徐俊

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，物業(yè)行業(yè)也在不斷壯大著，國企物業(yè)是我國物業(yè)行業(yè)的重要組成元素。對于國企物業(yè)資金來源與使用的分析可以增強(qiáng)國企物業(yè)在人民心中的口碑，對國企物業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展具有著一定作用。

關(guān)鍵詞：物業(yè) 資金來源 資金使用

前言

現(xiàn)階段，國企物業(yè)資金的來源主要可分為三類，一是物業(yè)管理的收費(fèi)，二是專項(xiàng)維修資金，三是政府的支持，除此之外，還包括了銀行借款等，而在國企物業(yè)資金的使用上，出現(xiàn)了一些較為明顯的問題，通過一些合理的對策可以對這些問題予以解決。

一、國企物業(yè)資金的來源

（一）物業(yè)管理收費(fèi)

物業(yè)管理收費(fèi)是國企物業(yè)資金的主要來源之一，其具體可分為兩個方面，即物業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理。

1.物業(yè)經(jīng)營。在物業(yè)經(jīng)營上，其收入主要是來源于物業(yè)的使用人、產(chǎn)權(quán)人以及管理企業(yè)經(jīng)營業(yè)主委員會通過公共設(shè)施或者房屋建筑物取得的收入。像停車場的經(jīng)營、球場的經(jīng)營和房屋的出租等，都會提供收入，或者是開設(shè)超市、餐館及理發(fā)店等，這些便民活動都會通過自身的經(jīng)營讓物業(yè)取得收入。

2.物業(yè)管理。在物業(yè)管理方面，可以具體分為三種收入類型，首先是公共性的服務(wù)收入，像所管理區(qū)域的公共衛(wèi)生清潔、公共設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、公共植物的綠化以及維護(hù)安全的安保服務(wù)等方面的收費(fèi)都屬于公共性服務(wù)收入，設(shè)P為一平方米的每年（月）的公共性服務(wù)收費(fèi)數(shù)額，F(xiàn)_i為第i項(xiàng)的收費(fèi)，s為物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域的面積，那么其計(jì)算公式為

（1）

按照每項(xiàng)收費(fèi)的準(zhǔn)確數(shù)額可以依照公式（1）對全部收費(fèi)進(jìn)行合理計(jì)算。

其次是公眾的代辦收入，在生活之中，由于生活的不便很多業(yè)主不能對一些必備項(xiàng)目進(jìn)行及時繳費(fèi)，因此，國企物業(yè)在管理之中會對一些項(xiàng)目實(shí)行代辦服務(wù)，如水電費(fèi)的代繳、煤氣費(fèi)的代繳和有線電視費(fèi)的代繳等，雖然隨著銀行及互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，此類業(yè)務(wù)正在逐漸減少，但目前，依然是物業(yè)管理收入的來源之一。

最后是特約服務(wù)的收入，其具體指的是國企物業(yè)對于所管理區(qū)域的租戶及業(yè)主提供裝修服務(wù)、家務(wù)服務(wù)、設(shè)備維修服務(wù)等特約服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)。

（二）專項(xiàng)維修資金

專項(xiàng)維修資金在國企物業(yè)之中，主要是用于住宅的公共部位以及公用設(shè)施在保修期滿后的維修與改造，就目前來看，其主要來源是業(yè)主和公改房的出售。對于商品非住宅的業(yè)主以及商品住宅的業(yè)主應(yīng)該依照自己所擁有的建筑面積像物業(yè)繳納專項(xiàng)維修資金，其繳納數(shù)額大概是此建筑工程一平方米安裝造價的5%-8%。對于公改房的出售，售房單位對專項(xiàng)維修資金的繳納要按照當(dāng)?shù)匾?guī)定進(jìn)行，且購房個人也需要按照不能小于2%的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，且收房單位和購買個人都必須要從交易房款中對專項(xiàng)維修資金進(jìn)行次性地提取。

（三）政府的支持

國企物業(yè)的資金來源包括了政府在多種層面的支持，如對于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的科學(xué)制定，對于收費(fèi)管理的嚴(yán)格要求等；并且，在稅收方面國家會予以定的政策優(yōu)惠，對于些國企物業(yè)的貸款會適當(dāng)?shù)亟档屠?，對于維護(hù)建設(shè)稅以及其他的營業(yè)稅會予以適當(dāng)?shù)拿獬粚τ谖飿I(yè)管理區(qū)域，政府也會做出合理的規(guī)劃，如允許新建商業(yè)用房，允許物業(yè)增加家政服務(wù)等營業(yè)性收入等。

