng)土儲(chǔ)

為此，政府有必要設(shè)立土地儲(chǔ)備及短中長(zhǎng)期的土地供應(yīng)計(jì)劃，目前政府已收回的四十七幅閒置土地面積達(dá)五十七萬(wàn)平方米，再加上新城填海土地，只要政府及早作出規(guī)劃，這批土地本可成為熟地，作為未來(lái)十年土地穩(wěn)定供應(yīng)的儲(chǔ)備。此外，本澳工業(yè)發(fā)展息微，從規(guī)劃上亦應(yīng)將目前五、六個(gè)工業(yè)區(qū)整合為一、兩個(gè)，從而釋放更多居住及社會(huì)設(shè)施用地。長(zhǎng)遠(yuǎn)而言，都巿更新釋放的土地等都是未來(lái)可行的土地穩(wěn)定供應(yīng)的重要來(lái)源之一。

儘管政府有意明年拍賣(mài)土地，但若沒(méi)有穩(wěn)定的中長(zhǎng)期土地供應(yīng)計(jì)劃，貿(mào)然拍賣(mài)一、兩幅土地，極容易成為天價(jià)地，衍生炒高樓市的效果。故特區(qū)政府應(yīng)參考香港的做法，制定明確的房屋政策，規(guī)劃未來(lái)十年總房屋供應(yīng)四十六萬(wàn)個(gè)單位，公私營(yíng)房屋比例仍為六比四，並有相關(guān)配套的土地供應(yīng)及拍賣(mài)計(jì)劃，在有長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定的土地供應(yīng)下，就可盡量減少發(fā)展商借拍賣(mài)推高地價(jià)樓價(jià)的情況。

拍賣(mài)土地要有中長(zhǎng)期供應(yīng)計(jì)劃

在穩(wěn)定土地供應(yīng)的前提下，當(dāng)局要從速制訂和公佈短、中、長(zhǎng)期的房屋供應(yīng)目標(biāo)，考慮回歸至今十八年，澳門(mén)年均人口增長(zhǎng)約一點(diǎn)五萬(wàn)人，按目前每戶平均三人計(jì)算，每年五千公私樓供應(yīng)的十年建屋規(guī)劃，應(yīng)可發(fā)揮穩(wěn)定信心的作用。考慮要有效發(fā)揮公屋對(duì)樓巿的槓桿作用，每年五千住宅供應(yīng)當(dāng)中六成即三千應(yīng)為公屋，其餘為私樓。只要政府做好土地儲(chǔ)備，並切實(shí)落實(shí)每年五千的公私樓建屋計(jì)劃，相信可以有效減低巿場(chǎng)不必要的恐慌性需求，減少樓巿泡沬，逐步讓樓巿重回正軌。

住宅成交本地首置不到45%

根據(jù)政府資料，今年截至十一月的約有九千五百宗本地人購(gòu)置物業(yè)的成交，置業(yè)者屬首置的僅佔(zhàn)45%，24%已擁有一個(gè)單位，而擁有一個(gè)以上單位的更佔(zhàn)31%。數(shù)據(jù)反映有部分澳門(mén)人在樓價(jià)高企下，仍購(gòu)買(mǎi)第二，甚至第三套樓房，但不少年輕人仍上車(chē)無(wú)期，樓價(jià)高企拉大了貧富差距，當(dāng)中確實(shí)存在一定的囤積及投機(jī)因素，故政府應(yīng)該通過(guò)行政和徴稅手段，如增加房屋空置稅、增值稅、累進(jìn)式房屋稅等，以增加炒樓成本、壓縮炒樓空間。亦應(yīng)研究在新批出土地引入“澳人澳地”等行政措施，還原房屋的居住本質(zhì)，讓澳人看得到房屋政策的前景，減少恐慌性需求和炒賣(mài)空間。endprint