微微

7月下旬，住建部會(huì)同國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部等八部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)?！锻ㄖ访鞔_要求各地搭建住房租賃交易平臺(tái)，鼓勵(lì)多渠道增加新建租賃住房供應(yīng)?！锻ㄖ分兄赋觯?00萬(wàn)大學(xué)畢業(yè)生，2.45億流動(dòng)人口……每年，在人口凈流入的大中城市中，都要涌入大批‘新市民”。為更好地解決“新市民”的住房問(wèn)題、幫助他們改善居住條件，《通知》要求這些城市準(zhǔn)確把握住房的居住屬性，以滿足“新市民”住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立租購(gòu)并舉的住房制度為主要方向，在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

租房新政緊鑼密鼓出臺(tái)中

“這是繼2016年國(guó)辦39號(hào)文之后關(guān)于租賃市場(chǎng)發(fā)展的另一個(gè)重大的‘政策紅利”，相關(guān)專家指出。事實(shí)上，《通知》的出臺(tái)并非突然。早在2015年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就提出了“建立購(gòu)租并舉的住房制度”；2016年4月份，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)消費(fèi)帶動(dòng)轉(zhuǎn)型升級(jí)的行動(dòng)方案》；2個(gè)月后，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，明確鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)；進(jìn)入2017年5月份，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見(jiàn)稿）》公開征求意見(jiàn)，直至《通知》日前印發(fā)。所有這一切出臺(tái)的方案及措施，為構(gòu)建住房租賃市場(chǎng)鋪就了發(fā)展之路。

時(shí)隔一個(gè)月后，8月28日，國(guó)土資源部會(huì)同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，確定了第一批開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)的城市，包括北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市。該方案指出，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，可以增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，有助于構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制；有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道。

根據(jù)住建部、國(guó)家發(fā)展改革委等聯(lián)合發(fā)布的《通知》，結(jié)合《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》精神，不少地方密集出臺(tái)了構(gòu)建房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的規(guī)劃。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，迄今，已有超過(guò)8個(gè)省份、超過(guò)20個(gè)城市，累計(jì)超過(guò)30個(gè)省市出臺(tái)了有關(guān)住房租賃的政策。特別是今年7—8月，各大中城市開始密集發(fā)布住房租賃實(shí)施細(xì)則。

由此觀之，一個(gè)規(guī)劃中的、全新的房地產(chǎn)市場(chǎng)的租房時(shí)代呼之欲出。

“重售輕租”將一去不復(fù)返

長(zhǎng)期以來(lái)，國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)一直存在“重售輕租”的問(wèn)題。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育過(guò)程中，存在著租房市場(chǎng)不規(guī)范、房源遠(yuǎn)低于需求、租屋質(zhì)量整體不高的問(wèn)題。與此同時(shí)，黑中介頻頻現(xiàn)身，房主和租戶方信息的不對(duì)稱，所有這些都不同程度地阻礙了租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

今年27歲的建良來(lái)自浙江湖州，是同濟(jì)大學(xué)的碩士應(yīng)屆生。畢業(yè)后，由于考慮到上海的生活成本太高，建良選擇到杭州的一家國(guó)有企業(yè)工作，并在杭州上城區(qū)慶春路商圈租了一套30平方米的一室戶。然而，建良所租房屋每月租金達(dá)2800元——對(duì)于剛剛畢業(yè)的建良來(lái)說(shuō)，這筆租金不是一個(gè)小數(shù)字。

建良租房所遇尷尬并非個(gè)案。今年上半年，整個(gè)杭州市平均租金達(dá)到3722元/月，同比去年3462元/月增長(zhǎng)了7.51%。主城區(qū)范圍內(nèi)，拱墅區(qū)漲幅最為明顯，上半年平均租金3858元/月，較去年同期上漲了18.49%。濱江區(qū)依然是租金最高區(qū)域，平均租金為4773元/月，比全市平均水平高出27.86%。

杭州房租居高不下，那么，其他城市的房租是一個(gè)什么樣的狀況呢？從全國(guó)情況來(lái)看，上海易居研究院發(fā)布的《全國(guó)50城房租收入比研究》報(bào)告顯示，北上廣租房費(fèi)用稍低一點(diǎn)，但租房族的人均房租支出也都超過(guò)2000元。6月數(shù)據(jù)顯示，廈門、合肥等34個(gè)城市租房收入比已在25%至45%之間，北京、深圳、上海等城市則超過(guò)45%——這意味著，在這些城市打拼的租房族，其收入的近一半花在了租房上。“出租屋內(nèi)安放不下青春”的故事，在杭州以及其他城市里頻頻上演著。租房難、租房貴，每每成為打拼者前進(jìn)的羈絆。

為什么杭州房租節(jié)節(jié)攀升？相關(guān)專家指出。住房自有率高企，是房租居高不下的一個(gè)重要原因。實(shí)際上，不僅杭州，全國(guó)其他大中城市住房自有率一直維持在較高的水平。目前來(lái)看，全國(guó)城市住房自有率平均高達(dá)70%，一些省會(huì)城市更達(dá)90%以上，上海、北京、廣州等一線城市的住房自有率較低一些，但也維持在65%左右。

