李沐鴻

摘 要：我國的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了連續(xù)幾年突飛猛進的發(fā)展，而在房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程中，銀行業(yè)起到了重要的推動作用。銀行業(yè)的投入所占的比重也是相當大的。目前，房地產(chǎn)價格一路飆升，而房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，基于資金短缺以及轉(zhuǎn)嫁風險的需要，其資金來源主要是銀行貸款。這就出現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)與金融業(yè)、資產(chǎn)價格與信貸增加如影隨形的局面。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；信貸；銀行業(yè)；調(diào)控

房地產(chǎn)行業(yè)是我國的國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，也是商業(yè)銀行信貸資金主要投向行業(yè)，自國務院確定房地產(chǎn)行業(yè)為中國支柱產(chǎn)業(yè)以來，房地產(chǎn)市場得到了快速發(fā)展，但也相繼出現(xiàn)了部分城市房地產(chǎn)過熱、價格不合理上漲、有效供給不足、無效供給過剩、市場運作不規(guī)范等不合理現(xiàn)象。為此，我國政府針對房地產(chǎn)領(lǐng)域出臺了一系列宏觀調(diào)控措施，如何保證銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款資金的安全，避免市場風險，已成為商業(yè)銀行資產(chǎn)質(zhì)量健康發(fā)展的重中之重。

一、房地產(chǎn)企業(yè)在銀行的信貸過程分析

1、地產(chǎn)開發(fā)階段。承擔土地一級開發(fā)的有土地儲備中心、土地出讓單位、項目公司以及土地出資（合作）者。這三類單位都有銀行貸款介入，他們的還貸資金又主要來源于土地轉(zhuǎn)讓。

2、房地產(chǎn)開發(fā)階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金主要來源于自籌資金、國內(nèi)貸款及其他。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得貸款后，將部分資金支付給地產(chǎn)一級開發(fā)商，這也使銀行對地產(chǎn)開發(fā)階段的貸款收回。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常將工程分為一期、二期、三期等，啟動項目后著力開發(fā)一期，在取得銷售許可證等“五證”齊全后預售商品房，獲得預售收入并用該資金開發(fā)二期，實現(xiàn)循環(huán)開發(fā)。

3、房地產(chǎn)銷售階段。銀行向購房者提供按揭貸款等服務，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將取得的銷售收入支付建筑安裝企業(yè)的代墊資金和對項目開發(fā)貸款進行還貸，銀行通過回收購房者還貸資金實現(xiàn)整個房地產(chǎn)信貸資金的“回籠”。

二、商業(yè)銀行給房地產(chǎn)開發(fā)貸款的主要風險

（一）信用風險

在商業(yè)銀行的業(yè)務經(jīng)營過程中，由借款者的違約行為所導致的信用風險是商業(yè)銀行最大的風險來源之一。借款者到期不能或不愿償還借款而形成的逾期、呆滯或呆賬貸款是影響銀行經(jīng)營業(yè)績的重要因素。房地產(chǎn)企業(yè)的信用風險也就成為商業(yè)銀行信用風險的主要組成部分。信用風險除了來自開發(fā)商的欺詐外，目前比較突出的問題是房地產(chǎn)項目銷售不暢，開發(fā)商資金回籠速度沒有達到預期，而開發(fā)貸款的還款來源對項目銷售具有很強的依賴性，一旦項目銷售不暢，開發(fā)貸款就可能無法到期歸還并發(fā)生逾期或倒逼銀行進行貸款重組，形成很大的信用風險。

（二）市場風險

房屋價格決定機制復雜，在國內(nèi)開發(fā)商一般不按開發(fā)成本來定價，而是按周邊樓盤的銷售價格甚至是新拍賣土地的成交價格來定價，導致房價的不確定性很高、隨意性很強，均衡房價難以準確界定，房價風險極大；短期供求關(guān)系可能完全不反映社會真實需求；一旦消費者對房價走勢的預期發(fā)生改變就會轉(zhuǎn)向“惜購”，市場的有效需求嚴重萎縮，形成市場風險。

（三）銀行監(jiān)管風險

受利潤驅(qū)使，銀行容易產(chǎn)生放貸沖動，如果不注意操作環(huán)節(jié)的監(jiān)管，極易產(chǎn)生操作風險。銀行操作風險主要包括：違規(guī)發(fā)放貸款，銀行可能為了完成年度或季度貸款發(fā)放指標，不按照工程進度合理放款；信貸資金無法執(zhí)行封閉運作，難以監(jiān)控；抵押物變現(xiàn)存在困難，銀行很難全額收回貸款本金及利息。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風險