二、國企物業(yè)資金的使用

在國企的物業(yè)資金使用中，所堅(jiān)持的原則依然是“誰享用，誰受益，誰支付”。需要在使用中將社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益做到兼顧。而我國的國企物業(yè)由于受到國企舊的體制影響，其發(fā)展速度相對于其他體制的物業(yè)較為緩慢，在其資金使用之中，出現(xiàn)了一些明顯的問題，尤其是專項(xiàng)維修資金的使用。

（一）使用中的問題

1.管理透明度較低。對于以專項(xiàng)維修資金為代表的整體物業(yè)資金的管理與使用，它們的透明度較低。因?yàn)閲笪飿I(yè)人員的自身素質(zhì)參差不齊，難免會出現(xiàn)對專項(xiàng)維修資金的管理不當(dāng)問題，出現(xiàn)不用，甚至是挪用的現(xiàn)象，透明度較低會讓這些人沒有受到合理的監(jiān)督。而且，透明度低還會導(dǎo)致業(yè)主不清楚自己所繳納的資金到底用在什么地方，是否對自己進(jìn)行了服務(wù)，讓業(yè)主對于物業(yè)的管理喪失信心，讓國企物業(yè)在社會的口碑降低。

2.物業(yè)維修方案制定難。物業(yè)維修方案是根據(jù)業(yè)主委員會的申請而進(jìn)行制定的，而現(xiàn)在，業(yè)主委員會組織往往較為松散，對不關(guān)于自己的事情關(guān)心程度較少，因此無法對維修方案的制定提出合理的意見，且因?yàn)閲笪飿I(yè)對于當(dāng)前物業(yè)維修資金的使用范圍還沒有明確且詳細(xì)的規(guī)定，國家建設(shè)部以及財(cái)政部制定的規(guī)定在實(shí)際應(yīng)用中又有些模糊，進(jìn)而導(dǎo)致相當(dāng)多的時間浪費(fèi)在方案的制定與審核的過程中。

（二）解決的對策

國企物業(yè)大多是國有體制，其市場化程度較低，競爭意識薄弱。而在當(dāng)前市場化競爭日益加劇的環(huán)境中，必須要進(jìn)行合理的對策才能對當(dāng)前資金使用的問題予以解決，才能在市場中立足。

1.將資金使用透明化。國企物業(yè)在物業(yè)資金的使用上應(yīng)該盡可能得讓其透明化，對物業(yè)的收費(fèi)情況和使用情況進(jìn)行公開，將物業(yè)資金現(xiàn)有的數(shù)額進(jìn)行公開，在使用當(dāng)中，應(yīng)該將所花費(fèi)的設(shè)備購買金額與人工服務(wù)金額都予以公布，這樣可以增強(qiáng)業(yè)主對于物業(yè)資金使用的了解程度，同時，還能夠讓業(yè)主對物業(yè)資金的使用進(jìn)行有效地監(jiān)督，從而杜絕了國企物業(yè)內(nèi)部因工作人員素質(zhì)問題而造成的物業(yè)資金問題，增強(qiáng)了國企物業(yè)在業(yè)主心中的口碑。

2.做好資金的補(bǔ)充。資金的補(bǔ)充是對物業(yè)使用資金的應(yīng)急措施，一般情況下，要在專項(xiàng)維修資金使用程度以超過70%的時候進(jìn)行及時的，且有組織地補(bǔ)充，保證資金的充足，專項(xiàng)維修的收取可以利用房產(chǎn)稅，將其納入到統(tǒng)的地方稅種，依照售房價格的0.3%到1%的范圍對其進(jìn)行收取。針對這點(diǎn)，需要國家或者地方政府結(jié)合國企物業(yè)的實(shí)際管理范圍和管理情況進(jìn)行政策上的制定。

結(jié)論：綜上所述，在國企物業(yè)的資金使用中，出現(xiàn)了管理透明度較低、物業(yè)維修方案制定難的問題，這種問題在專項(xiàng)維修資金方面表現(xiàn)得尤為明顯，通過對將資金使用透明化、建立高效的審批制度和做好資金的補(bǔ)充可以對這些問題予以解決，以促進(jìn)國企物業(yè)在城市管理中發(fā)揮更大的作用。endprint