從全球來(lái)看，世界上的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，都十分注意促進(jìn)人才流動(dòng)，吸引人才；注意降低居住成本，使人才尤其是年輕人不為住房所累，從而更加專注于創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，西方發(fā)達(dá)國(guó)家住房自有率一直在低位運(yùn)行。有統(tǒng)計(jì)表明：1990年瑞士住房自有率僅31%，倫敦、紐約、東京等城市的租房率為55%—77%之間。發(fā)達(dá)國(guó)家中，德國(guó)以居民偏好租房、租賃市場(chǎng)完善、租金管制嚴(yán)格而著稱于世。德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字顯示，德國(guó)有8000多萬(wàn)人口，4000萬(wàn)個(gè)家庭，只有45%的家庭擁有自己的住房，這一局面近10年來(lái)幾乎沒(méi)有改變。

與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，目前我們國(guó)家的政府公租房比例太低，而且在維護(hù)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展方面，沒(méi)有與之相配套的法律措施。媒體報(bào)道，西方國(guó)家十分注重通過(guò)立法來(lái)推動(dòng)住房租賃業(yè)發(fā)展。德國(guó)20世紀(jì)初就制定《租賃法》，日本1951年發(fā)布《公營(yíng)住宅法》，這些法律法規(guī)對(duì)于租賃市場(chǎng)涉及的多類主體的責(zé)任、義務(wù)進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定。

鑒于我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)存在的問(wèn)題，據(jù)媒體報(bào)道，國(guó)務(wù)院已將住房租賃市場(chǎng)立法作為深化改革急需的項(xiàng)目。未來(lái)一段時(shí)間，各地勢(shì)必將會(huì)加速出臺(tái)相關(guān)法律措施，以盡快補(bǔ)齊法律法規(guī)的短板，促進(jìn)租賃市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展?！半S著住房租賃市場(chǎng)法律法規(guī)的不斷完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)‘輕租重售的局面將得到根本改觀?！薄耙粋€(gè)全新的租房時(shí)代，或許正在加速到來(lái)?！睂I(yè)人士樂(lè)觀地指出。

租房，你準(zhǔn)備好了嗎endprint

在部委政策以及地方政府實(shí)施細(xì)則的推動(dòng)下，住房租賃市場(chǎng)的培育與發(fā)展已經(jīng)正式起步。九部門聯(lián)合下發(fā)的《通知》，將12市列為試點(diǎn)城市，其中，廣州、杭州、成都、鄭州、沈陽(yáng)等9城市已發(fā)布方案或介紹了方案要點(diǎn)。

8月30日，杭州正式發(fā)布了《杭州市加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作方案》。該試點(diǎn)方案提出了要加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，“構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房制度，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居”；基本目標(biāo)為到2020年年底，基本形成“供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定”的住房租賃市場(chǎng)體系。該試點(diǎn)方案中提出，未來(lái)3年，具體目標(biāo)為，“新增租賃住房總量占新增商品住房總量的30%”。

8月22日，安徽省合肥市下發(fā)《合肥市人民政府關(guān)于印發(fā)合肥市住房租賃試點(diǎn)工作實(shí)施方案的通知》。根據(jù)該通知，2017年年底前，合肥將全面啟動(dòng)住房租賃交易服務(wù)政府監(jiān)管平臺(tái)建設(shè)。2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系。

在各地出臺(tái)的所有條款內(nèi)容中，租賃能夠享受同樣的公共服務(wù)成為公眾最關(guān)心的焦點(diǎn)，多地提出“購(gòu)租同權(quán)”概念，即在落戶、入學(xué)、醫(yī)療、就業(yè)、社保等社會(huì)福利領(lǐng)域，有房族和租房客享受同等權(quán)利。7月17日，廣州市政府發(fā)布《加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案的通知》，《通知》的第一條指出，租房人子女可就近入學(xué)，保障“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。8月18日，江蘇省南京市人民政府網(wǎng)站發(fā)布《南京市住房租賃試點(diǎn)工作方案》，提出適時(shí)研究出臺(tái)符合條件的承租人享受與本地居民同樣的基本公共服務(wù)政策措施，建立承租人權(quán)力清單，逐步實(shí)現(xiàn)“購(gòu)租同權(quán)”。其他發(fā)布試點(diǎn)意見(jiàn)的城市也都給出了相應(yīng)的基本公共衛(wèi)生和計(jì)劃生育服務(wù)、住房公積金服務(wù)等相關(guān)的基本公共服務(wù)，部分還對(duì)落戶和入學(xué)給出解決方案。比如河南省鄭州規(guī)定，允許承租人在居住地落戶，并享有承租人子女義務(wù)教育相對(duì)就近入學(xué)等國(guó)家規(guī)定的基本公共服務(wù)。

業(yè)界普遍認(rèn)為，這些城市租賃新政的快速啟動(dòng)預(yù)示著我國(guó)住房租賃市場(chǎng)改革大幕已經(jīng)拉開。發(fā)展租賃住房市場(chǎng)，不僅可以給租房者以物美價(jià)廉的居住體驗(yàn)，更重要的意義在于，對(duì)于一個(gè)對(duì)自有住房有著長(zhǎng)期偏好的國(guó)家而言，實(shí)施“購(gòu)租并舉”“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，其調(diào)整的不僅僅是住房制度、居住權(quán)利，更有全社會(huì)的價(jià)值取向與長(zhǎng)期形成的社會(huì)觀念。

“在全面深化改革的語(yǔ)境下，如何把可能出現(xiàn)的‘權(quán)利沖突變?yōu)椤婀蚕?，如何因地制宜做大居民公共服?wù)的總蛋糕，都是護(hù)航租房美好時(shí)代必須付出的努力?！庇忻襟w發(fā)表評(píng)論指出。

潮平兩岸闊，風(fēng)正一帆懸。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)即將進(jìn)入一個(gè)全新的租房時(shí)代，你準(zhǔn)備好了嗎？endprint