企業(yè)經(jīng)營風險指由于企業(yè)投資、出售、人事等方面經(jīng)營決策失誤，造成實際收入或利潤沒有達到預期，直接影響現(xiàn)金流，造成難以規(guī)劃銀行貸款的風險。地產(chǎn)開發(fā)受到籌資方式、設(shè)計定位、成本估算、政策干預等因素的影響，某一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，整個開發(fā)項目會產(chǎn)生聯(lián)動效應，造成公司損失，資金回籠出現(xiàn)問題。

三、新政策下商業(yè)銀行將如何應對房地產(chǎn)企業(yè)信貸風險？

1、把握國家宏觀調(diào)控的方向，改善經(jīng)營狀況

商業(yè)銀行應遵循國家的政策引導，適時調(diào)整內(nèi)部的房地產(chǎn)信貸政策，使之與國家經(jīng)濟發(fā)展速度和房地產(chǎn)業(yè)的波動相吻合。對開發(fā)商的主體資格進行審查，企業(yè)是否“四證”俱全，其資質(zhì)、誠信、資金實力、成長過程如何，自有資金到位情況是否達到標準要求，項目資金來源是否合規(guī)，在他行或擔保公司、信托公司等影子銀行是否有融資，是否符合上級行對房地產(chǎn)貸款的偏好和準入標準。

對已有不良記錄、抗風險能力較差的開發(fā)企業(yè)、自由資金明顯不足的項目不得貸款。督促金融機構(gòu)按照“消化一批、轉(zhuǎn)移一批、整合一批、淘汰一批”的要求改進和強化信貸管理。

2、加強貸后管理，規(guī)避償還風險

在貸后選好第二還款來源，嚴把抵押物價值關(guān)。選擇安全、有效的抵押品，保障其第二還款來源的安全可靠。首先對抵押物權(quán)屬情況進行審查，避免接受滿二年未動工開發(fā)的土地使用權(quán)抵押，對以土地使用權(quán)抵押的，要根據(jù)工程進度，及時轉(zhuǎn)為在建工程抵押。其次需選擇易變現(xiàn)的資產(chǎn)進行抵押，把握押品的狀態(tài)及處置變現(xiàn)難易程度，并對其價值的評估具有合理性，不得虛估，避免價值低、變現(xiàn)難的資產(chǎn)做抵押，保證押品的安全、有效和足值。

3、加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目資金帳戶的封閉管理。

對整個項目資金實施封閉管理，嚴格用款審核和項目資金流轉(zhuǎn)過程的監(jiān)控，確保貸款的投向用于在建工程，對開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)的預售行為，可以采取“賣多少，收回多少貸款本金，解除相應在建工程擔保物權(quán)”的方式；另外可以與開發(fā)商簽訂協(xié)議，指定購房者在銀行辦理按揭業(yè)務，從而一方面能監(jiān)控售房款回籠還貸，另一方面又可取得購房者按揭房屋的抵押權(quán)。

4、對房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)工程價款支付情況實施全程監(jiān)控。

經(jīng)辦行對房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)工程價款支付情況應給于足夠的關(guān)注，有條件的經(jīng)辦行可以要求借款人提供由工程承包商出具的放棄建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的書面證明，并承諾今后更換工程承包商應當征得貸款行的同意；在貸款發(fā)放時向開發(fā)企業(yè)索取其與承包人簽訂的建設(shè)工程合同，了解合同涉及的價款、約定的竣工期限，作為監(jiān)控開發(fā)企業(yè)支付工程款的依據(jù)；對已經(jīng)支付的工程款，要求借款人提供在建工程價款已經(jīng)支付的證明，以規(guī)避貸款資金被挪用的風險。

四、結(jié)論

目前，我國正處于新一輪的經(jīng)濟發(fā)展周期，為了更好的拉動地方經(jīng)濟，促進房地產(chǎn)發(fā)展將作為重要力量，而需求旺盛，投資規(guī)模不斷膨脹，在一定程度上，使房地產(chǎn)建筑材料和土地價格因素不斷上漲，導致房地產(chǎn)泡沫的存在，對銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸帶來了很大的風險。本文通過分析房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀及對銀行業(yè)帶來的挑戰(zhàn)和機遇，指出了當前房地產(chǎn)企業(yè)信貸存在的種種風險，針對問題，提出了加強銀行業(yè)信貸風險防范的應對和管理措施，以供借鑒和參考。

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